前沿拓展：

上海個人所得稅

上海市個人所得稅征收標準是根據國家法律規定的來征收的，不是當地能決定的。
個人所得稅是根據個人收入來確定稅率的，即收入越高，則階梯稅率越高，在2018年個稅改革后，工資個稅起征點為5000元。
《中華****個人所得稅法》第六條應納稅所得額的計算：
（一）居民個人的綜合所得，以每一納稅年度的收入額減除費用六萬元以及專項扣除、專項附加扣除和依法確定的其他扣除后的余額，為應納稅所得額。
（二）非居民個人的工資、薪金所得，以每月收入額減除費用五千元后的余額為應納稅所得額；勞務報酬所得、稿酬所得、特許權使用費所得，以每次收入額為應納稅所得額。
（三）經營所得，以每一納稅年度的收入總額減除成本、費用以及損失后的余額，為應納稅所得額。
（四）財產租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應納稅所得額。
（五）財產轉讓所得，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額。
（六）利息、股息、紅利所得和偶然所得，以每次收入額為應納稅所得額。

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1 上海限購政策

滬籍單身人士

一、單獨名下有房，限購。

二、單獨名下無房，本人和父母在2011.1.30之前共有不超過2套（含2套），可新購一套住房。

三、單獨名下無房，本人和父母在2011.1.30之前共有超過3套（含3套），限購。

滬籍已婚人士

一、夫妻雙方都是上海戶籍

a、夫妻雙方在2011.1.30之前各自和父母共有不超過2套（含2套）可新購二套住房。

b、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方無房，可新購一套住房。

c、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方與父母共有1套，可新購一套住房。

d、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方與父母共有2套，可新購一套住房。

e、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有超過4套（含4套），限購。

二、夫妻雙方有一方是上海戶籍，另一方是非上海戶籍

a、購買首套房產證可單獨上非上海戶籍一人，但需提供滿5年社保或滿5年個稅證明

b、購二套房產證必須上海戶籍的人上產證，否則限購

注：滿5年社保或滿5年個稅是指簽合同當月不算，往前推算63個月中社保或個稅正常繳納滿60個月。

注：離異狀況下，如果在離婚前，夫妻家庭名下只有一套房，根據上海住房限購政策，他還可以購買一套；但如果離婚前，夫妻家庭名下有2套房，甚至更多，離婚后其中一方名下無住房，如今離異不到3年要購房，在核查環節，會核查到3年前夫妻名下擁有2套住房，就不能購房。

1.上海戶籍夫妻離異時，其中一方分得2套房屋，現離婚證日期距今不滿3年，另一方再婚后，現家庭名下無房（再婚配偶在結婚前的單身狀態下有購房資格），則再婚家庭可購買1套住房。

解析：A與B離婚，A獲分2套住房，B無住房，B與C（C單身無住房且有購房資質）再婚，則BC組成的家應可購入1套！

2.上海戶籍家庭，夫妻雙方均為再婚，且雙方原家庭均只有1套住房、離婚時又將原家庭住房分給了前配偶，那么 現家庭在沒有住房的前提下可購買1套。

解析：A與B離婚，原家庭唯一住房分給了A，C和D離婚，原家庭唯一住房分給了C，現在B和D再婚，BD組成的家庭可購入1套！

3.上海戶籍夫妻離異不滿3年的，離異家庭只有1套房產的，凈身出戶的一方可購買1套房產。

解析：A與B離婚，原家庭唯一住房分給了A，B凈身出戶；B可購入1套！

非滬籍購房政策外地人在上海購房需要什么條件？ 1、外地人已婚在上海只能購買1套（商品房）住宅房。2、非滬籍家庭限購一套上海住宅，但夫妻雙方必須至少有一人社保或個稅，自購房之日前連續繳納滿5年及以上。3、 外地人在外地的房產不計算在內，只要上海沒有房產就可以購買！4、 居住證滿三年（免交房產稅）所需證明：1、身份證 2、結婚證 3、戶口薄 4、收入證明 5、納稅證明 6、居住證

