前沿拓展：

FANGDONG

2022年以來，很多地區的按揭貸款利率接連下調。

進入5月，先是央行、銀**宣布下調新發放首套房貸利率下限，由不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）調整為不低于相應期限LPR減20個基點；

后又有5年期以上LPR超預期較4月下調15個基點，降至4.45%。這也是自LPR新機制建立以來，5年期以上LPR下調幅度最大的一次。

此后，多地首套房貸款利率低至4.25%。

而早在去年初，由于央行對房貸設置了“兩道紅線”，鄭州的房貸利率曾一度達到6.37%。

受國際貿易、國內**、洪澇災害等多重因素的影響，2021年鄭州房地產交易市場遇冷，全年新建商品房銷售總量約為163450套，同比下降32.9%；二手房約成交65450套，同比下降3.73%。雖無法得知這近23萬業主是否為首套購房或貸款購房，但可以確定的是，其中凡是申請了房貸的，幾乎都站在了利率的至高點。

按照貸款100萬，利率分別以去年普遍的6.125%和4.25%計算，利息每年相差13880.52元，30年相差416415.6元，妥妥地搭進去一輛豪華BBA。

提起房貸，不少人都痛徹心扉，以至于想要抒寫一篇《關于房貸利率6.37%我買房后當大冤種那些年》的故事。

于是，利率下降以來，希望**啟動房貸轉按揭的呼聲越來越多、越來越強烈。

目前，對于大幅度降低利率，不做大冤種來說，大致有以下四種方式：

1. 商轉公

2. 轉按揭

3. 對敲交易

4. 轉經營貸

但是這四種方式無論哪一種，對于普通人來說，都十分不友好，甚至無情、**、無解或者無門。

FANGDONG ｜ 房東俱樂會

撰文：麥子君 美編：小櫻 校對：大豆

01

無情的商轉公

商轉公，即商業貸款轉成公積金貸款。

公積金貸款利率是2015年10月24日調整并實施的，五年以上公積金貸款利率3.25%，五年及以下公積金貸款利率為年利率2.75%，全國都一樣。

如果能將商業貸款轉成公積金貸款，以市直公積金60萬限額來算，與利率6.125%的商貸相比，貸款30年，每年省12413元，30年便是372391元；

以省直公積金80萬限額來算，與利率6.125%的商貸相比，貸款30年，每年省16550元，30年又是近50萬；

但是，在鄭州，殘酷無情的是，只有少數單位繳納公積金，只有少數人能享受到公積金政策；而更為殘酷的是，公積金貸款的額度和年限均有限制，按照鄭州的房價，隨便一套房子，都不可能全部使用公積金貸款；更更更為殘酷的是，鄭州市直公積金無法享受商轉公業務。

也就是說，只有少數人中的更少數繳納省直公積金的人才能夠實現商轉公。

另外，即使是省直公積金辦理“商轉公”業務，也需要購房者提前籌措資金，轉換質押權，即先還完商業貸款，再辦理公積金貸款。

就這樣，商轉公，像是一個高傲的白富美，將90%以上的普通購房者無情地拒之門外。

02

經營貸背后的**

對于普通大眾來說，**的不是經營貸，而是攛掇你使用經營貸的人。

近兩年，一邊是為了遏制房地產的超速發展，穩房價而調控的高高在上的房貸利率，一邊是為了促進中小微企業發展而推行的低利率經營貸，不乏有人鉆政策的空子，套用經營貸用到買房上。

近期，購房利率一再下降，但是對于存量房來說，卻幾乎無任何有利的優惠政策，無數人站在凌冽的高崗上還著月供心如刀割。

于是，經營貸轉房貸的言論甚囂塵上，不少業務不好甚至已面臨失業的中介便轉頭開啟了這類新業務。

但歷史經驗以及專業的業內人士在此警告大家：準備做房貸轉經營貸的，一定要慎重！慎重！再慎重！

這種轉貸，表面上看確實能節省不少利息，但是同時也增加了其他的成本，只適合少數人。

一位從業10年的資深人士告訴我：“這種業務我們根本不做。我自己名下3套房，也都沒有考慮轉貸。

原因有二：一是房貸利率雖高但安全穩定，將通貨膨脹考慮在內，前10年你看似吃虧，但后20年你肯定是賺便宜的。你現在一個月還5000，和10年后一個月還5000肯定不是一個概念。

其次就是房貸轉經營貸風險實在太大！”

因此，作為一個普通購房者，不能只看到短期有利可圖，便一股腦地沖上去，還要看到利益背后的巨大深坑：

1、經營貸用于房貸的合法性缺失。經營貸只能用于企業經營，居民將資金流入樓市屬于違規，倘若被銀行發現，居民的個人信譽會受到影響，經營貸也會被銀行提前終止。

2、還有一個重要的問題是費用問題。其實金融中介沒起啥作用，他就對接個銀行，幫你張羅張羅資料。但是實際情況，一般情況下經營貸是一年一循環或三年一循環，中介真正賺的錢是幫你墊資的費用。其實你也就用了一星期，但他每年都賺你或者至少三年賺你一次。

按照經營貸月息3.3厘計算，貸款100萬計算，年利率為3.96%，與6.125%的房貸利率比相差2.165%，如果金融中介按1%收取所有費用，短期內你還能省下一筆錢；

