前沿拓展：

房貸計算器按揭

按揭成數(shù)的意思就是指你需要貸款的比例（占總房價）；假設(shè)你買的房子是100萬按揭成數(shù)為7成，那么就是指你需要貸款70萬元，希望我的答復(fù)令你滿意

房屋抵押涉及的要素如下

涉及到的因素

以下是步驟

第一步：明確需求

首先根據(jù)上面所說的所有資料做一個自身條件的評估

且中心思想更多的是，自己去盡力符合產(chǎn)品的要求，而不是臆想產(chǎn)品。

抵押貸分為標件和非標件

標件的就是房子，房產(chǎn)，流水，營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營場地，征信滿足大部分銀行的要求.

房產(chǎn)：廣州佛山深圳地區(qū)的房產(chǎn)，證在手，有空間

流水：流水既能符合資產(chǎn)負債比，又能體現(xiàn)經(jīng)營流水；

營業(yè)執(zhí)照：行業(yè)和經(jīng)營時間滿足要求，一般都是要一年期；

經(jīng)營場所：可上門經(jīng)營場地，盡量和抵押銀行在同一城市。

征信：征信干凈，負債、查詢干凈

主體：貸款人沒有案件，沒有**記錄

但是隔行如隔山，大部分人的情況都是非標件，有個房子就想去做抵押，不管你到底是經(jīng)營者身份還是工薪族身份。

所以一般非標情況是：

房產(chǎn)：可能是新房本，未滿三個月，全款all in后去抵押；

流水：從流水就暴露了一個工薪族身份的人，一個月就1-2w的工資收入，根本找不到其他流水作為輔助說明經(jīng)營者身份；

經(jīng)營執(zhí)照：壓根就沒有執(zhí)照，想著新注冊執(zhí)照，直接包裝一個身份。身份執(zhí)照沒滿3個月或者一年。

經(jīng)營場所：工薪身份的人基本沒有經(jīng)營場所，然后去跟做生意的朋友借場地也是百般為難，還不如花點錢，留個體面。

征信：工薪族這征信這塊都是挺干凈，就是有些年輕人，會和消費金融有千絲萬縷的關(guān)系。

主體：主要是職業(yè)的問題，有些貸款主借人，自己和配偶都是事業(yè)單位或者機關(guān)人士，單位不給注冊營業(yè)執(zhí)照，現(xiàn)在消費性抵押D可以做200w，不用營業(yè)執(zhí)照。

需求建議：

大部分人對于貸款，都喜歡長年限，低年化，高成數(shù)額度，放款快，麻煩少，先息后本。

理想是很飽滿的，但是現(xiàn)實是幾乎極少能符合這個需求的，即使符合，也是要極好的資質(zhì)，所以我們這里只說些大概率事件

第二步：準備資料

準備資料這一步一般都不難，但是也有一些踩坑的點，在這里要說明**意點

資料：

1. 房產(chǎn)證：如果房產(chǎn)證出了押在銀行要提供復(fù)印件加蓋銀行公章，但是如果還沒出證，比如新盤，還沒出證就不用考慮到了。

2. 營業(yè)執(zhí)照：沒有特別的要求，不要是敏感行業(yè)，投資、房地產(chǎn)、**、娛樂業(yè)等。

3. 流水：是坑最多的，近半年不要有與房地產(chǎn)之間的關(guān)系，首付，定金，都不要有，提前做好準備.

4.婚姻資料：單身就不用考慮了，單身狗不配有婚姻資料。婚姻記錄要提供：雙方結(jié)婚證，單方離婚證。家庭戶口本。

5. 收入證明：部分銀行因為客戶流水不足需要提供收入證明。

6.其他

第三步：上門評估

1. 房產(chǎn)評估：一般都是銀行委托給第三方評估公司，大部分免費，部分銀行會收取一定的評估費用500-1000元不等，上門拍照前評估公司的人員會和業(yè)主進行協(xié)商時間，拍照5分鐘內(nèi)完成，拍照現(xiàn)場盡量是居家狀態(tài)，不說是出租狀態(tài).

2. 營業(yè)場所上門：現(xiàn)場要具備營業(yè)招牌，具體的門牌號。還要有業(yè)主本人在場，和銀行經(jīng)辦的拍照。

第四步：簽約和批復(fù)

簽約：收集好所有的紙質(zhì)資料和電子資料，就和銀行簽約，銀行簽約有幾個注意點就是，房本上有多少人的名字，就要多少人出面，特殊情況下不方便出面可以進行委托，就比如**期間，有些業(yè)主在國外沒辦法回國，可以遠程授權(quán)后公證。

批復(fù)：一般**作下進件后8-10個工作日可以出批復(fù)，批復(fù)以短信或者紙質(zhì)資料為準，除了批復(fù)雖然是板上釘釘?shù)氖拢蔷嚯x放款還有步驟，這期間切忌瞎**作，作**自己的征信。

第五步：確認同貸書并簽約

銀行人員會跟你確認同貸書，有些銀行還需要去銀行簽一次。大部分不需要，直接安排后面工作就可以。

第六步：房管局入押拿他項

按揭房：需要向原來按揭的銀行提交申請還款，確認還款周期，廣州商貸一般是15-30個工作日；公積金是15個工作日左右。確認出結(jié)清證明就是所謂的涂銷資料的周期，安排墊資，現(xiàn)階段廣州的墊資成本是1%每月起。