特殊客群

o1

本市集體戶口

按上海戶籍政策執行，但需要注意戶籍證明號：如90、98、97為上海戶籍。戶籍證明號：99是掛靠上海地區戶口，并非上海戶籍，按外地戶籍政策執行。

o2

外國籍或港澳臺同胞

提供滿一年的上海勞務合同和滿一年的稅單！可購買一套住房。（要求勞務合同和稅單公司必須一致）

o3

在讀博士、博士后

要求已婚并提供學校證明（學歷證明），無需提供滿五年社保或滿五年個稅，可購買一套住房。

o4

部隊人員購買住房

a、原籍是上海戶籍，按上海戶籍政策執行。單身可購買一套、結婚可購買2套。b、原籍非上海戶籍，按外地戶籍政策執行。單身不可購買、結婚可購買一套。

注：1、部隊須出具證明，并寫明身份證號、軍官證號、戶籍狀況、結婚狀況、 有無未成年子女，出生證編號。

2、部隊人士指的是軍官、士兵或士官原籍非上海是不可買房的。

臨港購房政策分析

2 上海購房貸款政策

1. 商業貸款

上海自2021年7月24日起房貸利率將上調！

首套上浮35個基點（4.65+0.35=5%）

二套上浮120個基點（4.65+1.05=5.7%）

1、居民家庭購買首套住房（即居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄）申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低于35%。

2、在本市已擁有1套住房的、在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房，商業貸款首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，商業貸款首付款比例不低于70%。

貸款政策變化

1、銀行嚴查客戶的首付款來源，客戶首付款不能通過非直系親屬借款、P2P公司借款、貸款借款、**等，禁止各種借貸資金被用于首付款。（直系親屬僅指父母、配偶，兄弟姐妹不算直系親屬）

2、銀行需要查詢客戶的還款能力，需要有匹配收入證明金額的工資流水或者能體現收入的其他證明。

3、審批時間延長，目前批貸時間平均在證件收齊后的1個月至1個半月左右。

4、放款時間延長，目前放款時間平均在新產證出來后2個月至4個月左右，可能會更長。

5、若全國范圍內有2套及2套以上房貸在還，銀行停止發放第3套房貸。

6、父母上產證，子女參貸，目前已經停止受理。子女上產證，父母參貸目前也要提供還款能力，政策從嚴。

7、近三年內有離異史的，銀行暫不受理貸款。

8、定金審批目前銀行暫停受理，首付款需要付足規定比例后方可受理貸款。（首套3.5成，二套5成或7成）

2. 公積金貸款

首套房：①在上海無房無貸（無貸指上海無公積金貸款記錄）。②夫妻雙方在婚前與各自父母共有房產均不超過一套，且家庭名下無房。 二套房：①在上海無房，有過1次上海公積金貸款記錄。②在上海有1套房，人均面積≤37.3m2，無上海公積金貸款在使用。限貸的認定方式①在上海有1套房，人均面積＞37.3m2。②在上海有2套或以上的房產。③有1次上海公積金貸款未還清或有2次公積金貸款記錄。

（1）購買首套住房且從未使用過公積金的繳存職工家庭，公積金首付比例仍為35%（住房面積大于90平），面積小于或等于90平低首付比例為35%。

（2）調高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%；二套普通商品房個人貸款高限額下調10萬元。

（3）停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發放貸款。停止向在上海有1套房，人均面積＞37.3m2的家庭發放貸款

