前沿拓展：

網(wǎng)絡(luò)移動經(jīng)紀(jì)人

所謂移動經(jīng)紀(jì)人就是中介在安居客、58等平臺上開通后的一種稱呼，你可以在移動端看到經(jīng)紀(jì)人發(fā)布的房源信息。安居客是移動經(jīng)紀(jì)人發(fā)布房源信息的一個(gè)平臺而已。
開58或者安居客端口，發(fā)布房源信息的話需付費(fèi)開通，開通后才能在58或者安居客端口上發(fā)布房源。依托58同城、安居客智能AI算法，“移動經(jīng)紀(jì)人”通過對用戶行為的搜集分析，生成用戶畫像，對于用戶的選房、看房等偏好，比如關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域、小區(qū)戶型、價(jià)格區(qū)間等特點(diǎn)，進(jìn)而幫助經(jīng)紀(jì)人為用戶以提供更精準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

鉛筆道 專欄作者 | 成若缺

剛剛過去的周末，我愛我家胡景暉辭職的消息讓房租上漲成為刷屏焦點(diǎn)。資本重壓下的大型房產(chǎn)租賃中介企業(yè)加速布局?jǐn)U張、長租公寓助推此輪房租上漲的話題再次升溫。

事件梳理回顧

8月的第一天，水木社區(qū)出現(xiàn)的一個(gè)熱帖，將資本力量與高房租推至對立面，稱房產(chǎn)中介高價(jià)搶房隨后轉(zhuǎn)租賺差價(jià)的行為意在“吸干年輕人的血”。

來源：水木社區(qū)

對此，自如CEO熊林稱，該貼內(nèi)容不屬實(shí)，自如對于收房價(jià)、出房價(jià)、配置成本等，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營規(guī)則、系統(tǒng)設(shè)置都有明確的管理，六年來自如客戶端的價(jià)格漲幅遠(yuǎn)低于市場整體漲幅。蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽稱，上述房源及業(yè)主都不存在，帖子屬于虛構(gòu)。

8月16日晚間，58集團(tuán)CEO姚勁波在58同城二季度財(cái)報(bào)的電話會議現(xiàn)場，毫不掩飾對競爭對手鏈家的敵意， “貝殼體系中，基本上95%以上還是鏈家的經(jīng)紀(jì)人，鏈家的交易份額在各個(gè)城市沒有明顯的增幅，甚至在部分城市還有下降的趨勢。”

8月17日上午，我愛我家集團(tuán)時(shí)任副總裁胡景暉在電話會議中對媒體表示，“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓**，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場正常價(jià)格的20%到40%在爭搶房源，完全破壞了正常房產(chǎn)租賃市場”。

當(dāng)日晚間，胡景暉轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈“自如，正在毀掉年輕人的城市夢想”。詭異的是，我愛我家同時(shí)發(fā)布官方聲明，“胡景暉炮轟長租公寓推漲房租”不代表公司觀點(diǎn)。我愛我家集團(tuán)的內(nèi)部矛盾終于暴露在公眾面前。

8月18日上午，胡景暉在微信朋友圈宣布辭去我愛我家副總裁一職。

8月18日下午，鏈家董事長左暉針對上午我愛我家副總裁胡景暉說出的“因?yàn)樽髸熞粋€(gè)電話，我被謝勇辭職了”一事發(fā)聲，稱對我愛我家內(nèi)部事情沒有任何觀點(diǎn)，希望謝總能對大家澄清事實(shí)。

8月19日上午，胡景暉在北京宋莊召開個(gè)人媒體溝通會，主要談了自己對于房租高漲的原因和解決方法的見解，自己接下來的創(chuàng)業(yè)方向，與我愛我家董事長謝勇的恩怨以及與競對鏈家董事長左暉的故事。

