前沿拓展：

1月17日，南寧住房公積金管理中心（以下簡稱管理中心）發(fā)布《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細(xì)則（征求意見稿）》（以下簡稱征求意見稿），面向社會公開征求意見。市民如有意見或建議，可在2022年2月15日前反饋至管理中心。

相較之前的政策，意見稿有出現(xiàn)哪些新變化？管理中心就相關(guān)政策進(jìn)行了編制說明。

新政變化一：首套公積金最高額度調(diào)整為70萬元

記者了解到，此次征求意見稿最大的變化就是，每筆公積金貸款的可貸額度由公積金中心按照本市規(guī)定的公積金貸款最高額度、貸款額度計算公式、住房價值、首付款比例、還貸能力系數(shù)、信用狀況等規(guī)定進(jìn)行測算，綜合評估借款申請人實際情況后，取最低值確定（向下取整為1000元的整數(shù)倍）。

征求意見稿提出，首套房公積金貸款的最高額度為70萬元，第二套房公積金貸款的最高額度為60萬元。

公積金繳存余額指借款申請人申請貸款時的個人賬戶余額，借款申請人配偶在本市或異地正常繳存公積金的，其個人賬戶余額可以關(guān)聯(lián)計算貸款額度。借款申請人配偶個人賬戶繳存狀態(tài)處于封存、非正常繳存狀態(tài)的，其個人賬戶余額不能關(guān)聯(lián)計算貸款額度；繳存余額倍數(shù)為10倍；繳存時間系數(shù)按借款申請人連續(xù)正常繳存公積金的時間確定：當(dāng)連續(xù)正常繳存時間介于6個月和23個月時，繳存時間系數(shù)為0.8；當(dāng)連續(xù)正常繳存時間介于24個月和35個月時，繳存時間系數(shù)為1；當(dāng)連續(xù)正常繳存時間介于36個月和59個月的，繳存時間系數(shù)為1.2；當(dāng)連續(xù)正常繳存時間為60個月及以上的，繳存時間系數(shù)為1.5。

風(fēng)險防控系數(shù)根據(jù)申請貸款時南寧公積金中心的資金運用率（指南寧公積金中心公積金貸款余額占公積金繳存余額的比率）確定：資金運用率不超過85%時，風(fēng)險防控系數(shù)為1；資金運用率超過85%但不超過90%時，風(fēng)險防控系數(shù)為0.9；資金運用率超過90%但不超過95%時，風(fēng)險防控系數(shù)為0.8；資金運用率超過95%時，風(fēng)險防控系數(shù)為0.7。

需要注意的是，資金使用率以上一年年度報告為準(zhǔn)。借款申請人要充分了解公積金使用政策，避免因辦理公積金提取業(yè)務(wù)而影響公積金貸款額度。

新政變化二：兩年內(nèi)信用卡連續(xù)逾期3期以上拒絕貸款申請

意見稿提出，住房公積金個人信息主要審查是否有騙提騙貸行為，征信系統(tǒng)信用記錄包括貸款和信用卡透支。借款人或其配偶及其他共同借款人有近一年貸款連續(xù)逾期2期以上或兩年內(nèi)連續(xù)逾期3期以上的惡意拖欠記錄的，拒絕其貸款申請；借款人或其配偶及其他共同借款人有近一年信用卡透支連續(xù)逾期3期以上的惡意拖欠記錄的，拒絕其貸款申請；借款人或其配偶及其他共同借款人被列入商業(yè)銀行**黑名單內(nèi)的，貸款委托人應(yīng)拒絕其貸款申請。

申請公積金貸款時，所購再交易自住住房存在以下情形之一的，不予貸款：買受人已擁有房屋部分產(chǎn)權(quán)并購買該房屋剩余產(chǎn)權(quán)的；買受人與出賣人之間為父母、子女關(guān)系，或曾為夫妻關(guān)系的；磚木結(jié)構(gòu)，無**廚衛(wèi)，被有關(guān)部門鑒定為危房，被有關(guān)部門認(rèn)定為已改變產(chǎn)權(quán)用途，或存在抵押物不宜處置的其他情形的。

