前沿拓展：

上海房貸利率計算器

，買房選商業貸款時，購房者需了解房貸的月供及利息。年利息怎么算，對于上海購房者，會用南京最新房貸利息計算器，會給買房貸款帶來許多方便。那么南京最新房貸利息計算器的計算方法是什么呢?看完下面的內容，您就明白了。房貸利息計算方法，主要有等額本息和等額本金兩種計算方法。下面來分別來介紹一下。一、等額本息法:通俗點講，就是每個月所還金額相同的一種利息計算方式。優點:計算簡便，每個月金額相同，便于月供者安排資金。原理:每月還款額，按現行利率折現到貸款時點，求出每個月固定還款額。公式為:每月還款額=貸款本金*月利率*{1+[1/((1+月利率)^總還款月數-1)]}總計還息額=每月還款額*總還款月數-貸款本金其中:貸款本金*月利率=月付利息，貸款本金*月利率/[((1+月利率)^總還款月數)-1]=月付本金“^”表示指數，在Excel中使用power表示，在C#語言使用pow表示(Math.pow(x,y)) 二、等額本金法:指每個月還的本金相同，但利息不同，這樣每個月還款總數就不相同，由于本金不斷減少，所以，每月還的本利和遞減。優點:年限較長的話，總體利息比較低。

今天是初七，全國范圍內應該就正式全面復工了。

這次想跟大家聊聊關于2022年宏觀經濟和上海樓市的十大預測。

我們其實在前幾年，都做了多次預判，提前幫助大家進行了風險規避和買入或賣出的預測提醒。

2018年，我們提醒大家可以抄底上海，鼓勵大家重點關注優質板塊，見《房產下一**漲何時到來？重磅干貨分享》。2019年，我們準確預測出了深圳樓市的牛市行情，并帶隊考察，見《這個城市又一次站在風口之上》

2020年，年初我們提醒大家上海樓市會出現小陽春，提醒大家重點關注相關板塊，后來相關區域的房價漲幅也確實名列前茅，見《這一次，推動上海房價的源動力，真的變了》2021年，我們預判出了上海會加大樓市調控政策，提醒大家擇時買入和賣出的重要性，見《2021年，我們對樓市的一些預判》。

前期跟著我們節奏買房的朋友，很多人的家庭資產都得到了比較好的躍升，并且很多客戶也自發寫了文章闡述了他們跟著我們買房的經過：

《佛系買房，也要速速戰速決》，《買房路上困難多，小白如何打怪升級》，《買房這件事，我不想將就》，《上海買房，如何做到行云流水的體驗》…

今天文章有點長，不過相信我，滿滿的都是干貨，一定要耐心看完并多讀幾遍，覺得還不錯的，可以分享給你的親朋好友。

好，話不多說，咱們直接上干貨。

1

預測一：“貨幣的水”大概率在第一季度就會出來。

今年以來關于貨幣政策的走向是有爭議的。

從去年下半年以來1次降準，2次降息，按照常理應該是有一輪新的寬松政策。

但是這個時候美國開始收水了。

美國時間1月26日，**時間1月27日的凌晨3點，美聯儲主席鮑威爾正式宣布美國會在3月份的會議上進行加息，并同時縮小資產負債表，回收市面上的美元。

雖然這次的貨幣緊縮美國也很無奈，他們也想繼續一印解千愁，但是奈何通脹已經達到7%，不得不收。

如果我們不理睬，繼續放水可能會比較麻煩。

怎么說？看下圖。

歷次美國加息周期的開啟，都沒啥好事，為啥？

因為美元的霸權地位，在美國經濟不好的時候，通過QE（量化寬松），一方面**國內的生產和消費，另一方面稀釋世界各國手中的財富。

一旦收水，美元重新回流國內，其他各國的財富瞬間被洗劫，通過這種方式美國將國內的經濟和債務危機不斷向外部轉移。

如果這個時候我們繼續放水，可能會導致短期內債務高啟，成為承接美國外溢風險的爆發點。

所以我的第一個預測是。

貨幣政策利好可能會集中在一季度或者上半年就會兌付，但窗口期可能不會很長，得看實際情況。

2

預測二：為了維持經濟穩定，“大招”可能頻出。

既然放水很麻煩，那我們不放行不行？

恐怕不行。

因為今年的政策主題是“穩字當頭、穩中求進”，所以寬松的貨幣政策即使硬著頭皮也要上。

但是我們現在明明是全球**控制最好的國家，也是經濟增長最快的國家，難道還不夠嗎。

是不是在凡爾賽了？

現在經濟確實很好，但是不夠穩，因為有灰犀牛和黑天鵝。

灰犀牛不斷撞擊著我們的經濟支柱，黑天鵝不斷撩起新的風險爆發點。

一是今年經濟增長動能疲軟。三駕馬車，投資、消費和進出口都跑的有點慢，

這兩年我們國家一直執行著嚴格的防疫政策，所以消費基本被抑制。從去年開始對房地產和地方**平臺融資前所未有的嚴格管控，導致基建大幅下滑，投資帶動作用降到歷史最低點。最后是進出口，這兩年我們**管控的好，生產恢復的快，出口帶動效應明顯，但是隨著其他國家的生產力逐漸恢復，今年這塊不可能再有更好的表現。