（4）借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數從40倍下降到30倍。

（5）嚴格執行住建部還款能力的計算比例調減為每月還本額占工資基數不超過40%。

公積金貸款利率

首套房利率：

1-5年的公積金貸款年利率為2.75%。

5-30年的公積金貸款年利率為3.25%。

第二套房利率：

1-5年的公積金貸款年利率為3.025%。

5-30年的公積金貸款年利率為3.575%。

可貸額度

可貸年限

A房齡計算：

①五年內的房齡：可貸30年

②6-19年的房齡：35-房齡

③超過20年房齡：可貸15年

房齡=2021-竣工日期

B主貸人年齡計算：

男性：65-年齡=可貸年限

女性：60-年齡=可貸年限

A和B的計算結果取低值就是該房屋公積金可貸年限。

3 上海普通住宅和非普通住宅的區別！

普通住房應該同時在房屋類型、成交價格、建筑面積三個方面滿足如下標準。不能同時滿足條件的為非普通住房。

（1）房屋類型：五層以上(含五層)的多高層住房；不足五層的老式、新式里弄、舊式里弄等。

（2）成交價格：內環以內：≤450萬元/套；內外環之間：≤310萬元/套；外環以外：≤230萬元/套。

（3）建筑面積：單套建筑面積≤140平方米。

4 上海二手房交易流程

5 上海房產稅征收標準

2021年上海房產稅率分界線提高至73482元

所購房屋單價≤73482元/㎡適用稅率4‰，所購房屋單價＞73482元/㎡適用稅率6‰。

1

上海房產稅征收對象

1、非上海居民新購住房；

2、上海居民新購且屬于二套以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）。

1

第一套房200平要征收房產稅嗎？

根據房產稅征收政策，是對本地居民家庭第二套及第二套以上的住房才征收房產稅的，第一套住房并不征收房產稅，和面積無關。

2

所有第二套房子都要征收房產稅嗎？

不是。

是根據居民家庭人均住房面積來計算。家庭成員人均免稅面積均為60平米。

3

什么是居民家庭？

包括夫妻雙方及其未成年子女。

2

應納房產稅額計算方式

應納房產稅稅額=新購住房應征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價×70%×稅率（稅率暫定0.6%）

1

房產稅繳納時間什么時候？

每年12月31日前繳納。

過期不交納會產生滯納金，滯納金為每日未繳額的萬分之五。

2

買好了房，什么時候起征房產稅？

產證登記日期的次月開始征收。

1

稅率是怎么算出的？

稅率分為0.4%和0.6%，單價范圍如下

跟著線圖走

一秒明白房產稅

1、滬籍單身

2、滬籍已婚家庭

3、外地戶籍

外地單身：為限購狀態

注：若購入司法委托拍賣等非限購類住房，則全額征收房產稅，減免條件同外地家庭購房減免標準。

外地家庭：

若持有《上海市居住證》有效期內已連續滿 3 年或積分達到 120 分，則本次購房可直接申請免征房產稅；

若持有《上海市居住證》有效期內暫未連續滿 3 年或積分未達到 120 分的，可先全額繳納房產稅，待滿 3 年或積分達到 120 分后，再申請免征并申請退還持《上海市居住證》期間所繳納的房產稅；

4、境外個人、港澳臺居民

境

外個人在滬的“居留許可”連續滿 3 年并在有效期內的，可以在報稅當天直接申請免征，若未滿 3 年可先繳納房產稅，待滿 3 年后再申請退稅，或持有 B 類證件（海外人才引進類居住證）、**綠卡可以直接申請免征；

臺

灣居民在滬的“居留簽注”連續滿 3 年并在有效期內的，或持有連續滿 3 年的個稅單/社保單/就業證都可以直接申請免征，若未滿 3 年可先繳納房產稅，待滿 3 年后再申請免征并申請退還該期間已繳納的房產稅

港

澳居民持有連續滿 3 年的《港澳居民暫住證》/個稅單/社保單/就業證都可以直接申請免征，若未滿 3 年可先繳納房產稅，待滿 3 年后再申請免征并申請退還該期間已繳納的房產稅 ；

（具體房產稅稅費減免情形以各區交易中心稅務窗認定為準！）

3

房產稅減免政策

4

未滿一年怎么付房產稅?

當年度應納稅額 = 年應納稅額 ? 12個月 ? 當年度應納稅月份數

6 二手房交易稅費

以公司名義在滬購房的限購政策

(一) 境內(不含港澳臺地區)注冊的公司購買商品住房需要滿足的條件 (購房時間以合同網簽備案日期為準) 。

1、企業近年繳稅金額500萬元(不含)以下的：

a：企業設立年限已滿5年；

b：企業在本市累計繳稅款金額已達100萬元**幣；

c：企業職工人數10名及以上，且按照規定在該企業繳納社保和公積金滿5年。

2、企業近年繳納稅款金額500萬(含)以上的，購房時不受上述企業設立年限和員工人數等條件限制。

注：目前上海市各區交易中心針對該規定所執行的**作口徑僅限企業購買新建商品住房，購買存量商品房(二手房)暫無條件限制。

(二) 境外注冊的公司在滬不能購買商品房。

直系親屬更名買賣、贈與、繼承怎么劃算？

自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，受贈人應符合國家和本市住房限購政策；該住房5年內仍記入贈與人擁有住房套數。

