• 1、房地產(chǎn)屬于什么產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是什么？
• 2、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別和聯(lián)系是什么？
• 3、房地產(chǎn)是上證板塊嗎？
• 4、房地產(chǎn)屬于工業(yè)嗎？
• 5、房子是否會套牢自已的資產(chǎn)？

1、房地產(chǎn)屬于什么產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是什么？

1. 房地產(chǎn)

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，具體地是指土地及其附著物。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。

2. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。

3. 土地使用權(quán)

是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。**以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用。

4. 房地產(chǎn)市場

主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和**市場：

一級市場是指國家土地管理部門（長春市國土管理局）按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其他用地者的市場。

二級市場是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個(gè)人的市場。

**市場是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場。

5. 土地類型

土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地。

6. 三通一平

是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場地平整。

7. 七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。

8. 土地管理局

代表國家行使土地所有者的權(quán)利，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的**部門。

9. 公證處

是國家的證明機(jī)關(guān)，是提供法律公證的機(jī)構(gòu)。

10.國土局產(chǎn)權(quán)登記處

是專門辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部門。。。

11.房地產(chǎn)證

是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。

12.商品房

是指發(fā)展商以市場地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)**房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與及交換的房地產(chǎn)。

13.復(fù)式房

上、下兩層二合為一，與標(biāo)準(zhǔn)房的結(jié)構(gòu)方面有區(qū)別。

14.面積概念

總建筑面積：是指各層建筑面積的總和。底層建設(shè)按外墻墻角以上的外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。

建筑面積：是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

使用面積：是指住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度也計(jì)入使用面積。

公用面積：商業(yè)的公用面積是指住宅內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。

實(shí)用面積：是指它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

套內(nèi)面積：是指俗稱“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間的概念。

房屋的基底面積：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

15.建筑密度

在用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。

16.容積率

規(guī)定的地塊上全部的建筑部面積與地塊面積之比。

17.紅線圖

又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由**土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。

宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。

18.預(yù)售許可證

按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花。

19.外銷許可證

凡對境外預(yù)售的房屋都要辦理此證方可出售。

20.商品房買賣合同

是由**有關(guān)部門統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都必須簽訂此合同。

21.房地產(chǎn)抵押合同

是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，由銀行、業(yè)主和發(fā)展商三方簽訂。

22.銀行按揭

是指購房者購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行**房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款和利息。

23.預(yù)售樓花

即樓宇預(yù)售。房地產(chǎn)經(jīng)營者獲取了建設(shè)土地，按**批準(zhǔn)的建筑施工圖紙施工，且投入開發(fā)的資金已達(dá)到投資總額的三分之二（用地價(jià)款除外），便可向長春市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處申請和辦理樓宇預(yù)售登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可預(yù)售。

24.樣板房與示范單位

是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶做裝修參考。

25.物業(yè)管理

是房地產(chǎn)管理市場化的一種綜合性經(jīng)營方式，分為維護(hù)性管理和經(jīng)營性管理兩類。維護(hù)性物業(yè)管理的職能，主要為高層與多層住宅、綜合寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等樓宇及機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生及其他服務(wù)為業(yè)主提供良好的工作和居住環(huán)境。經(jīng)營性物業(yè)管理除具有維護(hù)性管理職能外，還通過對物業(yè)出租經(jīng)營達(dá)到回收投資和獲取利潤的目的。

26.房地產(chǎn)評估

就是房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)信息、數(shù)據(jù)，選擇合適的估價(jià)方法，按照一定的估價(jià)程序，最后確定物業(yè)的價(jià)格和價(jià)值的過程。評估的主要方法有：1、市場比較法；2、收益還原法；3、剩余法；4、成本法。

27.銀行本票

是付款人將款項(xiàng)交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。

28.銀行匯票

是匯款人將款項(xiàng)交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。

29.銀行支票

是銀行的存款人簽發(fā)給受款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開戶銀行將款項(xiàng)支付給受款人的票據(jù)。有效期為十天。

30.確權(quán)

確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。

31.權(quán)屬調(diào)查包括內(nèi)容

房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來源是否合法、占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建筑物有沒有加層、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況；確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價(jià)值、等級、座落等。

32.宗地及宗地號代表意思

宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。長春市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。

