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商貸，按基準利率4.9，等額本息還款方式，月供6127.63元，總利息322974.28元，還款總額1102974.28元。

隨著LPR（貸款市場報價利率）下調，《證券日報》記者了解到，北京、上海、深圳、廣州、蘇州等多地個人住房按揭貸款利率已經相應進行了調整，同時，也有銀行下調了上浮基點，首套房按揭貸款利率最低降至4.9%。

中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，并非所有房貸客戶都能馬上享受到下調后的利率。新增房貸普遍可以按照最新的LPR利率計算，存量房貸則要看購房者的重定價日。

多地房貸利率下調

《證券日報》記者以購房者身份咨詢了北京地區包括工商銀行、農業銀行、**銀行、建設銀行、郵儲銀行、招商銀行、民生銀行、平安銀行、浦發銀行、南京銀行、江蘇銀行等在內的11家銀行的多個網點。上述銀行網點工作人員對記者表示，目前首套房貸款利率均已降至5.15%、二套房貸款利率降至5.65%，分別跟隨5年期以上LPR一同降了5個基點，但加點幅度未變，自2019年LPR改革后始終執行首套在LPR基礎上加55個基點、二套加105個基點的標準。

《證券日報》記者致電上海地區多家銀行支行了解到，目前這些銀行首套房貸款利率已降至5%以下，為4.95%，二套房貸款利率為5.65%。其中房貸利率隨LPR下調了5個基點，加點幅度未調整。

事實上，亦有多地銀行對房貸加點部分進行了下調，但加點利率部分根據各地區房地產情況及各家銀**地產貸款策略不同而有所差異。例如，廣州房貸利率差異化定價特征更明顯。據了解，此次LPR調整之后，廣州首套房貸款利率集中在5.5%至5.6%之間，二套房貸款利率5.8%，其中房貸加點部分仍會參考客戶資質與樓盤（新房）合作情況。

某股份制銀行深圳分行某支行個貸經理告訴記者，目前首套房貸款利率最低可申請4.9%，除了LPR下降的5個基點之外，加點利率部分也較此前下降了15個基點。

《證券日報》記者從蘇州地區多家銀行了解到，目前部分銀行首套房貸款利率已經降至4.95%，二套房貸款利率降至5.5%以下。

根據貝殼研究院重點城市主流房貸利率數據，2022年1月份受監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.56%，二套利率為5.84%，均較上月回落8個基點。其中59城房貸主流利率環比下調，較上月增加19個，廣州、深圳、杭州、南京、蘇州等重點城市房貸利率均下調。

LPR調整影響幾何?

值得注意的是，5年期以上LPR下調對新增和存量貸款的影響不同。新增房貸普遍可以按照最新的LPR計算，即可享受LPR下調的紅利，降低購房成本。但存量房貸則要看購房者的重定價日。

北京某國有大行個貸經理告訴《證券日報》記者，從2021年1月份開始實施，銀行都集中將存量房貸批量轉化成LPR。轉化成LPR定價模式后，房貸一般會一年調整一次，至于調整的日期是多少，不同銀行規定不一樣，有的銀行是在合同簽署日調整，但大部分銀行則是從新一年的第一個月開始調整。這意味著2023年1月份，很多人的房貸將會迎來新一輪調整。

他進一步介紹：“對于已貸款的購房者來說，在1月20日之前已經完成今年重定價的存量房貸，需要等到2023年1月1日重定價時調整。但對于在2022年1月20日以后完成貸款的新購房者，則會立刻享受到利好。”

“此次LPR調降，對于房地產市場將產生積極影響，有助于提振樓市的景氣度。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，從房企角度看，中長期貸款資金成本將進一步降低，進而鼓勵房企愿貸敢貸。從購房者來說，房貸利率成本進一步下調，將進一步激活合理住房消費需求。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂對《證券日報》記者表示，2022年貨幣環境穩健偏寬松的基調基本確立。作為房貸利率基準錨的5年期以上LPR下降，代表著居民住房按揭貸款成本降低，有助于提高居民購買力，釋放住房消費的同時也帶動其他生活消費。預計年內購房信貸環境保持相對寬松，支持合理住房消費需求的釋放，帶動市場量價向中樞回歸。（記者彭妍）

來源：證券日報

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房貸分兩種支付方式：

等額本息和等額本金，具體公式如下：

等額本息：〔貸款本金×月利率×（1＋月利率）＾還款月數〕÷〔（1＋月利率）＾還款月數－1〕

等額本金：每月還款金額 = （貸款本金 / 還款月數）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率其中＾符號表示乘方。2個月就是2次方。

擴展資料：

相對于等額本金還款法的劣勢在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分，隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。但該方法每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據自己的收入情況，確定還貸能力。

不論是等額本息還款法還是等額本金還款法，利息的本質都是不會改變的。總體來看，等額本息是會比等額本金多付一點利息。但前提是貸足了年限。看似銀行都收回了利息，但實際上，等額本金還款法隨著本金的遞減，銀行可以加速還款，盡快回籠了資金，降低經營成本在這一點上是有利于風險系數的低。

參考資料來源：百度百科-房屋貸款

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等額本息還款法
每月月供額=〔貸款本金×月利率×(1＋月利率)＾還款月數〕÷〔(1＋月利率)＾還款月數-1〕

等額本金還款法
每月月供=貸款本金/總月數+ 貸款余額*月利率；
（貸款余額，首月就是貸款本金，以后每月=上月貸款余額-貸款本金/總月數）

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回答如下：
等額本息法：（每個月的還款額相等）
月還款額=本金*月利率*(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]
式中：月利率=年利率/12，n表示貸款月數，^n表示n次方，如^180，表示180次方（貸款15年、180個月）。注意：計算(1+月利率)^n-1時，要先將小括號內的算出來，乘方后再減1。
假設貸款20萬元，期限15年，年利率6.80%，月還款額為：
200000*（6.80%/12）*（1+6.80%/12）^180/[（1+6.80%/12）^180-1]=1775.367832
=1775.37元。

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