在直系親屬產證更名的時候大家往往面臨三個選擇：買賣、贈與、繼承，今天我們就講講直系親屬更名中自身的一些情況應該選擇哪種方式與辦理所需材料。

咱們以房屋總價500萬，買進價100萬，滿五年唯一為例來算一下更名所需要的一些費用

一、買賣更名

買賣更名要走正常的交易流程，受限購影響，稅費按照規定來繳納。此種情況適合名下有房不準備把名下房產出售的一部分人，雖然會繳納一部分稅費，但是不會對以后房產出售有影響。

下面咱們來算算買賣更名所需要多少費用：

1、增值稅：（500萬-100萬）÷1.05×（5%+0.3%）=201904元

2、契稅：房屋總價3% 也就是15萬的契稅（因名下有房，契稅為3個點，名下若是無房，不推薦此種方式）

3、交易手續費：4元/㎡，4×100=400.

4、交易登記費：80元

5、抵押登記費：40元

以上是我們走買賣流程所需要的全部費用，共：352424元

過戶5個工作日后繳稅、出產證

二、贈與

1、直系親屬之間贈與需要哪些費用？

契稅：房屋總價3%，增值稅免征，個稅免征

看到上面是不是覺得贈與要比買賣劃算，要省20萬？不！這只是贈與時所需要的費用，當你受贈的房產在出售時滿五年唯一按照正常稅收來繳納稅費，若滿五年不唯一總房價的20%來繳稅。

若是名下無房可以走贈與流程，名下有房且受贈的房屋有出售的想法建議走交易流程。

公證收費標準

2、辦理房屋贈與的方式有幾種？

1）通過辦理贈與公證書進行贈與；

2）若無公證，則需自行到房屋所在地的房地產交易中心辦理。

辦理贈與公證相關規定

3、辦理贈與公證，應當注意的問題有哪些？

1）財產應當是公民的個人合法財產；

2）房產中有抵押不可贈與；

3）對于夫妻共有財產的贈與，即使房產登記在一方名下，也需配偶到場簽字，表示同意贈與；

4）贈與合同不可委托簽署；

5）一般只做直系親屬間的贈與，否則需要支付 20%的個人所得稅。要注意的是兒媳與公婆非直系親屬，同樣女婿與岳父母

也非直系，此類贈與推薦將產證名字改成受贈人的直系親屬一人（例如產證上原為夫妻二人名字，要將房產贈與男方父母，

則需先將女方名字去除再辦理贈與）。

注：非直系贈與時，全額贈與是可以交易的，但如果是部分份額贈與的話，贈與方與受贈方相互之間對于自己持有的份額部

分不能再交易。

例如：業主張三將名下獨有的一套房產的 10%的產權贈與給了其朋友李四（非直系贈與），即針對該房產，張三持有 90%

的產權份額，李四持有 10%的產權份額，張三與李四之間不能就該房產再進行交易。

三、繼承

1、繼承會產生哪些費用？

直系親屬之間繼承免征契稅、增值稅、個稅。房屋繼承過來在出售時契稅增值稅同商品房，滿五年唯一免征個稅，不唯一總房價款20%個稅。

2、房屋的繼承順序是什么？

繼承順序：遺贈撫養協議（為先）、遺囑繼承（其次）、法定繼承（再次）

3、房屋繼承的流程是什么？

流程：先至公證處辦理繼承權公證，領取公證書后至房屋所在地的交易中心駐場稅務所辦理稅收核定，領取完稅憑證后至房

屋所在地的交易中心換領新的產證。

4、房屋繼承的時效為多久？

時效：繼承公證需要進行家庭成員核對，一般情形下本市戶籍的為 2 個月左右（若為外地戶籍，要到戶籍所在地取證故所需

時間較長，具體時效根據不同戶籍地而定）

5、繼承公證后辦理變更繼承產證的房屋所在地的房地產交易中心受理流程是什么？

房屋所在地的房地產交易中心駐場稅務免稅申報→房屋所在地的房地產交易中心受理窗口受理→20 個自然日（法定節假日

除外）出產證。

6、繼承公證所需材料：

8、公證員審查所需要的的其他材料

公證收費標準：

7、辦理繼承時需要注意哪些問題？

7.在有繼承人**亡的情況下，應當查明其**亡的日期，確定是否適用代位繼承或轉繼承的規定！

總結：從上面三種更名方式可以看出來，名下沒有房產繼承最劃算。名下有房產又不打算出售的走交易流程劃算，雖然要繳納契稅與增值稅，但是相比在出售時20%的個人所得稅要劃算的多。

