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房貸按揭計(jì)算

按揭成數(shù)的意思是：將房子的總價(jià)款分成10份，每一份稱為一成，除去首付的成數(shù)，剩下的就是“按揭成數(shù)”。

現(xiàn)在的房價(jià)，我想很多朋友應(yīng)該都了解，只高不低，要買房難度還是很大的。有一些朋友在貸款買房后，遇困難**不開急需用錢，就會(huì)考慮將房子抵押，或者轉(zhuǎn)讓出去。

有貸款的房子如何辦抵押？第一種是直接辦理房屋二次抵押

按揭房貸還款滿一年，有房產(chǎn)證就能直接辦理二抵，不過貸款額度不高。

房屋二抵的額度是根據(jù)房屋的余值來決定的。無論是一抵還是按揭房做二抵，起碼需要保證所有證件齊全，包括房產(chǎn)證、土地證(證件合一的不動(dòng)產(chǎn)證)。

計(jì)算方式：貸款額度=房屋價(jià)值×70%-原貸款的本金余額

比如說評估價(jià)200萬的房子，現(xiàn)在還有50萬按揭沒還清，那可貸額度就是200×70%-50=90萬

不同的地區(qū)和銀行，對于按揭房的抵押要求都不同。之前各銀行受調(diào)控影響，資金也都收緊，再想做二抵就會(huì)難很多，需要借款人提前做好準(zhǔn)備。

而且并不是所有的銀行都接收房屋二次抵押貸款，例如**銀行在2013年就取消了二抵業(yè)務(wù)。

推薦產(chǎn)品：

1、利率：年化5-7.2%

2、額度：最高80萬

3、年限：1-10年期

4、還款方式：1-5年先息后本（中途不歸本）、6-10年等額本息

5、受理標(biāo)準(zhǔn)：按揭還款滿一年，可不要執(zhí)照，無當(dāng)前逾期

產(chǎn)品優(yōu)勢：

1、征信要求寬松，半年查詢次數(shù)不超過20次

2、對外擔(dān)保不超過200萬，已婚的以家庭為單位計(jì)算

3、先息后本還款中途不需要?dú)w本，資金使用率較高

4、除開抵押類貸款，其他貸款綜合不超過100萬

5、辦理不需要營業(yè)執(zhí)照，不用看個(gè)**水，工作證明可**作

第二種方法用墊資過橋還清按揭后辦一抵

當(dāng)借款人資金不足無法償還貸款時(shí)，也可以通過墊資的方式短期融資歸本，然后再把這筆貸款借出來償還給墊資公司，這個(gè)過程就叫過橋。

目前所有的轉(zhuǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，當(dāng)涉及到結(jié)清原貸款的**作時(shí)，大部分都需要過橋墊資的介入。

案例：

客戶李先生的房子市值大概是300萬左右，之前辦理的A銀行按揭貸款還剩80萬，因?yàn)樯庵苻D(zhuǎn)需要100萬的資金，就準(zhǔn)備做轉(zhuǎn)貸。客戶覺得做二抵利息太高了不劃算，把剩余的按揭都結(jié)掉，再辦B銀行的一抵，但是又沒有錢足夠的錢。

我們給他的方案是用墊資過橋的方法來**作。先用墊資把A銀行尾款還掉，把房子變成全款房了，然后再把全款房拿去B銀行做一抵，銀行批了195萬，放款之后再把墊資80萬還掉。

抵押產(chǎn)品推薦：

年化3.70%，1-10年先息后本

1、執(zhí)照滿3個(gè)月，持證時(shí)間不限；

2、不看流水，輕看負(fù)債；

3、可做三方貸，抵押人不上征信；

4、純先息后本產(chǎn)品，中途不歸本，資金使用率高。

墊資一般都是短期的，也就幾天時(shí)間。時(shí)間計(jì)算是從過橋資金成功出款到A銀行還款賬號(hào)為起點(diǎn)，到B銀行放款后結(jié)清過橋資金為終點(diǎn)。

注意事項(xiàng)：

1、墊資之前，預(yù)估好銀行抵押貸款的批復(fù)額度和預(yù)計(jì)墊資時(shí)間，找靠譜的貸款中介問清楚，梳理清楚**作流程

2、確保找到的是真正一手資金方，而不是冒充的“多道販子”，那些要在放款前就扣一大筆“保證金”的千萬小心。

3、條件允許的情況下，寧可為了確定性而多墊資，也不要少墊資增加不確定性。

最后，還要提醒大家的是，墊資本質(zhì)就是一種短期拆借行為，期限短、靈活性強(qiáng)，同時(shí)也具有風(fēng)險(xiǎn)高、利息高等特點(diǎn)。墊資過橋時(shí)一定要做好資金規(guī)劃，一旦出現(xiàn)壞賬，成本可是非常高的哦！

拓展知識(shí)：

房貸按揭計(jì)算

利率:

一般來說,五年以上的,利率為7.83%然后我們是良民,利率上,一般來說,可以打八五折(15%off)。實(shí)際年利率=7.83%*0.85=6.6555%,實(shí)際月利率i=7.83%*0.85/12=0.554625%

(一)等額本息:

等額本息還款方式就是在還款期限內(nèi),每月需償還相等數(shù)額的貸款。每月的應(yīng)還款額固定(包括利息和本金)。

計(jì)算方法:由于每期的應(yīng)還款額固定,可以使用收回系數(shù)公式(a/p,i,n),等額本息月應(yīng)還金額=p*(a/p,i,n)=p*i/[1-(1+i)-n]公式比較麻煩,沒有科學(xué)計(jì)算器,腫么辦?**教導(dǎo)我們:**,只有**,才是推動(dòng)歷史發(fā)展的根本動(dòng)力。**群眾的智慧,是無窮的,廣大勞動(dòng)**,在生產(chǎn)實(shí)踐中找出了系數(shù)表。把年利率7.83%良民利率6.6555%月利率0.554625%的系數(shù)表直接給大家列出來。10年114.34;11年107.05;12年101.01;13年95.95;14年91.66;15年87.97;16年84.78;17年82;18年79.55;19年77.39;20年75.48;25年68.5;30年64.24。使用方法貸款多少萬元一乘系數(shù)就可以了。例如貸款15萬,期限15年,用15*87.97=1319.55元

計(jì)算等額本息每月還多少錢,比較簡單,下面,我們來說說其理解方式。等額本息大的特點(diǎn),就是每個(gè)月的月應(yīng)還款金額相同,“月還金額”包括“當(dāng)月還本金”和“當(dāng)月利息”兩部分。其中,當(dāng)月利息是由剩余本金乘利率得出,月還金額在扣除當(dāng)月利息后,還的部分為當(dāng)月還本金。隨著每個(gè)月剩余的本金的減少。(每個(gè)月還本金,未還的越來越少)。每個(gè)月的利息就減少。(當(dāng)月利息等于剩余本金乘以月利率)。每個(gè)月的月還本金就增多。(月應(yīng)還金額=當(dāng)月應(yīng)還本金+當(dāng)月利息;當(dāng)月利息減少,當(dāng)月還本金增加。)這樣就可以看出等額本息還款方式的特點(diǎn)是先期還的本金少,后期還的本金多。

等額本息計(jì)算公式,總結(jié)如下:

1、通過系數(shù)表計(jì)算出“月還金額”

2、當(dāng)月利息=剩余本金*月利率

3、當(dāng)月應(yīng)還本金=月應(yīng)還金額-當(dāng)月利息

4、下月剩余本金=剩余本金-當(dāng)月還本金

5、下個(gè)月重復(fù)2-4;

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