前沿拓展：

商品房貸款利率計算器2019

若申請的是招行貸款，要計算貸款利息或者每月還款金額，需要知道貸款本金，貸款期限，還款方式，貸款年利率。若上述信息都確認到，可以通過我行貸款計算器嘗試計算，登錄招行官網右下方找到“理財計算器”–“個人貸款計算器”可以計算。

01

這兩天，中介很嗨。因為迎來了樓市大利好。

5月15日，央行、銀**發布通知：

對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

新政出臺前，首套房房貸利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房貸利率最低為5年期以上LPR+60個基點。

本次下調首套房房貸利率20個基點，意味著首套房貸最低可為4.4%！

對于還沒上車的南陽剛需來說，確實是真真切切的利好。直接省了一大筆利息。

以貸款總額100萬、按揭30年為例，如果利率按前兩年南陽常見的5.88%計算，那么總利息是113萬。如果按新政4.4%計算，總利息只有80萬。

前后差了33萬。一輛寶馬3系沒了。

前兩年5.88%上車的南陽人已哭暈在廁所。6.12%的南陽人已心如**灰，少數6.37%的南陽人已走上天臺……

無奈，這就是政策。

昨天還是大棒，今天就變成了奶糖。

變臉變得也太快了。

02

我們先分析一下央行為什么出臺這樣一個差別化住房信貸政策。

一方面，肯定是樓市太慘了，慘到了不能不救不得不救的地步。另一方面，是宏觀經濟實在太不樂觀，必須動用工具箱里的工具。

在出臺房貸新政策的兩天前，央行發布了2022年4月金融統計數據報告。報告中的各項數據令人觸目驚心。

4月份**幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經營貸款減少521億元，同比少增1569億元。

簡單來說就是，流動性出現了問題。沒有人愿意貸款了，尤其是住房貸款。

整個經濟面悲觀情緒蔓延。企業和個人的融資需求全面萎縮。

一句話，不僅錢沒了，連信心都沒了……

以前可不是這樣，沒錢不怕，大不了貸款嘛，眼下艱苦點但是未來可期。所以社會融資規模一直處于高位。

現在不同了，大家的預期差到了極點。任你說破天，大家**活就是不肯花錢，不肯借錢。

個人的前途，企業的命運，地球村的走向，無不籠罩著一層厚厚的令人窒息的迷霧。

明天什么樣，真的不知道。

03

坦白說，4.4%的利率也救不了當下的樓市。

這不是悲觀，也不是看空，而是實事求是。

房地產定向降息對樓市**有限，最多只能吸引一批尚在猶豫的剛需入場，卻無法點燃樓市的沸點。

目前大家對房地產只是失望，無望。還沒達到真正的絕望階段。

房價雖然震蕩下行，卻還沒有跌破人們的心理下限。

只有事情糟糕到了最極點，才有可能出現反轉。此所謂否極泰來。目前沒有證據證明當下已經是最糟糕的情況，你無法證明尚未發生的事情。

因此這會再多的利好**，無非是讓瀕**的房地產回一回血，喘一口氣，指望它立馬活蹦亂跳是不可能的。

房地產再次起飛的前提是，樓市重新恢復“**效應”。

換句話說叫做，漲價去庫存。

事實證明，只有漲價才能去庫存。暴跌**去不了庫存。

沒有漲價的預期，沒有**的預期，樓市不可能再現火爆。這不符合人性。

而人性永遠是趨利的動物。

明知道買了房子要砸手里，買之后房價可能繼續跌，我為什么要買，我憑什么要買，就因為我是韭菜？

買房人躺平，再多的**政策也失靈。

04

回到眼前的南陽。

據《一起溝通》的統計數據，

目前南陽市場在售項目庫存約312萬方，潛在入市供應項目約67萬方，累計市場庫存約379萬方。

按照年均130萬方去化量，南陽去化周期約28.8個月。

數據來源：一起溝通

還有一些項目不在統計表內。比如一些GWY小區、盤活中的問題樓盤項目、城改遺留項目等。

也就是說，從現在起，即使南陽不再新增一宗住宅用地入市，現有的庫存也需要至少兩年半左右才能賣完。

但你知道，完全不賣地是不可能的。

這就意味著南陽樓市的觸底反彈之路不會那么輕易就看到曙光。

眼下的艱難局面，大概率還會繼續艱難下去，一段時間。

除非，相關部門出臺更猛烈的不同尋常的**措施。

比如，所有城市更新項目全部貨幣化安置。

比如，兩年內徹底擰緊土地供應水龍頭。

比如，……

比如，……

拓展知識：

商品房貸款利率計算器2019

二手房按揭貸款利率計算：

一、計算利息的基本公式 儲蓄存款利息計算的基本公式為：利息=本金×存期×利率。

二、利率的換算 年利率、月利率、日利率三者的換算關系是：年利率=月利率×12（月）=日利率×360（天）；月利率=年利率÷12（月）=日利率×30（天）；日利率=年利率÷360（天）=月利率÷30（天）。使用利率要注意與存期相一致。

三、計息起點：

1、儲蓄存款的計息起點為元，元以下的角分不計付利息。

2、利息金額算至厘位，實際支付時將厘位四舍五入至分位。

3、除活期儲蓄年度結算可將利息轉入本金生息外，其他各種儲蓄存款不論存期如何，一律于支取時利隨本清，不計復息。

擴展資料：

抵押特征：

(1)房屋抵押是原債權債務關系的擔保，原債權債務關系是主合同，房屋抵押是從合同，它以原主合同的合法有效存在為前提條件，本身不能**存在。

(2)抵押的房屋可以由抵押權人保管，也可以由抵押人保管，通常情況下由抵押人保管。保管人應謹慎保養所抵押房屋。

(3)負有清償債務義務的一方不履行義務時，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權，不依靠債務人的行為即可實現其權利。

(4)抵押物須是房屋，房屋抵押人可以是債務人，也可以是第三人，抵押人必須對抵押的房屋擁有所有權，如果抵押房屋是國有房屋，則抵押人必須對該抵押房屋享有處分權。

(5)房屋抵押權的設定，一般采用書面形式，并應明確規定擔保的范圍。

(6)房屋抵押人將房屋抵押后，并不喪失房屋的所有權，因此，抵押人應自己承擔房屋意外滅失的風險。

參考資料來源：百度百科-房屋抵押貸款利率

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