前沿拓展：

南昌限購

南昌限購區域如下：
1、灣里、新建、南昌縣加入限購區域（除九龍湖區域和儒樂湖新城外）；
2、外地人購房需繳滿兩年社保；
3、限購區域僅能買一套房，包含二手房；
4、已使用過住房公積金貸款的繳存職工，停止發放住房公積金貸款；
5、未成年人不得在市區購買住宅。
新建區的限購區域為：昌灣大道以東、楓生高速以北、昌九大道以西、黃家湖以南區域（含320國道以南長_鎮所轄區域）。南昌縣的限購范圍為：雄溪河以東、迎賓大道以東、蓮塘大道以西，昌南大道以南，銀三角立交橋以北的區域（象湖新城不限購）。

法律依據
《中華****價格法》
第十四條 經營者不得有下列不正當價格行為：
（一）相互串通，**縱市場價格，損害其他經營者或者消費者的合法權益；
（二）在依法降價處理鮮活商品、季節性商品、積壓商品等商品外，為了排擠競爭對手或者獨占市場，以低于成本的價格傾銷，擾亂正常的生產經營秩序，損害國家利益或者其他經營者的合法權益；
（三）捏造、散布漲價信息，哄抬價格，推動商品價格過高上漲的；
（四）利用虛假的或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者或者其他經營者與其進行交易；
（五）提供相同商品或者服務，對具有同等交易條件的其他經營者實行價格歧視；
（六）采取抬高等級或者壓低等級等手段收購、銷售商品或者提供服務，變相提高或者壓低價格；
（七）違反法律、法規的規定牟取暴利；
（八）法律、行政法規禁止的其他不正當價格行為。第十七條 行業組織應當遵守價格法律、法規，加強價格自律，接受**價格主管部門的工作指導。

文/林木淋土狗觀察

為了保證不認真讀標題的，以及語文不太好的朋友誤解，我在開頭重申一下：

南昌的限購政策沒有解除！！！

我的意思是：我、個人、認為、限購、到了該取消的時候……

有人可能會說：為什么要取消？又要炒房？

取消不代表要炒房，但是如今限購政策確實意義已經不大了……

我會把我的理由說出來，各位自行斟酌，五個理由：

1

“合理的住房需求”

國務院****5日在**工作報告中提出，要繼續保障好群眾住房需求。

堅持房子是用來住的、不是用來炒的**，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

我們說重點，看這句：支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

標紅的這句話是之前沒有提出過的，什么意思呢？

什么叫“合理的住房需求”？

難道住房還有無理需求？

**很簡單，就是改善型住房。

以前叫滿足住房需求，是從無到有的過程，那么現在要做的就是從有到優！

有條件、有想法住更好的房子，去改善，是不是合理？

當然合理！

既然合理，為什么還需要特意說出來支持？

因為合理，不一定合規！

怎么理解？

因為樓市的流動被限制住了！那么就要在政策法規上支持合理需求！怎么支持？

第二部分繼續解釋！

2

高總價的房子都是怎么買的？

在一線城市，比如北京、上海，動輒一套房子的總價都是500萬以上，這種都不能稱之為改善，也就是體面一丟丟的剛需房，如果是個強學區，怕是連體面都做不到。

想稍微住得好些，就得800萬以上，或者上千萬。那么這種房子都是怎么買的呢？

之前政策嚴格，北京二套動輒8成首付，資產多的人有，但是這么多現金一直備著的少。首付哪里來的？

置換來的！

賣掉之前的房子有個200-300萬，然后自己手里的200-300萬，湊合500-600萬的首付，去買800-1000萬的房子。

我想買房，我的需求是…………但是，我得先賣掉我的房子……”

我的需求是……這幾套房子都還可以，我家的房子能不能掛你這里，得賣掉才能買……”

