前沿拓展：

房屋出租個稅計算公式

　　工資個稅的計算公式為：
　　應納稅額＝（工資薪金所得 －“五險一金”－扣除數(shù)）×適用稅率－速算扣除數(shù)

　　1.目前的個稅計算方法：
　　應納個人所得稅稅額=（應納稅所得額－扣除標準）*適用稅率-速算扣除數(shù)
　　不超過500元的，稅率5訴%，速算扣除數(shù)為0；
　　超過500元至2000元的部分，稅率10%，速算扣阻貨給爾磁達跳業(yè)即除數(shù)為25
　　超過2000元至5000元的部講距計粒分，稅率15 %，速算扣每弦斯除數(shù)為125
　　超過5000元鄉(xiāng)是止爾范件置弦反至20000元的部分，稅率20 %，速算扣除數(shù)為375
　　超過20000元至400演寬00元的部分，稅率25里冷區(qū)議溫原%，速算扣除數(shù)為1375
　　超過40000元至60000元的部分，稅率30%，速算扣除數(shù)為3375
　　超過60000元至80000元的部分，稅率35%，速算扣除數(shù)為6375
　　超過80000元至100000元的部分，稅率40%，速算扣除數(shù)為10375
　　超過100000元的部分，稅率45%，速算扣除數(shù)為15375
　　2. 2011年 9月1日起調(diào)整后的7級超額累進稅率：扣除數(shù)為3500元。
　　全月應納稅所得額 稅率 速算扣除數(shù)(元)
　　全月應納稅額不超過1松劃治己500元 3% 0
　　全月應納稅額超過1500元至4500元 10% 105
　　全月應納稅額超過4500元至9000元 20% 555
　　全月應納稅額超過9000元至35000元 25% 1005
　　全月應納稅額超過35000元至55000元 30% 2755
　　全月應納稅額超過55000元至80000元35% 5505
　　全月應納稅額超過8000觸嗎排企**選具東0元 45% 13505
　　1.需要繳納個人所得稅的所得
　　下列各項個人所得，應當繳納個人所得稅：工資、薪金爭石分良豐鮮表福所得；個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營快油正損所得；對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、無古好倍巖證安念析因礎承租經(jīng)營所得；勞務報酬所得；稿酬所得；特許權使用費所得；利息、股息、紅利所得；財產(chǎn)租賃所得；財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；偶然所得投政管裂客農(nóng)練青聲利；經(jīng)國務院**門確定征稅四或形短棉紀的其他所得。
　　2、不苗城盡治三靜慶機需要繳納個人所得稅的所得
　　下列各項個人所得，免納個人所得稅：
　　（1）省級****、國務院部委和****解放乎充鐵軍軍以上單位，以及外國組織、國際組織頒發(fā)的科學、教育、技術、文化、衛(wèi)永抗鮮生、體育、環(huán)境保護等方面的獎金。
　　（2）國債和國家發(fā)行的金融債券利息；
　　（3）按照國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給的補貼、津貼；
　　（4）福利費、撫恤金、救濟金；
　　（5）保險賠款；
　　（6）及考勞沿問乙史重吧軍人的轉(zhuǎn)業(yè)費、復員費；
　　（7）按照國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給干部、職工的安家費、退職費、退休工資、離休工資、離休生活補助費；
　　（8）個人舉報、協(xié)查各種違法、**行為而獲得的獎金；個人辦理代扣代繳稅款手續(xù)，按規(guī)定取得的扣繳手續(xù)費。（暫免征收）
　　一．工資、薪金所得應納稅額的計算
　　工資、薪金所得，以每月收入額減除費用2 000元后的余額，為應納稅所得額。工資、薪金所得，適用超額累進稅率，稅率為5%至45%。
　　按照國家規(guī)定，單位為個人繳付和個人繳付的基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費、住房公積金、工傷保險和生育保險（一般通稱為“五險一金”），從納稅義務人的應納稅所得額中扣除。

　　工資薪金所得的計算公式為：
　　應納稅額＝（工資薪金所得 －“五險一金”－扣除數(shù)）×適用稅率－速算扣除數(shù)
　　工資薪金所得由支付單位代扣代繳。在單位沒有代扣代繳個人所得稅的情況下，納稅人需要自行向稅務機關申報繳納個人所得稅。

