前沿拓展：

直接成本包括什么

**：D 解題要點:該題考核世界銀行工程造價構成的規定。本題各選項中除開工試車費外，均屬于項目直接建設 世界銀行建設項目成本費用構成 （1）項目直接建設成本的組成 項目直接建設成本主要包括土地征購費、場外設施費用、場地費用、工藝設備費等15項。由于項目建筑必須固定在一個地方并且和土地連成一片，因而項目直接建設成本中應該包括土地征購費和其他當地費用。 特別注意的是其他當地費用屬于項目建設直接成本，還要注意其構成內容：臨時設備、臨時公共設施、場地的維持費、營地設施及其管理、建筑保險和債券、雜項開支等。 （2）項目間接建設成本 項目間接建設成本是不直接由施工的工藝過程所引起的費用。主要包括六項： 項目管理費——總部管理和施工管理的費用 開工試車費 業主的行政性費用——業主的項目管理人員費用與支出 生產前費用 運費和保險費 地方稅 （3）應急費 應急費由未明確項目的準備金和不可預見準備金構成。 ◆未明確項目的準備金是用來支付那些幾乎可以肯定要發生的費用，它是估算不可缺少的一個組成部分。 ◆不可預見的準備金用于在估算達到了一定的完整性并符合技術標準的基礎上，由于物質、社會和經濟的變化，導致估算增加的情況。此種情況可能發生，也可能不發生。因此，不可預見準備金只是一種儲備，可能不動用。 （4）建設成本上升費用 通常，估算中使用的構成工資率、材料和設備價格基礎的截止日期就是“估算日期”。必須對

購房合同上約定層高2.95米，交房時業主發現只有2.9米，還有5厘米“縮水”了，江蘇南通某樓盤同一樓棟的61戶業主決定向****。

圖片來源：央視財經

南通崇川**一審判決開發商按誤差比例退款，共計退還購房款647萬余元。開發商不服提起上訴。近日，南通中院二審駁回上訴，維持原判。

交房驗收業主發現層高少5厘米

據央視財經、江海晚報，2018年3月，江蘇南通的孫女士以416萬余元的價格購買南通崇川區某樓盤商品房，雙方在合同中明確約定房屋層高為2.95米，并約定了面積差異的處理方式即按實際面積誤差比例多退少補。孫女士按約付清了全部購房款。

2020年1月，在交房驗收中，孫女士發現實際層高僅為2.9米，比約定少5厘米，誤差比例約為1.695%。經申請**信息公開，南通市住房和城鄉建設局依法作出《**信息公開申請答復書》，并附涉事樓棟竣工測量技術報告層高示意圖，其上載明涉事房屋層高確為2.9米。

之后，雙方協調不成，孫女士向當地**提**訟，主張參照商品房面積差異處理方式，要求開發商返還層高誤差對應比例的購房款70556.05元。

開發商敗訴，

61戶業主共計獲賠約647萬元

崇川**審理認為，孫女士已經全額支付購房款，開發商應當按期交付符合合同約定的商品房。案涉房屋實際層高雖符合相關《住宅設計規范》，但低于合同約定層高，屬于履行合同義務不符合約定，開發商應承擔違約責任。

**認為，鑒于雙方在合同中并未對層高減少的違約責任作出約定，事后亦未能達成一致，而案涉房屋層高已無法改變，不具備采取補救措施的條件，孫女士要求開發商賠償損失于法有據。至于賠償損失的標準，實際層高的減少致使房屋的可使用空間相應減少，客觀上給購房者造成一定損失，孫女士請求參照合同約定的面積差異處理方式確定損失賠償數額，具有合理性，且于法不悖，崇川**遂判決開發商按照層高誤差比例1.695%退還孫女士房屋差價70556.05元。

此外，層高“縮水”，使得開發商得以降低成本，并由此獲益。在一定程度上，也降低了房屋再交易的市場價值，該預期利益損失理應由違約方即開發商來承擔。

隨后，該棟樓涉及的其他業主紛紛**，**均參照孫女士一案作出判決。開發商不服提起上訴，南通中院二審均駁回，維持原判。61戶業主的賠償金額共計6472835.62元，目前開發商已全部履行完畢。

