前沿拓展：

房屋過戶稅計算

過戶稅為成交價格的冷干分祖紀游商額技3%~5%，價格明顯低亍市場價格的，由征收機混關依照市場價格核定。詳情前輸嚴車訴層請見<契稅暫行條例>第三條、第四條。
附：<中華****契年獲州糧準負稅暫行條例>
第三條、契稅稅良明室多詩治段交藝率為3%~5%。
契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市****在前款規定按照本地區實際情況確定，并報**和國家稅務真助水發房屋拿總局備案。
第四條、契稅的計算依據：
(一)、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、元區完房屋買賣，為成交價蒸快露周寫針規格；
(二)、土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；
(三)、土地使用權交換、房屋交換，為交換的土地使用權、房屋的價格的差額。
前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者交換土地使用權、房屋的價格差額明顯不合理的，由征收機關參照市場價格核定。

“財產轉讓所得”，是指個人轉讓“有價證券”、“股權”、“合伙企業中的財產份額”、“不動產”、“機器設備”、“車船”以及“其他財產”取得的所得。

一、“財產轉讓所得”的征稅范圍

“財產轉讓所得”稅目的征稅范圍，主要包括轉讓“有形資產”、“土地使用權”、“股權”、“債權”等財產所取得的收入。

財產轉讓所得個人所得稅

※免征個人所得稅的情況

★個人轉讓“境內上市公司股票”取得的所得“暫免征收”個人所得稅。

★自 2018 年 11 月 1 日（含）起，對個人轉讓新三板掛牌公司“非原始股”取得的所得，暫免征收個人所得稅。

★個人轉讓“自用達五年以上”、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，“暫免征收”個人所得稅。

★通過“離婚析產”的方式“分割房屋產權”是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理“房屋產權過戶”手續， 不征收個人所得稅。

【注意】

●個人轉讓“新三板”掛牌公司股票中所涉“非原始股”，是指個人在新三板掛牌公司“掛牌后取得的股票”，以及由上述股票“孳生的送、轉股”。

●個人“收回轉讓股權”的情況

＞＞股權轉讓合同“履行完畢”、“股權已作變更登記”，且所得已經實現的，轉讓人取得的股權轉讓收入“應當依法繳納”個人所得稅。轉讓行為結束后，當事人雙方簽訂并執行“解除原股權轉讓合同”、“退回股權”的協議，是另一次股權轉讓行為，對前次轉讓行為征收的個人所得稅款不予退回。

＞＞股權轉讓合同“未履行完畢”，因執行仲裁委員會作出的“解除股權轉讓合同”及“補充協議”的裁決、“停止執行原股權轉讓合同”，并原價收回已轉讓股權的，納稅人不應繳納個人所得稅。

財產轉讓所得

●作者將自己的“文字作品手稿原件或復印件”拍賣取得的所得，按“特許權使用費所得”項目繳納個人所得稅。

二、“財產轉讓所得”適用的稅率

適用比例稅率，稅率為20%。

【注意】

●拍賣財產的，如果納稅人不能提供合法、完整、準確的“財產原值憑證”，不能正確計算“財產原值”的，按“轉讓收入額的3％”征收率計算繳納個人所得稅；

＞＞“拍賣品”為**物部門認定是“海外回流文物”的，按“轉讓收入額的 2％”征收率計算繳納個人所得稅。

三、“財產轉讓所得”的個稅計算

“財產轉讓所得”，以轉讓財產的收入額減除“財產原值”和“合理費用”后的余額，為應納稅所得額。

（一）計算公式

應納稅額＝應納稅所得額×稅率

應納稅所得額=財產轉讓收入總額－財產原值－合理稅費

（二）合理費用

“合理費用”，是指賣出財產時按照規定支付的“有關稅費”。

（三）通常情況下“財產原值”的確定

◆“有價證券”，為買入價以及買入時按照規定交納的有關費用；

◆“建筑物”，為建造費或者購進價格以及其他有關費用；

◆“土地使用權”，為取得土地使用權所支付的金額、開發土地的費用以及其他有關費用；

◆“機器設備”、“車船”，為購進價格、運輸費、安裝費以及其他有關費用。

◆“其他財產”，參照前款規定的方法確定財產原值。

【注意】

●稅人未提供完整、準確的“財產原值憑證”，不能按照前述方法確定“財產原值”的，由主管稅務機關“核定”財產原值。

個稅計算

（四）特殊情況下“財產原值”的確定

1、轉讓債券

轉讓債券，采用“加權平均法”確定其應予減除的“財產原值”和“合理費用”。

（1）計算公式：

一次賣出某一種類債券允許扣除的買入價和費用＝納稅人購進的該種類債券買入價和買進過程中交納的稅費總和÷納稅人購進的該種類債券總數量× —次賣出的該種類債券的數量＋賣出該種類債券過程中繳納的稅費