現(xiàn)在市面上對于銀行按揭結(jié)清有加急業(yè)務(wù)，也就是一個花錢的事，權(quán)衡墊資和費用之間的費用長短，節(jié)省費用。

全款房：不存在按揭結(jié)清的事，直接入押就可以。

入押：房子入押，要直接去到當?shù)氐姆抗芫郑热缣旌拥姆孔右ブ榻鲁牵簿褪侨A夏路那邊的房管局進行辦理，番禺的房子要去到番禺區(qū)的房管局。各個城市或者區(qū)域有自己的劃分，但是流程大同小異。也有線上入押，不用去房管局。

廣州入押后有回執(zhí)，銀行憑回執(zhí)后續(xù)拿他項，銀行憑他項放款，廣州老六區(qū)的他項現(xiàn)在是一個入押一個小時后出。

來到了最后一步，也就是放款，這里也有幾個小注意點。

第三方賬戶：顧名思義你是經(jīng)營貸，那么你跟別人做生意，錢肯定是打到別人的賬戶去，可以大白話這樣理解。但是市面上現(xiàn)在是個人賬戶能收，部分銀行對第三方賬戶有要求，要求打到公戶，或者第三方要符合經(jīng)營身份。

取現(xiàn)：放到的卡要求是一類卡，沒有取現(xiàn)限額，取現(xiàn)這個事的意義我就不在這里累贅說了。

以下解答一些朋友關(guān)于抵押貸的問題：

Q

我打算全款買房子，然后再抵押，可以做多少成？

打算買就是還沒買，如果全款買了后要馬上抵押，建議現(xiàn)在你就要著手準備下營業(yè)執(zhí)照還有流水

新房本現(xiàn)在接受的銀行不多，有按照7成評估的，也有6成，但是如果這期間有漲幅的房子，你又買到一定的溢價的，你可以參考半年前房子市值，因為銀行比你精，大多數(shù)不接受泡沫。

我是事業(yè)單位，單位對于注冊營業(yè)執(zhí)照有要求，不支持在外面有經(jīng)營活動，難道我在這單位一天，就跟經(jīng)營貸無關(guān)嗎？

首先：你的情況就算不注冊營業(yè)執(zhí)照也可以做，有不用營業(yè)執(zhí)照的抵押貸，只是年限比較短，費率是2.61%左右，年化是4.68%左右

再者：你愛人或者直系親屬有營業(yè)執(zhí)照也是可以接受的，有股份參股也是接受的

最后：單位可協(xié)商的情況可以安排清楚。

有中介跟我說抵押貸月利息只有3厘2，年化就3.85%就是說月費率是0.32%，那我100w，一個月的利息是不是就是3200元？

你好，對于信用貸和抵押貸的算法是不同的，一旦中介這樣給你算，其實在偷換概念。

懂行的人都知道年化和費率不是同一個概念。

信用貸說費率。因為這過程中本金是一直在還，但是利息一直都是按照全額在給，市面大部分的信用貸等額本息都是如此設(shè)計的，少部分是按照隨借隨還計算。

抵押貸：抵押貸需要用房貸計算器，類似按揭算法，利息其實是前置的，不是每個月一樣。所以對于這個3厘2的算法，中介應(yīng)該是3.85%除12了。這水平你要放心就找他唄。

已經(jīng)是大白話說法了，聽不懂再看幾遍

我的房子在按揭，我一定要贖樓了后再抵押嗎？

不是的，你房子在抵押，可以準備好資料，先走流程，批款了之后再贖樓，這個時候，批復(fù)出了，批款板上釘釘，你再去贖樓，是不是更穩(wěn)得一批。

相反，你贖樓了，再去走流程，萬一貸不下來，你贖樓的資金不白耽誤了嗎？資金也是有成本的。

我房子在按揭10年了，證在手，用公積金供的，公積金利率3.25%，我不想贖樓，可以直接抵押嗎？

可以的，你證已經(jīng)在手了，而且你的考慮是非常正確的，公積金利率那么低，也不建議置換，但是又想把漲幅的溢價泵出來，你可以考慮二押，就是二次抵押，市面上現(xiàn)在也有20年等額本息，年化4.65%左右。具體可咨詢細講。

你好，我現(xiàn)在想抵押后再去買一套房子，可行嗎？

雖然現(xiàn)在很多人并不是拿存款去買房子，而是負債撬動更多的負債，對于經(jīng)營貸不能流入房地產(chǎn)的這個事大家都知道。但是不管怎么說LH雖然不能讓你獲得低層數(shù)首付，但是可以讓你隔離負債。隔離單獨房票。但是如果一定要去頂這個風(fēng)頭，建議先買再抵押。先挪錢，再還債，我也就只能說到這里了。

抵押貸如何防止銀行抽貸？

首選抽貸這個事情，每年都有，但是對于2022年的抽貸話題，仿佛和房貸按揭一樣，受到更多討論，所以會有所放大。

按照正常的流程進行申請貸款，放貸，并且做好貸后管理工作，不能在半年內(nèi)注銷營業(yè)執(zhí)照，部分銀行會進行抽查去看場地。如實使用好資金就可以。

拓展知識：

房貸計算器按揭

如果是招行貸款，你是說貸款利率還是首付成數(shù)？可以打開招行主頁的網(wǎng)頁計算器試算。打開招行主頁之后，點右側(cè)頁面中部的“理財計算器”即可打開頁面。網(wǎng)頁鏈接

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