前沿拓展：

蘇州公積金貸款計算器

首先前提：蘇州園區公積金不發放貸款，貸款請咨詢銀行（這里的銀行是指公積金中心指定的一些銀行。蘇州園區通常所說的公積金貸款其實是指：在指定銀行里的商業貸款，只不過可以用公積金普通帳戶里的錢攤還貸款而已）
會員若符合《園區公積金住房保障實施細則》第五條規定的，購買園區住宅商品房，可申請動用其普通專戶存款支付購房款，還可申請動用普通專戶存款按月攤還其購買園區住宅商品房的銀行貸款。

回答：
1、你是否可以貸款40萬，要看你具體情況，和你貸款時間、具體收入是掛鉤的。舉個例子說吧。你開貸款的收入證明為稅后收入：3000-公積金-稅＝2323元，那么這2323元必須超過你貸款后每月還款額的2倍以上銀行才會批！！明白么？如果反過來舉例解釋就是：40萬貸款，分30年還清，按照你第一次買房享受銀行利率7折（現在是4.158）優惠的話，而且如果你采用銀行等額還息的方式（就是每個月你都還相同的金額），每月要還1946元！！就是說，你的收入證明必須是你每月還款額度的兩倍以上銀行才能批！即：1946*2＝3892元！！就是你稅后的收入證明必須超過3892元才能貸下來40萬！當然我這種解釋是建立在你的信用等級良好、采用了銀行的等額還息方式、30年貸款時間的基礎上。
如果你自己想更換一下還款方式和貸款時間的話，你自己在網上查詢銀行的貸款計算器就可以了，很簡單。順便增加一句：銀行之間有些規定是不同的，比如**銀行就規定你如果買的是二手房，那么你的貸款時間不能超過30年！就是說，你買的二手房子如果是房齡2年的，那么你的貸款時間最多就是30-2＝28年！！
2、你的問法有點問題。具體是這樣的，你的1.5萬公積金存款可以用來一次性提取還貸款。手續也不是很麻煩。
3、你以后每個月的公積金可以用來直接還當月房子貸款，不足部分你再掏現金好了。
4、結婚（領證）前，你女朋友的公積金不可以參與還款。但是如果你們結婚以后可以。手續也簡單的。

最后，按照你們現在的收入水平考慮，適合你們的辦法是，你和你女朋友先領結婚證，然后共同還款，因為你們倆的收入證明合起來只要超過你們每月的還款額度兩倍就成了。何況，先領證，你們夫妻就可以直接參與公積金還款了。好處就是，貸款也順利，公積金還款也順利。

若說買房是一艘乘風破浪的巨輪，那么貸款就是巨輪上指引方向的桅桿。摸清貸款知識和蘇州的貸款利率情況，是購房小白需要做到的第二步~

下面我們會通過利率/商業貸款/公積金貸款/組合貸款等幾個方面去給大家解說蘇州的貸款信息！

1. 什么是利率？

利率，是指單位時間內利息與本金的比率。即：利率=利息÷本金×100%。計算利息的單位時間稱為計息周期，可以是年、半年、季度、月、周、日。貸款利率分為兩種，固定利率和浮動利率，2019年10月開始，住房貸款利率均按照浮動利率（ LPR）執行，各城市在LPR利率的基礎上加點。

2. 什么是浮動利率（LPR）？

LPR是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。

①　商業貸款利率=貸款基礎利率（LPR）+基點（BP）例，貸款 5 年以上，若 LPR 為 4.65%，某商業銀行首套房貸款加 55 個基點，所以客戶首年的貸款利率為：4.65%+1.05%=5.7%。

②　基點：基點 Basis Point（bp）用于金融方面，債券和票據利率改變量的度量單位。一個基點等于1個百分點的1%，即0.01%，因此，100個基點等于1%。

央行發布的最新一期LPR：一年期LPR為3.7%，五年期以上LPR為4.6%，均較1月持平。而在蘇州，目前主流銀行首套房貸利率普遍在4.85%左右，而二套房方面，各大銀行利率各不相同，部分銀行可以做到5.2%-5.3%，這個也是根據不同客戶資質而定的。