（2）舉例說明

**居民托尼A 2021 年1月購入債券15000份，每份買入價為12元，支付手續費共計600元。當年10月份賣出10000份，每份賣出價為14元，支付手續費共計400元。

則托尼A在當年10月份賣出債券時需要繳納的個人所得稅為多少？

①計算允許扣除的買價入和費用（即“財產原值”和“合理費用”）

★允許扣除的買入價和費用=（12×15000+600）÷15000×10000+400=120800元

②計算應納稅所得額

★應納稅所得額=14×10000-120800=19200元

③計算應納稅額

★應納稅額=應納稅所得額×20%=3840元

＞＞因此，托尼A在當年10月份賣出債券時需要繳納的個人所得稅為3840元。

2、轉讓上市公司限售股

（1）核定限售股原值及合理稅費

如果納稅人未能提供“完整、真實的限售股原值憑證”的，不能準確計算“限售股原值”的，主管稅務機關一律按“限售股轉讓收入的 15％”核定限售股原值及合理稅費。

股權轉讓個人所得稅

【注意】

●限售股所對應的公司在證券機構“技術和制度準備完成前”上市的

＞＞證券機構按照“股改限售股”股改復牌日“收盤價”，或“新股限售股”上市“首日收盤價”計算轉讓收入，按照計算出的“轉讓收入”的 15％確定“限售股原值和合理稅費”，以轉讓收入減去原值和合理稅費后的余額，適用20％稅率，計算預扣預繳個人所得稅額。

●限售股所對應的公司在證券機構“技術和制度準備完成后”上市的

＞＞按照證券機構事先植入結算系統的“限售股成本原值和發生的合理稅費”，以實際轉讓收入減去原值和合理稅費后的余額，適用 20％稅率，計算直接扣繳個人所得稅額。

●個人通過證券交易所集中交易系統或大宗交易系統“轉讓限售股”

＞＞轉讓收入以轉讓當日該股份實際轉讓價格計算，證券公司在扣繳稅款時，傭金支出統一按照證券主管部門規定的行業最高傭金費率計算。

●發生送、轉、縮股情況的處理

＞＞在證券機構技術和制度準備完成后形成的限售股，自股票上市首日至解禁日期間發生送、轉、縮股的，證券登記結算公司應依據送、轉、縮股比例對限售股成本原值進行調整；而對于其他權益分派的情形（如現金分紅、配股等）， 不對限售股的成本原值進行調整。

●限售股優先原則

＞＞納稅人“同時持有限售股及該股流通股”的，其股票轉讓所得，按照限售股優先原則，即：轉讓股票視同為先轉讓限售股，按規定計算繳納個人所得稅。

（3）舉例說明

托尼B在某上市公司任職，任職期間該公司授予托尼B限售股15000股，該批限售股已于2021年1月份解禁，托尼B在2021年7月前陸續買進該公司股票20000股，股票平均購買價為6元/股。但限售股授予價格不明確（未能提供完整、真實的限售股原值憑證）。2021年10月托尼B以8元/股的價格賣出公司股票20000股。

在不考慮股票買賣過程中其他相關稅費的情況下，托尼B在轉讓15000股股票時應繳納的個人所得稅為多少？

①判斷需要繳納個人所得稅的股票轉讓數

根據“限售股優先原則”，即轉讓股票時視同“先轉讓限售股”，因此托尼B在10月份賣出的20000股股票中，有15000股的“限售股”，其他500股為“流通股股票”。