8月19日下午，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會召開座談會，自如、我愛我家·相寓、蛋殼公寓等10家房產(chǎn)租賃中介企業(yè)負(fù)責(zé)人參加，除了被要求共同承諾落實(shí)北京市**部門在8月17日約談會提出的“三不得”外，10家中介機(jī)構(gòu)在未來數(shù)月將拿出12萬套房源投向租賃市場，以不漲價(jià)的方式平抑此前已經(jīng)波動的租金水平。

至此，全國1.65億租房客被反復(fù)**的神經(jīng)終于可以舒緩一下了。

通過對八月圍繞房產(chǎn)租賃中介市場發(fā)生的一系列事件進(jìn)行時(shí)間線梳理，不難發(fā)現(xiàn)，事件的不斷發(fā)酵有三個(gè)內(nèi)在核心因素，一是高房租引起從上到下的廣泛社會關(guān)注；二是資本推手下，鏈家系和58同城系之間的混戰(zhàn)；三是我愛我家內(nèi)部的分歧。

北京房產(chǎn)租賃價(jià)格上漲主因分析

貝殼研究院的一組數(shù)據(jù)顯示：2018年7月北京租賃成交環(huán)比增加19.2%，**米月租金為91.5元；東城區(qū)和順義區(qū)環(huán)比漲幅分別為10.5%和10.7%；新奧洋房、三義廟北和城華園三個(gè)社區(qū)的環(huán)比漲幅分別為36.1%、28.4%和24.5%。

供求關(guān)系不平衡是導(dǎo)致租房價(jià)格上漲的主要因素。

貝殼研究院提供的報(bào)告《北京租金上漲的真相》中稱，近來北京市集中清理與拆除違規(guī)公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導(dǎo)致市場上低端租賃房源減少，同時(shí)對“黑中介”“二房東”的打擊導(dǎo)致部分不合規(guī)房源下架，掛牌房源總數(shù)下滑。此前低端房源的租客不得不轉(zhuǎn)向收費(fèi)更高的其他產(chǎn)品類型，需求端的增長推動了這部分產(chǎn)品租金上漲。

數(shù)據(jù)顯示：2017年，北京拆違5985萬平方米，2018年，北京計(jì)劃拆違超過4000萬平方米；2017年，北京商品房銷售面積為875萬平方米，保障房銷售面積267萬平方米，加起來1142萬平方米，不及同期拆違面積的1/5。

供給端房源的明顯減少，而**的各類政策性租賃住房未能及時(shí)跟上，供需突然失衡，房租自然不可避免會上漲。

除此之外，居住消費(fèi)升級下的品質(zhì)租賃需求增多，以及房產(chǎn)稅的政策預(yù)期導(dǎo)致業(yè)主預(yù)期不斷抬高，均助推平均租金上漲。

資本推手下，鏈家系和58同城系之間的混戰(zhàn)

今年，在大量資本入局的情況下，房屋租賃中介行業(yè)加速布局?jǐn)U張。分散式長租公寓中介行業(yè)從群雄割據(jù)變成了鏈家系和58同城系之間的混戰(zhàn)。機(jī)構(gòu)為爭奪房源哄抬租金、高價(jià)收房的現(xiàn)象，在一定程度上推高了區(qū)域租金。

而鏈家系和58同城系之間百億美金的賭局，重點(diǎn)在于房產(chǎn)租賃中介行業(yè)的端口流量之爭和分散式長租公寓的房源之爭。

端口流量之爭

自從有二手房端口這個(gè)概念以來，無論是大型中介還是小中介，對端口的依賴就從來沒有停止過。今年年初以來，甚囂塵上的中介**戰(zhàn)，很大程度上是端口流量之爭。而今年這場不同以往的端口之爭，也是由我愛我家率先發(fā)起。