二是人口增速進一步放緩。去年人口增加48萬，歷史最低，失去了人口增長的紅利無疑是對經濟增長的釜底抽薪。

但不幸的是，今年的人口增長可能會更低。

三是**債務。全年**已雷霆之勢頒布了“十五號”文，徹底堵住了**的隱性債務渠道。

為什么要堵？因為再不堵就真的hold不住了。

截止去年10月末，全國地方**債務余額29.65萬億，其中，一般債務13.75萬億，專項債務15.9萬億；**債券29.48萬億，非**債券形式存量**債務1747億元。

這還不算規模龐大，且無法估算的隱性債務。

所以，今年什么**經濟的大招都別奇怪，一切為了穩定，其他都得讓步。

3

預測三：不會再搞大水漫灌，而是精準滴灌。

不知道大家注意到沒有，這次反復提及一個詞。

叫做堅決不搞“大水漫灌”。

那說明什么，說明以前搞過大水滿灌，而且搞過很多次。

大水漫灌是什么意思，就是無差別放水，每個人手里都越來越有錢。

以前人們有錢了，就把錢往銀行存款，拿著計算器仔細摳著到底是存定期核算還是零存整取核算。

但是幾輪放水下來，大家發現，存銀行就意味著手里的錢越來越毛。

而普通人又沒有什么好的投資渠道，為了對抗通脹，只能去買房子。

所以過去十幾年是房地產高歌猛進的十幾年，也是房子普漲的十幾年。

這就導致年輕越來越買不起房子，干脆躺平，不生孩子了。

所以這次不會是大水漫灌，自然也不會有樓市的大牛市。

那這次的水會流向哪里？我覺得最有可能是流向基建和實體經濟。

就像我前面說的，因為**沒法完全消除，所以今年消費肯定還是不好。

進出口又會受到國際環境的影響，那么只能培養基建成為新動能。

不過，這次的基建發力，我覺得不會像以前一樣只是“鐵工基”，而是轉向5G、特高壓、人工智能、工業互聯網、智慧城市、城際高速、新能源汽車等新基建。

另外，信貸流向實體經濟，支持小微企業這是毋庸置疑的。

在**多次重要的會議上都有提到，而且從各家銀行的信貸支持力度可以很明顯的看出，支持小微企業特別是“專精特新”性小微企業將會是今年的工作重點。

水是來了，以前是**和地產最先接到，這次該輪到新基建和實體經濟接棒了。

大家如果有條件的，可以買一些上述相關行業的股票或基金，共享財富增長。

4

預測四：2022上海樓市前低后高，市場全年小漲5%。

當下上海樓市的信心，正在迅速恢復。

從大面上的二手房成交數據看，上海連續三個月二手房住宅成交都突破了1.5萬套，而且企穩的行情非常明顯。

從內部情況看，從平米的成交和會員數據來看，和9月、10月相比，最近2個月的成交數據不能說一片大好，至少也是市場熱度大幅反彈，我說的是二手市場。

還有一個關鍵信號，就是我們非常關注的成交比較多的浦東某著名優質xq房，12月一下子賣了十多套，價格也從低位差不多反彈了100萬。

所以種種跡象表明，就像我們在2021年10月23日線下密講給大家預測的那樣，2021年9月很有可能就是這一輪底部。

所以對于上海樓市，我維持2022年前低后高，市場全年小漲5%的判斷。

與此同時，上海樓市會從盤整期正式進入到啟動期，房價會逐步穩定，3-5月份上2萬套會非常穩，一定沒問題。

積極做多，但不焦慮踏空，適度杠桿，自住優先，應該是這一年的交易準則。

我也希望你，我的朋友，在新一年里拿出來更多動力，參與到市場里。不管你買不買房，離錢近一點，特別是樓市的大錢近一點，總是不會有錯的。

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預測五：對剛需有利的新房政策補丁，可能出臺。

如果說上海樓市的政策還有什么bug需要修補的話，我覺得大概率是新房的積分政策。

有兩個簡單的總結剖析——

現在社保巨子過于豪橫，有錢又有分，復興瓏御、翠湖天地、碧云尊邸、云錦東方等這些位置佳、品質高的豪宅，都被他們搶光了。

再次一點的，前灘大小王、金橋世紀、天空之城這些有倒掛預期的新房，也被他們搶占了。

年輕人或剛需想過去分杯羹？想都不要想。

這合理嗎？顯然不合理。

