前沿拓展：

個人出租房個人所得稅計算

根據《**國家**關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅針弱地他直色思善固別〔2016〕43號）第四條規定，個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個易洋投管水萬人轉租房屋的，其向房生木班永于軍頻往值屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉租所得時予以扣除。

第五條規定，免征增值稅的，確定計稅依據時，成入寫取交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。

第六條規定，在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。

本通知自2016術殖造田減東記年5月1日起執行。

寫于2022年11月19日

1、增值稅

按5%繳納增值稅　

出租非住房：應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

（出租住房：應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%）

優惠政策：月租金不超過15萬免征增值稅

《增值稅暫行條例實施細則》第九條規定，其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。這里的其他個人，指的是自然人。他舉例說明：一位市民出租商鋪，2021年7月初一次性收取半年租金84萬元，分攤到每月未超過15萬元（84/6=14萬），可以享受免征增值稅政策。

按月收租，每月收取租金不超15萬也同樣享受免征優惠政策

向不動產所在地稅務機關納稅。

2、附稅：城建稅及教育附加稅、地方教育附加費

城建稅為增值稅的7%（市區的7%、縣鎮級5%、其他1%），教育附加稅為增值稅的3%，地方教育附加稅為增值稅的2%。

附稅的計算基礎是實際繳納的增值稅，如果免征增值稅，增值稅為0附稅也為0。

3、房產稅

個人出租商鋪的房產稅稅率12%，計稅基礎是不含增值稅的租金收入，如果免征增值稅用含增值稅的金額作為計稅基礎。每年5月和11月申報繳納。

（個人出租住房房產稅稅率是1.2%）

當前優惠政策是減半征收。優惠截止2024 年12月。

4、印花稅

按照財產租賃所得千分之一稅率繳納，當前優惠政策是減半征收。優惠截止2024 年12月。租賃合同中最好明確不含稅金額，繳納印花稅時按不含稅金額繳納。

5、個人所得稅

屬于財產租賃所得，出租商鋪個人所得稅的稅率20%。（出租住房有優惠政策稅率是10%）

計稅基礎：每次收入不足4000，應繳納個人所得稅=（收入-800）*20%；每次收入4000以上，應繳納個人所得稅=收入*（1-20%）*20%

這個收入是減去繳納的增值稅、附稅、房產稅、印花稅之后的收入。

拓展知識：

個人出租房個人所得稅計算

出租住房應繳納個人所得稅是：應納稅額=應納稅所得額*稅率，個人出租住房按10%的稅率征收個人所得稅；即應納個人所得稅稅額=應納稅所得額x10%。個人出租非住房，按20%的稅率征收個人所得稅。
個人所得稅是調整征稅機關與自然人之間，在個人所得稅的征納與管理過程中所發生的社會關系的法律規范的總稱。是國家對本國公民、居住在本國境內的個人的所得和境外個人來源于本國的所得征收的一種所得稅。在有些國家，個人所得稅是主體稅種，在財政收入中占較**重，對經濟亦有較大影響。
在**，個人所得稅的納稅義務人，既包括居民納稅義務人，也包括非居民納稅義務人。居民納稅義務人負有完全納稅的義務，必須就其來源于**境內、境外的全部所得繳納個人所得稅；而非居民納稅義務人僅就其來源于**境內的所得，繳納個人所得稅。
房屋租賃個人所得稅計算方法有哪些?
一、營業稅
依照我省規定，個人取得房屋租金收入按次征收營業稅，也就是說個人出租房屋取得收入100元以上都應申報納稅。
二、城鎮土地使用稅