相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，上訴所列情況在業(yè)務(wù)實**過程中如不加以限制，極易引發(fā)通過房屋產(chǎn)權(quán)交易套取公積金貸款的行為或?qū)δ蠈幑e金中心實現(xiàn)債權(quán)產(chǎn)生不利影響。

新政變化三：支持首套或二套改善住房貸款不支持三套房貸款

征求意見稿提出，借款申請人在南寧市行政區(qū)域（鐵路分中心的借款申請人在購房所在地的行政區(qū)域內(nèi)，以下統(tǒng)稱“本行政區(qū)域”）無住房，且在全國范圍內(nèi)未使用過公積金貸款的，認(rèn)定為購買首套住房，執(zhí)行首套房公積金貸款政策。

征求意見稿提出，公積金貸款支持繳存職工家庭購買首套自住住房或第二套改善居住條件的自住住房，不支持購買第三套及以上住房。

什么情況下才會被認(rèn)定為二套房呢？借款申請人在本行政區(qū)域有一套住房且在全國范圍內(nèi)未使用過公積金貸款的；借款申請人在本行政區(qū)域有一套住房且在全國范圍內(nèi)使用過一次公積金貸款并已還清的；借款申請人在本行政區(qū)域無住房但在全國范圍內(nèi)使用過一次公積金貸款并已還清的；借款申請人購買危舊房改造住房還建項目的，如在本區(qū)域有兩套（含）以上住房或使用過一次公積金貸款并已結(jié)清的，執(zhí)行第二套房公積金貸款政策，不受住房套數(shù)限制的，有上述情形之一的，就認(rèn)定為購買第二套住房，執(zhí)行第二套房公積金貸款政策。

借款申請人在本行政區(qū)域內(nèi)有兩套或以上住房的；借款申請人在全國范圍內(nèi)使用過兩次或以上公積金貸款的，有上述情形之一的，認(rèn)定為購買第三套及以上住房，不予貸款。

據(jù)了解，房屋套數(shù)的認(rèn)定，南寧公積金中心可通過房產(chǎn)管理部門房屋登記信息系統(tǒng)、全國公積金信息系統(tǒng)等平臺信息認(rèn)定借款申請人的住房套數(shù)，在鐵路分中心繳存的職工還需向鐵路房產(chǎn)管理部門查詢住房套數(shù)。

對于已經(jīng)賣出、已經(jīng)贈予、已經(jīng)析產(chǎn)的住房，以房產(chǎn)管理部門的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)，經(jīng)認(rèn)定后，可補(bǔ)納入住房套數(shù)計算。

以下這些問題還需要再了解

住房價值標(biāo)準(zhǔn)該如何認(rèn)定？

意見稿提出，新建自住住房的房屋價值以住建部門確認(rèn)的備案毛坯房總價為準(zhǔn)，房屋裝修價不納入總價計算；再交易自住住房的住房價值以房屋買賣合同約定的價格、增值稅**顯示的價格兩者中的最低值，確定住房價值；建造、翻建、大修自住房的住房價值以符合上述條件的合法房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的房產(chǎn)評估報告確定，被列入有關(guān)住建管理部門年度房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)抽檢不合格名單的除外。商轉(zhuǎn)公貸款自住住房的住房價值以原商業(yè)貸款抵押物價值為準(zhǔn)。

執(zhí)行首套房政策，首付款比例不得低于住房價值的20%，即可貸額度不高于住房價值的80%；執(zhí)行二套房政策的，首付款比例不得低于住房價值的40%，即可貸額度不高于住房價值的60%；

商轉(zhuǎn)公貸款的可貸額度除滿足規(guī)定的條件外，還須不高于商業(yè)貸款的貸款本金余額；

借款申請人存在房屋被征收情形的，所置換的房屋或用貨幣補(bǔ)償款新購住房需要申請公積金貸款的，除滿足相關(guān)規(guī)定條件外，還需按置換房屋需補(bǔ)交的房款或新購住房款扣除貨幣補(bǔ)償款的差額確定房屋可貸額度。