尤其是在共同富裕、樓市傾斜剛需信號震天響的背景下，新房的補丁一定會來的。

杭州和深圳都有這樣的政策，不排除上海也會出類似這樣的政策。

我覺得最早在今年的三四月，最晚就是「金九銀十」，一定能見分曉。

6

預測六：“賣房扣分、人才加分、分層搖號”，可能是積分調整的三個維度。

打什么樣的補丁呢？我都想好了，無非就是以下幾點（以下僅作為預測參考，堅定支持房住不炒）。

賣房扣分、人才加分、分層搖號。

其實并不難猜，深圳杭州南京早就這么搞了，分享一下：

首先，積分政策里可能會新加一條：

現在我們都知道，上海積分購房政策里存在「無房」的認定，追溯5年購房記錄。

但賣房可能沒這么狠，畢竟有置換需求在，打擊的是投機需求，比如追溯2年內賣房記錄？減5-10分，有沒有可能？

然后，人才加分。

除非引進人才，市區不太可能。大概率會在五大新城試行，基準線可能是引進高級人才+10分，普通人才落戶+5分。

這點和五大新城搶人的初衷也是不相背的，很容易理解。

最后，分層搖號并行。

拿杭州南京的分層舉個例，比如說一個新房開盤，30%拿出來傾斜無房戶，20%傾斜人才。這兩批先搖，搖完有剩的，拿出來放到剩下50%的池子里，所有人再一起搖。

當然，我覺得五大新城的分層比例，可能會更高一點。

因為落戶新政支持人才的存在，40%支持人才，30%傾斜無房戶，剩下的一部分，才會給二套或置換家庭參與游戲。

當然有些人會想：無房戶和人才怎么認定？限離婚是肯定的，上海已經有了，追溯3年，贈與也追溯5年。

再多？也只能多一個賣房時間的認定。

至于人才，有五類是引進的，和普通落戶不同，會加大傾斜，比如市區讓引進人才優先搖？

主要是有高級職稱的博士，拿過省部級及以上獎勵、國家級項目負責人或核心人員，或上海重點引進項目、企業的技術/管理人員等等諸如此類的認定。

從城市發展的角度，給這些人才支持，上海值得。

7

預測7：控品質可能會出現，限價空間會變大。

苗頭已經開始出現了。

最近幾批集中供地的名單大家看了嗎？基本都在外圈郊區，一塊房地聯動價到10萬+的都沒有。

未來2-3年的趨勢就是，加快五大新城供應，市區縮減（主流供應在黃浦楊浦虹口上一批**力度大的地方）。

房地聯動價的規則不會變。但可能會像杭州一樣，在出讓前就規定好控品質的政策。

沒辦法，這兩年因為限價的存在，上海房企做品質的決心，越來越弱了。

有沒有可能上調一點限價呢？有，但我不敢說。

其實各位仔細想想，倒掛厲害是一個好趨勢嗎？并不是。

限價不會很快松、邁大步，但可能會慢慢抬一點。

類似萬科天空之城那樣，新房5.8萬四年都不漲，但二手已經破8萬的事情，會越來越少。

從這幾點來看，大家可以好好珍惜這兩年的窗口期。

8

預測8：房地產稅會正式實施，在3-6個月內會對上海樓市形成波動，長期看影響不大。

不出意外的話，房地產稅今年會正式落地實施。

不出意外的話，上海也將會是房地產稅實施的首批試點城市，為期5年。

短期內當然會有一定的沖擊，但更多的其實是大家心理上的沖擊，對于任何一項全新的抑制政策，因為不理解從而感到恐慌，是件很正常的事情。

等到正式實施后，很多人可能會發現，其實房地產稅真正能夠影響到的人其實是非常少的，因為在上海有2套房子的人其實非常少。

歐美包括近鄰韓國其實都有房地產稅，但很多核心城市的房價依舊漲的離譜，因為真正影響房價的不是稅收，而是購買力是否充沛。

如果這座城市的基本盤很扎實，產業豐富流入人口比較多，足以抵消房地產稅帶來的沖擊。

上海樓市面對最嚴苛的三價取低，只用了三個月的時間就迅速恢復，從中長期看，房地產稅對上海樓市的影響，其實是可控的。

所以我的判斷是房地產稅正式實施后，在3-6個月會對上海樓市形成波動，但按照前期調控的政策和上海樓市表現看，上海樓市長周期依然會持續看好。

無他，購買力實在太過強盛。

9

預測9：上海落戶的人數再創新高，五大新城將進行分流。

其實從去年的人才落戶政策試點情況看，其實我們已經能猜到一些走勢了。