今年1月16日，杭州我愛我家對安居客的端口年度漲價(jià)政策率先表示不滿，宣布停止與安居客合作，并在這一天將其在安居客的房源全部下架。

1月下旬，我愛我家聯(lián)合鏈家、麥田房產(chǎn)等中介聯(lián)名發(fā)布**，要求安居客停止端口年度漲價(jià)，并提出降價(jià)要求，和往年的端口**不同，這次的導(dǎo)演是我愛我家。彼時(shí)，安居客推送一條有效房源出租信息的價(jià)格是每月500元。

來自地產(chǎn)壹線

毫無疑問，鏈家是國內(nèi)體量最大房產(chǎn)租賃中介公司。現(xiàn)在，真正能開遍大街小巷的門店，也只有鏈家和蘭州拉面、沙縣小吃。房產(chǎn)中介互聯(lián)網(wǎng)化之前，鏈家是對搜房、安居客等端口平臺依賴最大的公司，也是歷年**中介端口漲價(jià)的帶頭大哥。

鏈家逐漸通過互聯(lián)網(wǎng)化的轉(zhuǎn)型擺脫了對端口的依賴。而我愛我家的互聯(lián)網(wǎng)之路還在原地打轉(zhuǎn)。跟鏈家起步于差不多時(shí)間的我愛我家，錯(cuò)過了中介發(fā)展的黃金時(shí)期，以至于在一線城市的門店規(guī)模、房源數(shù)量、成交量都與鏈家差距甚遠(yuǎn)。

盡管我愛我家也力推自身的網(wǎng)站和APP，但由于本身市場占有率不高，自有平臺的流量有限。自有平臺成功的一個(gè)必然因素是規(guī)模效應(yīng)。一個(gè)具有一定規(guī)模的大型中介，必須有足夠規(guī)模的房源量，才能吸引購房者點(diǎn)擊和下載，也只有房源到了一個(gè)規(guī)模之后，才能將邊際成本降至最低。

我愛我家自建平臺的流量成本，恐怕也不會比在58系端口上采購成本要低。所以，在今年安居客例行的年度提價(jià)中，我愛我家自然取代鏈家成為受沖擊最大的中介。今年的端口之爭，也自然由我愛我這位新的帶頭大哥率先發(fā)起。

今年4月，鏈家轉(zhuǎn)變了原來的線下擴(kuò)張路線，轉(zhuǎn)而推出貝殼找房，實(shí)施“鏈家移動經(jīng)紀(jì)人”戰(zhàn)略，開始對行業(yè)賦能。鏈接開始實(shí)施的戰(zhàn)略，有點(diǎn)類似于美國的MLS方案，鏈家加速布局這套方案中最關(guān)鍵的基礎(chǔ)設(shè)施—SaaS，正是58同城系的安居客等傳統(tǒng)線上平臺最為忌憚的。

6月12日，58集團(tuán)聚齊鏈家的主要競爭對手，發(fā)起真房源誓師大會，成立“真房聯(lián)盟”。姚勁波對“真房聯(lián)盟”的盟友表態(tài)，盟內(nèi)不進(jìn)行端口提價(jià)。但是，58安居客的模式依然傳統(tǒng)，中介公司在平臺發(fā)布房源，消耗端口和推廣費(fèi)用，平臺無法過濾假房源問題，自然難以在促成交易方面有進(jìn)一步作為。

7月11日，58集團(tuán)以7.12元/股的價(jià)格完成10.68億元投資入股我愛我家集團(tuán)，獲得我愛我家8.28%的股份，成為我愛我家第二大股東（截至8月20日，58集團(tuán)受讓的我愛我家流通股份賬面浮虧28.24%），成了為線上信息平臺＋線下中介的混搭。

與8月16日晚姚勁波在公開場合Diss貝殼找房的發(fā)言不同，現(xiàn)在鏈家網(wǎng)加貝殼找房的月活總量合計(jì)已經(jīng)達(dá)1500萬。從年初到現(xiàn)在，鏈家網(wǎng)月活從650萬漲到了700萬；從4月份到現(xiàn)在，貝殼找房月活從0提升到了800多萬，雙雙進(jìn)入房產(chǎn)前三名，并且鏈家網(wǎng)和貝殼找房的月活用戶重合度不到15%。已經(jīng)進(jìn)駐了全國80多個(gè)城市，達(dá)成平臺簽約及意向的經(jīng)紀(jì)品牌超過40個(gè)，接入非鏈家品牌門店5000多家。