由于上市公司的流通股轉讓免征個人所得稅，因此，只有轉讓15000股“限售股”需要繳納個人所得稅。

②計算“限售股”的原值

由于企業未能提供完整、真實的“限售股原值憑證”，不能準確計算該“限售股原值”的，主管稅務機關需按照“限售股”轉讓收入的 15％，核定為該限售股原值和合理稅費。

限售股原值和合理稅費=15000× 8× 15%=18000元

③計算應納稅額

應納稅額=（15000× 8-18000）× 20%=20400元

＞＞因此，托尼B在2021年10月份轉讓股票時需要繳納的個人所得稅為20400元。

3、處置“打包債權”

（1）成本費用（“財產原值”）的確定

處置部分“打包債權”的成本費用（即“財產原值”）為：

當次處置債權成本費用＝個人購置“打包債權”實際支出×當次處置債權賬面價值（或拍賣機構公布價值）÷“打包債權”賬面價值（或拍賣機構公布價值）

【注意】

●以每次處置“部分債權”的所得，作為一次“財產轉讓所得”征稅。

●“應稅收入”按照個人取得的“貨幣資產”和“非貨幣資產的評估價值或市場價值”的合計數確定。

●個人購買和和處置債權過程中發生的“拍賣招標手續費”、“訴訟費”、“審計評估費”以及“繳納的稅金”等合理稅費，在計算個人所得稅時允許扣除。

（2）舉例說明

2021 年 3 月托尼C以拍賣方式用200000元購入A公司“打包債權”300000元，其中甲公司欠A公司50000元，乙公司欠A公司50000元，丙公司欠A公司200000元。10月托尼C從丙公司收回欠款150000元。收款過程中發生相關稅費5000元。

則托尼C因收回丙公司欠款需繳納的個人所得稅為多少？

①計算處置“債權成本費用”

處置債權成本費用=200000/300000*200000=133333元

②計算“應納稅額”

應納稅額=（150000-133333-5000）*20%=2333元

＞＞因此，托尼C在2021年10月份收回丙公司欠款時需要繳納的個人所得稅為2333元。

4、拍賣財產

（1）財產原值的確定

以“拍賣方式”轉讓財產時，“財產原值”通常是指售出方個人取得該“拍賣品”的價格（以合法有效憑證為準）。具體確認方式如下：

①通過商店、畫廊等途徑購買的，為購買該拍賣品時“實際支付的價款”；

②通過拍賣行拍得的，為拍得該拍賣品“實際支付的價款及交納的相關稅費”；

③通過**收藏的，為其收藏該拍賣品而“發生的費用”；

④通過贈送取得的，為其受贈該拍賣品時“發生的相關稅費”；

⑤通過其他形式取得的，參照以上原則確定財產原值。

【注意】

●財產最終“拍賣成交價格”為其轉讓“收入額”。

●拍賣財產過程中“繳納的稅金”，是指在拍賣財產時納稅人“實際繳納的”相關稅金及附加。

●有關“合理費用”，是指拍賣財產時納稅人按照規定實際支付的“拍賣費”（傭金）、“鑒定費”、“評估費”、“圖錄費”、“證書費”等費用。

●納稅人的“財產原值憑證”內容填寫不規范，或者一份財產原值憑證包括多件拍賣品且無法確認每件拍賣品一一對應的原值的，不得將其作為扣除財產原值的計算依據，應視為不能提供合法、完整、準確的“財產原值憑證”，并按規定的“征收率”計算繳納個人所得稅。

●納稅人能夠提供合法、完整、準確的“財產原值憑證”，但不能提供“有關稅費憑證”的，不得按征收率計算納稅，應當就財產原值憑證上注明的金額據實扣除，并按照稅法規定計算繳納個人所得稅。

（2）舉例說明

**公民托尼D有一件拍賣品**物部門認定是海外回流文物，財產原值憑證金額欄沒有填寫，轉讓收入額為 150 萬元。

則托尼D轉讓此拍賣品應繳納的個人所得稅為多少？

因為托尼轉讓的“拍賣品”財產原值無法確定，而且**物部門認定是“海外回流文物”，因此，可以按“轉讓收入額的 2％”征收率計算繳納個人所得稅。

150*2%=3萬元

＞＞因此，托尼D轉讓此拍賣品應繳納個人所得稅3萬元。

（四）“財產轉讓所得”個稅處理的其他規定

1、個人以“非貨幣性資產”投資

個人以“非貨幣性資產”投資，屬于個人“轉讓非貨幣性資產”和“投資”同時發生。對個人“轉讓非貨幣性資產”的所得，應按照“財產轉讓所得”項目，依法計算繳納個人所得稅。

