前沿拓展：

房貸計(jì)算器2

每一家銀行的計(jì)算方法都不一樣，他們有自己的利率，有自己的貸款額度要求，有自己的還款年份與利息計(jì)算公式，58同城的房貸計(jì)算器只是一個(gè)大范圍的參考。

自3月1日起，多家銀行發(fā)布了關(guān)于存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的公告。從今年3月1日起到8月31日，2020年前使用商貸的買房人，需要與銀行重新簽訂合同，并且，央行把選擇權(quán)交到你的手上：是選擇LPR加點(diǎn)還是固定利率方式，你來定。

該工作已經(jīng)啟動(dòng)了一個(gè)月時(shí)間。到底轉(zhuǎn)換的人多不多？大家都選擇了哪一種轉(zhuǎn)換模式呢？記者調(diào)查了南京多家銀行發(fā)現(xiàn)，一個(gè)月來進(jìn)行轉(zhuǎn)換的客戶并不多，很多人仍在觀望糾結(jié)中。

通知發(fā)布一個(gè)月來，辦理轉(zhuǎn)換的還不多

根據(jù)**銀行公告【2019】第30號(hào)，存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日起正式啟動(dòng)，原則上于2020年8月31日前完成，根據(jù)客戶的選擇，可轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR加減點(diǎn)浮動(dòng)定價(jià)或者固定利率。

適逢該通知發(fā)布了一個(gè)月，記者昨日采訪了南京地區(qū)多家國(guó)有及股份制銀行。記者了解發(fā)現(xiàn)，雖然多家銀行都在官微上發(fā)布了該公告，并且注明了手機(jī)銀行的**作方式，但實(shí)際進(jìn)行辦理轉(zhuǎn)換的客戶并不多，有的銀行甚至目前辦理人數(shù)僅在個(gè)位。而在已轉(zhuǎn)換的客戶當(dāng)中，選擇LPR加減點(diǎn)浮動(dòng)模式的人更多。

某國(guó)有大行相關(guān)人士告訴記者：“已經(jīng)轉(zhuǎn)換的只占全部房貸客戶的5%。”為何這么少呢？據(jù)悉，從一些打電話咨詢的客戶情況來看，大家糾結(jié)的是到底要不要跟著LPR每年變動(dòng)。

對(duì)于一直“不動(dòng)”的客戶，銀行會(huì)怎么辦？

一家國(guó)有銀行人士告訴記者，如果到了8月31日，部分客戶還是沒轉(zhuǎn)換的話，是否進(jìn)行自動(dòng)切換成哪一種，他們還在等具體通知。

但也有幾家銀行將直接采取批量轉(zhuǎn)換的方式，直接將存量房貸客戶的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。比如，招商銀行在公告上表示，將于4月上旬統(tǒng)一將轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的商業(yè)性個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。如果希望不做轉(zhuǎn)換，仍維持原合同安排，招商銀行表示可在2020年8月31日前與該行聯(lián)系。

值得注意的是，還有部分銀行則設(shè)置了時(shí)間點(diǎn)，在某一時(shí)間點(diǎn)過后，將采取批量轉(zhuǎn)換方式。其中，興業(yè)銀行是要求截至2020年7月31日客戶尚未進(jìn)行個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換補(bǔ)充協(xié)議簽訂確認(rèn)的，該行將參考銀行業(yè)普遍做法，進(jìn)行個(gè)人存量貸款批量轉(zhuǎn)換。

浦發(fā)銀行也對(duì)7月20日前未轉(zhuǎn)LPR的個(gè)人住房按揭貸款，在7月下旬將批量調(diào)整為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率定價(jià)。

如果還不清楚怎么回事的，趕緊來補(bǔ)課！

1、為什么要轉(zhuǎn)？

過去，銀行向客戶發(fā)放房貸，利率都是按照央行公布的貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，以“上浮××倍”“打××折”形式來確定。前兩年五年期以上貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，如果定價(jià)上浮1.1倍，那么最終利率就是5.39%。其定價(jià)模式為：房貸利率=貸款基準(zhǔn)利率×上浮比例/打折數(shù)。