鏈家線上線下數(shù)據(jù)都如此亮眼，也難怪姚勁波屢屢在公開場合打擊對手。

這場由我愛我家發(fā)起的端口流量之爭，最終造成了分散式長租公寓中介行業(yè)中鏈家系和58同城系的兩雄并立的局面。姚勁波成功將我愛我家拉入了這場鏈家系和58同城系的資本賭局，但這場端口流量之爭遠(yuǎn)未結(jié)束。

分散式長租公寓的房源之爭

據(jù)央視財(cái)經(jīng)此前報(bào)道：貝殼研究院發(fā)布的《2018年**住房租賃**》（以下簡稱《**》）顯示，我國擁有13.7億人口，住房租賃人口約為1.68億，根據(jù)人口規(guī)模測算，目前租金GMV約為1.2萬億元。由于婚育年齡推遲、單身貴族崛起、月供與月租金的剪刀差擴(kuò)大，預(yù)計(jì)2025年租金GMV將接近3萬億元**幣，租賃人口2.3億；2030年，租金GMV將達(dá)到4.6萬億元，租賃人口達(dá)2.7億。

1.68億的租房人，上萬億的市場，2017年以來國家一系列支持住房租賃的政策的出臺，吸引了更多社會資本進(jìn)入長租公寓行業(yè)，各類長租公寓品牌如雨后春筍般涌現(xiàn)，地產(chǎn)類、中介類及互聯(lián)網(wǎng)類長租公寓模式紛紛搶占長租公寓租賃市場。

目前，國內(nèi)排名Top100的房地產(chǎn)開發(fā)商中，已有超過30家涉足集中式長租公寓領(lǐng)域，進(jìn)軍集中式長租公寓已成為房企拓展新的業(yè)務(wù)的一大趨勢。萬科是**最早進(jìn)入租賃住房市場的開發(fā)商，早在2007年就開始布局。

萬科在其2017年年報(bào)中表示，截至報(bào)告期末，泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋29個(gè)一線及二線城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過10萬間，累計(jì)開業(yè)超過3萬間。對于地產(chǎn)系租賃企業(yè)而言，雖然有天然的房源集中優(yōu)勢，但是，過高的地價(jià)成本、難以提高的出租率、精細(xì)化運(yùn)營的天生短板等，導(dǎo)致目前絕大部分房企仍在踟躕。

8月19日，潘石屹在深圳招商蛇口舉行的談會上提及，現(xiàn)階段房企長租公寓模式的回報(bào)率最高超不過1%。也許，只有等出現(xiàn)中介類或互聯(lián)網(wǎng)類長租公寓的成功模式，房企才會開始真正的“租售并舉”轉(zhuǎn)型之路。

長租公寓分為分散式公寓和集中式公寓。

鏈家旗下品牌自如的公寓，這種一般被稱為分散式公寓，自如從原先的業(yè)主手中收房進(jìn)行統(tǒng)一裝修，再通過線上平臺將裝修完成的公寓租出去。一套70平米兩室公寓的裝修費(fèi)用平均下來在3萬元左右。

裝修費(fèi)用較低的原因是，直接從供貨商拿貨壓低了家具等成本。在自如官網(wǎng)上，一所上海市閔行區(qū)的兩室一廳的公寓，每月房租6000元，也就是說出租5個(gè)月就可以把裝修成本收回來。

