中文字幕第一区二区,精品国偷自产在线视频99,55av亚洲

前沿拓展：

近年來，上海已經成為了名副其實的存量房市場，外環內極少供應新盤，即使新盤上市，也是富豪們的游戲，普通百姓根本不會考慮。

所以，上海人如果想在外環線內改善住房條件，必不可少的就是二手房的買賣。

對于專業人士或者投資客來說，買賣二手房就像日常工作一樣普通，但是對于廣大百姓而言，將自住房賣掉再買進一套滿意的二手房，真心是一場極為重要的戰役，累心，累身，不小心還會受傷丟命。

小編從2004年開始，在上海累計購房4次，賣房2次，而且對上海房地產市場較為敏感和感興趣，積累了一整套二手房置換的經驗和攻略.

下面我將分享一些實用的二手房置換的心得技巧

第一部分政策研究

普通百姓相較于專業人士和投資客最大的弱勢就是沒有經驗，完全靠人品和運氣在房產市場里摸黑前進，甚至被上下家和中介牽著鼻子走。運氣好者，雖然磕磕絆絆，一肚子怨氣，最終圓滿完成了置換過程，運氣差者，被坑被騙，官司纏身，多年積蓄付諸東流。

這其中很大原因是對政策不了解，盲目沖進房市而導致的。所以，置換房屋第一步，也是最基礎最關鍵最要命的是研究限購政策、貸款政策和稅費政策。

一、限購政策

1、滬籍家庭：已有兩套住房的，不可購買第三套。夫妻雙方各自與其父母在2011年1月30日之前共有2套及以下的，可購買兩套住房。

2、滬籍單身：已有一套住房的，不可購買第二套。單身與父母在2011年1月30日之前共有2套及以下的，可購買一套住房。

3、外地籍家庭：購房之日前連續繳滿5年個稅或社保，可購買一套住房。

4、外地籍單身：不可購買住房。

限購政策是買房人必須清楚的，在2015年至2016年房產牛市時，很多小白蠢蠢欲動盲目跟風，在不了解限購政策的前提下就沖進房市，曾經就有幾個朋友的朋友過來咨詢我，在了解政策不能購房后，掃興離去，試想如果沒有咨詢我，就冒然去看房付定金簽合同，那怕是追悔莫及了，因為大多數時候，中介人員并不專業，即使知道你限購也會為了業績而隱瞞的。

下面是本人經歷的真實案例:本人在2012年賣房時遇到的第一位下家，在付我定金后辦理的離婚手續，他夫妻共有的房產又判給了他，結果他不以為然，又沒有告訴中介和我，在簽完合同去交易中心備案時，限購審核出問題，滬籍單身不能購買二套房，后來他反復祈求我的同情，最終我將首付款80萬全款退給他，無條件解除了合同。(此處應有掌聲) 。

二、貸款政策

1、商業貸款政策

目前上海商業貸款按照2016年11月28日上海市住建委發布的《關于促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》從2016年11月29日起執行，具體為：

1.1、居民家庭在本市無房且在全國無商貸或公積金貸款記錄的，執行首套房標準，首付35%，9折至基準利率之間。

1.2、在本市有1套房或者無房同時在全國有商貸或公積金貸款記錄的，執行二套房標準，購買普通房的首付50%，購買非普通房的首付70%，利率1.1倍。

2、公積金貸款政策

2.1、居民家庭在本市無房無公積金貸款記錄的，執行首套房標準，首付30%，基準利率，家庭最高額度100萬(個人50萬)，雙方都有補充公積金的增加至120萬(個人60萬)。

2.2、有房無記錄或者無房有一次記錄的，同時家庭人均住房建筑面積不超過36.1平米的(2016年上海市人均居住建筑面積)，執行改善二套標準，購買普通住房首付50%，購買非普通住房首付70%，利率1.1倍。家庭最高額度80萬(個人40萬)，雙方都有補充公積金的增加100萬(個人50萬)。

2.3、有過兩次公積金貸款記錄的，不予辦理貸款。家庭人均居住建筑面積超過36.1平米的，不予辦理貸款。

此外，公積金貸款額度從個人賬戶余額40倍降至30倍，補充公積金額度從賬戶余額20倍降至10倍。

三、各項稅費

賣房需要繳納的稅費有營業稅、個稅和中介費。買房需要繳納契稅和中介費。其它小額工本費忽略。中介費可與中介公司談判打折。

此外，賣方房產如果是父母遺產，還有可能存在遺產稅，金額為全額的20%，另外，還有可能會存在房產稅，這兩項稅金金額較大，置換前，必須向市區稅務局咨詢。具體情況參考下表:

上海公積金計算器

四、普通住房標準

由于商貸、公積金貸款和繳納各項稅費都涉及到普通住房和非普通住房，所以請參考下圖鑒定:

上海公積金計算器

以上為本人去年置換后，整理收集的各項政策，這次發文前又專門咨詢過市房產交易中心、市公積金管理中心和長寧區稅務局進行核實。

在置換前，充分理解限購政策，可以避免盲目置換帶來的煩惱，比如最常見的就是，本沒有購房資格，卻頭腦發熱付了定金或者首付款，導致違約和官司。

充分理解貸款政策，可以弄清楚自己需要幾成首付，是否能夠湊齊現金，三成還是七成，這之間的差距可是極為巨大的。而且，可以通過上海公積金官網的貸款計算器計算出每月還款額。

充分理解稅費政策，可以將自己的置換預算精確到萬，對于預算要求很嚴的同志非常有用。

本文主要是對上海二手房置換的政策面進行了詳盡的闡述，讓大家在置換前做到充分的準備，打有準備之仗。

原創作者:柯談

添加導航君微信：fangdaohang8888，可享受一對一免費咨詢服務！買房，您需要一個專業的自己人！歡迎關注和留言！

拓展知識：

原創文章，作者：九賢互聯網實用分享網編輯，如若轉載，請注明出處：http://www.uuuxu.com/20220729459106.html

上海 公積金 計算器

前沿拓展：

拓展知識：

相關推薦

上海公積金計算器