33.土地使用的年期確定

凡與土地局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

34.房地產(chǎn)登記的意義

房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是**為健全法制，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記有三個(gè)方面的作用：

· 產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，即確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；

· 保障權(quán)利人的合法權(quán)益；

· 加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，即通過房地產(chǎn)登記對房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督。

35.房地產(chǎn)登記有何法律效力

依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)核準(zhǔn)登記后，產(chǎn)權(quán)即到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請求法律上的保護(hù)。

36.《房地產(chǎn)證》有什么作用？

《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。

37.房地產(chǎn)登記按下列程序辦理:

· 提出申請；

· 受理申請;

· 審查申請文件;

· 權(quán)屬調(diào)查;

· 依法公告;

· 確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利;

· 將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記冊上;

· 計(jì)收規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書;

· 立卷歸檔。

38.怎樣申請房地產(chǎn)登記

申請房地產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)按照長春市國土管理局的有關(guān)規(guī)定向登記機(jī)關(guān)提交申請書及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。

39.申請房地產(chǎn)登記，能否委托他人辦理

申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人**。由**人辦理申請的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交經(jīng)公證的委托書。

40.同幢建筑物使用功能不一的，土地使用年限怎樣確定

同幢建筑物使用功能不一的，有土地合同的，以合同規(guī)定的年限為準(zhǔn)。其它情況的土地使用年期一律按其中使用期年限最長的進(jìn)行登記，也就是說，同幢建筑物有住宅和商場的，該幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登記。

41.不滿18周歲的個(gè)人是否可以購買市場商品房，如果能夠則怎樣辦理

只要具備合法身份證明的國內(nèi)公民都可以在長春購買商品房。但不滿18周歲沒有民事行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時(shí)需提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明。

42.多個(gè)共有人一起購買商品房時(shí)所擁有的份額有無限制答

可以由購房者協(xié)商自行決定，不作限制。

43.多層和高層的界定

一般以電梯加以界定：7層以下（含7層）不帶電梯為多層；8層至20層之間為小高層；20層以上100米以下為高層；100米以上為超高層。

44.幾種常見的建筑構(gòu)造形式

構(gòu)造形式：是支撐建筑物本身重量的方式。

磚混結(jié)構(gòu)：墻體承重

多層：

框架結(jié)構(gòu)：墻體不承重，僅以梁、柱、板作為承重體系

框架結(jié)構(gòu)：通常適用于20層以下左右的房屋

剪力墻結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻，墻體承重

高層

筒體結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻圍合成筒狀，起到承重和穩(wěn)定作用（國貿(mào)大廈）

鋼體結(jié)構(gòu)：用特殊鋼材作為結(jié)構(gòu)支撐(地王、賽格廣場)

