前沿拓展：

個人所得稅租金收入計算方法

根據(jù)《國家**關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》(國稅函〔2009〕639號)的規(guī)定，個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。
取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除。

個人或小規(guī)模納稅人提供勞務或服務，需要提供**（專票）給對方單位，這時就需要到稅務機關**。但是其中許多具體細節(jié)，**方和接收**方的企業(yè)要了解清楚，否則可能就會開具了不合規(guī)的**，或者**方會多交稅款。所以**雙方都應該知道以下幾點：

一、 **的地點

根據(jù)**管理辦法等的規(guī)定，自然人繳納增值稅后才可以申請**，所以納稅人的申報納稅地點也就是**地點，下表是對**地點的規(guī)定進行了總結。

提示：

1、選擇合適的地點，合法節(jié)稅

各地執(zhí)行的開票稅率還是差異，自然人如果要申請**，可以先咨詢一下可以**的稅務局，然后選擇稅負低的稅務局代開。

2、出租自然資源使用權是可以選擇納稅地點的

按增值稅稅目注釋，自然資源使用權包括土地使用權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和其他自然資源使用權。

二、**的種類

個人去稅務局一般只能代開增值稅普通**。

特殊情況：其他個人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申請代開增值稅**，代開增值稅專用**。

三、**的稅率

（一）增值稅

（1）非轉讓或出租不動產(chǎn)業(yè)務征收率為3%，2022年1月1日至12月31日減按1%征收。

（2）其他個人出租其取得的不動產(chǎn)適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收

（3）個人銷售其取得的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

個人轉讓其自建的不動產(chǎn)（不含其自建自用住房），以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

常見的不征、免征增值稅范圍：

（1）銷售額未達到每次（日）500元的，只代開不征增值稅。

（2）已辦理臨時稅務登記，月銷售額未超過10萬元的，免征增值稅。

（3）農業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)的農產(chǎn)品，免征增值稅。

（4）從事蔬菜批發(fā)、零售的納稅人銷售的蔬菜，免征增值稅。

（5）從事農產(chǎn)品批發(fā)、零售的納稅人銷售的部分鮮活肉蛋產(chǎn)品，免征增值稅。

（6）個人銷售自建自用住房免征增值稅

（7）其他免征增值稅項目，詳見《減免稅政策代碼目錄》，地址：國家**門戶網(wǎng)站首項/納稅服務/減免稅政策代碼目錄。

（8）其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。

（二）附加稅費

（1）城建稅，市區(qū)的，增值稅額的7%，縣城（鎮(zhèn)）的5%，不在市區(qū)、縣城（鎮(zhèn)）的1%；

（2）教育費附加，增值稅額的3%；

（3）地方教育費附加：增值稅額的2%。

2022 年1月1日至2022年12月31日，以上附加稅費減半征收。

（三）個人所得稅

1、非轉讓或出租不動產(chǎn)業(yè)務——存在著較大的行業(yè)和地區(qū)差異。

（1）對自然人從事經(jīng)營所得，**采取按照開票銷售額的一定比率核定計算個人所得稅；

（2）對自然人納稅人取得勞務報酬所得、稿酬所得和特許權使用費所得申請**的，稅務機關以及接受稅務機關委托**的單位為其**時，不再征收上述所得應繳納的個人所得稅，由扣繳義務人按照稅法規(guī)定依法履行預扣預繳義務，并辦理個人所得稅全員全額扣繳申報。

**單位（包括稅務機關和接受稅務機關委托**的單位）在**備注欄內統(tǒng)一注明“個人所得稅由支付人依法扣繳”。

如對代扣個稅不清楚，可以看我的另一篇文章《怎么判斷代開的個人**要不要代扣個稅》

2、 個人出租房屋取得的租金收入應按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，稅率為20%。自2001年1月1日起，對個人出租房屋取得的所得，暫減按10%的稅率征收個人所得稅。

財產(chǎn)租賃所得個人所得稅前可以扣除的次序為：

（1）財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費。納稅義務人在出租財產(chǎn)過程中繳納的教育費附加、地方教育附加，可持完稅(繳款)憑證，從其財產(chǎn)租賃收入中扣除。

（2）向出租方支付的租金。（適用于房屋轉租）

（3）由納稅人負擔的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

（4）稅法規(guī)定的費用扣除標準。財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用。

【提醒】個人財產(chǎn)租賃所得，以一個月內取得的收入為一次。

3、個人轉讓二手房

（1）個人轉讓二手房取得的所得應按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目征收個人所得稅。對轉讓二手房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、**等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

（2）個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，其房屋原值應按照納稅人提供的合法、完整、準確的憑證予以扣除；不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統(tǒng)一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。

（3）個人轉讓自用達5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。

（4）以下情形的房屋產(chǎn)權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：

——房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

——房屋產(chǎn)權所有人**亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

（5）通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。

四、**流程：

（一）在辦稅服務廳指定窗口。

1.提交《代開增值稅**繳納稅款申報單》（見附件）；

2.自然人申請**，提交身份證件及復印件。

（二）在電子稅務局辦理（有的地方自然人也可以辦理）

1 登錄電子稅務局

2 點擊我要辦稅界面，選擇-代開增值稅普通**或代開增值稅專用**

五、代開的**開錯了怎么辦？

六、代開的**丟失了怎么**作？

七、本文涉及到的相關政策

《增值稅暫行條例》第二十二條關于增值稅納稅地點

《** 國家**關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十六條：

《國家**關于發(fā)布<納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家**公告2016年第14號）

《國家**關于發(fā)布<納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家**公告2016年第16號）第十一條第二款

《國家**關于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅**的通知》（稅總函〔2016〕145號）第二條第四款

《中華******管理辦法》第十六條

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