前沿拓展：

父母房子過(guò)戶給子女稅率怎么算

過(guò)戶所需費(fèi)用：(1)公證費(fèi)：按房?jī)r(jià)2%繳納，(2)評(píng)估費(fèi)：按房?jī)r(jià)0.5%繳納。(3)契稅：按房?jī)r(jià)3%繳納(4)土地增值稅：按房?jī)r(jià)1%繳納。(5)所得稅：按房?jī)r(jià)1%繳納(6)房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：100.00元。法律依據(jù)：《中華****契稅法》 第三條 契稅稅率為百分之三至百分之五。契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市****在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報(bào)同級(jí)**代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國(guó)**代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。省、自治區(qū)、直轄市可以依照前款規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。

【引言】

每次談到房產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)候，總繞不開(kāi)稅費(fèi)的問(wèn)題。談及到父母房產(chǎn)過(guò)戶給子女，討論得更熱烈：畢竟是一家人，不像跟外人談生意似的，自家人，能省錢(qián)何必不省呢？

有些人說(shuō)了：從2021年開(kāi)始，直系親屬之間的房產(chǎn)過(guò)戶，免稅！

這個(gè)說(shuō)法，本人并未查到、收到最新的相關(guān)依據(jù)。唯一跟這個(gè)說(shuō)法可能靠點(diǎn)邊的，是在2020年8月11日全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)的《中華****契稅法》，將于2021年9月1日正式實(shí)施。其中，規(guī)定了免征契稅的情況——法定繼承人繼承、或者夫妻之間房產(chǎn)過(guò)戶。除此之外，其他直系親屬關(guān)系，不在免征之列。

因此，父母房產(chǎn)給到子女（包括給到部分產(chǎn)權(quán)），依然有三種過(guò)戶方式可選：買(mǎi)賣、贈(zèng)與、繼承。

其中，買(mǎi)賣是一種普適性的過(guò)戶方式，不管交易雙方是不是親屬。贈(zèng)與這種方式，其實(shí)也不限于贈(zèng)與人、受贈(zèng)人之間的關(guān)系，只是會(huì)涉及到不同的稅費(fèi)。繼承，多數(shù)適用于親屬、尤其是直系親屬之間，因?yàn)闆](méi)有親屬關(guān)系的人，除非生前有遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議類的文書(shū)，否則不會(huì)存在繼承權(quán)。

那么，不同過(guò)戶方式，哪種方式更省錢(qián)？很多人會(huì)講，毫無(wú)疑問(wèn)是買(mǎi)賣，你得算兩頭。因?yàn)橘?zèng)與、繼承之后的房子再賣的話，要繳20%個(gè)人所得稅！

在這里，我們把一次過(guò)戶（即父母過(guò)戶給子女）、二次處置（即子女把房子又賣掉）兩次涉及到的費(fèi)用分別計(jì)算一下，來(lái)看看哪種方式省錢(qián)。

【買(mǎi)賣】

假設(shè)父母有一套房子要通過(guò)買(mǎi)賣的方式，將整套房過(guò)戶給子女，這套房子按照評(píng)估價(jià)格為100萬(wàn)元，房產(chǎn)面積為90平米。

