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二套房公積金貸款計算器

對于二套房能否用公積金貸款這一備受老百姓關注的話題，因為是我一直很關注的問題，特別是前段時間又出臺“國五臺”的政策，更為利于我們小老百姓的買房。

第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。市住房公積金中心停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。

在多數地區，個人申請公積金貸款，都是實行“認貸不認房”的，也就是說主要是看個人有沒有公積金貸款的記錄，如果個人沒有公積金貸款記錄，即使名下已經有房子，申請公積金貸款買房子，也是算的首套公積金貸款。無論是首付款還是公積金貸款的利率，都是首套房公積金貸款的標準。

所以公積金貸款的二套房的認定標準，主要是看申請人是否有申請過公積金貸款。不過不同的地區對于公積金貸款的二套房認定標準是不同的，也有一些地區是“認房認貸”的。

需要注意的是，目前有一些地區也有關于公積金貸款新的認定標準。如上海地區，就算申請人已經申請過公積金貸款，但是還清了首套公積金貸款后，再申請公積金貸款還是算的首套房，首付款和貸款的利率還是執行的首套房公積金貸款的標準。具體關于公積金貸款二套房的認定標準，還是要到當地的公積金管理中心咨詢，畢竟不同的地區，公積金貸款政策是不同的

大家都知道，二套房貸需“首付六成，利率上浮10%”，我們舉例來說明：假設30萬貸20年，等額本息還款。

若按照公積金貸款利率上浮10%（4.95%）計算，那么借款人每月需還款1971.59元，20年需支付的總利息為173181.67元；若按商業貸款利率上浮10%（7.205%）計算，借款人每月需還款2362.96元，需支付的總利息為267109.23元。兩者月還款額相差391.37元，總利息支出相差93927.56元。 >>>>2014年按揭房貸計算器

所以，購買二套房的客戶若選用公積金貸款，可節省不少貸款成本。當然，除了在貸款方式上可省錢以外，借款人若選對還款方式也能節省貸款成本。

目前最常見的房貸還款方式有兩種，即：等額本息與等額本金。與等額本息相比，等額本金更能省錢，不過這種還款方式的壓力較大，借款人應根據自身經濟收入情況確定。

即日起，新修訂后的《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則》正式執行。新政明確，購買首套住房公積金貸款最高可貸70萬元，二套最高可貸60萬元，二套首付比例下調至30%。尤為值得注意的是，新政采取“先存后貸、存貸掛鉤”的原則，繳存職工的貸款額度與繳存職工個人賬戶余額及繳存時長掛鉤，實現繳存貢獻與貸款權益的精準匹配。

此次調整有利于月繳存額度不高但繳存金額穩定、繳存時間較長的中低收入職工取得相應的貸款權益，更好地支持長存多繳的職工，更加支持中低收入家庭住房消費。

記者了解到，新政雖然正式實施，但是不少市民對于如何辦理、辦理需要哪些條件等還存在不少疑問。為了便于市民辦理公積金貸款，了解公積金新政，3月1日，南寧市公積金管理中心還發布了《住房公積金個人住房貸款辦理指南》（以下簡稱《指南》）。《指南》對于貸款對象、貸款用途、貸款基本條件以及房屋套數認定等內容給予詳細闡述。

新政亮點

降低二套房首付比例為剛需家庭提供支持

取消最低貸款比例要求，降低二套房首付比例，再交易自住住房貸款取消了房齡限制。記者了解到，新政實施后，出現了這三大亮點。舊政策此前要求首套最低還款比例不低于家庭收入的25%，二套要求最低還款比例不低于家庭收入的35%。新政實施后，取消了這一限制，借款申請人可以在符合其他貸款條件的情況下根據收入能力自由選擇還款比例以確定貸款年限。這一政策調整進一步降低了借款申請人的還款壓力。

此外，過去舊政策二套房首付比例為40%，新政策實施后，最大的亮點之一就是二套房首付比例降至30%。這一政策調整對繳存職工購買改善性住房提供更有利的支持。

還有一大亮點就是，新政要求由過去房齡不超過20年調整為房齡不超過30年。這一政策調整放寬了對繳存職工購買二手房或辦理商轉公時房齡的限制。

貸款對象

擴大到廣西北部灣經濟區城市六地級市

哪些人群可以辦理公積金貸款呢？據了解，此次新政進一步擴大貸款對象的范疇，即由原先南寧、北海、欽州、防城港四城繳存職工擴大到北部灣經濟區城市，即北海市、欽州市、防城港市、玉林市、崇左市。擴大范圍后，在六市繳存公積金且戶口在以上六市（任一即可）的繳存職工，在南寧購房可按照南寧公積金政策申請貸款。目的是有利于推進北欽防一體化融合發展，強化玉林、崇左等地聯動發展，在吸引人才及加快廣西北部灣經濟區高水平開放高質量發展方面都有著積極作用。

