前沿拓展：

廣州二手房貸款計(jì)算器

在經(jīng)歷了短暫的火爆交易后，一線城市樓市逐漸趨于理性，不少剛需族也開(kāi)始重新思考買(mǎi)房大事，對(duì)于一般家庭來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房就少不了貸款，申請(qǐng)房貸是一門(mén)大學(xué)問(wèn)，新手購(gòu)房人買(mǎi)房需要下一番工夫研究才能弄懂，俗話說(shuō)“知己知彼，百戰(zhàn)百勝”，搞清房貸知識(shí)，申請(qǐng)房貸時(shí)說(shuō)小了可以省下不少錢(qián)，說(shuō)大了也能讓你少奮斗10年！

房貸利率是多少

當(dāng)前貸款期限5年以上，商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率為4.90%，公積金貸款基準(zhǔn)利率為3.25%。統(tǒng)計(jì)顯示，截止到目前為止，最受市民歡迎的是：工農(nóng)中建交五大行開(kāi)年的房貸利率相當(dāng)優(yōu)惠。其中，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行和**銀行最低都能享受9折優(yōu)惠，工商銀行和交通銀行最低則能享受到8 .5折的優(yōu)惠。珠海工行一位個(gè)貸經(jīng)理表示，目前的房貸政策比較寬松，所以會(huì)有比較多的優(yōu)惠和折扣，放款的時(shí)間一般是依據(jù)客戶(hù)提供的資料是否齊全判斷，此外，本人須提供社保證明和銀行流水證明。農(nóng)行一位個(gè)貸經(jīng)理則表示，年初房貸額度相對(duì)寬松，一般一個(gè)月左右可以放款。

貸款方式有哪些

目前買(mǎi)房貸款方式主要為商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款，具體介紹如下：

1.商業(yè)貸款

放款速度：辦理商業(yè)按揭貸款時(shí)，從將產(chǎn)權(quán)證交給銀行辦理抵押到銀行放款差不多需要2周時(shí)間，不同銀行的進(jìn)度可能會(huì)有不同。

貸款額度：可貸額度=家庭月收入減去生活費(fèi)用等開(kāi)支后的還款能力/相應(yīng)貸款年限的每萬(wàn)元月還款額

例如：月收入1萬(wàn)元，月生活開(kāi)支3000，貸款20年，按基準(zhǔn)利率4.90%，用融360房貸計(jì)算器計(jì)算得出

貸款1萬(wàn)元的月還款額為53.07

可貸款額度=（10000-3000）/53.07=131.9萬(wàn)元

2.公積金貸款

放款速度：2-3個(gè)月，最近多個(gè)城市公積金貸款額度吃緊，放款時(shí)間也會(huì)相應(yīng)延長(zhǎng)。

貸款額度：各地的要求不同，詳細(xì)可咨詢(xún)當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心。目前，北京地區(qū)個(gè)人最高可貸120萬(wàn)元，在上海市繳納住房公積金的家庭，首套房個(gè)人最高貸款限額為60萬(wàn)元，廣州公積金貸款個(gè)人額度最高為60萬(wàn)元，深圳市公積金貸款個(gè)人額度最高為50萬(wàn)元。

3.組合貸款

放款速度：2-3個(gè)月以上

貸款額度：比如房屋總價(jià)100萬(wàn)，要貸款70萬(wàn)，但是公積金最高額度只有50萬(wàn)，那么剩余20萬(wàn)可以選擇商業(yè)貸款，組合貸款總的貸款額度不得超過(guò)70萬(wàn)。

若購(gòu)房人希望獲得較低的貸款利率，那么公積金貸款是首選，只是其放款時(shí)間較長(zhǎng)，著急買(mǎi)房的人最好考慮到這一點(diǎn)。若購(gòu)房人沒(méi)有公積金，或者公積金繳存時(shí)間不長(zhǎng)，希望較快獲得貸款的，可以選擇商業(yè)貸款，要注意由于銀行優(yōu)惠政策不同，申請(qǐng)時(shí)要貨比三家。

若購(gòu)房人購(gòu)房者借款額度較大，且貸款的期望額度已經(jīng)超過(guò)公積金貸款的可貸額度，可選擇組合貸款方式，但是由于受到公積金貸款和商業(yè)貸款雙方條件的限制，辦理起來(lái)會(huì)復(fù)雜些，放款速度自然也會(huì)慢一些?？傊?gòu)房者一定要注意權(quán)衡利弊，選擇適合自己的貸款方式。 

貸款期限為多久

銀行規(guī)定，商業(yè)貸款借款人的貸款期限最長(zhǎng)可以計(jì)算到借款人65周歲，同時(shí)不得超過(guò)30年；公積金貸款，借款人的貸款期限最長(zhǎng)可以計(jì)算到借款人70周歲，同時(shí)不得超過(guò)30年。