（1）相關概念

★“非貨幣性資產”，是指“現金、銀行存款等貨幣性資產”以外的資產，包括“股權”、“不動產”、“技術發明成果”以及“其他形式”的非貨幣性的資產。

★“非貨幣性資產投資”，是指以“非貨幣性資產”出資設立新的企業，以及以“非貨幣性資產”出資參與企業“增資擴股”、“定向增發股票”、“股權置換”、“重組改制”等投資行為。

（2）“應納稅所得額”的計算公式

應納稅所得額＝非貨幣性資產轉讓收入－資產原值－合理稅費

【注意】

●“非貨幣性資產轉讓收入”，以評估后的“公允價值”確認。

●個人以“非貨幣性資產”投資，應于“非貨幣性資產轉讓”、“取得被投資企業股權”時，確認“非貨幣性資產轉讓收入”的實現。

●納稅人“一次性繳稅有困難”的，可合理確定分期繳納計劃并報主管稅務機關備案后，自發生上述“應稅行為之日起不超過 5 個公歷年度內”（含）分期繳納個人所得稅。

●個人以非貨幣性資產投資交易過程中取得“現金補價”的，現金部分應“優先用于繳稅”；現金不足以繳納的部分，可分期繳納。

●個人在分期繳稅期間轉讓其持有的上述全部或部分股權，并取得現金收入的，該現金收入應優先用于繳納尚未繳清的稅款。

2、個人“終止投資經營”收回款項

（1）相關概念

個人因各種原因終止“投資”、“聯營”、“經營合作”等行為，從“被投資企業”或“合作項目”、被投資企業的“其他投資者”以及合作項目的“經營合作人”取得“股權轉讓收入”、“違約金”、“補償金”、“賠償金”及以“其他名目”收回的款項等，均屬于個人所得稅“應稅收入”，應按照“財產轉讓所得”項目適用的規定計算繳納個人所得稅。

（2）“應納稅所得額”的計算公式：

應納稅所得額＝個人取得的股權轉讓收入、違約金、補償金、賠償金及以其他名目收回款項合計數－原實際出資額（投入額）及相關稅費

3、個人轉讓股權

個人轉讓“股權”，以“股權轉讓收入”減除“股權原值”和“合理費用”后的余額，為“應納稅所得額”， 按“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。

“合理費用”，是指股權轉讓時按照規定支付的“有關稅費”。

（1）“應納稅所得額”的計算公式：

應納稅所得額＝股權轉讓收入－股權原值和合理費用

財產轉讓所得的計算及適用稅率

（2）相關概念

★“股權轉讓收入”，是指轉讓方因股權轉讓而獲得的“現金”、“實物”、“有價證券”和“其他形式”的經濟利益。轉讓方取得與股權轉讓相關的各種款項，包括“違約金”、“補償金”以及“其他名目的款項”、“資產”、“權益”等，均應當并入股權轉讓收入。

（3）“股權轉讓收入”需核定的情形

“股權轉讓收入”應當按照“公平交易原則”確定。符合下列情形之一的，主管稅務機關可以核定“股權轉讓收入”：

①申報的股權轉讓收入明顯偏低且無正當理由的。

②未按照規定期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的。

③轉讓方無法提供或拒不提供股權轉讓收入的有關資料。

④其他應核定股權轉讓收入的情形。

股權轉讓的個人所得稅

（4）“股權轉讓收入”的核定方法

①凈資產核定法

★“股權轉讓收入”按照“每股凈資產”或“股權對應的凈資產份額”核定。被投資企業的“土地使用權”、“房屋”、“房地產企業未銷售房產”、“知識產權”、“探礦權”、“采礦權”、“股權”等資產占企業總資產比例超過 20％的，主管稅務機關可參照納稅人提供的具有法定資質的中介機構出具的“資產評估報告”核定“股權轉讓收入”。