需要特別注意的是，對于靈活就業人員繳存公積金的，參照靈活就業人員繳存住房公積金使用公積金貸款按照相關規定辦理。借款申請人均包含共同借款人。

《指南》特別指出，公積金貸款用于購買、建造、翻建、大修在南寧市城區內（鐵路分中心繳存職工在鐵路系統管轄范圍內各地級市）的自住住房，住房用途為住宅。自住住房類型包括新建自住住房、再交易自住住房、商業住房貸款轉公積金貸款（以下簡稱商轉公貸款）自住住房以及建造、翻建、大修自住住房。特別提醒的是，商轉公貸自住住房是指已經取得不動產權證書，具有完全處置權利，尚剩余商業貸款余額，且可在房產管理部門辦理抵押登記的住房。

房屋套數認定

使用過一次公積金貸款執行二套貸款政策

新政實施后，不少繳存職工對房屋套數認定等方面仍存在較大疑慮。那么，該如何認定房屋套數呢？

根據《指南》，借款申請人在南寧市城區內無住房，且在全國范圍內未使用過公積金貸款的，認定為購買首套住房，執行首套公積金貸款政策。如何認定購買第二套住房，執行第二套公積金貸款政策呢？根據《指南》，有下列情形之一的，均被認定為“二套二次貸款，執行二套政策”。如：借款申請人在南寧市城區內有一套住房且在全國范圍內未使用過公積金貸款；借款申請人在南寧城區內有一套住房且在全國范圍內使用過一次公積金貸款并已還清的；借款申請人在南寧城區無住房但在全國范圍內使用過一次公積金貸款并已還清的；借款申請人購買危舊房改造住房還建項目的，如在南寧城區內有兩套（含）以上住房或使用過一次公積金貸款并已結清的，執行第二套住房公積金貸款政策，不受住房套數限制。

另外，借款申請人在南寧城區內有兩套或以上住房的；或在全國范圍內使用過兩次或以上公積金貸款的情形，認定為購買第三套及以上住房，不予貸款。

對于高層次人員首套房公積金貸款認定標準，及借款申請人在申請公積金貸款時，本次貸款為在南寧住房公積金管理中心第一次使用住房公積金貸款，且在全國范圍內使用或使用過一次住房公積金貸款并已結清；同時本次貸款所購住房為南寧市城區內擁有的唯一自住住房。

貸款額度

綜合評估取最低值確定首套最高額度70萬元

另外，對于繳存職工較為關注的貸款利率、貸款期限、貸款額度等內容，《指南》也給予了明確。執行首套公積金貸款政策的，貸款利率為同期公積金貸款基準利率；執行第二套住房公積金貸款政策的，貸款利率為同期首套房公積金貸款利率的1.1倍。

記者了解到，首套房公積金貸款最高額度調整至70萬元，二套房貸款最高額度調整至60萬元，取消所購住房面積限制及貸款月還款比例下限，降低購買二套住房首付比例至房屋總價的30%，再交易住房及商轉公貸款住房房齡放寬至30年。

每筆公積金貸款的可貸額度由貸額度計算公式、住房價值、首付款比例、還貸能力系數、信用狀況等規定進行測算，綜合評估借款申請人實際情況后，取最低值確定（向下取整為1000元的整數倍）。

特別提醒，借款申請人要特別清楚新政的實施情況，避免由于辦理公積金提取業務而影響公積金貸款額度。

月收入認定標準

繳存職工存在異常繳存需提供資料核實

根據《指南》執行首套公積金貸款政策的，首付款比例不得低于住房價值的20%；執行第二套房公積金貸款政策的，首付款比例不得低于住房價值的30%。申請純公積金貸款的借款申請人月收入扣除月還款額后，仍超過基本生活費標準的，月還款額與月收入的占比上限最高可按60%計算；如申請公積金組合貸款，月還款額占借款人月收入的比例上限最高仍按50%計算。

需要注意的是，貸款月還款額是指個人征信系統顯示的各類負債（包含但不限于商業貸款、信用貸款、貸記卡或準貸記卡大額透支、擔保等）月還款額和申請的當筆公積金貸款月還款額之和。繳存職工的月收入，以申請公積金貸款時的繳存基數為準，借款申請人如遇繳存基數調整，需待調整完畢且按新的繳存基數正常繳存后，方可按新繳存基數認定。

繳存職工個人賬戶繳存狀態為封存、非正常繳存的，不能認定繳存基數。繳存職工存在異常繳存需提供資料核實。

存在異常調整繳存基數等情況的，需要提供銀行收入流水、社保個人參保繳費資料、個人所得稅完稅憑證等資料進一步核實，確定月收入。所提供的相關資料顯示月收入不一致的，取最低值確定月收入。

哪些情況會影響放款呢？

《指南》的放款條件明確，借款申請人的個人賬戶繳存狀態為封存、非正常繳存的；所購房屋建筑主體結構未封頂且未由第三方機構提供擔保的；借款人婚姻狀況、經濟狀況、信用狀況等發生變化，對貸款審批結果產生重大影響等原因不予發放貸款。

來源： 南寧晚報

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