還貸能力系數(shù)該如何確定？

申請人月還款額不高于申請人月收入的50%

意見稿提出，借款申請人償還貸款月還款額一般不高于借款申請人月收入的50%；貸款月還款額是指個人征信系統(tǒng)顯示的各類負(fù)債（包含但不限于商業(yè)貸款、信用貸款、貸記卡或準(zhǔn)貸記卡大額透支、擔(dān)保等）月還款額和申請的當(dāng)筆公積金貸款月還款額之和；申請純公積金貸款的借款申請人月收入扣除月還款額后，仍超過基本生活費標(biāo)準(zhǔn)的，月還款額與月收入的占比上限最高可按60%計算；如申請公積金組合貸款，月還款額占借款申請人月收入的比例上限最高仍按50%計算；基本生活費標(biāo)準(zhǔn)以南寧市統(tǒng)計部門向社會公布的上一年度基本生活費為準(zhǔn)。

借款申請人月收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如何？

據(jù)了解，每筆住房公積金貸款的可貸額度綜合五項限額標(biāo)準(zhǔn)后取最低值確定。

那么，繳存職工的月收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)該如何認(rèn)定呢？根據(jù)意見稿，以申請公積金貸款時的繳存基數(shù)為準(zhǔn)，借款申請人如遇繳存基數(shù)調(diào)整，需待調(diào)整完畢且按新的繳存基數(shù)正常繳存后，方可按新繳存基數(shù)認(rèn)定。繳存職工個人賬戶繳存狀態(tài)為封存、非正常繳存的，不能認(rèn)定繳存基數(shù)；存在異常調(diào)整繳存基數(shù)等情況的，職工需要提供銀行收入流水、社保個人參保繳費資料、個人所得稅完稅憑證等資料進(jìn)一步核實，確定月收入。

未繳存公積金及非正常繳存公積金的共同申請人的月收入，以所在單位出具的收入證明、近6個月的銀行收入流水、社保個人參保繳費資料、個人所得稅完稅憑證為依據(jù)。所提供的相關(guān)資料顯示月收入不一致的，取最低值確定月收入。

特別提醒：借款申請人申請貸款時有下列情形之一的，視具體情況降低其貸款額度：借款申請人有擔(dān)保行為的，以借款申請人計算的最高可貸額度扣減其擔(dān)保的貸款金額；未達(dá)到規(guī)定的不予貸款情形，但存在其他影響公積金貸款償還情形的。

需要注意的是，每筆公積金貸款額度應(yīng)同時符合以下限額標(biāo)準(zhǔn)：不得高于規(guī)定的最高貸款額度：首套房最高額度70萬元，第二套最高額度為60萬元；不得高于按借款申請人申請時其住房公積金賬戶繳存余額乘以繳存余額倍數(shù)、繳存時間系數(shù)、風(fēng)險防控系數(shù)所確定的貸款額度，即：貸款額度=借款申請人公積金繳存余額×繳存余額倍數(shù)×繳存時間系數(shù)×風(fēng)險防控系數(shù)；不得高于房屋總價扣除首付款金額后剩余的價款；不得高于按借款申請人還貸能力系數(shù)（每月還款額與家庭月收入之比）確定的貸款限額；借款申請人信用狀況等其他影響貸款額度的因素。

意見稿提出，公積金貸款期限應(yīng)以整年計算，且貸款到期日不超過借款申請人法定退休時間。借款申請人連續(xù)足額繳存住房公積金5年以上的，貸款期限可以延長至法定退休年齡后1年至5年，貸款期限最長為30年。相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，通過房齡與貸款期限相互制約平衡的方式，既滿足有需求人群貸款的要求，又保障南寧公積金中心貸款資金的安全。

拓展知識：

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