另一種長租公寓是集中式公寓，以魔方為代表，房企直接將一棟樓統(tǒng)一裝修，并配備一些公共區(qū)域和服務(wù)。魔方位于上海市靜安區(qū)1號線地鐵口的一棟公寓，月房租在5000元左右。這樣一間25平米左右的帶衛(wèi)生間和簡易廚房的長租公寓，整體風(fēng)格偏酒店式，配置了沙發(fā)、茶幾、床等家具，從毛坯到裝修完成整體的花費(fèi)在6萬元左右，也就是說出租12個(gè)月可以把裝修成本收回來。

中介系的房屋租賃企業(yè)優(yōu)勢是依托母體（二手房交易）得到豐富房源，快速回收租金成本，在資本加持下，容易迅速布局?jǐn)U張。這也是現(xiàn)階段，風(fēng)險(xiǎn)資本更青睞房屋租賃中介行業(yè)的原因。

據(jù)蜂鳥屋統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，分散式品牌公寓TOP10（自如、優(yōu)客逸家、蛋殼公寓、青客公寓、愛上租、魔飛公寓等），總?cè)谫Y金額約為75.792億元。 值得注意的是，上述融資金額僅為風(fēng)險(xiǎn)資本，而且，絕大多數(shù)資本自帶擴(kuò)張屬性的互聯(lián)網(wǎng)基因，這就決定了，分散式長租公寓的自我未來**是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，目標(biāo)是互聯(lián)網(wǎng)化的中介巨頭，而非原來的線下傳統(tǒng)中介，這就不可避免地使他們的商業(yè)立即帶有互聯(lián)網(wǎng)化的流量經(jīng)營思維：擴(kuò)張壟斷房源、形成社群內(nèi)的重復(fù)消費(fèi)（為租客定制從搬家、維修到沙龍聚會等各類增值服務(wù)）。

尤其值得注意的是，要成為高估值的互聯(lián)網(wǎng)化巨頭，最簡單的方式就是燒錢——不惜代價(jià)拿到壟斷地位，獲得定價(jià)權(quán)。

除了風(fēng)險(xiǎn)資本外，房屋租賃中介企業(yè)的另一條主要資本渠道就是上市融資。據(jù)公開資料顯示，鏈接鏈家的估值已升至 416 億元 ，58系中，58集團(tuán)最新市值近100億美金；而我愛我家通過分散股權(quán)、收購和更名三個(gè)步驟成功登陸A股，最新市值19億美金。

我愛我家在上市之后，第一大股東將其持有的我愛我家股權(quán)先后質(zhì)押，截至6月初，其累計(jì)質(zhì)押的上市公司股份達(dá)到22.42%，占其持有上市公司全部股份的97.6%，質(zhì)押融資超過2億美金，而向第二大股東58集團(tuán)轉(zhuǎn)讓8.28%的上市公司股份獲得1.56億美金的流動資金。也許，謝勇主持下的我愛我家確實(shí)面臨著資金困境。

更值得注意的是，有了資本投入后，房屋租賃中介企業(yè)的第三條資本渠道——以資產(chǎn)證券化進(jìn)行杠桿融資。

房屋租賃中介行業(yè)資金量大，而國內(nèi)房租投資回報(bào)率≤1.5%（國際標(biāo)準(zhǔn)投資回報(bào)率是5%-6%），投資回收周期長，依靠自有資金很難快速的形成規(guī)模效應(yīng)，因?yàn)闊o法提供資產(chǎn)抵押，較難獲得低息借款，這極大影響他們的擴(kuò)張速度。

2018年4月25日**和住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，給出大力推進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的明確信號。而REITs能更快周轉(zhuǎn)，長租公寓不用單靠收租回籠資金靠，可以預(yù)見，這類REITs運(yùn)營公司也將是國內(nèi)長租公寓項(xiàng)目商業(yè)模式的必備環(huán)節(jié)。

來自大貓財(cái)經(jīng)

《通知》頒布當(dāng)天，房屋租賃中介企業(yè)彈冠相慶。蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽發(fā)了這樣一條朋友圈。

