前沿拓展：

個人所得稅財產租賃所得怎樣計算

來自　　財產租賃所得，是指個人出租房屋建筑物等，計征個人所得稅的方法是以一個月內取得的收入為一次，按月征收。
　　1、每次（月）收入不超過4000元的，應納稅額=[每次收入-準予扣除項目（繳納的營業稅等）-修繕米東雞費用（800元為限）]*20%或10%
　　2、每次（月）收入在4000元以上的，應納稅額=[每次收入每次收入-準予眾板章確破行計希供真扣除項目（繳納的營業稅等）-修繕費用都張占怕（800元為限）]（1-20劇劉號改號住歌案粒%）*20%或10%
　　3、舉例：公民李某1月份將新購一套公寓住房出租，租期半年，一次性收取租金3000元，應繳納的個人所圍府算思得稅=0。因為每月租金收入銀觸殖=3000/6=500元，低于扣衛除標準，無需納稅。

最近有個讀者給二哥幾張**和完稅憑證，是關于個人出租房屋的。

其中一個地區出租房屋呢，備注欄寫的支付方依法代扣代繳。

同樣還有在另外一個地區房屋出租的，備注欄并沒有注明依法由支付方代扣代繳，而且完稅憑證也顯示，稅局**時候核定征收了個稅。

我們看到核定的這個個稅是非常低的，只有千分之五，而如果支付方代扣代繳，那稅率就是10%。

這個個稅差別就確實是有點大了。

難怪很多人都喜歡核定征收。

其實對于房屋租金個稅核定征收，每個地方都有不同的規定。

廈門：納稅人不能提供合法、準確的成本費用憑證，不能準確計算房產租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應納稅所得額。(　《廈門市地方稅務局關于自然人出租房產個人所得稅征收管理的公告》(廈門市地方稅務局公告2018年第1號)、《國家**廈門市稅務局關于發布繼續執行的稅收規范性文件目錄的公告》(國家**廈門市稅務局公告2018年第2號)）。

寧夏：根據《國家**寧夏**自治區稅務局關于自然人申請**征收個人所得稅有關問題的公告》（國家**寧夏**自治區稅務局公告2019年第3號）規定，納稅人取得以下所得申請**時，受理稅務機關在開票同時即時征收個人所得稅：

沒有核定政策的地方，就像文章開頭一張**，備注欄注明有支付方代扣代繳個稅，稅務局**時候不核定個稅，那自然是沒有核定方便，而且個稅也不少。

這個核定不核定就是各地有所不同，你在那個地方就咨詢當地政策就行了。

那么個人出租房屋到底要涉及哪些稅？二哥再系統給大家分享一下。

個人出租房屋是一個非常常見的行為，很多公司都會涉及從個人手中租用房屋的經營行為。

做為一個公司，我們必不可少的就是辦公場所、當然有些公司還需要一些職工宿舍。

大部分公司不會自己去蓋自己的辦公大樓和職工宿舍，因為固定資產的投資回收期會非常長，那么唯一的方式就是租用。

向個人租房，雖然法定納稅義務都是個人的。但是個人一般沒有主動的意愿出具**，申報繳納稅款，都會把稅收問題拋給承租方，那么對于公司來說，了解租賃環節涉及的稅收就非常必要的，那個人出租房屋到底涉及哪些稅？每種稅如何計算？

二哥直接以以廈門市的規定為大家展示一下個人出租房屋的涉稅事項。

其他省市大同小異，主要就是個人所得稅和房產稅可能存在差異，實踐中還要結合當地稅務機關的規定來計算。

出租房屋，住房和非住房的稅是不同的，非住房稅要重些，這個也好理解，經營用的自然比居住的多交稅。

整體情況如圖：

住房

非住房

具體我再一一解析一下涉及的各個稅種

增值稅

不動產租賃服務適用稅率是9%，但是個人出租房屋不同。

按照國家**公告2016年16號文規定：其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。「國地稅合并后都是稅務機關了」

具體如下圖：

國家**公告2021年第5號規定，按照《中華****增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。

下圖這張**，月租金未超過15萬，免征增值稅，代開了一張免稅普通**，稅務局代開的免稅**，稅率欄是***。

當然，這種情況下只能代開增值稅普通**，如果需要代開增值稅專用**，那么這個增值稅是免不了的。

個人出租住房適用優惠政策減按1.5%征收，可以代開專票，稅務機關代開增值稅專用**時，通過新系統中征收率減按1.5%征收開票功能，錄入含稅銷售額，系統自動計算稅額和不含稅金額。

