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1、等額本息的計算方法。計算公式：月還款額=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]式中n表示貸款月數，^n表示n次方，如^240，表示240次方（貸款20年、240個月），月利率=年利率/12，總利息=月還款額*貸款月數-本金

2、先息后的計算方法。計算公式：月還款額=本金/n+剩余本金*月利率，總利息=本金*月利率*（貸款月數/2+0.5）

中新財經5月15日電(左宇坤)罕見！央行和銀**周末一起出手，為樓市帶來重大利好。

15日，****銀行、**銀**下發《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》。根據通知，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

資料圖：城區樓宇林立。中新社記者王東明攝

大幅降息！首套房貸30年期100萬省4萬余元利息

“目前房貸利率由5年期以上LPR加(減)成產生。而據****銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，當前5年期以上LPR為4.6%。這意味著，首套房貸利率下限已經下調至4.4%。”****財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華解釋稱。

中原地產首席分析師張大偉向中新財經介紹，之前的政策是首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。通俗來講，首套房房貸將有可能大幅度降息20個基點。

“該政策重點對首套房貸款利率進行調整”，中泰證券研究所政策專題組負責人、首席分析師楊暢認為，政策強調“二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行”，這拉大了首套房與二套房貸款利差，在**首套房需求釋放的同時，有利于避免加大投資投機性需求。

“本次下調主要是強調首套房，實際上也是希望剛需購房成本進一步降低，是非常好的支持剛需購房的政策。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也向中新財經表示，這將引導銀行后續更好制定貸款政策，尤其是推介一些低成本貸款的利率。

基于此，若居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，均按照調整前后房貸利率下限計算(即由4.6%降為4.4%)，以貸款金額100萬元、期限30年、等額本息還款估算，平均每月可減少月供支出約120元，未來30年內共減少利息4萬余元。

若按央行5月6日公開的3月份新發放個人住房貸款利率5.42%，降低20個基點到5.22%后，以貸款金額500萬、期限30年、等額本息還估算，則可更為顯著感受到每個月可以少還600元，30年共減少利息22萬元。

資料圖：某在建住房。高瑞峰攝

并非全部城市首套房利率均執行4.4%標準

同時，通知要求，在全國統一的貸款利率下限基礎上，**銀行、銀**各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市**調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

“因城施策”再次被劃了重點。張大偉說，這意味著新政并不是簡單地直接降息，而是給地方執行空間，需要等待各地落地細則來執行。“從之前最低4.6%的利率看，也很少有城市能執行這個標準。”

楊暢認為，對于部分人口流入數量較大、住房具有剛性需求的城市，“因城施策”可以使其結合自身情況采取不同的加點方式，有利于對需求釋放進行精準調控，防止產生房價快速上行的壓力。

“一些市場交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。”嚴躍進指出。

資料圖：一處正在建設的住宅區。(無人機拍攝) 中新社記者呂明攝

房貸利率仍有進一步下調空間

但毋庸置疑，在**沖擊，經濟增速下滑壓力加大，以及房貸利率與信用貸利率倒掛的背景下，降低房貸利率、支持剛需和改善已是大勢所趨。

“現階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質量資產利率的剪刀差。”楊暢表示，當前個人住房貸款利率仍然明顯高于一般貸款加權平均利率水平，而個人住房貸款相較于一般企業貸款，資產質量更好、還款風險更低，但承受了較高的風險溢價。

“此前蘇州、廣州等城市部分銀行已經下調優質客戶的房貸利率至最低基準線4.6%，對市場情緒產生了一定積極帶動”，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，預計未來更多城市下調房貸利率至最低要求，促進住房需求釋放，熱點城市市場有望逐漸企穩回溫。

“考慮到無抵押信用貸利率已經普遍在4%以下，預計房貸利率還有進一步下調空間。基于改善目的的二套房貸利率也有望下調。”鄒琳華表示，由于我國房貸利率近幾年一直未下調，即便外部存在加息的國際金融環境，下調房貸利率的空間也仍然存在。(完)

拓展知識：

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從以上算式中
本金：貸款總額
還款月數：貸款年限X12。例如貸款10年還款月數就是10X12=120個月
月利率：月利率=年利率/12
年利率：也就是現在討論房貸熱點里，基礎利率打7折，85折后得出數字。
累計還款總額：等額本金還款方式第一個月的累積還款總額為0。
例如：2009年利率表
基礎年利率：5.94%
85折年利率：5.05%
7折年利率：4.16%
公積金年利率：3.87%
舉例說明
王先生向銀行貸款40萬用于買房，分20年還清。銀行給予王先生7折的利率優惠。
把年利率換成月利率，則月利率=4.16%/12=0.00347
等額本金還款方式：
每月本金=400000/240=1666.67
每月本息=400000X0.00347=1388
第一個月還款額=1666.67+1388=3054.67（元）

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