為啥這么判？

據南通崇川**，崇川**建設工程和房地產審判庭庭長葛美玲表示，房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范，同時商品房的建設還應符合開發企業與購房人訂立的買賣合同的約定。層高縮水問題囿于法律并未作出明確規定，合同中一般也未約定損失賠償的數額或者計算方法，如何評價違約責任并以此確定損失賠償額成為實務中亟需解決的問題。

鑒于房地產開發項目需經竣工驗收合格后方可交付使用，故開發商所售房屋層高一般均符合國家強制性標準。層高“縮水”問題一般不會嚴重影響正常居住和使用，亦不會達到合同目的無法實現的程度，一般不構成根本違約。但是，層高出現“縮水”，開發商明顯未能按照合同約定全面履行義務。依據《中華****民法典》第五百七十七條規定，開發商應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。因房屋層高已無法改變，客觀上不能采取補救措施，故買受人有權要求開發商賠償損失。

商品房買受人的合同目的是基于對所購房屋整體空間的利用，實際層高的減少致使房屋可使用空間相應減少；同時，層高“縮水”將直接導致房屋**值的減少，主要包括土地成本、建筑成本及房地產開發費用，開發商得以降低成本并由此獲益；再者，層高“縮水”亦在一定程度上降低了房屋再交易的市場價值，該預期利益損失理應由違約方承

綜上所述，在合同未約定層高縮水損失賠償標準的情況下，應當從公平原則和誠實信用原則出發，綜合考慮合同的履約情況、當事人預期利益、層高實際誤差、對房屋使用價值及市場價值的影響程度、經濟社會發展水平等因素，可以通過計算層高誤差比據實結算房價款，較為合理。

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轉自｜每日經濟**綜合南通崇川**、央視財經、江海晚報

來源： 法制網

拓展知識：

直接成本包括什么

直接成本是指直接用于生產過程的各項費用。某一時期(如一年)的直接成本總額隨產量的變化而變化，且隨產量的增加大體上成正比增加，故直接成本又稱為可變成本。雖然直接成本的總額隨產量變化，但在一定的產量范圍內單位產品的直接成本基本上是常數。因此直接成本常常以元/噸產品為單位。
直接成本與間接成本：直接成本與間接成本各有兩種含義。

從成本與生產工藝的關系來講，它們是指直接生產成本與間接生產成本。從費用計入產品成本的方式來講，它們是指直接計入成本與間接計入成本。直接計入成本與間接計入成本是生產費用按計入產品成本方式所進行的一種分類。

直接計入成本是指生產費用發生時，能直接計入某一成本計算對象的費用。某項費用是否屬于直接計入成本，取決于該項費用能否確認與某一成本計算對象直接有關和是否便于直接計入該成本計算對象。企業生產經營過程中所消耗的原材料、備品配件、外購半成品、生產工人計件工資通常屬于直接成本。
間接計入成本是指生產費用發生時，不能或不便于直接計入某一成本計算對象，而需先按發生地點或用途加以歸集，待月終選擇一定的分配方法進行分配后才計入有關成本計算對象的費用。車間管理人員的工資、車間房屋建筑物和機器設備的折舊、租賃費、修理費、機物料消耗、水電費、辦公費等，通常屬于間接計入成本。停工損失一般也屬于間接計入成本。將成本分為直接計入成本和間接計入成本，并選擇合理的分配標準對間接計入成本進行分配，對正確計算產品成本具有重要意義。凡是能夠直接計入產品成本的費用，都應盡量直接計入產品成本。間接計入成本的分配標準應與被分配費用的發生具有密切的關系，否則將影響間接計入成本分配的合理性，影響產品成本計算的正確性。
直接生產成本與間接生產成本，是成本按其與生產工藝的關系的一種分類。直接生產成本是與產品生產工藝直接有關的成本，如原料、主要材料、外購半成品、生產工人工資、機器設備折舊等。間接生產成本是與產品生產工藝沒有直接關系的成本，如機物料消耗、輔助工人和車間管理人員工資、車間房屋折舊等。
將成本分為直接生產成本與間接生產成本，便于采取不同的方法來降低產品成本。對于直接生產成本一般應從改進生產工藝、降低消耗定額著手來降低產品成本。對于間接生產成本一般應從加強費用的預算管理、降低各生產單位的費用總額著手來降低產品成本。
直接生產成本不一定都是直接計入成本，例如生產聯產品的企業，所有成本都是間接計入成本。間接生產成本不一定都是間接計入成本，例如只生產一種產品的企業或車間，所有成本都是直接計入成本。

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