前沿拓展：

房子稅收怎么計算

房子到期房產稅計算方法有兩種。一種是按房產原值趕基一次減除30%后的余值計算，來自其計算公式為年應納稅額=房產賬面原值×(1-30%)×1.2%。另一種是按租金收入計算，其茶煙二計算公式為年應納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)。

若分期繳納，假設按半年繳納，則以年應納稅額除以2，若按季繳納，則以年拿略一另英概蛋以敵力負應納稅額除以4，若按順府混幾膠起將世眼微員月繳納，則以年應納稅額除以12。

房產稅的稅率：房產稅采用比例稅率、從價計征。實行從價計征的，稅率突足回研養代縮論若為1.2%；從租計征的稅率為1.2%。

房產稅的征收范圍稱房產稅“課稅范圍”，具體控攻誤小微因實羅指開征房產稅的地區。房產稅暫行條例規定，房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。城市、縣城、建制鎮、工礦區的具體征稅范圍，由各省、憲察改案對自治區、直轄市****確定。政配首聲頻房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

《中華****契稅法》2020年8月11日發布，2021年9月1日起施行，正式實施一年了，近日進行再次仔細研讀，和大家一起分享我對契稅計稅依據和應納稅額計算相關規定的學習筆記。

一、《契稅法》對計稅依據的相關規定與原契稅條例對比學習

契稅法第四條契稅的計稅依據：（一）土地使用權出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款；（二）土地使用權互換、房屋互換，為所互換的土地使用權、房屋價格的差額；（三）土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《中華****稅收征收管理法》的規定核定。

原契稅條例第4條契稅的計稅依據：（一）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；（二）土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；（三）土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。

變化有以下幾點：（一）簡化寫法，將土地使用權出讓、土地使用權出售簡化為土地使用權出讓、出售。并將第二項和第三項內容順序進行互換。（二）將第一項內容的成交價格調整為合同確定的成交價格，強調了合同確定，引導交易雙方簽訂真實合同，要求實際成交價格與合同簽訂價格的一致性。（三）對契稅計稅依據中對非貨幣性資產進行了完善，除了貨幣性資產計入納稅依據外，非貨幣性資產中的實物、其他經濟利益也納入計稅依據中，這也和其他稅種法規保持了一致性。（四）在核定價格的應稅行為中增加了“以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為”兜底性內容，使得法律更加嚴謹。（五）對于價格明顯偏低且無正當理由的行為，由原條例的“成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的”調整簡化為“納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的”，一方面語言簡化了，另一方面強調了納稅人申報的主責。（六）對成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的的處理，由原條例的由征收機關參照市場價格核定，調整為由稅務機關依照《中華****稅收征收管理法》的規定核定，體現了契稅法與征管法的一致性，避免執行中稅企對適用法律條款選擇上的爭議。

《中華****稅收征收管理法》第三十五條第六項規定：納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。稅務機關核定應納稅額的具體程序和方法由國務院稅務主管部門規定。《中華****稅收征收管理法實施細則》第四十七條　納稅人有稅收征管法第三十五條或者第三十七條所列情形之一的，稅務機關有權采用下列任何一種方法核定其應納稅額：（一）參照當地同類行業或者類似行業中經營規模和收入水平相近的納稅人的稅負水平核定；（二）按照營業收入或者成本加合理的費用和利潤的方法核定；（三）按照耗用的原材料、燃料、動力等推算或者測算核定；（四）按照其他合理方法核定。采用前款所列一種方法不足以正確核定應納稅額時，可以同時采用兩種以上的方法核定。納稅人對稅務機關采取本條規定的方法核定的應納稅額有異議的，應當提供相關證據，經稅務機關認定后，調整應納稅額。

同時《關于貫徹實施契稅法若干事項執行口徑的公告》（****公告2021年第23號）第二條關于若干計稅依據的具體情形：（一）以劃撥方式取得的土地使用權，經批準改為出讓方式重新取得該土地使用權的，應由該土地使用權人以補繳的土地出讓價款為計稅依據繳納契稅。（二）先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產，劃撥土地性質改為出讓的，承受方應分別以補繳的土地出讓價款和房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據繳納契稅。（三）先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產，劃撥土地性質未發生改變的，承受方應以房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據繳納契稅。（四）土地使用權及所附建筑物、構筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附著物）轉讓的，計稅依據為承受方應交付的總價款。（五）土地使用權出讓的，計稅依據包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎設施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款。（六）房屋附屬設施（包括停車位、機動**、非機動**、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設施）與房屋為同一不動產單元的，計稅依據為承受方應交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率；房屋附屬設施與房屋為不同不動產單元的，計稅依據為轉移合同確定的成交價格，并按當地確定的適用稅率計稅。（七）承受已裝修房屋的，應將包括裝修費用在內的費用計入承受方應交付的總價款。（八）土地使用權互換、房屋互換，互換價格相等的，互換雙方計稅依據為零；互換價格不相等的，以其差額為計稅依據，由支付差額的一方繳納契稅。（九）契稅的計稅依據不包括增值稅。

《國家**關于契稅納稅服務與征收管理若干事項的公告》（國家**公告2021年第25號）對作價投資（入股）、償還債務、劃轉、獎勵如何確定稅率和計稅依據進行明確，對契稅計稅依據不包括增值稅，具體情形進一步細化，同時明確稅務機關核定計稅價格的方法：一是契稅申報以不動產單元為基本單位。二是以作價投資（入股）、償還債務等應交付經濟利益的方式轉移土地、房屋權屬的，參照土地使用權出讓、出售或房屋買賣確定契稅適用稅率、計稅依據等。以劃轉、獎勵等沒有價格的方式轉移土地、房屋權屬的，參照土地使用權或房屋贈與確定契稅適用稅率、計稅依據等。三是契稅計稅依據不包括增值稅，具體情形為：（一）土地使用權出售、房屋買賣，承受方計征契稅的成交價格不含增值稅；實際取得增值稅**的，成交價格以**上注明的不含稅價格確定。（二）土地使用權互換、房屋互換，契稅計稅依據為不含增值稅價格的差額。（三）稅務機關核定的契稅計稅價格為不含增值稅價格。四、稅務機關依法核定計稅價格，應參照市場價格，采用房地產價格評估等方法合理確定。

二、《契稅法》對應納稅額的相關規定：第五條　契稅的應納稅額按照計稅依據乘以具體適用稅率計算。

相對于原條例規定“第五條契稅應納稅額，依照本條例第三條規定的稅率和第四條規定的計稅依據計算征收。應納稅額計算公式：應納稅額＝計稅依據×稅率應納稅額以**幣計算。轉移土地、房屋權屬以外匯結算的，按照納稅義務發生之日****銀行公布的**幣市場匯率中間價折合成**幣計算。”寫法上更加簡化明了，只是對外匯結算的如何折合成**幣計算方法沒有明確。

（本文部分內容來源網絡，個人進行整理和談了一點學習思考，內容僅供參考，不作為實際工作依據，受限于個人水平，難免有理解偏差和疏漏，歡迎大家共同交流，共同提高！）

拓展知識：