先給出一個(gè)主要稅費(fèi)的計(jì)算表格：

第一次過(guò)戶：父母把房產(chǎn)賣給子女

1.假設(shè)父母房產(chǎn)“滿五唯一”、子女名下無(wú)房。

父母無(wú)須繳稅。子女需要交納1%契稅，即1萬(wàn)元。

父母與子女雙方總計(jì)繳納1萬(wàn)元。

2.假設(shè)父母房產(chǎn)“滿**唯一”、子女名下無(wú)房。

父母需繳納1%個(gè)稅，即1萬(wàn)元。子女需繳納1%契稅，即1萬(wàn)元。

父母與子女雙方總計(jì)繳納2萬(wàn)元。

3.假設(shè)父母房產(chǎn)“不滿二”、子女名下無(wú)房。

父母需繳納5.6%增值稅、1%個(gè)稅，合計(jì)6.6萬(wàn)元。子女需繳納1%契稅，即1萬(wàn)元。

父母與子女雙方總計(jì)繳納7.6萬(wàn)元。

4.假設(shè)父母房產(chǎn)“不滿二”、子女名下有房。

父母需繳納5.6%增值稅、1%個(gè)稅，合計(jì)6.6萬(wàn)元。子女需繳納3%契稅，即3萬(wàn)元。

父母與子女雙方總計(jì)繳納9.6萬(wàn)元。

由此可見(jiàn)：

父母通過(guò)買(mǎi)賣的方式，將名下房產(chǎn)過(guò)戶給子女，受到父母是否有唯一房產(chǎn)、房子對(duì)于父母而言的房齡、房子過(guò)戶面積、以及子女有無(wú)房情況等四個(gè)因素影響。

因此通過(guò)買(mǎi)賣方式是不是最便宜，需要因情況而定，不會(huì)有絕對(duì)**。只能說(shuō)：

對(duì)于父母而言：最低0，最高6.6%（含增值稅、個(gè)稅）。對(duì)于子女而言：最低1%契稅，最高3%契稅。對(duì)于雙方總計(jì)而言：最低1%契稅，最高為9.6%（含增值稅、個(gè)稅、契稅）。

第二次過(guò)戶：子女將此套房再次出售。

與第一步的計(jì)算方式、影響因素完全相同，這里不再贅述。

假設(shè)子女出售這套房子的時(shí)候，房?jī)r(jià)漲到200萬(wàn)元。那么，子女再次繳納的稅費(fèi)：

最低為0（對(duì)于子女而言該房產(chǎn)“滿五唯一”）。取中為2萬(wàn)元（對(duì)于子女而言，滿**唯一，200萬(wàn)×1%個(gè)稅）。最高為13.6萬(wàn)元（對(duì)于子女而言，不滿二，200萬(wàn)×1%個(gè)稅+200萬(wàn)×5.6%增值稅）

對(duì)于買(mǎi)家來(lái)講，需要繳納多少稅費(fèi)，就與子女沒(méi)什么關(guān)系了，不再計(jì)算。現(xiàn)實(shí)中，很多人在把房子賣給“外人”的時(shí)候，中間會(huì)產(chǎn)生一些其他**作方式，例如，將稅費(fèi)全部轉(zhuǎn)由買(mǎi)家承擔(dān)，那是另外一件事，在此不做探討。

因此，父母100萬(wàn)的房子，經(jīng)過(guò)中間“倒騰”，最終200萬(wàn)由子女賣出去，中間產(chǎn)生的稅費(fèi)，最低為0元，最高為22.6萬(wàn)元。

【贈(zèng)與】

還是以上假設(shè)：父母房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為100萬(wàn)元，面積90平米。

第一次過(guò)戶：父母把房產(chǎn)贈(zèng)與給子女。

按照最新《契稅法》中關(guān)于稅率的規(guī)定：

第三條 契稅稅率為百分之三至百分之五。

契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市****在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報(bào)同級(jí)**代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國(guó)**代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。

省、自治區(qū)、直轄市可以依照前款規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。

目前絕大多數(shù)地區(qū)關(guān)于贈(zèng)與房產(chǎn)契稅征收稅率都是按照3%計(jì)征。

父母將房子贈(zèng)與給子女，稅率固定3%，即3萬(wàn)元。

第二次過(guò)戶：子女將此套房再次出售。

很多人會(huì)以此來(lái)說(shuō)明：贈(zèng)與不劃算——因?yàn)橘?zèng)與的房子，再次出售要繳納20%個(gè)稅。要照著200萬(wàn)賣房，光繳稅就少說(shuō)得40萬(wàn)！