　　二、勞務報酬所得應納稅額的計算
　　勞務報酬所得，每次收入不超過4 000元的，減除費用800元；4 000元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額。
　　勞務報酬所得，適用比例稅率，稅率為20%。對個人一次取得勞務報酬，應納稅所得額超過2萬元至5萬元的部分，依照稅法規(guī)定計算應納稅額后再按照應納稅額加征五成；超過5萬元的部分，加征十成。
　　勞務報酬所得，屬于一次性收入的，以取得該項收入為一次；屬于同一項目連續(xù)性收入的，以一個月內(nèi)取得的收入為一次。
　　勞務報酬所得應納稅額的適用稅率表參見表2－4。
　　表2－4：勞務報酬所得適用稅率表

　　級數(shù) 應納稅所得額 稅率（%） 速算扣除數(shù)
　　1 不超過2萬元的 20 0
　　2 超過2萬元至5萬元的部分 30 2 000
　　3 超過5萬元的部分 40 7 000
　　勞務報酬應納稅額（4 000元以內(nèi)）＝（勞務報酬－800）×20%
　　勞務報酬應納稅額（超過4 000元）＝勞務報酬 ×（1－20%）×稅率－速算扣除數(shù)
　　個人由于擔任董事職務所取得的董事費收入，屬于勞務報酬所得性質(zhì)，按照勞務報酬所得項目征收個人所得稅。
　　工資、薪金所得是屬于非**個人勞務活動，即在機關、團體、學校、部隊、企事業(yè)單位及其他組織中任職、受雇而得到的報酬；勞務報酬所得則是個人**從事各種技藝、提供各項勞務取得的報酬。兩者的主要區(qū)別在于，前者存在雇傭與被雇傭關系，后者則不存在這種關系。
　　三、稿酬所得應納稅額的計算
　　稿酬所得，每次收入不超過4 000元的，減除費用800元；4 000元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額。稿酬所得，適用比例稅率，稅率為20%，并按應納稅額減征30%。
　　稿酬應納稅額（4 000元以下）＝（稿酬所得－800）×20%×（1－30%）
　　稿酬應納稅額（4 000元以上）＝稿酬所得×（1－20%）×20%×（1－30%）
　　支付稿酬的單位應當在支付稿酬時代扣代繳個人所得稅。
　　四、財產(chǎn)租賃所得應納稅額的計算
　　財產(chǎn)租賃所得，是指個人出租建筑物、土地使用權、機器設備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得。財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過4 000元的，減除費用800元；4 000元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額。財產(chǎn)租賃所得，適用比例稅率，稅率為20%。財產(chǎn)租賃所得，以一個月內(nèi)取得的收入為一次。目前個人出租住房個人所得稅稅率為10％。
　　個人出租財產(chǎn)取得的財產(chǎn)租賃收入，在計算繳納個人所得稅時，應依次扣除以下費用：①財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費；
　　②由納稅人負擔的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用；
　　③稅法規(guī)定的費用扣除標準。

　　五、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應納稅額的計算
　　財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額。財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率，稅率為20%。
　　個人轉(zhuǎn)讓上市公司股票取得的所得暫免征收個人所得稅。
　　六、拍賣財產(chǎn)所得應納稅額的計算
　　個人拍賣除文字作品原稿及復印件外的其他財產(chǎn)，應以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目適用20%稅率繳納個人所得稅。
　　個人財產(chǎn)拍賣所得應納的個人所得稅稅款，由拍賣單位負責代扣代繳，并按規(guī)定向拍賣單位所在地主管稅務機關辦理納稅申報。
　　七、特許權使用費所得應納稅額的計算
　　特許權使用費所得，每次收入不超過4 000元的，減除費用800元；4 000元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額。特許權使用費所得，適用比例稅率，稅率為20%。
　　4 000元以下特許權使用費所得應納稅額的計算公式為：
　　應納稅額＝（特許權使用費所得－800）×20%
　　4 000元以上特許權使用費所得應納稅額的計算公式為：
　　應納稅額＝特許權使用費所得×（1－20%）×20%
　　八、利息、股息、紅利所得應納稅額的計算
　　利息、股息、紅利所得，適用比例稅率，稅率為20%。利息、股息、紅利所得，以每次收入額為應納稅所得額。儲蓄存款在2008年10月9日（含10月9日）后孳生的利息所得，暫免征收個人所得稅。
　　九、偶然所得和其他所得應納稅額的計算
　　偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為20%。偶然所得和其他所得，以每次收入額為應納稅所得額。

剛看到一篇文章講房東稅，嚇得我趕緊拿出最新版的稅法書，翻遍全書也沒找到這個稅種。也經(jīng)常在網(wǎng)上看到要推**產(chǎn)稅相關的文章，實際上房產(chǎn)稅早就有了。