45.民用建筑工程的幾種常見病及成因

外墻滲漏

在框架結(jié)構(gòu)的房屋出現(xiàn)較多，原因有：

填空墻內(nèi)沙漿不均勻；

建筑用磚質(zhì)量不合格；

磚的砌筑方法不對，磚線太齊，沒有把磚的接口錯(cuò)開；

沙漿批面工序不對，在下層沙漿未完全干透即進(jìn)行上層批面。

窗框滲水

窗框與外墻接縫處，所填充的沙漿不密實(shí)或窗體因質(zhì)量問題而發(fā)生變形。

內(nèi)墻開裂駁落

因工序時(shí)間預(yù)留不充分，導(dǎo)致里面一層的沙漿批面未能干透。

下水不足

在施工期間，管道開口未用特制堵頭封閉，或因封閉不嚴(yán)而導(dǎo)致雜物進(jìn)入管道。

上水水壓不足

樓頂水箱過小、水位不夠或水泵泵力不足。

水管黃銹水

因使用的鍍鋅水管質(zhì)量不合格，導(dǎo)致管道內(nèi)壁生銹，產(chǎn)生黃水現(xiàn)象。

地面開裂

因進(jìn)行水泥地面劈面的工序中，不同層面的預(yù)留時(shí)間不足。建筑物分段水平面沉降范圍不均勻。

46.基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的涵義

基礎(chǔ)設(shè)施

水、電、道路、通訊、煤氣等生活必要設(shè)施。

配套設(shè)施

會所、泳池、中庭花園、兒童樂園等以提高居住質(zhì)量為目的的設(shè)施。

47.住宅平面設(shè)計(jì)和幾個(gè)概念

1. 客廳與餐廳的相互關(guān)系

客廳的標(biāo)準(zhǔn)面積：16—20平米（長4.5—5平米，寬3.5—4平米，以常見三件套沙發(fā)擺放為準(zhǔn)）

餐廳的標(biāo)準(zhǔn)面積：10—14平米（以6—8人用餐為準(zhǔn)）。

2. 采光、通風(fēng)的順序要求

首先保證主要功能房（客廳、主臥房）的采光、通風(fēng)等要求，

再盡可能處理好其他不同功能房的采光、通風(fēng)等要求。

48.工程部人員基本架構(gòu)

經(jīng)理（結(jié)構(gòu)工程師或建筑工程師）、總工程師、結(jié)構(gòu)工程師、建筑工程師、給排水工程師、電器工程師（強(qiáng)電：照明、空調(diào)、電梯等；弱電：電話、電視**、消防報(bào)警、保安、電腦網(wǎng)絡(luò)等）、預(yù)決算工程師。

49.工程部職能

地盤工程建設(shè)的質(zhì)量管理、成本管理、工期管理。

50.**有關(guān)部門在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所起的作用

國家土管理局：批地、報(bào)建、驗(yàn)收；

城鄉(xiāng)建設(shè)委員會：對施工單位、設(shè)計(jì)院的管理，以及施工手續(xù)的審批；

消防局：對消防設(shè)計(jì)的審批及消防設(shè)施的驗(yàn)收；

勞動(dòng)局：電梯的驗(yàn)收和維修申報(bào)；質(zhì)檢站：對工程質(zhì)量的驗(yàn)收監(jiān)督。

環(huán)保局：對環(huán)境治理的監(jiān)督；安監(jiān)站：對施工現(xiàn)場安全措施落實(shí)的檢查督促。

2、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別和聯(lián)系是什么？

定義不同：從而二者的定義來看，建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果就是建筑物和構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)則兼開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商。在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系。

文件發(fā)放日期不同：建筑業(yè)的要求是自招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起至投標(biāo)人遞交投標(biāo)文件截止之日止，不得少于20日；房地產(chǎn)業(yè)的要求是從談判文件發(fā)出之日起至供應(yīng)商提交首次響應(yīng)文件截止之日止，不得少于3個(gè)工作日。

影響因素不同：建筑業(yè)是直接影響市場容量大小的重要因素。而房地產(chǎn)業(yè)一方面受制于宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的影響，另一方面受國家收入分配政策、消費(fèi)政策的影響，人工利潤率直接決定消費(fèi)者購買力水平。

相關(guān)：都屬于建筑范疇。房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。建筑業(yè)是專門從事土木工程、房屋建設(shè)和設(shè)備安裝以及工程勘察設(shè)計(jì)工作的生產(chǎn)部門。

3、房地產(chǎn)是上證板塊嗎？

首先要肯定房地產(chǎn)既在上證也在深證都有上市。

房地產(chǎn)曾經(jīng)也算是A股市場的支柱產(chǎn)業(yè)，如今，經(jīng)過“房住不炒”的政策實(shí)施之后，房地產(chǎn)板塊已沒有了往日時(shí)光，很多地產(chǎn)企業(yè)如今都艱難度日。

上證、深證的地產(chǎn)股也比較多，如果現(xiàn)在要投資地產(chǎn)股，還是要仔細(xì)挑選才行。

4、房地產(chǎn)屬于工業(yè)嗎？

不屬于。

第二產(chǎn)業(yè)是工業(yè)（包括采掘工業(yè)、制造業(yè)、自來水、電力、蒸汽、熱水、煤氣）和建筑業(yè)

房地產(chǎn)屬于服務(wù)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商是合作關(guān)系，就象以前工廠必須經(jīng)過進(jìn)出口公司**才能進(jìn)口和出口東西一樣，工廠和與之捆綁的進(jìn)出口公司的那個(gè)關(guān)系是合作關(guān)系，根本就是兩個(gè)不同的單位，也是兩個(gè)不同的產(chǎn)業(yè)。