2018年5月9日，自如又正式獲得20億元儲架式ABS發(fā)行額度。2018年6月6日，蛋殼公寓宣布完成7000萬美元B+輪融資，資金計(jì)劃大幅用于一線城市進(jìn)行布局?jǐn)U大規(guī)模。目前，自如、蛋殼以及魔方等長租公寓企業(yè)均發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。有分析認(rèn)為，可觀的收益是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品吸引投資者的首要條件，而這必然要求租賃企業(yè)提高租金。

但自如CEO熊林說，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的收益并不由上漲的租金收入直接構(gòu)成。以自如為例，自如發(fā)行的兩款A(yù)BS以基于租房場景的消費(fèi)分期貸款為底層資產(chǎn)，租客在租房時(shí)簽署貸款合同，還款時(shí)伴隨一定比例的貸款費(fèi)用，投資人的預(yù)期收益來源于貸款費(fèi)用而非房屋租金，“也就是說，影響投資者收益的并不是租金的增長，而是自如有沒有穩(wěn)定的資產(chǎn)質(zhì)量和良好表現(xiàn)。”

那么，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的大客戶——信托資金對資產(chǎn)質(zhì)量怎么評估呢…..

總所周知，信托資金最青睞優(yōu)質(zhì)且體量大的資產(chǎn)。今年上半年，在國家金融去杠桿的背景下，信托募集資金較為困難，但房地產(chǎn)信托卻是一枝獨(dú)秀，呈現(xiàn)逆勢增長態(tài)勢逆勢上漲。在信托業(yè)資管規(guī)模下滑的情況下，房地產(chǎn)**信托成立規(guī)模為2645.86億元，同比增長54.34%。而這些信托資金流入房產(chǎn)租賃中介行業(yè)的不超過8%。

是什么使信托資金沒有大規(guī)模進(jìn)入房產(chǎn)租賃中介行業(yè)？

還是得回到房源上。畢竟，有更多更好的房源，資產(chǎn)質(zhì)量才會更高。說了半天，又回到“跑馬圈地”，哄抬租金上去了。一本好經(jīng)，有時(shí)候，難免會被“念歪”。

8月20日，福建、浙江、陜西、天津部分信托公司陸續(xù)接到了監(jiān)管層窗口指導(dǎo)，**開始從資本層面干預(yù)越來越熱的房地產(chǎn)信托。鏈家系和58同城系之間的百億美金賭局，在杠桿融資之路受到影響之時(shí)，也許應(yīng)該重新考慮一下了。

我愛我家內(nèi)部的分歧

2017年昆百大（現(xiàn)我愛我家）重組方案中，取消了原定的5.5億元的“分散式長租公寓裝配項(xiàng)目”、1億元的“房產(chǎn)綜合服務(wù)與智能管理平臺項(xiàng)目”兩個(gè)配套募資項(xiàng)目。2018年4月，現(xiàn)任董事長謝勇曾公開表示，除了會主動擴(kuò)張長租公寓產(chǎn)品外，上市后的我愛我家在二手房方面并沒有大規(guī)模擴(kuò)張計(jì)劃，不會為了超越鏈家而擴(kuò)大規(guī)模。

4月27日，我愛我家與建行簽訂了《住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議》，指導(dǎo)雙方在長租公寓領(lǐng)域展開合作。可以看出，謝勇主持下的我愛我家的發(fā)展戰(zhàn)略**“打造城市綜合服務(wù)提供商”，核心就是分散式長租公寓。我愛我家確實(shí)面臨的資金困境，實(shí)際上就是我愛我家相寓長租公寓擴(kuò)張發(fā)展所面臨的資金缺口。資金缺口和端口流量的需求，才使我愛我家最終投入了58系。