下面這張代開的增值稅專用**就是這種情況。

應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

=20000/（1+5%）×1.5%

=285.71

房產稅

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。從租計征的法定稅率都是12%。

那么個人出租房屋都是有優惠的，財稅[2008]24號規定，個人出租按4％的稅率征收房產稅，但是非住房，比如廠房、辦公、商用，那不享受優惠，就是法定稅率12%。

還可以按財稅〔2019〕13號規定，享受最高50%的減征。

當然，實際中，每個地方還有不同，你比如四川這邊個人出租非住房會根據租金多少的級別適用不同征收率。

土地使用

土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱城鎮土地使用稅。

財稅[2008]24號規定個人出租住房這塊是免的，非住房就需要交了，具體就按照單位土地面積稅額計算，但是這塊各地也是有差異的。

城建稅、教育費附加、地方教育費附加

城建稅是跟著增值稅走的，如果**時候實際繳納了增值稅，那就以實際繳納的增值稅乘以相應稅率計算，目前稅率7%、5%、1%三檔。

當然還可以按財稅〔2019〕13號規定，享受最高50%的減征。

當然，如果增值稅免征了，城建稅也相應免了。

教育費附加和地方教育費服務也是按照增值稅來算，如果**時候實際繳納了增值稅，那就以實際繳納的增值稅乘以相應比率計算（教育費附加3%、地方教育費附加2%）。

但是月租金超過10萬才會有，因為有政策10萬以下是免的。

而且如果超過10萬，還可按財稅〔2019〕13號規定，享受最高50%的減免。

印花稅

在中華****境內書立、領受《中華****印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人，應當按照條例的規定繳納印花稅。

但是，個人在出租租房和非租房方面印花稅也有差異的，財稅[2008]24號規定個人出租住房印花稅免。

以上包括城建、教育費附加、地方教育附加、土地使用稅、房產稅、印花稅在2019年后都有減半征收優惠政策，這是財稅2019年13號文對增值稅小規模納稅人的普惠性優惠政策。

個人所得稅

個人所得稅法中財產租賃所得，是指個人出租建筑物，土地使用權、機器設備車船以及其他財產取得的所得。財產包括動產和不動產。按次計算征收個人所得稅，適用20%的比例稅率。

具體實施中個人出租不動產都是有優惠政策的，財稅[2008]24號規定對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。

個人所得稅計算這塊不僅可以據實征收，在實際**作中還有核對應納稅所得額的政策，比如廈門就有規定，納稅人不能提供合法、準確的成本費用憑證，不能準確計算房產租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應納稅所得額。

文章開頭二哥也說了，核定情況下，個稅差異大。

最后我們以案例形式來看看，二哥如果在廈門，出租個人房屋到底要繳納多少稅？案例中個人所得稅計算采用據實征收方式。

假如二哥出租個人住房取得租金月收入80000，那么實際應該繳納的稅分別是：

1、增值稅=0,月租金換成不含稅收入小于15萬，免。

2、城建、教育費附加、地方教育費附加均免，這些都是依附于增值稅，增值稅為0，這些自然為0。

3、房產稅

=（收入-實繳增值稅）*4%/2

=80000*4%/2=1600

4、土地使用稅=0，免。

5、印花稅=0，免。

6、個人所得稅，據實征收

（收入-實繳增值稅-各項稅費-修繕費用）

=80000-0-1600-0

=78400>4000

所以，個人所得稅

=78400*（1-20%）*10%

=6272

假如二哥出租個人住房取得租金月收入160000，那么實際應該繳納的稅分別是？

1、增值稅=2285.71。

月租金換成不含稅收入大于15萬，減按1.5%征稅。

160000/(1+5%)*1.5%=2285.71。

2、城建稅

=2285.71*7%*50%=80

3、教育費附加

=2285.71*3%*50%=34.29

4、地方教育費附加

=2285.71*2%*50%=22.86

5、房產稅=（收入-實繳增值稅）*4%/2

=（160000-2285.71）*4%/2=3154.29

6、土地使用稅=0，免。

7、印花稅=0，免。

8、個人所得稅

因為，（收入-實繳增值稅-各項稅費-修繕費用）

=160000-2285.71-80-34.29-22.86-3154.29-0

=154422.85>4000

所以，個人所得稅

=154422.85*（1-20%）*10%

=12353.83

你懂了嗎？

來源：二哥稅稅念

拓展知識：

個人所得稅財產租賃所得怎樣計算

房屋租賃個人所得稅按照20%計算。財產租賃所得適用比例稅率，每月租金收入不超過4000元的減除費用800元，4000以上的減除20％的費用，個人出租房屋用于他人居住的減按10％征收。根據我國相關法律規定，個人所得稅的稅率：（一）綜合所得，適用百分之三至百分之四十五的超額累進稅率；（二）經營所得，適用百分之五至百分之三十五的超額累進稅率；（三）利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。
法律依據
《中華****個人所得稅法》第三條 個人所得稅的稅率：(一)綜合所得，適用百分之三至百分之四十五的超額累進稅率(稅率表附后);(二)經營所得，適用百分之五至百分之三十五的超額累進稅率(稅率表附后);(三)利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。

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