5、房子是否會套牢自已的資產(chǎn)？

關(guān)注勇談房產(chǎn)壹貳叁

大家好，我是勇談。自從房地產(chǎn)業(yè)在2003年被明確認(rèn)定為國民支柱產(chǎn)業(yè)后，房地產(chǎn)行業(yè)就迎來了自己的高光時(shí)刻。連續(xù)20多年的高速發(fā)展不僅僅讓房企資產(chǎn)飆升，也使得房產(chǎn)成為如今國民最重要的資產(chǎn)。那么到今天為止？房地產(chǎn)業(yè)是不是還是支柱產(chǎn)業(yè)？從某種程度上來說還是，不過這個(gè)**已經(jīng)被削弱，被削弱的原因也跟房產(chǎn)占據(jù)國民家庭資產(chǎn)70-80%有很大關(guān)系。借此機(jī)會簡單談?wù)勎业挠^察。

從某種程度上來說房地產(chǎn)還是支柱產(chǎn)業(yè)，只不過地位從來沒有像今天這樣被“削弱”過2003年，房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)**經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的地位正式被確認(rèn)。直到現(xiàn)在，它依然是維系**經(jīng)濟(jì)增長的主引擎之一

相信上面的一句話很多關(guān)注房產(chǎn)的朋友應(yīng)該都深有體會，2003年房地產(chǎn)業(yè)被確定為國民支柱產(chǎn)業(yè)后，到今天為止幾乎所有城市進(jìn)行經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)報(bào)告的時(shí)候都會單獨(dú)列出來一項(xiàng)——房地產(chǎn)業(yè)。為何房地產(chǎn)業(yè)會被確定為國民支柱產(chǎn)業(yè)？這個(gè)是跟當(dāng)時(shí)的歷史環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段有很大關(guān)系的，畢竟21世紀(jì)初期我們很大一部分任務(wù)就是要解決城鎮(zhèn)居民的住房問題，就像21世紀(jì)以前我們解決人們的衣食問題一樣。幾點(diǎn)觀察：

近20年來我國社會固定資產(chǎn)投資額走勢圖

從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)過程中最害怕的就是經(jīng)濟(jì)突然下行，如今我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車其實(shí)就是這個(gè)時(shí)候提出來的。“外貿(mào)、投資和消費(fèi)”一直以來都是拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車，而且在市場經(jīng)濟(jì)初期階段多數(shù)人應(yīng)該明白，投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的比例一直不低，尤其是在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好的情況下。如上圖所示是近20年來我國社會固定資產(chǎn)投資額走勢圖，我們可以看到過去20年固定資產(chǎn)投資額上漲迅速，尤其是在2008年后只不過這個(gè)趨勢在2017年達(dá)到頂峰，目前已經(jīng)步入下滑周期。2008年金融危機(jī)其實(shí)就是最明顯的例子，為了避免經(jīng)濟(jì)增速受到影響造成大量失業(yè)出現(xiàn)，出臺了4萬億**計(jì)劃。在全球化的今天，任何國家很難在經(jīng)濟(jì)危機(jī)過程中獨(dú)善其身，也就是在這樣的背景下我們推出了量化寬松政策，雖然順利度過了危機(jī)卻使得大量資金流入樓市。房地產(chǎn)業(yè)迎來了自己的高光時(shí)刻，解決了就業(yè)不假但是是以高房價(jià)為代價(jià)的。2016年提出“房住不炒”后，包括國家有意的取消“以GDP為綱”的發(fā)展思路，更加注重質(zhì)量發(fā)展，不再為GDP設(shè)定硬指標(biāo)基本意味著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)退出只是時(shí)間問題了

房住不炒

大家需要明白這樣一個(gè)邏輯“長期以來一直對房地產(chǎn)業(yè)保護(hù)有佳的主要原因就是房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動(dòng)GDP增長順便創(chuàng)造就業(yè)”。如果說國家對于GDP增速沒有要求，地方不再以GDP發(fā)展作為自己政績考核的情況下，各位覺得地方大力扶持或保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的主動(dòng)力還在嗎？肯定不在了。現(xiàn)在很多地方還在“容忍”房企的主要原因就是在于土地財(cái)政了，下一步解決好地方財(cái)政問題后，房地產(chǎn)業(yè)距離回歸到普通行業(yè)也就不遠(yuǎn)了。相信隨著房地產(chǎn)稅立法工作的進(jìn)一步推進(jìn)會解決部分問題。