貸款期限也要根據(jù)個(gè)人還款能力確定，期限長(zhǎng)了交的利息就多，期限短了每月還款壓力會(huì)變大。另外，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，房齡也是銀行確定貸款年限的重要因素，通常是根據(jù)房屋剩余所有權(quán)時(shí)間綜合計(jì)算貸款年限，如果房齡過(guò)大，也可能貸不到最長(zhǎng)期限?？偟膩?lái)說(shuō)，貸款期限不是越長(zhǎng)越好，要保證在自己的經(jīng)濟(jì)能力范圍內(nèi)，同時(shí)注意各地房貸政策的差異性，合理確定貸款時(shí)間。

還款方式有哪些

買(mǎi)房貸款常見(jiàn)的還款方式為等額本息和等額本金、雙周供、自由還款法，具體介紹如下：

1.等額本息還款法

釋義：等額本息還款是指貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息，即把按揭貸款的本金總額與利息本金總額相加，平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中，目前選擇這種還款方式的人較多。

特點(diǎn)：每月還款額中，本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。

適用人群：比較適合收入相對(duì)穩(wěn)定的家庭，買(mǎi)房自住，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過(guò)大，如公務(wù)員、教師等收入穩(wěn)定的人群。

2.等額本金還款法

釋義：等額本金還款是指每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。即將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月中，同時(shí)付清上一還款日到本次還款日之間的利息。

特點(diǎn)：隨著時(shí)間的推移還款負(fù)擔(dān)會(huì)逐漸減輕，還款前期壓力較大。這種還款方式的好處是相比等額本息前期償還的利息更多，故能節(jié)省更多的利息。壞處是前期還款壓力較大。

適用人群：收入高還款能力較強(qiáng)并有提前還款打算的人

3.雙周供還本付息還款法

釋義：按揭貸款有傳統(tǒng)的每月還款一次改為兩周還款一次，每次還款額為月供的一半。

特點(diǎn)：這種還款方式以等額本息或等額本金還款法為基礎(chǔ)，由于還款頻率高，相比月供能省下不少利息。但是由于其還款次數(shù)每月兩次，與一般工資發(fā)放檔期不太匹配，所以選擇這種還款方式比較少。

適用人群：工作和收入相對(duì)穩(wěn)定，希望加快還款進(jìn)度的人

4.自由還款法

自由還款法（僅限公積金貸款）

釋義：自由還款就是借款人在申請(qǐng)貸款時(shí)，住房公積金管理中心會(huì)根據(jù)其的借款金額和期限，給出一個(gè)最低還款額，以后借款人在每月還款數(shù)額不少于這一最低還款額的前提下，可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況，自由安排每月還款額的還款方式。最先北京住房公積金管理中心提出，并于2005年1月1日起實(shí)行。

最低還款額計(jì)算公式為：貸款總額×該借款期限對(duì)應(yīng)的每萬(wàn)元月最低還款額=借款人的月最低還款額。

例如貸款100萬(wàn)，貸款30年，按目前公積金貸款基準(zhǔn)利率3.25%，用融360計(jì)算器得出該貸款期限內(nèi)的每萬(wàn)元最低還款額為43.52元，那么

借款人月最低還款額=100X43.52元=4352元

特點(diǎn)：包含了等額本金與等額本息兩種方式，但還款額度由借款人決定，還款更加靈活自由。

適用人群：收入穩(wěn)定，有提前還款打算的人

（以上回答發(fā)布于2017-01-06，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

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6月22日，有市場(chǎng)消息稱(chēng)，廣州個(gè)別銀行首套房貸利率已經(jīng)低至4.25%。新京報(bào)記者當(dāng)天咨詢(xún)廣州各大銀行，結(jié)果顯示，該市多家銀行首套房貸利率可低至4.45%，普遍在4.45%-4.85%之間。

對(duì)于4.25%的利率，廣州某銀行支行業(yè)務(wù)經(jīng)理表示：“我們?cè)谄渌鞘锌梢宰龅?.25%，但是在廣州要符合當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，廣州的底線是不能低于LPR（4.45%）。”

6月22日，廣州多家銀行反饋結(jié)果顯示，首套房貸利率可低至4.45%。 新京報(bào)資料圖片

主流銀行首套房貸利率4.45%-4.85％

隨著上個(gè)月央行五年期以上LPR減15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，以及建議下調(diào)首套房貸利率下限，最低可至4.25%，作為一線城市的廣州應(yīng)聲跟進(jìn)，5月下旬，廣州首套房貸利率普遍降至4.85%，此后持續(xù)下調(diào)。

據(jù)克而瑞市場(chǎng)調(diào)研，6月份廣州主流銀行的房貸利率保持低位穩(wěn)定，首套房貸利率在4.45%-4.85％之間，二套房貸款利率在4.95%-5.1％之間，最快可2-3天放款。對(duì)比上個(gè)月來(lái)看，利率均有不同程度下調(diào)。