但是貸款基準(zhǔn)利率不夠市場(chǎng)化，所以央行推動(dòng)利率市場(chǎng)化改革，推出了LPR。2019年8月，央行改革貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），此后新發(fā)放貸款的定價(jià)基準(zhǔn)由貸款基準(zhǔn)利率變?yōu)長(zhǎng)PR。今年3月起，LPR的應(yīng)用范圍從新增貸款逐步擴(kuò)大到存量浮動(dòng)利率貸款，貸款基準(zhǔn)利率逐步退出歷史舞臺(tái)。

也就是說，今后貸款浮動(dòng)利率將參照LPR，其定價(jià)模式為：房貸利率=LPR+固定點(diǎn)差（固定點(diǎn)差可能為負(fù)數(shù)）。

2、 什么人需要轉(zhuǎn)？

需要轉(zhuǎn)換的包括如下：

2020年1月1日前已發(fā)放，或者已簽訂合同但未發(fā)放的貸款；參考的是貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)；貸款本來是浮動(dòng)利率定價(jià)的。對(duì)房貸客戶來說，以下幾種情況不用參與轉(zhuǎn)換工作：

政策性的公積金個(gè)人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）不需要轉(zhuǎn)換；

2020年12月31日前到期的個(gè)人住房貸款，不需要轉(zhuǎn)換；固定利率貸款，不需要轉(zhuǎn)換。

3、轉(zhuǎn)換規(guī)則是什么？

對(duì)于需要進(jìn)行轉(zhuǎn)換合同的借款人來說，選擇有兩種：LPR加點(diǎn)或者固定利率。但是只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后就不能再次轉(zhuǎn)換了。此外，央行要求，轉(zhuǎn)換時(shí)，保持原合同最近的執(zhí)行利率不變進(jìn)行等價(jià)轉(zhuǎn)換，加點(diǎn)數(shù)值=原合同最近的利率水平—2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR數(shù)值。

假設(shè)你在2008年貸款買房，和銀行簽了一筆期限20年的商業(yè)性個(gè)人住房貸款合同，現(xiàn)在剩余期限為8年。

原合同約定的利率定價(jià)方式為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率（4.9%）上浮10%。也就是說你目前承擔(dān)的房貸利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。

一、如果你選擇了固定利率。那就只能選擇5.39%的固定利率，在剩余的8年里繼續(xù)承擔(dān)5.39%的房貸利率。

二、如果你選擇了LPR加點(diǎn)。

因?yàn)樵谵D(zhuǎn)換初期要確保利率平穩(wěn)過渡，所以你今年2020年的房貸利率仍然是5.39%，但計(jì)算方法已經(jīng)改變。計(jì)算公式是LPR（五年期4.8%）＋0.59%（加點(diǎn)）=5.39%。

所以2020年無論轉(zhuǎn)換前后，直到12月31日，你實(shí)際承擔(dān)的房貸利率仍是5.39%；

而今年2月份央行5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下調(diào)5BP至4.75%，假設(shè)這一基準(zhǔn)利率水平直到今年12月仍維持在4.75%，那么你2021年的房貸利率就是：4.75%+0.59%=5.34%。

如果你選的是固定利率，那就還是5.39%。

自轉(zhuǎn)換后的第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月的LPR五年期利率與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定，每年的房貸利率水平實(shí)際是在跟隨LPR的變化而浮動(dòng)。在此例中，

——到2021年1月1日，房貸利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的LPR+0.59%。

——到2022年1月1日，房貸利率將調(diào)整為2021年12月發(fā)布的LPR+0.59%。

拓展知識(shí)：

房貸計(jì)算器2

銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。

需要注意的是：

各地城市公積金貸款最高額度要結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w來看；

對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。

二、等額本金計(jì)算公式：

每月還款額=每月本金+每月本息

每月本金=本金/還款月數(shù)

每月本息=（本金-累計(jì)還款總額）X月利率

計(jì)算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會(huì)隨剩余本金的減少而減少。

三、等本等息計(jì)算器：

等額本息還款法和等額本金還款法是現(xiàn)在銀行最常用的兩種中長(zhǎng)期貸款的還款方法。等額本息還款法是等額利息優(yōu)先還款法，其意義是每期應(yīng)還的金額相同。

每期的應(yīng)還利息按剩余本金重新計(jì)算的一種等額還款法。等額本金還款法是指客戶每期償還等額本金，同時(shí)付清本期應(yīng)付的貸款利息的一種還款方式。

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首付35萬代款63萬共計(jì)98萬的房，每月還多少代款啊