房地產(chǎn)高速發(fā)展的20多年確實(shí)解決了不少人的住房問題，但是因?yàn)楦叻績r(jià)的影響下導(dǎo)致**家庭70-80%的資產(chǎn)都集中在房產(chǎn)上，這就比較危險(xiǎn)了當(dāng)**家庭70-80%的資產(chǎn)都集中在房產(chǎn)上的時(shí)候，基本意味著兩點(diǎn)：絕大多數(shù)擁有房產(chǎn)的居民都會維持自己的“既得利益”。什么是“既得利益”？簡單來說就是人們得到既得利益后，哪怕這些利益是因?yàn)橥稒C(jī)、投資等因素帶來的，人們也會認(rèn)為這也是應(yīng)得的。大家會想方設(shè)法的維護(hù)自身的利益，這就跟很多人期望的“降房價(jià)”有很大的沖突，最終也會演變成一種利益沖突。關(guān)鍵的問題在于多數(shù)**家庭的房產(chǎn)都是通過貸款的方式獲得的，50-70%的房貸意味著**家庭負(fù)債率會持續(xù)攀升。前段時(shí)間有一個(gè)熱點(diǎn)“全國居民購房杠桿率達(dá)到32%”，其實(shí)無疑中就說明了一個(gè)現(xiàn)實(shí)“越來越多的居民購買房產(chǎn)已經(jīng)開始依靠杠桿資金了”，本身房貸支出就占據(jù)了人們收入的一大部分，隨著杠桿資金的使用肯定是要付出更多的代價(jià)，負(fù)債率持續(xù)攀升基本是事實(shí)。

**家庭購房

雖然說房地產(chǎn)業(yè)如今的支柱產(chǎn)業(yè)地位得到了“削弱”，但是房子已經(jīng)套牢了大家的資產(chǎn)相信大多數(shù)人都聽到過這樣一句話“富的只剩下房子”，對于未來不少人來說都會步入這樣的窘境

最開始這樣的一句話流行于廣大的**戶身上，對于不少原本城中村的原住民來說，因?yàn)?*安置的原因，不少農(nóng)民變成市民，他們收入的主要來源也從過去的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榉课莩鲎狻ｋm然說對于這樣的**戶來說或許分得了好幾套房子，但是你要他們拿出幾十萬真的很難。未來隨著越來越多的人購買房產(chǎn)，大家的主要資產(chǎn)都會集中在房產(chǎn)上，雖然表面看起來都是身價(jià)幾百萬、上千萬，但是身價(jià)都在房產(chǎn)上。一旦房產(chǎn)變現(xiàn)不了，那么一切都是空談。

房產(chǎn)已經(jīng)成為**家庭的主要資產(chǎn)

房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位正在被逐步削弱，“房住不炒”的提出其實(shí)就是為了解決房產(chǎn)投資的問題，盡量避免讓房產(chǎn)成為大家唯一資產(chǎn)

無論房產(chǎn)是投資品還是消費(fèi)品，從根本上來說房產(chǎn)還是以滿足大家居住需求而存在的。當(dāng)房產(chǎn)成為大家唯一重資產(chǎn)，大家的身家性命都跟房產(chǎn)綁到一塊的時(shí)候，那么國家想要調(diào)控房地產(chǎn)市場遇到的阻力就會大很多，而且很大的概率是民間力量被資本裹挾。所以，我一直在呼吁大家不要再投資房產(chǎn)，房地產(chǎn)越火熱那么其他行業(yè)發(fā)展也就越蕭條。

綜上，房地產(chǎn)2003年被確定為支柱產(chǎn)業(yè)后，這幾年的地位確實(shí)受到了削弱。不過因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)20多年的發(fā)展確實(shí)樹大根深，我們采取了“徐徐圖之”的辦法。希望通過時(shí)間來消化過去十幾年吹起來的房產(chǎn)泡沫。各位覺得呢？歡迎下方留言參與討論。原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)等問題的朋友可以點(diǎn)贊、關(guān)注、訂購勇談的專欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。