前沿拓展：

長沙二手房

法律分析：長沙二手房交易新政策

1、如果想要在長沙當地的限購區域購買房子，名下已經有了一套房產的情況下，需要在取得不動產權證書滿4年之后才能購買第2套住房。

2、另外作為未成年人是不能夠單獨購買商品房的，如果是外地遷入的戶口，那么需要在當地落戶滿一年之后，或者是在當地連續繳納一年以上的社保或納稅證明，才能夠購買一套住房。

3、在購買房子之前，需要對房子的實際情況做一個整體的調查，了解清楚之后，再考慮要不要購買。

4、對房子比較滿意，那么就可以和賣方簽訂二手房買賣合同了，另外如果采用貸款的方式買房，還要找評估公司對房子進行評估。

5、之后要到當地的銀行辦理貸款的申請，符合貸款要求的情況下，銀行會和貸款人簽訂貸款合同，并且將款項打到貸款人的賬戶當中。

6、買賣雙方需要到當地的房管局辦理新的房產證，并繳納相關的稅費，買方還需要將剩余的款項全部打到賣方的賬戶當中。

法律依據：《商品房買賣管理條例》 第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

(一)當事人名稱或者姓名和住所

(二)商品房基本狀況

(三)商品房的銷售方式

(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間(五)交付使用條件及日期

(六)裝飾、設備標準承諾(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任

(八)公共配套建筑的產權歸屬(九)面積差異的處理方式

(十)辦理產權登記有關事宜(十一)解決爭議的方法

(十二)違約責任(十三)雙方約定的其他事項。

作為教育強區，梅溪湖因為新房稀缺，二手房價格一直以來都占據長沙高位！

那么，在全市二手房呈現量價齊跌的大環境下，梅溪湖的二手房還吃香嗎？

先來看梅溪湖二手熱盤在貝殼的掛牌情況：我統計了45個小區，有30個小區的掛牌均價下跌，占比66.6%；兩個小區漲幅持平，上漲的小區，只有8個。

難道，學位房也不香了？

降價幅度TOP5小區：

梅溪青秀一期跌幅最大，去年9月的掛牌均價為23593元/㎡，今年8月掛牌均價18575元/㎡，降價5018元/㎡，跌幅21.27%。

該小區今年在貝殼成交了14套，最高單價為19523元/㎡，最低成交單價為16675元/㎡，大部分成交單價在1.7W-1.8W/㎡。

去年梅溪青秀成交的房源里，普遍單價在2.1W-2.3W/㎡，對比來看，確實跌了好多。

梅溪青秀初中配套入讀長郡梅溪湖中學，且位于梅溪湖一期板塊，隔壁的梅二新房，價格已達1.8w/㎡。即使有名校加持，二手房依舊不被看好。

梅溪鑫苑名家過去一年里，房價跌幅也挺大，僅次于梅溪青秀一期；去年9月的掛牌均價為17021元/㎡，今年8月掛牌均價14369元/㎡，降價2652元/㎡，跌幅15.58%。

或許是降價的原因，梅溪鑫苑名家過去90天內成交22套，近30天帶看387次，均雙雙上漲。

我翻看了一下成交記錄，發現最低成交單價僅11531元/㎡，這套房子共90.89㎡（套內69.37㎡），3室2廳戶型，毛坯房，2梯13戶。掛牌163天，經過16次調價，最后以總價106萬成交。