一方面是留學生落戶的規模不斷加大，與此同時，居轉戶的規模也創下了歷史新高，這兩項數據表明，大家注意看這個柱狀圖，表現還是很明顯的。

現在的門檻是上海應屆碩士。但2022年會不會再加一些增量呢？我覺得會，而且五大新城會出臺具體的寬松落戶政策，從而吸引更多的增量。

領導們為了五大新城的發展很用心，意念也很大，一定會把年輕人才往五大強導。

因為單獨上海應屆碩士的量還遠遠不夠，五大新城太大了，大到短時間填滿是很難的。

有沒有可能，接下來全國985碩士應屆畢業生也可以呢？從動力來反向推導，是可能的。

當然大家理解ZF的初心也會明白，這批人才進來，是發展五大新城的，不是為了進市區人擠人的。

這些新落戶人才，以后就工作在五大新城、買房在五大新城、上學在五大新城。

這和五大新城的發展方向是一模一樣的，**綜合性城市。

以后這些人進市區就只有一個目的，旅游逛街。

趨勢會持續多久呢？2025年是一個節點，2035又是一個新節點。

2025年，第一批人才落戶的成績一宣布，五大新城的建設成績一亮出來。

落戶的口子會收緊一段時間，領導們理一理思路。

接下來，產業配套開始大力上了。

10

預測10：銀行的房貸額度，在3-4月交易旺季后，會繼續收縮。

由于去年下半年樓市的急轉直下，讓很多人都有了觀望的心態，但是年后大家的購房欲望會大大增強。

因為這個時候很多企業已經發了年終獎了，大家手里有錢了，經過一個春節長輩們的嘮叨，很多年輕人開始殺入市場。

最重要的是經歷了一個冷淡期，很多二手房業主以及部分開發商心理上熬不住了，會有價格的讓步。

所以無論你是剛需買房，還是置換購房，現在都是一個非常好的時機。

最后這個窗口期也許會非常的短暫。

還記不記得去年二季度以后的房貸市場？審批速度變慢，額度開始變得緊張，房貸利率也隨之水漲船高。

我覺得這種情況今年很有可能還會發生，因為現在銀行仍然在嚴格的執行“兩道紅線”，其中最重要的一條就是按揭的額度是被監管機構牢牢總控的。

為什么從年初以來大家都覺得按揭貸款審批和放款的速度都變快了？

因為新的一年，新的額度已經被釋放出來，但問題是，去年很多積壓的貸款因為額度受到限制不得不在今年完成放款，但是這又會擠壓新的貸款需求。

最后的結果就是，新增的按揭貸款將會無貸可放，你只能眼睜睜的看著理想的房子與自己失之交臂，在等待中錯失良機。

所以，老鐵們，我說句真心話，趁著目前貸款額度還比較充足，如果你今年要買房，爭取在5月份之前搞定。

11

寫到最后，我發現天開始慢慢變亮了，不知不覺，又過了一夜。

我們又將迎來新的一天，就像迎來全新的2022。

別怕，請堅定的持續學習，堅定的執行，每一輪周期都會有潛在的機會，人生的階層是否固化，其實取決于你自己。

過年后，我們依然會保持高頻次的直播和線下分享會，歡迎你“預約”參與。

大家如果想要在上海買房或是有任何買房方面的疑問，請私信我，回復666，送你價值百萬的《上海買房寶典》。

拓展知識：

上海房貸利率計算器

房貸計算器計算方法：
一、
等額本息計算公式：
計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。
需要注意的是：
1、各地城市公積金貸款最高額度要結合當地具體來看；
2、對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。
二
、等額本金計算公式：
每月還款額=每月本金+每月本息
每月本金=本金/還款月數
每月本息=（本金-累計還款總額）x月利率
計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩余本金的減少而減少。
公式說明
從以上算式中
本金：貸款總額
還款月數：貸款年限x12。例如貸款10年還款月數就是10×12=120個月
月利率：月利率=年利率/12
年利率：也就是現在討論房貸熱點里，基礎利率打7折，85折后得出數字。
累計還款總額：等額本金還款方式第一個月的累積還款總額為0。