商業(yè)地產(chǎn)稅費計算(商業(yè)地產(chǎn)稅費計算器)
前沿拓展:
商業(yè)地產(chǎn)稅費計算
法律分析:商業(yè)二手房交易稅費計算:包括房地產(chǎn)交易手續(xù)費:5元/平方米為普通住宅,非普通住宅為11元/平方米。還包括房屋登記費:550元/本,每增加一本證書按每本10元收取工本費。
法律依據(jù):《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》 第一條 個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。
土地增值稅的計算方法
常見的一般有4種情況:
1.房開企業(yè)新房銷售
2.其他企業(yè)新房銷售(非房開企業(yè))
3.存量房銷售
4.只賣地
【存量房.銷售計算土地增值稅的程序】
1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=?
2.扣除項目合計=?
3.計算增值額=?
不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額-規(guī)定的扣除項目金額
4.計算增值率=?
增值率=增值額/扣除項目金額
5.查適用的稅率:四級超率累進(jìn)稅率表
6.土地增值稅稅額
=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
【具體解析】
一.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=?
(1)簡易計稅:含稅收入/(1+5%)
(2)一般計稅:(含稅收入-土地價款)/(1+9%)
二.扣除項目
(一)評估法
1.取得土地使用權(quán)支付的金額
未支付地價款或不能提供支付憑據(jù)的,不允許扣除。
2.評估價格=房地產(chǎn)重新購建價格×成新度折扣率
房地產(chǎn)重新購建價格:是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出,或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。
3.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金 城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅
4.評估費
二.扣除項目
(二)**法
1.不能取得評估價格,但能提供購房**的,可按**所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除,作為地價和評估價。
扣除金額=**價×(1+5%×年數(shù))
【提示1】**價:營業(yè)稅**所載金額;增值稅普通**價稅合計金額;增值稅專用**不含增值稅金額加上不允許抵扣的進(jìn)項稅額。
【提示2】購房**所載日期起至售房**開具之日止,每滿12個月計一年;超過一年,未滿12個月但超過6個月的,可視為一年。
2.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金
城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、契稅
【提示】購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。
二.扣除項目
(三)核定法
對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房**的,稅務(wù)機關(guān)可實行核定征收。
【例題】A市某機械廠為增值稅一般納稅人,2020年3月因企業(yè)搬遷將原廠房出售,相關(guān)資料如下:
(1)該廠房于2004年3月購進(jìn),會計賬簿記載的該廠房入賬的固定資產(chǎn)原價為 1600萬元,賬面凈值320萬元。搬遷過程中該廠房購進(jìn)**丟失,該廠提供的當(dāng)年繳納契稅的完稅憑證,記載契稅的計稅金額為1560萬元,繳納契稅46.8萬元。
(2)轉(zhuǎn)讓廠房取得含稅收入3100萬元。該機械廠選擇簡易計稅方法計稅。
(3)轉(zhuǎn)讓廠房時評估機構(gòu)評定的重置**為3800萬元,該廠房四成新。
(相關(guān)資料:不考慮印花稅、地方教育附加。)
要求:根據(jù)上述資料,請回答下列問題:
(1)該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納增值稅
此項目為2016年4月30日及以前繳納契稅的,增值稅應(yīng)納稅額
=[全部交易價格(含增值稅)-契稅計稅金額(含營業(yè)稅)]÷(1+5%)×5%。
=(3100-1560)÷(1+5%)×5% =73.33(萬元)。
(2)該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金為
=73.33×(7%+3%)=7.33(萬元)。
(3)土地增值稅準(zhǔn)予扣除項目金額為
評估價格=重置**×成新度折扣率
=3800×40%=1520(萬元)
準(zhǔn)予扣除項目金額=1520+7.33=1527.33(萬)
(4)轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納土地增值稅
增值額=3100-73.33-1527.33=1499.34(萬)
增值率=1499.34/1527.33×100%=98.17%
適用稅率為40%,速算扣除系數(shù)為5%
繳納土地增值稅
=1499.34×40%-1527.33×5%=523.37(萬)
【例題】2022年3月,某公司銷售自用辦公樓,不能取得評估價格,該公司提供的購房**所載購房款為1200萬元,購買日期為2012年1月1日。允許扣除的購入及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費80萬元。該公司在計算土地增值稅時允許扣除項目金額(?。┤f元。
『解析』
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,能提供購房**的,可按**所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。
該公司在計算土地增值稅時允許扣除項目金額
=1200×(1+10×5%)+80
=1880(萬元)
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拓展知識:
商業(yè)地產(chǎn)稅費計算
房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價或從租兩種情況:
1、從價計征的,其計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值;
2、從租計征的,以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。從價計征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市****確定。
房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計征的,年稅率為1.2%;按房產(chǎn)租金收入計征的,年稅率為12%。
二、分析詳情
房產(chǎn)稅作為商業(yè)地產(chǎn)重要的一項稅種,是以不動產(chǎn)業(yè)態(tài)存在的房產(chǎn)為征收對象,按房產(chǎn)的原值或房產(chǎn)出租的租金收入為計稅依據(jù),向不動產(chǎn)權(quán)利所有人征收的一種財產(chǎn)稅。
三、商業(yè)房產(chǎn)稅繳納流程
1、根據(jù)細(xì)則,購房人向主管稅務(wù)機關(guān)申報減免房產(chǎn)稅認(rèn)定時,應(yīng)如實填寫房產(chǎn)稅認(rèn)定申報表,并提交房產(chǎn)交易合同以及新建商品住房的房屋交接書;
2、購房人提交資料后,從主管稅務(wù)機關(guān)領(lǐng)取《原有住房信息查詢申請表》,向房屋狀況信息部門查詢原有住房情況,并將取得的原有住房書面查詢結(jié)果送主管稅務(wù)機關(guān);
3、此外納稅人應(yīng)當(dāng)在每年的12月31日前,憑有效身份證明原件自行向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納稅款,繳清當(dāng)年度應(yīng)納稅款。未按時足額繳納的,逾期繳納的稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。
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