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前沿拓展：

商貸轉公積金貸款計算器

首付和房價的關系：
新建商品房都二者按照商品房合同的房價走。
二手房則按照評估價格走，這樣可**作空間就大了！

首付比例：
新建商品房來說，區別不大：
按國家規定最低是房價的20-30%！
不過公積金套型面積90平米以下一般可以首付20%。
商業貸款則無論面積一般至少30%。

二手房則區別很大！
二手房公積金一般30%
商貸則在30—50%之間！

什么是住房公積金？
住房公積金貸款的全稱是個人住房擔保委托貸款。它是指住房資金管理中心運用住房公積金委托商業性銀行發放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低；另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。但是由于住房公積金貸款和商業貸款的利息相差1%有余，因而目前無論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向于選擇住房公積金貸款購買住房。
住房公積金貸款與商業貸款的差異
住房公積金管理機構制定的《個人住房擔保委托貸款辦法》和****銀行等金融機構頒布實施的《個人住房貸款管理辦法》，雖然都是為人們在購房中缺少資金而發放的貸款，但兩者又有所不同，具體區別在于：
一、貸款對象有所不同。住房公積金管理機構發放的住房抵押貸款的對象是住房公積金的繳存人和匯繳單位的離退休職工，其貸款的對象必須具備下列條件：
●持續繳存6個月住房公積金或已累計繳存24個月以上且目前還在繼續繳存。
●具有穩定的職業和收入，有償還貸款本息的能力。
●具有購買住房的合同或有關證明文件。
●提供住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔保方式。
●符合住房資金管理中心規定的其他條件。
而一般的金融機構發放的住房抵押貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人，即不限于住房公積金的繳存人和離退休職工，也就是說其對象的范圍大于前者。
二、貸款額度有所不同。一般的金融機構發放的住房抵押貸款的最高貸款額不得超過購房款的80%。
三、貸款手續不同。公積金貸款必須先到住房資金管理中心進行申請，接受住房資金管理中心的初審，初審合格后由住房資金管理中心出具證明，方可辦理公積金貸款。因此公積金貸款的手續較一般住房貸款的手續更為復雜。商業貸款在借款人簽訂購房合同后，直接到相關銀行經辦機構或與銀行簽訂合作協議的開發商處提供有關材料即可辦理。
四、貸款利率不同。公積金貸款的利率是按照國家規定在住房公積金計息利率的基礎上加規定利差。
五、公積金貸款比商業貸款多了評估費。商業貸款不需要評估，但用公積金貸款購買商品房，目前必須進行評估，繳納評估費。商業貸款比公積金貸款多了律師費。商業貸款委托律師事務所對借款人進行資信調查，律師收取4‰的律師費，公積金貸款則不需個人繳納律師費。
三種貸款方式的比較
下面我們就以貸款額為35萬元為例，對三種不同的貸款方式進行對比：
NO.1只選擇住房公積金貸款
對于只選擇住房公積金貸款的消費者來說，最大的實惠莫過于住房公積金相對的貸款利息率。但在追求低利率的同時，消費者要注意兩個問題：

商貸轉公積金貸款計算器(商貸轉公積金怎么算)

近日，沈陽市住房公積金管理中心就大家一直關注的“商貸能否轉成公積金”問題給出答復稱，沈陽擬于今年年底前辦理此項業務。

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消息一出，不少購房者“歡呼雀躍”，這可以在很大程度上緩解他們的還貸壓力。

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雖然具體政策將何時、怎樣落實，購房者滿足何種條件才能辦理業務當下不得而知，但是目前我國已經有多個城市如深圳、重慶、石家莊、太原、福州等可以將商業貸款轉化為公積金貸款，似乎對沈陽購房者來說也有一定的借鑒意義。

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深圳

1.申請人或者配偶應當在本市已辦理了用于購買本市行政區域內的自住住房的商業性住房按揭貸款(不含住房公積金組合貸款)，且該貸款尚未結清;

2.申請人和參與計算商轉公貸款可貸額度的共同申請人在申請當月之前在本市連續按時足額繳存住房公積金滿6個月，且申請時屬于正常繳存狀態;

3.申請人、共同申請人在本市未發生住房公積金貸款或者已經還清住房公積金貸款;申請人的父母雙方或者一方作為共同申請人的，其父母雙方均應當在本市未發生住房公積金貸款或者已經還清住房公積金貸款;

4.申請人提前償還部分或者全部原商業性住房按揭貸款的申請，已經取得原商業性住房按揭貸款銀行同意;