有興趣的朋友可以參見(jiàn)之前的一篇文章：《繼承的房產(chǎn)再出售太貴，要繳20%個(gè)稅？請(qǐng)了解清楚這3個(gè)知識(shí)點(diǎn) 》，這里不再贅述依據(jù)。基本結(jié)論是：

20%個(gè)稅，是差額征收，不是全額征收。很多地方，采取的是1%核定征收。

依據(jù)這兩個(gè)結(jié)論，相信大家應(yīng)該能看明白了：其實(shí)贈(zèng)與所得的房子再次出售，與通過(guò)買(mǎi)賣方式再出售的稅率計(jì)算方式是一樣的——滿五唯一，不繳稅；滿**唯一、不滿二等情況，與上述計(jì)算方式相同。

所以，贈(zèng)與所得房產(chǎn)，與通過(guò)買(mǎi)賣方式所得房產(chǎn)，之間費(fèi)用高低的差別，在于第一次過(guò)戶。

【繼承】

房產(chǎn)假設(shè)如上。

第一次過(guò)戶：子女繼承父母房產(chǎn)。

繼承沒(méi)有稅，只是會(huì)因辦理方式不同，會(huì)產(chǎn)生不同的費(fèi)用：

1.直接在房屋管理部門(mén)辦理繼承過(guò)戶手續(xù)。

這種方式，最省錢(qián)，以百十來(lái)元計(jì)算費(fèi)用。可采取這種方式的依據(jù)是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定：

第十四條 因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交**亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書(shū)。

2.先辦理繼承權(quán)公證，再辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。

這種方式，可能是繼承中最“貴”的方式，需要交納0.5%-2%左右公證費(fèi)、最低200元（現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)行階梯收費(fèi)，不是固定2%費(fèi)率，而且也不可能達(dá)到2%元）。以最高計(jì)算：2%公證費(fèi)，即2萬(wàn)元。當(dāng)然，這種方式也是目前最普遍的辦理方式。

3.訴訟繼承。

這種方式，費(fèi)用無(wú)法估算，看案件的復(fù)雜程度、花不花律師費(fèi)等而定。

第二次過(guò)戶：子女將繼承所得房產(chǎn)再次出售。

同贈(zèng)與。

【結(jié)語(yǔ)】

通過(guò)上述比較，可以給出兩個(gè)基本結(jié)論：

從第一次過(guò)戶角度，繼承相對(duì)而言費(fèi)率可能是最低的；買(mǎi)賣因四項(xiàng)因素不同而定；贈(zèng)與稅率相對(duì)固定。

從第二次過(guò)戶角度，買(mǎi)賣依然因四項(xiàng)因素而定；贈(zèng)與或者繼承所得房產(chǎn)再次出售，從計(jì)算方式上，最新《契稅法》已經(jīng)取消“不得核定征收”的說(shuō)法，即可以采取1%核定個(gè)稅稅率征收。綜合兩項(xiàng)結(jié)論來(lái)看，父母考慮將房產(chǎn)過(guò)戶給子女，重點(diǎn)考慮的是第一次過(guò)戶的稅費(fèi)問(wèn)題。

此外，還要有一個(gè)更重要的結(jié)論：

通過(guò)上述比較可以看出，作為父母方而言，僅會(huì)在買(mǎi)賣方式情況下可能會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi)，而且，多數(shù)都是0、或者1%，涉及到6.6%的情況很少（大不了等幾年，等到房子滿五了再出售）。至于贈(zèng)與、繼承，跟父母都沒(méi)什么關(guān)系——“潛臺(tái)詞”就是，其實(shí)真正需要繳費(fèi)的，是子女。

99%以上的家庭都會(huì)面臨繼承問(wèn)題！請(qǐng)關(guān)注“一紙家書(shū)”號(hào)，持續(xù)為您講述身邊的遺囑、繼承故事，為您系統(tǒng)講解遺囑、繼承專業(yè)知識(shí)。

拓展知識(shí)：