★6 個月內再次發生股權轉讓且被投資企業凈資產未發生重大變化的，主管稅務機關可參照上一次股權轉讓時被投資企業的“資產評估報告”核定此次股權轉讓收入。

②類比法

★參照相同或類似條件下同一企業同一股東或其他股東股權轉讓收入核定；

★參照相同或類似條件下同類行業企業股權轉讓收入核定。

③其他合理的方法

（5）“轉讓股權原值”的確定

以“避免重復征收”個人所得稅為原則。

對個人多次取得同一被投資企業股權的，“轉讓部分股權”時，采用“加權平均法”確定其“股權原值”。

個人轉讓股權未提供完整、準確的“股權原值憑證”，不能正確計算“股權原值”的，由主管稅務機關核定其股權原值。

（6）“股權轉讓收入”明顯偏低的情形

①申報的“股權轉讓收入”低于股權對應的“凈資產份額”的。其中，被投資企業擁有“土地使用權”、“房屋”、“房地產企業未銷售房產”、“知識產權”、“探礦權”、“采礦權”、“股權”等資產的，申報的股權轉讓收入低于股權對應的凈資產公允價值份額的；

②申報的“股權轉讓收入”低于“初始投資成本”或低于取得該股權所支付的“價款及相關稅費”的；

③申報的“股權轉讓收入”低于相同或類似條件下“同一企業同一股東或其他股東股權轉讓收入”的；

④申報的“股權轉讓收入”低于相同或類似條件下“同類行業的企業股權轉讓收入”的；

⑤不具合理性的無償讓渡股權或股份；

⑥主管稅務機關認定的其他情形。

（7）股權轉讓收入偏低的正當理由

①能出具有效文件，證明被投資企業因國家政策調整，生產經營受到重大影響，導致低價轉讓股權；

②繼承或將股權轉讓給其能提供具有法律效力身份關系證明的“配偶”、“父母”、“子女”、“祖父母”、“外祖父母”、“孫子女”、“外孫子女”、“兄弟姐妹”以及對轉讓人承擔直接撫養或者贍養義務的“撫養人或者贍養人”；

③相關法律、**文件或企業章程規定，并有相關資料充分證明“轉讓價格合理”且真實的本企業員工持有的不能對外轉讓“股權的內部轉讓”；

④股權轉讓雙方能夠提供有效證據證明其合理性的“其他合理情形”。

4、個人住房轉讓

（1）應納稅所得額

應納稅所得額＝轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用

（2）轉讓收入

“個人住房轉讓”，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房“成交價格明顯低于市場價格”且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入。

（3）房屋原值

可通過“原購房合同”、“**”等有效憑證，確認“房屋原值”。

如果納稅人未能提供完整、準確的“房屋原值憑證”，不能正確計算“房屋原值”和“應納稅額”的，稅務機關可實行核定征稅，按納稅人住房轉讓收入的一定比例（1%～3%）核定應納個人所得稅額。

（4）稅金

轉讓住房過程中繳納的“稅金”，是指納稅人在轉讓住房時實際繳納的“城市維護建設稅”、“教育費附加”、“土地增值稅”、“印花稅”等稅金。

【注意】

●此處所指的“稅金”中不含“增值稅”。

（5）合理費用

“合理費用”，是指納稅人按照規定實際支付的住房“裝修費用”（有扣除限額）、住房“貸款利息”、“手續費”、“公證費”等費用。

【注意】

●納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一**，并且**上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：

＞＞已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的 15％；

＞＞商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的 10％。

＞＞納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。

（6）舉例說明

**居民托尼E建造住房一套，造價1000000元，支付其他相關費用共計50000元。房子建成后立即出售，不含稅售價為2000000元，賣出房屋時支付相關稅費20000元。

則托尼E轉讓住房時應繳納的個人所得稅為多少？

①計算應納稅所得額

應納稅所得額=2000000-（1000000+50000）-20000=930000元

②計算應納稅額

應納稅額=930000*20%=186000元

＞＞因此，托尼E在轉讓此住房時應繳納個人所得稅186000元。

以上，就是關于“財產轉讓所得”所涉個人所得稅的相關處理。

本文主要內容回顧：

一、“財產轉讓所得”的征稅范圍二、“財產轉讓所得”的適用稅率三、“財產轉讓所得”的個稅計算

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【相關法律規定】請參閱原文

原文出自：微信公眾號【法律知否】

個人所得稅|“財產轉讓所得”所涉個人所得稅的處理

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