值得關(guān)注的是，近日，據(jù)媒體報(bào)道，江西銀行廣州分行的首套房貸利率低至4.25%。

新京報(bào)記者咨詢(xún)江西銀行廣州某支行，相關(guān)工作人員表示，首套房貸利率最低能做到4.45%，新房、二手房都可以，主要看個(gè)人征信和收入，能覆蓋就行，一個(gè)月左右能審批下來(lái)，“我們?cè)谄渌鞘锌梢宰龅?.25%，但是在廣州要符合當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，廣州的底線是不能低于LPR（4.45%）。”

據(jù)了解，廣東銀監(jiān)曾明確發(fā)文告知廣州、深圳各大行不可擅自突破“LPR+0BP（基點(diǎn)）”限制，即不跟進(jìn)減少20個(gè)基點(diǎn)的下限。

其他銀行的房貸利率水平又是如何呢？廣發(fā)銀行某支行業(yè)務(wù)經(jīng)理稱(chēng)，首套房貸利率對(duì)外主要還是以4.65%為主，優(yōu)質(zhì)客戶(hù)可以做到4.45%，“4.45%也是最近才有的，已經(jīng)有客戶(hù)審批下來(lái)了?！?/span>

光大銀行、工商銀行廣州支行的工作人員均表示，首套房貸利率最低能做到4.45%，二套房是5.05%。興業(yè)銀行、招商銀行廣州支行工作人員稱(chēng)，首套房貸利率是4.65%。建行的工作人員則表示，根據(jù)不同的客戶(hù)情況來(lái)定，大概在4.65%-5.05%。

相比深圳、上海、北京4.75%-5%的首套房貸利率，廣州低至4.45%的利率在一線城市中已算是最低了。中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)表示，當(dāng)前，廣州整體購(gòu)房信心尚不足，尤其一些郊區(qū)樓盤(pán)去化速度較慢，市場(chǎng)仍處于“筑底”階段。在全國(guó)信貸環(huán)境持續(xù)寬松的背景下，為支持房地產(chǎn)市場(chǎng)合理性住房需求，央行從去年底以來(lái)多次下調(diào)房貸基準(zhǔn)利率，各地銀行也相繼跟進(jìn)，利率的下調(diào)對(duì)于廣州樓市的逐步恢復(fù)將起到一定作用。

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪看來(lái)，政策放松幅度也會(huì)參考樓市恢復(fù)狀態(tài)，短時(shí)間內(nèi)廣州各大銀行首套房貸利率進(jìn)一步下調(diào)的可能性不大。

政策微調(diào)難解樓市觀望情緒

而在樓市調(diào)控松綁大潮下，一線城市表現(xiàn)較為克制。不過(guò)相比北上深，廣州做了小尺度的調(diào)整，將此前非本市戶(hù)籍購(gòu)房需要連續(xù)60個(gè)月社保或個(gè)稅證明變?yōu)橹虚g允許累計(jì)不超過(guò)3個(gè)月的斷繳或補(bǔ)繳記錄。

政策微調(diào)，疊加房貸利率保持低位，廣州市場(chǎng)觀望情緒有所減弱，但未完全消除。在成交方面，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年截至6月15日，廣州新房共計(jì)網(wǎng)簽成交32202套，同比銳減近四成；而在6月上半月僅網(wǎng)簽成交2788套。不過(guò)值得關(guān)注的是，為迎合“618”促銷(xiāo)，不少開(kāi)發(fā)商積極取證，6月上半月廣州新房供應(yīng)6204套，僅半個(gè)月供應(yīng)量就超過(guò)了去年6月整月的6074套。

“6月上半月成交不足3000套的原因主要是網(wǎng)簽一般有滯后性，而下半月網(wǎng)簽量一般會(huì)大于上半月，再疊加信貸利好和‘618’優(yōu)惠，6月下半月的網(wǎng)簽量是可期的?！笨硕饛V佛地區(qū)分析。

但是，這樣的市場(chǎng)變化與目前廣州的庫(kù)存承壓相比，仍顯得微不足道。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至5月底，廣州新房庫(kù)存合計(jì)10.7萬(wàn)套，按近12個(gè)月去化水平計(jì)算，去化周期需15.4個(gè)月，對(duì)比去年同期（7.9個(gè)月）整整翻了一倍。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，庫(kù)存承壓、政策調(diào)整有限的情況下，廣州樓市想要走出好的行情尚需時(shí)日。

拓展知識(shí)：

廣州二手房貸款計(jì)算器

還得看你是公積金貸款還是商貸，還有是等額本金還是等額本息。可以在百度搜索貸款計(jì)算器，輸入對(duì)應(yīng)金額，時(shí)間和利率進(jìn)行計(jì)算。
貸款是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)按一定利率和必須歸還等條件出借貨幣資金的一種信用活動(dòng)形式。廣義的貸款指貸款、貼現(xiàn)、透支等出貸資金的總稱(chēng)。銀行通過(guò)貸款的方式將所集中的貨幣和貨幣資金投放出去，可以滿足社會(huì)擴(kuò)大再生產(chǎn)對(duì)補(bǔ)充資金的需要，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，銀行也可以由此取得貸款利息收入，增加銀行自身的積累。