前沿拓展：

佛山房貸計(jì)算器

　　個(gè)人房貸計(jì)算方法主要有等額本息貸款和等額本金貸款。
　　等額本息還款，也稱定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
　　等額本金是指一種貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)也越來越少。
　　鑒于兩種房貸的還款金額和計(jì)算方法有所不同，網(wǎng)上有不少房貸計(jì)算器的。可以根據(jù)本人的貸款需求，輸入首付金額、貸款期限等相關(guān)信息，選擇合適的計(jì)算器進(jìn)行計(jì)算。

佛山樂居訊（編輯cloud）日前，小編去醫(yī)院做了一個(gè)手術(shù)，手術(shù)臺(tái)上，半麻醉狀態(tài)，醫(yī)護(hù)人員，有5、6個(gè)人的樣子，竟然從手術(shù)開始就一直在聊買房的話題：

“現(xiàn)在很多銀行二手停貸，我想買二手換房太難了”、“就是咯，房貸利率高到離譜”、“張槎某盤竟然1.4萬就能買到，敢不敢買”……各種熱點(diǎn)樓市話題，足足撐完了整臺(tái)手術(shù)，期間中心話題是：今年還能買房嗎？是好時(shí)機(jī)嗎？

是的，如今大家關(guān)心的問題都是——“下半年是不是買房好時(shí)機(jī)？”最近，也有很多網(wǎng)友在佛山樂居購房平臺(tái)也問到這個(gè)問題。

就此，我們也咨詢了佛山業(yè)內(nèi)人士，不妨聽聽，大家怎么說？

問題一：

今年政策收緊，樓市貌似沒什么升幅，看好了保利時(shí)代天珀，現(xiàn)在單價(jià)2.5W沒算優(yōu)惠，怕明年恢復(fù)了就升價(jià)，所以請(qǐng)問今年是否買樓的好時(shí)機(jī)？還是等到明年再觀望？

樂居答：

由于目前房貸政策緊張，廣東多個(gè)城市政策收緊，整體來看，市場橫盤趨勢明顯。但從長線來看，未來樓市大概率還是會(huì)以穩(wěn)中有升的步調(diào)來發(fā)展的。而就今年來說，是否是好的買房時(shí)間要分情況來看。

如果您是剛需，只要看到合適的房子任何時(shí)候都是好的買房時(shí)機(jī)，畢竟現(xiàn)在不買可能想買的樓盤、戶型等就不一定還在了；但對(duì)于投資來說，以目前的形式來看就不建議出手，畢竟利率過高，增加了未來換房風(fēng)險(xiǎn)，未來政策也存在一定變數(shù)。

當(dāng)然，年底也可能存在一定的機(jī)會(huì)，畢竟部分房企可能會(huì)迫于業(yè)績壓力對(duì)于市場進(jìn)行一部分讓利，但是保利時(shí)代天珀一直來說銷量都還不錯(cuò)，去化也算快，料想年底大讓利的可能性不大，可能會(huì)拿部分不好的單位進(jìn)行促銷。

不過，如果出現(xiàn)大規(guī)模讓利，也會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，如不排除房企資金出現(xiàn)了問題等。

至于明年的市場如何，就真的很難說了，尤其是房貸利率這塊，年初額度重新計(jì)算，房貸可能會(huì)有所松動(dòng)，樓市預(yù)計(jì)也會(huì)有所升溫。

問題二：

本人現(xiàn)住北滘自建房，想買房自住，但不是很急，最近看中了云璟75㎡，勉強(qiáng)能上車，但現(xiàn)在銀行利率高，房貸慢，聽說網(wǎng)簽也要排隊(duì)，所以很糾結(jié)，麻煩解答一下疑慮：1、請(qǐng)問現(xiàn)在是不是購房的好時(shí)機(jī)？2、繼續(xù)觀望會(huì)不會(huì)有下調(diào)或樓價(jià)優(yōu)惠打折的時(shí)候？3、有沒其他樓盤推薦自住的？