5.申請人或者配偶是申請商轉公貸款住房的權利人;

6.申請人和參與計算商轉公貸款可貸額度的共同申請人有償還貸款本息的能力，申請當月前6個月內未出現貸款逾期記錄，且符合公積金中心規定的信用狀況標準;

7.申請人同意提供符合《商轉公貸款規定》的擔保(抵押或者質押);

8.貸款申請符合國家、省、市房地產市場管理政策要求，在貸款辦理期間遇政策調整的，以公積金中心受理商轉公貸款申請的時間為準，但國家、省、市房地產市場管理政策已有明確規定的從其規定。

劃重點：公積金繳滿6個月以上，之前未使用過公積金貸款或已經結清，申請當月前6個月無貸款逾期記錄

重慶

1.轉公積金貸款的借款人和原商業貸款的借款人必須是同一人

2.原商業貸款正常還款1年以上，并有貸款銀行提供的無逾期還款記錄

3.辦理轉公積金貸款必須征得原商業貸款銀行的同意；

4.已經獲得《房地產權證》(或《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》)；

劃重點：不能靠商貸轉公積金變相的過戶給其他人來還款，已經取得房產證、1年以上無逾期記錄。

太原

1.在當地正常交納住宅公積金。

2.轉貸事務只允許原住宅借款的借款人或愛人的申請。

3.申請人需向銀行證明，其購房借款沒有結清，一起向銀行提出提早結清借款的申請。一旦銀行許可，就能申請接下來的事務。

4.申請人要保證原商業性購房借款還款在1年(含)以上，且信譽記錄良好并無逾期行為。

5.申請商轉公時，保證所購房產已取得當地房地產登記部分出具的房子所有權證，且之前申請人沒有申請過住宅公積金借款。

6.申請的商轉公借款額度應在當地住宅公積金管理委員會發布的住宅公積金借款最高借款額度和原商業性購房借款余額內，才被受理。而商轉公的借款利率則是按我市住宅公積金的現行借款利率來履行的。

劃重點：只允許原借款人或其愛人申請、一年以上無逾期、已取得房屋所有權證、未使用過公積金貸款

長沙

1.家庭名下無房產，或已有1套144㎡以下住房；

2.在長沙購買普通自住房申請了商業貸款的，公積金連續正常繳存12個月以上；

3.家庭名下沒有公積金正在貸款的情況，房產證已出的，該套房未辦理過購房提取，可以申請商業貸款轉公積金貸款。

劃重點：家庭二套及以下普通住房、公積金連繳1年以上、無公積金貸款、已有房產證。

以上述幾個重點城市來看，基本的要求大概就是房屋已經取得房產證，名下無公積金貸款，以及不要有逾期記錄，因此如果有“商轉公”需求的購房者，筆者建議最主要的是保證自身信譽記錄良好，以免造成麻煩。

關于額度問題，以蘇州為例，最高額度：商業貸款轉公積金貸款貸款額度不得高于申請“商轉公”時原商業銀行貸款剩余本金部分;同時不得高于住房公積金貸款可貸額度。

因此，還要保證公積金賬戶內有相應的余額，才能進行辦理，而且以沈陽夫妻雙方共同貸款最高額度為60萬為例，能否全部將商業貸款部分轉為公積金，也要結合實際情況考慮，部分城市，如果商貸部分有70萬，但是公積金只能貸款40萬，那么也要將剩余的30萬商貸提前還清才可以辦理。

還有一個重要情況便是，一些城市在辦理商轉公時，需要先把商貸部分結清，比如目前有70萬商業貸款，那么就要把70萬一次性還清后的一個月，方能成功轉公，但是一次還款，無疑壓力巨大甚至根本無法實現。

針對此問題，南昌推出了將純商業性貸款模式轉換為公積金及商業貸款的組合貸款模式后，可將公積金貸款資金劃至職工商業貸款銀行，用于為職工結清或部分結清商業貸款，再將職工的商業貸款轉化為公積金貸款或組合貸款，避免貸款職工再承受自籌資金壓力。

雖然近兩年沈陽新建商品住宅房價處于下行趨勢，但是每個家庭月供開支占了家庭收支中的很大一部分比重，有的甚至用超過一半的工資還貸，房子是買了，生活質量卻也有所降低，如“商轉公”能最終實現，對于沈陽樓市、購房者而言都無疑是一項巨大的利好，但是也要根據未來具體執行條件來看，如像上文提到的需要提前結清全部商貸，那么對于大多數家庭而言，也不過是黃粱一夢。

拓展知識：

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