58集團(tuán)入股我愛我家后，姚勁波為首“主戰(zhàn)派”和謝勇為首的“主和派”必然在我愛我家的發(fā)展戰(zhàn)略上產(chǎn)生分歧。胡景暉在17日的發(fā)言，極易被視為58系向鏈家系全面宣戰(zhàn)的“宣戰(zhàn)信號”，而謝勇希望我愛我家能在58系向鏈家系的百億美金賭局中默求發(fā)展，胡一刀（胡景暉網(wǎng)名）最終成為棄子也是意料之中。

盈利模式中容易被忽略的基礎(chǔ)設(shè)施生態(tài)

雖然這場百億美金賭局的焦點(diǎn)在分散式長租公寓，房屋租賃中介行業(yè)前景可期，但市場參與者光想靠租金短期就把成本收回來顯然不現(xiàn)實(shí)。

新城控股高級副總裁歐陽捷直言，“目前看不到長租公寓的盈利模式。”據(jù)他測算，按照租賃的方式運(yùn)營，上海住宅市場的投資回報(bào)率只有1%左右。如果未來5年租金翻一番的話，投資回報(bào)率也僅為3%到4%，無法覆蓋租金成本。況且指望租金大幅上漲本身就不現(xiàn)實(shí)。

在尋找成功的全面盈利模式時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施生態(tài)的成功建設(shè)是必不可少的，也是最容易被忽略的。

基礎(chǔ)設(shè)施生態(tài)中的經(jīng)紀(jì)人培養(yǎng)模式

前文提到，中介系的房產(chǎn)租賃企業(yè)優(yōu)勢是依托母體（二手房交易）得到豐富房源，核心是有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人。

放眼整個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，鏈家在經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化方面無疑走到了前面，其背后的支撐是其專業(yè)、系統(tǒng)的人才培養(yǎng)體系。最低大專起點(diǎn)的鏈家經(jīng)紀(jì)人，大學(xué)畢業(yè)后就開始統(tǒng)一接受入職前的多個(gè)階段、不同體系的“新人訓(xùn)“，之后通過初級、中級、高級的”銜接訓(xùn)“、在職經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)等來強(qiáng)化業(yè)務(wù)能力。這一房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)培養(yǎng)模式，被業(yè)內(nèi)稱為“門徒模式”。

反觀我愛我家，并沒有重視房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的培養(yǎng)，經(jīng)紀(jì)人入職門檻較低，沒有系統(tǒng)的人才培養(yǎng)體系。在對經(jīng)紀(jì)人要求越來越高的房產(chǎn)租賃市場，誰解決了經(jīng)紀(jì)人人才培養(yǎng)的問題，誰就贏在了未來。

基礎(chǔ)設(shè)施生態(tài)應(yīng)能支持開放生態(tài)

閉環(huán)IOS已不能滿足盤活存量房的房產(chǎn)租賃行業(yè)。有競爭力的基礎(chǔ)設(shè)施生態(tài)包含SaaS，更輕量的強(qiáng)管控門店體系，人房客的統(tǒng)一，賦能行業(yè)，才能贏在未來。鏈家推出貝殼找房，也正是基于這樣的考慮。我愛我家向58同城轉(zhuǎn)讓8.28%的股份股權(quán)，也是為了能達(dá)成開放生態(tài)。

移動互聯(lián)網(wǎng)到底為房產(chǎn)租賃行業(yè)提供了什么？一是提供了人的工具和信息平臺，二是推動了作業(yè)方式的轉(zhuǎn)變，三是增加了信息透明和對稱，四是降低了交易成本。房產(chǎn)租賃行業(yè)應(yīng)該深刻思考符合這四個(gè)方面的事情。只要符合，都是對的事情。

對行業(yè)進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)賦能，可以推動行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)不斷高效透明。網(wǎng)絡(luò)協(xié)同和數(shù)據(jù)智能發(fā)展能帶來集聚和入口效應(yīng)，讓租賃平臺上的租客變?yōu)椤吧疃扔脩簟保瑥娜肟谶M(jìn)入衣食住行等方方面面。