樂居答：

1、跟問題一一樣，剛需來說，只要看到合適的房子任何時(shí)候都是買房的好時(shí)機(jī)，畢竟現(xiàn)在不買可能想買的房子就不一定在了，當(dāng)然沒有合適的也不需急于一時(shí)，下半年可以慢慢選；但對(duì)于投資來說，現(xiàn)在的確不是出手的好時(shí)機(jī)，利率高企，政策收緊風(fēng)險(xiǎn)較大；

2、從現(xiàn)在的情況來看，目前樓市的確價(jià)格處于橫盤狀態(tài)，成交量也處于低位，但年底會(huì)不會(huì)打折主要在于您所關(guān)注的樓盤開發(fā)商的資金情況，如果為了沖刺業(yè)績，年底打折的情況也是有的，但出現(xiàn)跳樓式打折，則要綜合評(píng)估您所購置樓盤的風(fēng)險(xiǎn)了；

3、就您的預(yù)算來說，云璟還是不錯(cuò)的選擇，畢竟靠近老城區(qū)，價(jià)格適中。同樣價(jià)位也可以看看深業(yè)城，但是樓盤開發(fā)較久，有一定縮水且目前在售戶型偏大，恐超預(yù)算。

以上是樂居針對(duì)性解答，來看看業(yè)內(nèi)怎么說？

廣東粵灣數(shù)據(jù)研究院高級(jí)研究主任張穎欣

近期臨廣板塊陸續(xù)有項(xiàng)目推出少量分批推出特價(jià)單位，盡管多為天地樓層，但偶有中樓層單位，仍值得關(guān)注。低價(jià)單位多對(duì)付款方式有較高要求，部分項(xiàng)目針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶可再額外申請(qǐng)折扣。

預(yù)計(jì)下半年，佛山樓市在量上表現(xiàn)或?qū)⒂兴諗浚瑑r(jià)格出現(xiàn)小幅回調(diào)。臨廣板塊仍將不定期推出少量低價(jià)單位，保持市場熱度。而非臨廣板塊降價(jià)幅度相對(duì)較大，若有渠道積極助攻，有望再度沖量。

佛山中原策略研究中心負(fù)責(zé)人謝然鋒

在“房住不炒”的主基調(diào)下，各城市紛紛出臺(tái)政策限制炒房，下半年房地產(chǎn)政策大環(huán)境持續(xù)收緊，各地調(diào)控普遍加碼。結(jié)合佛山近期網(wǎng)簽量來看，樓市無疑在降溫。與廣深莞相比調(diào)控政策加緊帶來的市場下行，佛山市場主要是房貸利率上漲、政策的試探、7到8月傳統(tǒng)淡季等導(dǎo)致供求雙方觀望情緒的加深所致。

下半年佛山政策的主基調(diào)將以穩(wěn)為主，也會(huì)根據(jù)自身情況定調(diào)樓市政策，政策和信貸趨緊下佛山樓市逐步回歸理性，樓市或會(huì)繼續(xù)降溫，階段性的橫盤或許不可避免，預(yù)計(jì)下半年佛山樓市將量價(jià)平穩(wěn)。

樓市不同于股市，很少給購房者抄底的機(jī)會(huì)，加上隨著多宗高價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)入市（2020年至今，佛山樓面地價(jià)過萬元的地塊有54宗，2萬元以上地塊有4宗），佛山樓價(jià)或會(huì)階段性保持高穩(wěn)。購房者該出手時(shí)就要出手。

佛山東部廣佛融合區(qū)的房價(jià)較高，漲幅平緩上升，西部房價(jià)以低穩(wěn)行情為主，有漲有跌，幅度不大。以獅山-三水交界、北江順德水道形成價(jià)格分化鴻溝，離中心城區(qū)不遠(yuǎn)的佛山中部或有板塊價(jià)格輪動(dòng)效益，可以適當(dāng)關(guān)注該鎮(zhèn)街項(xiàng)目。對(duì)于剛需客戶來說，即將到來的金九銀十窗口期，仍將是置業(yè)的良機(jī)，對(duì)于改善型客戶要明確自己的換房需求，找到合適的產(chǎn)品，對(duì)于投資客則需要相對(duì)謹(jǐn)慎。