注：僅統計主流銀**貸利率

對已放款的業務，利率調整的時間節點分5種：

(1) 按年調整利率：利率調整日為實際貸款發放日在次年對應月的對應日，若實際貸款發放日在次年對應月無對應日的，則以實際貸款發放日在次年對應月的最后一日為利率調整日。

(2) 按年調整利率：利率調整日為每年1月1日；

(3) 按季度調整利率：利率調整日為每季度末最后一日；

(4) 按月調整利率：利率調整日為每月最后一日；

(5) 固定不變：貸款期限內利率統一按照貸款發放日的利率為準。

以上利率調整政策根據各銀行和個人共同協商選擇。通常情況下，銀行會要求按照年度調整利率，原因是相對簡單且容易執行。

全款買房是所有流程里面最簡單的。這種購房方式周期短，不需要辦理貸款，業主可以快速拿到現金，所以這類客戶可以被稱作優質客戶群體。業主往往很喜歡這類客戶，由此在房價上也能給予一定的優惠。同時，對于客戶來說，此種購房方式沒有后期還月供的壓力。

基本流程：買方購房資質審核（簽前經紀人核實）→簽署《存量房買賣合同》（三方協議）→提交網簽→資金監管→繳稅過戶→物業交割→領證領款。

1. 基本流程

買方購房資質審核（簽前經紀人核實）→簽署《存量房買賣合同》（三方協議）→提交網簽→資金監管→貸款面簽→評估→批貸→貸款放款→抵押登記→繳稅、過戶→物業交割→領證領款。

2. 所需備件

(1) 申請商業貸款業主需要提供的材料（業主本人無需到場）

(3) 申請商業貸款買方需要的材料

3. 商業貸款政策

(1) 商業貸款如何確定貸款額度？

影響貸款金額的因素有：

①　網簽價；

②　貸款評估價；

③　貸款成數。

貸款金額的公式為：貸款金額=（網簽價、貸款評估價）較小值×貸款成數。

(2) 商業貸款如何確定貸款年限？

貸款最長年限有下列3個影響因素，這3者得出的三個結果，取最小值，就是該筆貸款申請的最長貸款年限。

①國家和地方政策。目前蘇州市政策規定，住房商業性貸款的期限最長不超過30年。

②房屋年齡。一般要求房齡在40年以內，同時還需滿足：貸款年限+房齡≤50（各銀行之間有差異，**銀行、工商銀行要求貸款年限+房齡≤60，房齡35年以內的通過建設銀行都可以貸款30年）。

③借款人年齡。一般要求借款人不超過70周歲，同時還需滿足：貸款年限+借款人年齡≤70周歲（工商銀行可貸至75周歲）。

(3) 蘇州市個人住房商業性貸款的政策是什么

1. 蘇州市住房公積金貸款類別有哪些？

蘇州市住房公積金主要分為兩類：蘇州園區公積金、蘇州市區公積金（包含高新區、姑蘇區、相城區、吳中區、吳江區）。判斷公積金類別的方法有：當事人向本單位負責繳存公積金的部門或者人員咨詢、確認。或電話咨詢對應公積金管理中心，園區公積金電話：62888222，市區公積金電話：12329。

2. 申請住房公積金貸款應同時具備有哪些條件？

(1) 借款申請人和參與計算可貸額度的共同借款申請人，在申請之日前連續按期足額繳存住房公積金六個月（含）以上，且申請時個人住房公積金賬戶處于正常繳存狀態；

(2) 無公積金貸款；

(3) 首次或第二次辦理公積金貸款；

(4) 購買蘇州市范圍內的成套住房；

(5) 購買住房的首付款不低于規定比例；

(6) 能夠落實貸款擔保。

3. 申請住房公積金貸款有哪些特殊情形？

(1) 個人賬戶余額不足一萬元的，按照一萬元計算；

(2) 若申請人首次使用公積金購買建筑面積90㎡（含）以內的普通住房，且貸款評估價不超過110萬元的，貸款最高限額為住房總價的80%，即最高可貸款88萬元；

(3) 若申請人在上海市繳存住房公積金，且家庭所在地蘇州市的上海鐵路局上海地區職工，可以在蘇州申請住房公積金貸款；

(4) 若申請人為蘇州引進人才、高層次人才，本人要帶證書前往其繳納的公積金中心咨詢具體可貸額度。

4. 公積金貸款的基準利率（目前政策如下表）

5. 園區公積金貸款的相關政策是什么？

6. 異地公積金貸款

(1) 適用范圍

住房公積金異地個人住房貸款，是指在蘇州市行政區域以外省市繳存住房公積金且符合蘇州市購房條件的職工，在蘇州市購買自住住房時，持繳存地住房公積金管理中心證明，向蘇州市/園區住房公積金管理中心申請辦理的住房公積金貸款。