個人出租房屋取得收入應繳納城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅以《土地證》所記載的土地面積為計稅依據，稅額標準以開征范圍內房屋坐落地點的實際土地等級的年稅額標準為準。以翠屏區為例，翠屏區城鎮土地使用稅稅額標準為五個等級，一級每平方米年稅額為6元，二級每平方米年稅額為4元，**每平方米年稅額為3元，四級每平方米年稅額為2元，五級每平方米年稅額為1.5元。
三、城市維護建設稅
凡繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人為城市維護建設稅的納稅人，并以實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅稅額為基數計征。納稅人所在地在市區的其稅率為7%，納稅人所在地在縣城、鎮的稅率為5%，納稅人不在市區、縣城、鎮的稅率為1%。
四、個人所得稅費用
個人所得稅以房屋租賃所得計稅。房屋租賃所得等于租金收入減去合理的費用。費用包括：
1、法定費用扣除標準：租金收入在4000元以下的扣除800元、超過4000元的扣除租金收入的20%;
2、按有關規定實際繳納的各種稅、費可據實扣除;
3、出租人在房屋出租期間的房屋維修費用，憑稅務機關認定的票據可以據實扣除，維修費用較高的可分期扣除，但每月最高不能超過800元。
交租房押金要注意哪些事項
(一)租房合同中對于房屋情況一定要約定清楚
租房合同中還存在一個共性問題，這就是雖然合同上說明某些情況下會扣掉違約金，但并未清楚的指明什么情況下會歸還押金。
租房之前租客一定不能偷懶，除了簡單的家具和電器的試用外，租客應該和房東或中介協商，列出所有的家具、電器狀況清單，有些如果有必要，還需要房東提供電器的購買**，并通過照相的形式保存租房時的現狀，避免押金**。
(二)為避免**，押金條款應詳細
為了避免因租房押金引起的**，雙方一般都會在租房合同中加入租房押金這一項，以下是詳針對于租房押金的詳細說明：
1、租房押金一般是房客與房東雙方約定，實際押金一般不會超過兩個月。
2、房東為確保房屋及其家電不被非法轉賣，及水電費的扣除，租客一般同意支付房東租房押金，在收到押金后會有相應的**。
3、其中要尋找正規的中介公司，最好是全國連鎖的那種中介公司，最好由中介介紹房主出面審查相關證件后簽訂租房合同，這樣更有利于保護自己的權益。
4、除租房合同另有約定外，租客應于租賃關系消除且房東遷空、點清并付清所有應付費用后的當天將押金全額無息退還租客。
(三)房屋設施無毀損的話，押金應該全額退還
租房者合同期滿要求退租時，房主可能會以房屋設施損壞或者其他藉口作為條件來克扣租房者押金，造成租客不必要的損失。因此在簽訂租賃合同時，雙方就應當注明租約期滿后多少個工作日內，在房屋及其設施無毀損的情況下，業主應退還押金。
租賃所得個人所得稅為應納稅額乘以稅率來計算。1、申報登記。凡是本轄區范圍內的居民自建房屋，無論出租與否，一律如實登記，納入管理的范圍。
2、核定出租率。每年初，由租賃管理所和稅務所組織成立聯合審定小組，在分片選點的基礎上，對各片區房屋出租情況進行典型調查，審核確定出租比率，并以報表形式報區租賃管理辦和區地稅局備案。
3、核實出租面積。由代征人員實地察看自建房總層數、業主自用層數和每層平均建筑面積及商鋪面積，登記《私人出租屋稅費核定審批表》，由租賃管理站初審核實各棟樓可出租房屋總建筑面積后，上報租賃管理所審定。

法律依據：
《個人所得稅法》
第二條 下列各項個人所得，應當繳納個人所得稅：
（一）工資、薪金所得；
（二）勞務報酬所得；
（三）稿酬所得；
（四）特許權使用費所得；
（五）經營所得；
（六）利息、股息、紅利所得；
（七）財產租賃所得；
（八）財產轉讓所得；
（九）偶然所得。
居民個人取得前款第一項至第四項所得（以下稱綜合所得），按納稅年度合并計算個人所得稅；非居民個人取得前款第一項至第四項所得，按月或者按次分項計算個人所得稅。納稅人取得前款第五項至第九項所得，依照本法規定分別計算個人所得稅。、
第三條　
個人所得稅的稅率：
（一）綜合所得，適用百分之三至百分之四十五的超額累進稅率；
（二）經營所得，適用百分之五至百分之三十五的超額累進稅率；
（三）利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。