商業(yè)地產(chǎn)稅費(fèi)計(jì)算(商業(yè)地產(chǎn)稅費(fèi)計(jì)算器)
前沿拓展:
商業(yè)地產(chǎn)稅費(fèi)計(jì)算
法律分析:商業(yè)二手房交易稅費(fèi)計(jì)算:包括房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi):5元/平方米為普通住宅,非普通住宅為11元/平方米。還包括房屋登記費(fèi):550元/本,每增加一本證書(shū)按每本10元收取工本費(fèi)。
法律依據(jù):《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》 第一條 個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,免征營(yíng)業(yè)稅。
土地增值稅的計(jì)算方法
常見(jiàn)的一般有4種情況:
1.房開(kāi)企業(yè)新房銷(xiāo)售
2.其他企業(yè)新房銷(xiāo)售(非房開(kāi)企業(yè))
3.存量房銷(xiāo)售
4.只賣(mài)地
【存量房.銷(xiāo)售計(jì)算土地增值稅的程序】
1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=?
2.扣除項(xiàng)目合計(jì)=?
3.計(jì)算增值額=?
不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額
4.計(jì)算增值率=?
增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額
5.查適用的稅率:四級(jí)超率累進(jìn)稅率表
6.土地增值稅稅額
=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
【具體解析】
一.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=?
(1)簡(jiǎn)易計(jì)稅:含稅收入/(1+5%)
(2)一般計(jì)稅:(含稅收入-土地價(jià)款)/(1+9%)
二.扣除項(xiàng)目
(一)評(píng)估法
1.取得土地使用權(quán)支付的金額
未支付地價(jià)款或不能提供支付憑據(jù)的,不允許扣除。
2.評(píng)估價(jià)格=房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格×成新度折扣率
房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格:是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出,或者重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。
3.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金 城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅
4.評(píng)估費(fèi)
二.扣除項(xiàng)目
(二)**法
1.不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房**的,可按**所載金額從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除,作為地價(jià)和評(píng)估價(jià)。
扣除金額=**價(jià)×(1+5%×年數(shù))
【提示1】**價(jià):營(yíng)業(yè)稅**所載金額;增值稅普通**價(jià)稅合計(jì)金額;增值稅專(zhuān)用**不含增值稅金額加上不允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。
【提示2】購(gòu)房**所載日期起至售房**開(kāi)具之日止,每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)一年;超過(guò)一年,未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的,可視為一年。
2.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金
城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、契稅
【提示】購(gòu)房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
二.扣除項(xiàng)目
(三)核定法
對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格,又不能提供購(gòu)房**的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收。
【例題】A市某機(jī)械廠為增值稅一般納稅人,2020年3月因企業(yè)搬遷將原廠房出售,相關(guān)資料如下:
(1)該廠房于2004年3月購(gòu)進(jìn),會(huì)計(jì)賬簿記載的該廠房入賬的固定資產(chǎn)原價(jià)為 1600萬(wàn)元,賬面凈值320萬(wàn)元。搬遷過(guò)程中該廠房購(gòu)進(jìn)**丟失,該廠提供的當(dāng)年繳納契稅的完稅憑證,記載契稅的計(jì)稅金額為1560萬(wàn)元,繳納契稅46.8萬(wàn)元。
(2)轉(zhuǎn)讓廠房取得含稅收入3100萬(wàn)元。該機(jī)械廠選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。
(3)轉(zhuǎn)讓廠房時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置**為3800萬(wàn)元,該廠房四成新。
(相關(guān)資料:不考慮印花稅、地方教育附加。)
要求:根據(jù)上述資料,請(qǐng)回答下列問(wèn)題:
(1)該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納增值稅
此項(xiàng)目為2016年4月30日及以前繳納契稅的,增值稅應(yīng)納稅額
=[全部交易價(jià)格(含增值稅)-契稅計(jì)稅金額(含營(yíng)業(yè)稅)]÷(1+5%)×5%。
=(3100-1560)÷(1+5%)×5% =73.33(萬(wàn)元)。
(2)該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金為
=73.33×(7%+3%)=7.33(萬(wàn)元)。
(3)土地增值稅準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額為
評(píng)估價(jià)格=重置**×成新度折扣率
=3800×40%=1520(萬(wàn)元)
準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額=1520+7.33=1527.33(萬(wàn))
(4)轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納土地增值稅
增值額=3100-73.33-1527.33=1499.34(萬(wàn))
增值率=1499.34/1527.33×100%=98.17%
適用稅率為40%,速算扣除系數(shù)為5%
繳納土地增值稅
=1499.34×40%-1527.33×5%=523.37(萬(wàn))
【例題】2022年3月,某公司銷(xiāo)售自用辦公樓,不能取得評(píng)估價(jià)格,該公司提供的購(gòu)房**所載購(gòu)房款為1200萬(wàn)元,購(gòu)買(mǎi)日期為2012年1月1日。允許扣除的購(gòu)入及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)80萬(wàn)元。該公司在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額( )萬(wàn)元。
『解析』
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,能提供購(gòu)房**的,可按**所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。
該公司在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額
=1200×(1+10×5%)+80
=1880(萬(wàn)元)
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拓展知識(shí):
商業(yè)地產(chǎn)稅費(fèi)計(jì)算
房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)或從租兩種情況:
1、從價(jià)計(jì)征的,其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值;
2、從租計(jì)征的,以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市****確定。
房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的,年稅率為1.2%;按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的,年稅率為12%。
二、分析詳情
房產(chǎn)稅作為商業(yè)地產(chǎn)重要的一項(xiàng)稅種,是以不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)存在的房產(chǎn)為征收對(duì)象,按房產(chǎn)的原值或房產(chǎn)出租的租金收入為計(jì)稅依據(jù),向不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
三、商業(yè)房產(chǎn)稅繳納流程
1、根據(jù)細(xì)則,購(gòu)房人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)減免房產(chǎn)稅認(rèn)定時(shí),應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)房產(chǎn)稅認(rèn)定申報(bào)表,并提交房產(chǎn)交易合同以及新建商品住房的房屋交接書(shū);
2、購(gòu)房人提交資料后,從主管稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取《原有住房信息查詢(xún)申請(qǐng)表》,向房屋狀況信息部門(mén)查詢(xún)?cè)凶》壳闆r,并將取得的原有住房書(shū)面查詢(xún)結(jié)果送主管稅務(wù)機(jī)關(guān);
3、此外納稅人應(yīng)當(dāng)在每年的12月31日前,憑有效身份證明原件自行向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款,繳清當(dāng)年度應(yīng)納稅款。未按時(shí)足額繳納的,逾期繳納的稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金。
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