如果對方按2%甚至3%收取費用，那么基本上相當于你進行轉貸**作省下的利息大部分都一次性給了中介。

3、經營貸的第二大風險在于它現在利息低，并不代表以后利息低。

短期來看，現在是**，包括經濟形勢不好，**是要放水，才使得做現房抵押利息低，同時也是為了支持創業和再就業。但長期來看經營貸利息肯定高。

如果后期經營貸貸款利率有所上浮，并超過房貸利率，此項**作將得不償失。這種情況不是沒有可能，2017年左右經營貸年化利息就高達8%，比二手房貸款要高得多。

4、普通人做現房抵押，可以說90%的客戶資料都是假的，雖說前期批了10年、20年、30年，但基本都是三年一循環，后期銀行要是抽貸，上百萬的貸款利息和本金讓你到期還上，你拿什么還？！

5、另外，據相關業內人士介紹，就目前的情況來看，遞交材料的基本上都評估不到原值，都還需要往里邊貼錢，你是否有這個資金能力先往里面貼十幾萬甚至幾十萬呢？

6、最后，還要考慮一個問題，房子超20年房齡不能做現房抵押，比如現在十幾年的房子你做了一個現房抵押，抵押兩次之后你這房子要么賣了，要么徹底失去金融屬性了，這也是個很重要的因素。

房貸轉經營貸，不僅僅要考慮它短期是否真的能幫我們省錢的問題，更要考慮我們是否真的能夠承受它背后潛在的巨大風險。

因此，不告訴你任何風險，只告訴你利益而勸你轉經營貸的人，不但精，還很壞！如果不是三年內考慮賣房的，或者本來就想提前還款的，堅決不能碰這種轉貸方式！

03

無解的房產對敲

房產對敲原本是炒房客為了炒熱房市、炒高房價而用的一種手段，用于此刻倒不失為一種節省房貸成本的方式。

但該方式仍然伴隨著巨大的風險和難度，不適合大多數高利率站崗的人。

具體**作方式很簡單，找到信得過的親戚，通過買賣、交易的方式，把房子“賣”給對方，從而達到享受當前低利率的目的。

此種方式成本最小，只需準備一定的交易稅費及交易成本即可。但其風險和后期對生活所產生的難度也是顯而易見的：

1、道德風險。既然是買賣交易，房產就要過戶到對方名下，成為對方的資產，你的資產安全后期是否能夠得到保障？

2、若房子牽涉到你家庭的落戶、孩子上學等問題，此等家庭權益如何保障？

因此，房產對敲方式雖成本低、好達成，亦不會有人輕易采用。

04

無門的轉按揭

看過與我們大部分人無緣的“商轉公”，了解過風險性極大的“經營貸”，就輪到大多數購房者渴盼的“轉按揭”了。

轉按揭即同一貸款人先結清上一家銀行的貸款，再以新的貸款利率在另一家銀行重新進行貸款。通過這一**作，可以將此前較高的貸款利率降低，以享受當期的低利率，從而節省購房成本。

但是這一業務對于鄭州人來說卻也是可盼而不可求的。

這類業務在十多年前曾盛行一時，后被叫停。2007年末，央行、原銀監會聯合發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》以及補充通知等文件，并召開了加強商業性房地產信貸管理專題會議，時任銀監會副主席蔣定之在會議總結時強調，**銀行、銀監會要將貫徹文件精神作為監管重點，嚴厲查處假按揭、加按揭、轉按揭等違規行為和變通做法。

銀**官網顯示，2008年9月，有銀行機構高管因違規發放二手房、轉按揭貸款，并造成經濟損失負有直接責任，被取消高級管理人員任職資格10年。

鄭州在2014年-2015年也有兩家銀行做過轉按揭業務，但只實行了1個月就被緊急叫停。

因為就銀行業整體業務來看，轉按揭被看做是一種“挖墻腳”行為。

但是對于老百姓來說，呼吁轉按揭合法合規，由**出臺相關政策進行引導執行，卻是真正適合大多數已購房群體減少房貸支出的最好辦法！

通過分析我們發現，條條道路，路路不通！

鄭州**苦高利率久矣！

數百萬頂著高房價以及高利率入場的購房者，齊刷刷地站在山頂，成為被收割的韭菜。

尤其是持有周期長的剛需一族，將一直被高利率扼住咽喉。

再加上，不患寡而患不均。

隨著近期買房利率驟降，每月還房貸的時候，高位站崗的人看著因早買半年房，每月平白多出的1000塊錢，嘴里缺肉的燴面瞬間變得更加寡淡了！

對于普通老百姓來說，擯棄高不可攀的“商轉公”、鉆政策空子的“轉經營貸”和風險性極大的“對沖”，也只有由**層面推行“轉按揭”更值得期待了。

另外，如果**啟動存量房轉按揭，對于減輕老百姓的還款壓力，提振市場信心，促進經濟、樓市健康發展來說，或許不失為一張好藥方。

當然，也有人說，“買定離手，愿賭服輸”，“轉按揭”或有利樓市，但有損契約精神。

我們深知，轉按揭合法化大概率只是大量高利率站崗購房者的一廂情愿，但感知無數在高利率、高房貸重壓下步履維艱的年輕人的渴望，仍想為他發出一點兒聲音。

契約精神應當尊重，但也應該鼓勵銀行接受更多的市場競爭，承擔社會責任。

拓展知識：

住房公積金計算器2015

若申請的是招行貸款，要計算貸款利息或者每月還款金額，需要知道貸款本金，貸款期限，還款方式，貸款年利率。若上述信息都確認到，可以通過我行貸款計算器嘗試計算，登錄招行官網右下方找到“理財計算器”–“個人貸款計算器”可以計算。

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