(2) 申請條件

①　借款申請人和參與計算可貸額度的共同借款申請人，在申請之日前連續按期足額繳存住房公積金六個月（含）以上，且申請時個人住房公積金賬戶處于正常繳存狀態。

②　借款申請人和共同借款申請人在繳存城市和蘇州市沒有或僅有一次住房公積金貸款記錄且已還清。

③　符合蘇州市公積金個人住房貸款政策規定的其他條件。

1. 市區組合貸款的流程

客戶資質審核→簽署《存量房買賣合同》→網簽→辦理資金監管（支付首付款）→公積金管理中心貸款面簽（公積金部分當場貸款審批，商貸部分一到兩周審批）→放款→客戶至公積金管理中心領取抵押材料→過戶和抵押登記→繳稅→領取不動產權證和不動產登記證明（各區域房產交易中心時效不同）→不動產登記證明送至公積金管理中心的擔保公司。

2. 市區組合貸款所需備件

①　申請組合貸款業主需要提供的材料

②　申請組合貸款客戶需要的材料

3. 市區組合貸款的政策

(1) 市區組合貸款的額度如何確定

市區組合貸款的額度由公積金額度和商業貸款額度相加得出。其中，公積金部分的額度按照市區公積金額度確定辦法確定；商業貸款部分的額度，按照下列辦法確定：

商業貸款部分的額度=擔保公司評估價/網簽價（兩者取低）×貸款成數-公積金貸款部分額度。

(2) 市區組合貸款的年限如何確定

借款人年齡：男：18周歲至60周歲；女18周歲至50周歲。

注：若女方為教師、醫生、公務員、事業單位人員可延長至55周歲，需單位出具55周歲退休的證明。

具體要求如下：

①　公積金貸款年限≤個人法定退休年齡-借款申請人申請貸款時的年齡；

②　新建住房的貸款年限≤30年；

③　存量成套住房、建造住房、翻建住房的貸款年限最長不超過20年，且存量成套住房的貸款年限不得超出所購住房的剩余使用年限；組合貸中商貸部分年限小于等于公積金年限；

④　市區組合貸：房齡+貸款年限≤50年；

以上四者取年限最短者。

4. 園區組合貸款的政策

(1) 園區組合貸款的額度如何確定

園區組合貸款的額度由公積金額度和商業貸款額度相加得出。其中，公積金部分的額度按照園區公積金額度確定辦法確定；商業貸款部分的額度，按照下列辦法確定：

商業貸款部分的額度=擔保公司評估價/網簽價（兩者取低）×貸款成數-公積金貸款部分額度。

(2) 園區組合貸款的年限如何確定

借款人年齡：男：18周歲至65周歲；女18周歲至55周歲。

具體要求如下：

①　公積金貸款年限≤個人法定退休年齡-借款申請人申請貸款時的年齡（園區公積金貸款最長可用個人法定退休年齡（男60周歲，女50周歲）延長5年減去借款申請人申請貸款時的年齡）；

②　新建住房的貸款年限≤30年；

③　存量成套住房、建造住房、翻建住房的貸款年限最長不超過20年，且存量成套住房的貸款年限不得超出所購住房的剩余使用年限；

④　園區組合貸：房齡+貸款年限≤50年；注：最長貸款年限：20年；房屋要求：面積75㎡及以上，房屋建成年代為2000年以后的商品房

以上四者取年限最短者。

5. 園區與市區組合貸款的首付比例？

拓展知識：

蘇州公積金貸款計算器

百度App搜索【公積金貸款計算】，會搜索出“房貸計算器”，可選擇商業貸款、公積金貸款、組合貸款三種形式，根據你的貸款情況輸入相應信息，即可完成計算。

1.輸入公積金貸款計算，點擊搜索。

2.選擇貸款形式。

3.輸入所需信息，點擊開始計算。

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