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極目**記者劉閃

5月15日，央行、銀保監發布“關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知”。該通知提出：對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。當前，5年期及以上貸款利率是4.6%，下浮20個基點，意味著首套房最低4.4%。

該通知雖然是周末發出，但還是引起不小的轟動。對此樓市專家認為，此次房貸利率下調幅度大，重回2015年“930”后的利率水平，降低了居民的購房門檻，節約了剛需首套房購房成本，也提振了市場的信心。

銀行現行利率(銀行現行利率2022)

調整針對新發放的個人房貸

此次差別化住房信貸政策，對于首套房、二套房的區別較大。根據《通知》，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限，將調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。而二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。根據4月公布的5年期LPR報價4.6%，按照此次調整，也就是說首套住房的房貸利率最低可到4.4%，二套房房貸利率仍執行最低5.2%的標準。

除此之外，通知還提出：在全國統一的貸款利率下限基礎上，**銀行、銀**各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市**調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

通知發布后，引起很多居民家庭的關心，有市民在極目**微信公眾號留言咨詢：已經購買的房子貸款能否享受此次調整的政策？

對此，業內專家表示，此次通知主要針對的是新發放商業性個人住房貸款，存量商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行，如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。

“按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。”上述專家稱。

利率重回7年前的房貸水平

根據中指研究院監測數據，今年以來全國已有超百城優化調整房地產政策200余次，4月以來政策優化的節奏和力度均有所加大，但部分地區**反復下，短期政策效果尚不明顯。從**銀行發布的4月份金融統計數據看，目前居民個人住房貸款負增長情況較嚴重，居民住房需求疲軟，房地產市場仍處于深度調整期。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示，眾所皆知，房貸利率的下調會降低購房成本，**購房者的入市。此次調整，首套住房的房貸利率最低可到4.4%，該房貸利率水平重回了2015年9月后的房貸水平。2016年全國房地產轉暖也是因為彼時信貸環境較為寬松，她預測本次信貸政策釋放出的利好也有助于樓市企穩轉暖。

王小嬙認為，受**的影響，房地產市場消費意愿下降，成交低迷，周末央行的通知，將實質性降低居民的購房門檻，提振市場信心，讓居民看到房地產市場仍在國民經濟中發揮著舉足輕重的作用。在房地產市場的發展規律中，短期看金融，金融環境的寬松必然有助于市場向好。

浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林認為，此次房地產市場利率下限從理論上來說，可以降低剛需和改善性住房的資金成本，從而激發購買需要。但需要注意的是，在房住不炒的總基調下，此次政策只是給了地方更多的自**，由于銀行信貸依然是市場風險導向，所以房地產貸款利率下限下降實際上對房貸市場的利率影響還是非常有限。即使地方有設定利率市場利率和房貸利率加點政策的能力，但銀行的資金不是來自于地方**，而是主要來自于央行和儲戶渠道，其資金本身就有一定的成本。他表示，之前銀行圍繞房地產按揭業務已經將利率壓在一個很低的水平，繼續向下壓低房貸利率空間非常有限。

具體執行允許各地有差異

自今年起，**頻頻喊話支持剛性和改善性合理的住房需求，各地不斷出臺樓市松綁政策，但從市場實際恢復情況，市場回穩的速度不及預期。

據介紹，我國房地產市場區域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循“因城施策”原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。具體而言，在全國統一的貸款利率下限基礎上，地方層面，可選擇跟隨全國下限下調，也可保持不動或適度上調，維持區域房地產市場穩定。在銀行層面，在城市貸款利率下限基礎上，銀行業金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

“此次調整賦予的‘因城施策’原則更為關鍵。”中指研究院華中市場研究中心主任李國政認為，央行允許各銀行機構根據所在樓市供需情況、房價情況、當地**調控要求對利率進行靈活調節，屆時各個城市的房貸利率肯定會不一樣，以湖北省省會城市武漢為例，當地銀行會不會全面落實，或者說各家銀行是否會按最低利率執行，可能也會有差異。

盤和林對“因城施策”的解讀是，允許各地視房地產的情況來制定下限，比如一線城市可能不會改變利率下限，而小城市可能下調按揭利率下限，小城市以此打開銀行對房地產按揭的利率下降空間，以低利率促進小城市首套房剛需用戶購買，促進小城市房地產去庫存。但總體上銀行當前調低房貸利率的空間其實是很有限的，LPR5年期利率普遍作為很多銀行的利率下限，本身就是銀行獲取資金的成本，若銀行低于這個成本開展首套房信貸競爭，銀行會降低信貸息差，從而降低利潤率，對于銀行來說可能是一種惡性競爭。但小城市銀行面對較為激烈的競爭壓力和較少的房貸按揭需求，銀行競爭壓力更大，更容易選擇降低利率水平的方式來加大競爭力度，所以政策客觀上促使小城市銀行加大競爭力度，從而促使小城市首套房貸利率略微下滑。

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