傳統(tǒng)房產(chǎn)租賃中介行業(yè)中過分依賴經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)驗(yàn)，對于價(jià)格、地段和面積等帶來的風(fēng)險(xiǎn)難以把控。在租賃平臺的大數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)下，沒有任何經(jīng)驗(yàn)的收房人員能夠通過電子尺和相關(guān)照片在系統(tǒng)中快速得到相關(guān)數(shù)據(jù)，直接規(guī)避了報(bào)價(jià)過高及虧損房產(chǎn)的收房風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，用戶體驗(yàn)是最為重要的部分，不僅能夠通過口碑傳播帶來流量，還能夠通過評價(jià)體系掌握一家公司的發(fā)展命脈。因此，線上+線下的房產(chǎn)租賃公司都會比傳統(tǒng)行業(yè)更加注重服務(wù)質(zhì)量及用戶體驗(yàn)，也會及時(shí)通過技術(shù)手段對服務(wù)進(jìn)行更加有效的管理以提升提升客戶體驗(yàn)。

我愛我家在用戶體驗(yàn)反饋和中介服務(wù)迭代升級方面明顯仍未脫離傳統(tǒng)中介行業(yè)的思路，沒有形成自己的網(wǎng)絡(luò)協(xié)同體系。據(jù)媒體報(bào)道，我愛我家的客服電話在周末從來無人接聽，而我愛我家網(wǎng)上并無任何與房產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)人直接溝通、評價(jià)的接口。

2017年最誠信房產(chǎn)租賃平臺前四都有自己的網(wǎng)絡(luò)協(xié)同體系。

結(jié)語

隨著房地產(chǎn)存量市場到來，流量、房源和資本成為房產(chǎn)租賃中介行業(yè)三大爭奪點(diǎn)，謀求上市或獲得資本加持成為我愛我家等房產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)中介企業(yè)的一大主要訴求。房產(chǎn)中介的主要競爭力目前主要還是以規(guī)模為基礎(chǔ)。優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)被很多資本所看重，背后也和存量房市場的發(fā)展機(jī)會有關(guān)。

目前類似的競爭只是表現(xiàn)在中介層面，長租公寓市場成為現(xiàn)在的競爭焦點(diǎn)。作為長鏈條合作并進(jìn)的重產(chǎn)業(yè)，租客、業(yè)主、長租公寓平臺以及長租公寓服務(wù)商，共同構(gòu)成長租公寓的全生命周期。

來自36氪研究

國內(nèi)長租公寓融資難、成本高仍然是現(xiàn)階段的普遍現(xiàn)象，但是，長租公寓是國際REITs與資產(chǎn)證券化市場的重要基礎(chǔ)一類型。REITs與資產(chǎn)證券化將為房產(chǎn)租賃中介企業(yè)提供一條持續(xù)造血的渠道。

房產(chǎn)租賃中介企業(yè)通過專業(yè)服務(wù)帶來租金議價(jià)、規(guī)劃產(chǎn)品、定制裝修、**設(shè)計(jì)風(fēng)格、以客戶需求為核心進(jìn)行定制，在軟裝、硬裝、廣告營銷等各個(gè)環(huán)節(jié)提升附加值，產(chǎn)品的不斷標(biāo)準(zhǔn)化將更有利于通過REITs引入信托資金等規(guī)模資本。

未來首先成功的長租公寓模式，肯定是以資產(chǎn)托管為主的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。實(shí)際上包括互聯(lián)網(wǎng)公司、銀行金融機(jī)構(gòu)等，都可能都會在這輪存量房市場的競爭中形成一個(gè)很有分量的角色，所以，當(dāng)前房產(chǎn)租賃中介行業(yè)內(nèi)部應(yīng)該不能簡單地把同行視為競爭對手，而是應(yīng)該更多關(guān)注一些外部的非中介企業(yè)所帶來的競爭。

編輯 | 丹丹

鉛筆道.號簽約記著

拓展知識：