不少文章或多或少有點混用稅種名稱，稅收知識是很嚴謹?shù)模瑢ο嚓P規(guī)則的解讀都需要很謹慎，稅種的名稱那是更不能有誤的。

因此，感覺有必要給大家梳理一下，個人出租住房可能會涉及到的相關稅種和規(guī)定。

1.個人出租住房的增值稅

增值稅稅額＝含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

也就是：租金收入÷(1+5%)×1.5%

但是，增值稅的起征點為季度銷售額30萬元，季度銷售額沒達到30萬元起征點的單位和個人，不是稅法規(guī)定的納稅人

上述內(nèi)容解讀下來，也就是一般人就租個房子，一套兩套的，每個季度沒有30萬元收入的話，是不用考慮增值稅的。

當然，如果你愿意為國家做貢獻，也可以自愿去交稅，規(guī)定如下：

銷售額未達到增值稅起征點的單位和個人，可以自愿選擇依照稅法規(guī)定繳納增值稅。

2.個人出租住房的房產(chǎn)稅

直到今天還是有很多**在說：要推出房產(chǎn)稅啦，會給房地產(chǎn)帶來什么樣的影響啊之類的。

這類**太多了，整得我們這些上稅法課的老師都蒙圈了，房產(chǎn)稅不是一直有嗎？還以為自己老眼昏花了，趕緊去查稅種，一查發(fā)現(xiàn)確實有啊！后來這方面文章還是很多，也就見怪不怪了。

好啦，咱們來看房產(chǎn)稅的相關規(guī)定吧：

對個人出租住房，不區(qū)分實際用途，均按照4%的稅率征收。

但是！房產(chǎn)稅的征稅范圍僅限于經(jīng)營性房屋，居住用房也就不在征稅范圍內(nèi)了。

也就是說：如果房子租出去后，只是普通人家住在里面生活起居，是不需要交房產(chǎn)稅的。

但如果你把住房租出去給別人做生意用，比如對方用來做【劇本殺】，這就要按4%的稅率從租征收房產(chǎn)稅了，稅額是：

房產(chǎn)稅稅額＝ 不含增值稅的租金×4%。

3.個人出租住房的個人所得稅

①. 每次（月）收入不超過4000元的:

個人所得稅稅額＝（租金-準予扣除項目-修繕費用-800）×10%

②. 每次（月）收入超過4000元的:

個人所得稅稅額＝（租金-準予扣除項目-修繕費用）×（1-20%）×10%

注1，修繕費用：需要提供有效準確的憑證，證明是為了出租該房產(chǎn)而發(fā)生的。每次最多可以扣800，沒扣完的可以留到下次繼續(xù)扣，直到扣完為止。

注2，準予扣除項目：在出租房產(chǎn)過程中繳納的稅金和附加費等稅費，可以持完稅憑證和繳款憑證，從租金收入中扣除。

上述是稅法相關規(guī)定，但是目前稅務局尚未開始清查個人房產(chǎn)租賃情況，不少房東暫時還沒有繳納租房收入產(chǎn)生的個人所得稅（簡稱個稅）。

不過，對于已經(jīng)在**機關登記備案了的房屋出租，是必須要繳納個稅的，繳納金額按照上述方法計算。

未來稅務管理越來越規(guī)范，等到金稅四期上線，涉稅信息的收**變得容易，稅收征管效率也會有所提高。隨著稅收征管力度加大，國民納稅意識、納稅遵從度的提高，筆者相信，取得房租收入的房東都會及時去交對應的個稅的。

未來可能會推行的、對房地產(chǎn)影響較大的稅種——房地產(chǎn)稅

目前蠻多人提議設立房地產(chǎn)稅，如果一旦開始征收房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)市場受到的影響會比較大。

房地產(chǎn)稅是針對存量房開征的，也就是名下有房的人，可能都會是該稅種的納稅人。

不過有蠻多建議都考慮到了剛需住房者的訴求，讓擁有剛需住房的老百姓們不用交房地產(chǎn)稅。比如以下兩條建議。

有的建議設置絕對起征面積，名下的房屋面積達到多少平方米之后，才需要交房地產(chǎn)稅；

也有建議設定相對起征面積，家庭人均住房面積達到多少平方米之后，才需要交房地產(chǎn)稅。

筆者認為，推**地產(chǎn)稅可以更好地堅守“房住不炒”的理念，也可以進一步縮小貧富差距，充分發(fā)揮稅收的二次分配功能，還是蠻值得期待的。

注 意：

文中提及的稅法相關規(guī)定，都只針對個人出租住房的情況，如果房東不是個人（比如公司），或者租出去的不是住房（比如寫字樓），不要誤用文中內(nèi)容，需自行查看相關規(guī)定。

好的，本期內(nèi)容就到這里～

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