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你直接用你的本金減去你已經還的數額，算做新的本金，還款期數也相應減去，在網上搜索一個貸款利息計算器就很方便算出來了

“一想到房貸30年我都55歲，要不還是提前還款吧。”——小陳，25歲買房，供房5年。

“總是擔心著40歲失業沒工作，還得還房貸怎么辦，要不還是早點還清吧”——老梁，30歲買房，供房3年。

今年以來購房房貸利率一直在下跌，從去年高峰期的首套利率6%左右，到上周央行降息，LPR降到了4.45%，而且加點幅度也在下調甚至不加點，目前首套房購房利率區間基本在4.45-4.85%之間。

不少前兩年高利率買房的人就不淡定了，因為利率下降幅度之大，每個月的還款利息會少很多，我們這里來用廣州普遍貸款金額200萬30年還款周期來看每個月差距的還款金額有多少？

如果按房貸利率4.45計算，每個月還款金額是10074.38元，如果按去年高位5.8%房貸利率計算則每個月還款11735.06元，相差金額是1660.68元，一年就要多繳接近2萬元利息！這對于打工人來說，真的不是一筆小數目。

按4.45房貸利率計算，每個月還款金額10074.38元

按5.8%房貸利率計算，每個月還款金額11735.06元

為什么大家都琢磨著提前還貸？

最近一年**不穩定，教培、房產行業受打壓，互聯網行業開始縮減業務，也影響了上下游產業，所以不少打工人有被辭退和降薪的，收入現金流沒有前幾年穩定了，大家也都縮減了日常消費支出，而且房貸利率高企，預期房價漲幅不如預期，這種壓力下，買房人有存款都想提前還貸減少利息支出。

再加上目前股票市場動蕩，理財產品也受到影響，不僅利率逐漸降低，而且也會出現虧本負收益。所以，買房人有存款，也不一定有好的理財收益，甚至虧本。與其理財不**，還不如提前還貸減少利息支出，這是不少當下買房人的想法。

提前還款有什么優點和缺點嗎？

提前還款的優點之一就是節省利息，特別適用于高房貸利率的買房人，雖然不能降低利率，但把本金提前還了，相對的總利息也是會減少的。優點之二是買房人的本金不會有風險，現在有一筆幾十萬的存款，拿去買理財產品可能會有風險導致虧錢，那還不如拿去提前還貸，一來不會虧錢，二來也能減少利息。

那提前還款有什么缺點呢？

缺點其一，“提前還房貸60萬，節省54萬利息”。這種字眼出現別人眼里會覺得得到了便宜，但總利息大大減少，就會代表著貸款年限短了，錢也極大貶值。這就是貸款帶來的時間價值，時間帶來的變化就是通貨膨脹（錢貶值）。就比如通過**幣貶值速度換算十年前的一萬塊也就相當于現在的四千多，所以用未來一定會貶值的錢，來購買未來的升值資產肯定是穩賺不虧的買賣。

缺點其二，手里的現金流會不靈活，**在房子里。這就導致如果絕好的致富機會需要一筆資金的話，但是你的錢**在房子里拿不出來，就只能坐看機會流失。不管是抵御風險，還是抓住機會，現金流都極端重要。而且存款拿去還房貸之后，生活抗風險能力也會降低，舉個例子，如果你有50萬存款，拿45萬去提前還貸后，如果日后萬一失業沒有收入來源，你也有只有5萬生活費，支撐時間的長短肯定少于50萬存款。

提前還貸怎么選擇才更劃算？

目前來看提前還貸有2種方式：

第1種是減少每月還款金額，還款年限不變。第2種是減少還款時間，還款不變。

大家如果想計算，可以百度和小程序搜索【提前還款計算器】來計算

這里給大家舉個例子，貸款總額200萬，已經還款一年，提前還款50萬。

選擇減少還款，年限不變

選擇縮短年限，還款不變

選擇年限不變和月供不變的利息差異是多少？其實差距還是蠻大的，還款不變比年限不變可以節省76.7萬的利息！

綜合對比來看，選擇月供不變可以節省更多的利息。不過如果你手頭不寬裕，可以選擇減少月供、年限不變的還款方式，這樣你每月的支出最直觀的減少了，這樣每個月的負擔也可以輕松點。如果你手頭比較寬裕，每個月負擔不多，那么可以選擇還款不變、年限減少的，這樣可以節省更多利息！

有的粉絲會問，如果我提前賣房怎么辦？哪種更劃算？其實無論是否到期賣還是提前賣，省了的利息都是一樣的，在你還款那一刻就已經還款了。

但是如果站在通貨膨脹角度來看，減少月供或許會讓你更直接感到壓力輕松不小。

那么第3種就是最直接的一次性提前把貸款還清，這樣就不會產生額外利息了。如果你這筆錢做理財的收益沒有房貸利率減去一個點要高的話，那么還是建議提前還款比較好。舉個例子，如果你貸款利息是5.5%，減去1個點就是4.5%，如果你的理財收益沒有超過4.5%，那么建議提前還款會更劃算。

那么關于提前還貸，大家是否認同？我們來看看：

拓展知識：

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提前還房貸分為兩種：1.全部提前還款，利息計算截止到還清銀行本息的當日。可能還要交違約金，一般銀行違約金規定為1-5年，違約金額一般是付提前償還部分的1%。2.部分提前還款，一般不會被銀行加收違約金，剩下未償還的貸款還是按照原定利率計息。

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當然不是，如果還是58萬，那么提前還款就沒有意義了，就了為了要免除后面的利息，所以才要提前還款。
你已經還款12萬，你貸款50萬，已經還的12萬包含了本金大概是4萬，那么你還欠銀行46萬，你提前還款，給銀行46萬，再給違約金，就可以了

來自：求助得到的回答

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很簡單，只要厘清概念就能算出：
1、按你說的，70萬是指當初預計的，借款50萬元從下貸第一日到20年后正常還款前提下（期間不提前還貸、不逾期違約還款、利息保持20年不變），累計付給銀行的錢總數。是預計數，但肯定不會是實際數，因為僅利率一項因素幾乎就每年都要調的。
2、“已還款2年共12萬”應是你這兩年還貸的實際本息之和吧？要從這個數中知道“本金”實際還了多少——可從近期的銀行對賬單中的獲悉。
3、“剩余本金”就是現在一次結清借款應付的金額。

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