8月佛山樓盤去化最高達(dá)8成

樓市怎么樣？看近期樓盤成交可知一二。

據(jù)樂居不完全統(tǒng)計(jì)自粵灣數(shù)據(jù)研究院，8月佛山至少有10余盤首開或加推，不乏城南、大瀝、獅山、佛山新城、陳村等熱盤項(xiàng)目，從去化表現(xiàn)來看，整體成交在5成以上，有盤高達(dá)8成。

其中，比較吸睛的是兩大樓盤，當(dāng)天成交在300套上下，一是大瀝千燈湖中軸北延的時(shí)代全球創(chuàng)客小鎮(zhèn)，當(dāng)天成交287套；二是獅山羅村的濱江金茂悅，當(dāng)天成交306套。

對(duì)比之前動(dòng)輒去化8、9成的成績，8月重點(diǎn)樓盤成交顯得有點(diǎn)吃力。樂居預(yù)測，接下來佛山熱門樓盤仍以價(jià)換量為主。

房貸利率依然居高不下

日前，樂居編輯調(diào)查了佛山8家銀行的新房最新利率情況，其中利率最高為6.8%，個(gè)別銀行出現(xiàn)停貸的情況。

與7月相比，**銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、永亨銀行、招商銀行的新房房貸利率均有所上調(diào)，首套利率從5.85-6.5%之間不等，二套在6.1-6.8%之間不等。

放款時(shí)間方面，所有銀行口徑都意外的一致：由于要排隊(duì)，具體的放款時(shí)間無法確定。

一路走高的利率，已勸退了不少購房者，因?yàn)橘~本一算，成本實(shí)在太高了。“再等等年底銀行會(huì)不會(huì)松動(dòng)些”，有剛需購房者這樣打算。

算筆賬

算一算，30年期貸款100萬，房貸利率從5.5%升到6.5%，利息成本至少要高出23萬！

近期佛山樓盤降價(jià)了嗎？

從8月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，8月3周以來，新房分別網(wǎng)簽1112套、1386套、1122套，持續(xù)低迷。

而本周末恰逢8月底，佛山不少樓盤沖刺業(yè)績，打起了各種促銷戰(zhàn)。但樂居小編發(fā)現(xiàn)，大多項(xiàng)目均拿出10余套一口價(jià)單位來促銷，大多是天地樓層，低樓層為主，個(gè)別樓盤會(huì)夾帶個(gè)別不錯(cuò)樓層。

其中，城南龍光某盤部分特價(jià)戶型低至22xxx元/㎡起，價(jià)格相當(dāng)有吸引力。但戶型怎樣，以及有沒其他附加條件，還須到現(xiàn)場實(shí)地考察。

總體來看，目前佛山尤其是限購區(qū)，開始在用特價(jià)單位試探市場，比正常均價(jià)低至2000-3000元/㎡不等，不排除后續(xù)會(huì)有進(jìn)一步下調(diào)空間。

反觀作為佛山豪宅代表，保利天悅絲毫不受市場影響，最后一棟大戶型甚至吹風(fēng)8-9萬/㎡。

即將邁入金九銀十，開發(fā)商業(yè)績壓力會(huì)逐漸加大，9、10月至關(guān)重要，年底價(jià)格戰(zhàn)會(huì)再次打響，也是剛需買房的好機(jī)會(huì)，可多加跑動(dòng)對(duì)比對(duì)比。

至于要不要觀望到明年，小編認(rèn)為，年底+明年初，佛山多條地鐵、軌道陸續(xù)通車、動(dòng)工，真正的利好兌現(xiàn)將覆蓋大多限購區(qū)域，還有28號(hào)線站點(diǎn)即將敲定，佛山樓市又將迎來新格局，手頭有足夠資金的購房者，還須認(rèn)真思考思考。

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文章來源:樂居買房

拓展知識(shí)：

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若申請(qǐng)的是招行貸款，要計(jì)算貸款利息或者每月還款金額，需要知道貸款本金，貸款期限，還款方式，貸款年利率。若上述信息都確認(rèn)到，可以通過我行貸款計(jì)算器嘗試計(jì)算，登錄招行官網(wǎng)右下方找到“理財(cái)計(jì)算器”–“個(gè)人貸款計(jì)算器”可以計(jì)算。

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