以上是不少讀者跟我們的對話節選……用盧俊的話來說，現在的市場是一手二手房深度糾纏的……

想要滿足自己的合理住房需求，就得賣掉現在的房子，才能去買“合理”的房子。

也就是改善置換，包括我本人。

南昌大部分的人口，以及想置換的房子都在限購區。因為限購的政策，會一定程度上影響房子的流動，導致部分合理的改善置換需求得不到釋放。

也許制約這個流動性的主因不是限購，但是限購的放開，一定會有些幫助。任何政策的微調都會對市場產生不小的影響……

這是需求端的釋放！

3

高總價賽道供應少

上周有個圈內飯局，席間還在聊南昌幾年都沒有什么高端大平層出來，數來數去就是明園三期+華僑城的海嶼，就是六期的197/238的大平層。

供應著實不多，明園更是不動聲色地結束了銷售，樓下的別墅也走得不錯，總價都是500萬以上的。

去年那么慘烈的市場，很多地方跌得鬼哭狼嚎，但是還有逆勢漲價的房子。具體我就不點出來了，不是不舍得告訴你們，是說了只會讓你們更受傷。

為什么能做到逆勢漲價呢？

無非就是供需關系緊張，供需關系優質的房子，哪怕如此市場都不畏波動。

因為接下來，我就要想建議南昌增加改善產品的供應了，來相對的熨平一下這緊張的供需關系。

合理的住房需求，還有個前提：堅持房住不炒。

我相信即便我不建議，管理部門已經有這個想法了。

比如我們可以看【鄭州19條】（最近的**先鋒）的第十條：（十）提高商品住宅品質。落實《河南省綠色建筑條例》，嚴格高容積率、低綠地率項目審批程序，對低容積率、高綠地率、環保節能和立體生態建筑予以政策支持，對銷售限價給予一定比例的上浮，逐步增加高品質住宅供應量。

少供應高容積率的高層密集住宅小區，鼓勵低容積率的生態建筑。我建議，在九龍湖的南部尚未開發區域，將宅地的容積率調低，可以打造一個低密的生態小鎮，就像當初對“紅角洲”的**一樣。

箭頭的部分，有條件做個小“麓湖”圖片

將這一片都建設成為沒有高層住宅的片區，這樣既滿足了改善產品的供應，又實際地減少了住宅的總體供應，畢竟做高層那供應量就是洋房的3倍了。

同時，這也是我認為該取消限購的第四條理由，也是最重要的一條。下面解釋！

4

樓市預期改變，房子過剩

作為一個草根，我沒有權威的統計數據，但是憑這么多年接觸市場的感受，就是南昌的房子大概率是過剩了……

有人曾問過我一個蠻天真的問題：XX小區這種戶型，當時怎么賣的出去？

XX小區就是一個比較早的小區，畢竟曾經戶型設計百花齊放，怎樣的都有。為什么戶型爛都能賣得出去？

因為房子會漲價唄！

為什么會漲價？

因為稀缺！

開發紅谷灘、開發象湖新城的時候，南昌整體的商品數量并不是很多，但是人口涌入、內生住房需求（小孩長大分家、結婚），讓當時的樓市主要矛盾是解決居住的問題，所以“剛需”一詞也是誕生于那個年代。

有房子就不錯了，還糾結戶型？

天地樓都不用折價銷售的年代，跟現在的矛盾點完全不一樣。

為什么現在天地樓這么難賣？而且還要折價很多？

一個原因：問下自己，我們現在買房是因為沒地方住么？

剛需依然有，只是已經不是主要矛盾了！

幾十年了，**可曾見過大量的homeless？

我們不是沒地方住，買房是想住得更好，那我為何要買差樓層？

就是這個道理嘛！現在因為便宜而去買房的人依然有，但是越來越少了！

那么請問：這跟取消限購有什么關系？

關系大了！

供應不足的年代，為了保障大家都有，才采取限制購買的政策嘛。就像當年的買個什么東西，都得有個票。

現在是供應不足的年代么？

現在是過剩的年代，還有必要限購么？

庫存這么大，誰愿意買，讓他買唄！尤其是限購區的二手房，誰愿意買，多買一些，釋放更多的購買力出來。另外，看看我們的限購區，新房供應量非常有限。

更關鍵的是，經過幾年的房住不炒，已經非常大程度上地改變了炒房的預期。市場也教育了不少炒房者，上了一堂“深刻”的風險課。

炒房之風其實已經得到了抑制……不少人開始在房子上做減法，不重量，只重質。

未來房價小幅反彈，并不具備炒房的盈利空間，倒是有利于市場活躍……

大幅度反彈還是政策不允許的！

5

南昌取消過限購么？

取消過！

2011年2月1日，南昌第一次實施限購政策，以家庭為單位，家庭名下不超過兩套。家庭=夫妻雙方+未成年子女。

2014年7月14日，南昌市取消部分區域限購，東湖、西湖、青山湖、青云譜繼續限購。

其實當時這幾個板塊也沒啥新房供應……

2014年8月12日，南昌全域取消限購。

2016年10月8日，南昌出臺第二次限購政策，以個人為單位，名下不得超過一套。區域劃定差不多是這樣的……

2017年3月8日繼續擴大限購范圍。這個政策一直持續至今……

2022年X月X日？

也許南昌并不會全面放開，畢竟這并不是一個純市場問題。

只是我個人認為，到了該解除的時候了……

拓展知識：