近90天內成交房源里，最高單價為15301元/㎡，其他均在1.2W-1.3W/㎡，性價比很高，對于剛需又擔心買新房暴雷的人來說，是個非常不錯的選擇。

畢竟，放眼長沙熱門板塊，均價1.2萬左右，現房交付，配套初中（西雅中學），臨近地鐵（6號線一師范西校區站200米），這樣的新房幾乎沒有。

跌幅排第3的是梅溪正榮府，去年9月的掛牌均價為22179元/㎡，今年8月掛牌均價18863元/㎡，降價3316元/㎡，跌幅14.95%。

小區今年共成交5套，近90天內成交2套，最高成交單價為18831元/㎡，最低成交單價為16476元/㎡，相差2400元/㎡左右。

這5套房源從來沒有入住過，均以毛坯房售出。此外，小區還有70套房源正在出售，大部分為毛坯房。

梅溪正榮府配套學校為周南梅溪湖中學，背靠桃花嶺公園，不過梅溪湖南岸無地鐵。

跌幅排名第4的是和泓梅溪四季一期，去年9月的掛牌均價為26574元/㎡，今年8月掛牌均價22779元/㎡，降價3795元/㎡，跌幅14.28%。

與此同時，和泓梅溪四季二期價格也下跌，跌幅9.62%。

小區今年成交23套，近90天內成交9套，最高成交單價為24106元/㎡，最低成交單價為17914元/㎡，相差6192元/㎡左右。

（2套房源均為：精裝，2梯4戶，低樓層，長郡梅溪湖中學）

跌幅排名第5的是惠天然梅嶺國際，去年9月的掛牌均價為20064元/㎡，今年8月掛牌均價17451元/㎡，降價2613元/㎡，跌幅13.02%。

該小區今年在貝殼成交了3套，最高單價為16513元/㎡，最低成交單價為13869元/㎡。

除了上面5個小區外，梅溪湖片區還有25個小區房價下跌，跌幅在1%的小區有：佳兆業云定梅溪湖六期、中建梅溪湖中心、萬科里梅溪郡二期等。

目前梅溪湖一期在售新房很少，最近比較熱門的樓盤為振業城，新房均價13800元/㎡，綠地·麓云國際精裝均價14850元/㎡。

對比之下，即買即入住的二手現房，優勢很明顯，但是整體來看，梅溪湖二手房成交量不高，是怎么回事？

再來看看有哪些小區二手房價格上漲了？

排名第1的是華潤琨瑜府，這個小區比較特殊，去年5月交的房，當初新房毛坯價9980元/㎡，不同樓層和戶型可能有差別。

目前小區掛牌均價16081元/㎡，對比新房價格，上漲6101元/㎡。不過，因為產權證沒滿4年不能交易，只能接受置換。

華潤琨瑜府小學劃片到博才梅溪湖小學北校區，初中微機派位。

排名第2的是達美溪湖灣，去年9月的掛牌均價為25060元/㎡，今年8月掛牌均價27373元/㎡，漲價2313元/㎡，上漲9.23%。

該小區今年在貝殼成交了3套，最高單價為34032元/㎡，最低成交單價為19347元/㎡。

目前，該小區有53套在售房源，毛坯房居多，LOFT公寓毛坯均價1.8萬左右，高層住宅2.3W-2.6W。小區有很多200㎡以上大戶型在售，總價500萬起。

排名第3的是振業城三期，去年9月的掛牌均價為12289元/㎡，今年8月掛牌均價13236元/㎡，漲價947元/㎡，上漲7.71%。

小區三期近90天沒有成交數據，目前一套119㎡4室2廳的房子，掛牌均價18418元/㎡。

振業城一、二、三期共有37套房源在售，近90天0成交，掛牌房源里，單價最高36950元/㎡，最低17568元/㎡，價格差異較大。

總的來說，從上面的盤點中可以看到，目前梅溪湖一期小區的二手房房價普遍下跌，成交量也不高。

為什么雙學位配套的二手房，價格也下跌？

一方面是市場下行階段，對于購房者來說，買新房怕爛尾，買二手房怕高位站崗，總想著等再降一降。

另一方面，曾經在梅溪湖叱咤風云的炒房客們，手上囤積的毛坯二手房急于出售，不得不降價賣。

那么，配套學區房可以買嗎？

如果注重教育方面的話，梅溪湖一期是一個不錯的選擇，市場低迷期，可以多關注一下二手房房源，碰到筍盤，該出手時就出手。#長沙##長沙買房##長沙爆料##長沙身邊事#

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