購房篇

契稅、印花稅

無論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要以公司名義購房，均需按房款3%繳納契稅，不享受稅率減半的優惠；另外還需繳納0.05%的印花稅。

房產稅

根據1986年10月開始實施的《中華****房產稅暫行條例》，公司名下的房產，每年需繳納房產稅：每年房產原值×70%×1.2%。

在具體**作過程中，不同地區對不同性質企業（如高新企業、扶貧單位等）可能會有三年內免征房產稅優惠。

土地使用稅

同時，還需要按照“建筑面積×30元/年/平方米”征收土地使用稅。

如房產稅、土地使用稅未按時繳納，需要按每日萬分之五繳納滯納金。

售房篇

在交易過程中則需要繳納：

增值稅及附加

按（不含稅收入-不含稅購置原價）×5.6%征收；

土地增值稅

根據1993年頒布的《中華****土地增值稅暫行條例》第七條規定：

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

印花稅

按成交價格×0.05%征收。

企業所得稅

目前一般按轉讓房產所得的凈利潤×25%征收。企業所得稅一般按季預繳，年終匯算清繳。

01、讀懂上海買房積分制家庭

10分 夫妻(包括未成年子女)

0分 成年未婚或離異、喪偶等個人(無論是否包括未成年子女)

●在認購申請時，認購對象為夫妻（包括未成年子女）加10分，認購對象為成年未婚或離異、喪偶等個人的（無論是否包括未成年子女），此項不得分。

戶籍

10分 上海戶口

0分 非上海戶口

●認購申請時，認購對象為上海市戶籍的（若為家庭的，夫妻雙方中至少有一方應為本市戶籍），加10分；認購對象為非滬籍的，此項不得分。

擁有住房狀況

20分 上海無房

5分 上海有房

●認購申請時，認購對象（及其家庭成員）名下住房套數計算按照住房限購政策規定執行，無房的加20分；認購對象為滬籍家庭且名下住房為1套的，加5分。此外需要注意的是，認購對象在2021年1月22日（含）后贈予他人的住房，仍計入認購對象名下；承租的公有居住房屋的記入認購對象名下。

五年內在滬購房情況

20分 無房，5年內無購房記錄

5分 有房，5年內無購房記錄

0分 無房，5年內有購房記錄

0分 有房，5年內有購房記錄

●認購申請時，認購對象（及其家庭成員）名下無房且5年內無購房記錄，加20分；認購對象為滬籍家庭名下有1套住房且5年內無購房記錄，加5分；認購對象5年內購房記錄的，此項不得分。

在滬繳納社保時長

自2003年1月起計算，每繳納一月社保加0.1-0.24分

單身 視個人情況而定

家庭 參照夫妻雙方中社保繳納較多的一方

●社保繳納系數并非0.1，而是0.1-0.24分/月的區間。按上市項目產品類型、結構確定。

02、新政后最新認籌還有幾大重點

? 新房認籌比超過1:1.3，開啟積分制，舉例100套房，取分高的約130組入圍。入圍后，后續公證搖號。

? 每位參與認購的購房者都需要對照規則，首先自己申報分數，并填寫承諾表承諾屬實。提交后，上海市房管局、民政局、社保中心等將進行聯網核查，確認每一個購房者的積分。認購積分審核時間預計為10天。

03、上海新房積分制后的買房三步曲

新房搖號規則明確后，上海新房購買的流程也跟著變了，需要經過：認購、打分、搖號三個步驟。

1

第一步，認購。購房者在新房認籌時，主要自行提交證明家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保等相關資料，初步計算得分。

2

第二步，打分。如實填報之后，市房管局、民政局、社保中心等將進行聯網核查，復查確認每一個購房者的計分，計分審核時間預計10天左右。

3

第三步，搖號。根據130%的認籌上限，確定入圍分數線，大于等于入圍分數線的購房者即可參與搖號。

比如，某樓盤將新推600套房源，有認購意向的客戶有1000人，那么根據130%的認籌上限計算，只有總分排名前780名（600*130%）的購房人才有資格入場搖號。如果第780名的分值為20分，則所有20分的購房者都可以參與搖號。

2021年上海購買新房最新流程！

最近很多朋友問，第三批新房已經開始入市了，作為買房小白，在上海買新房有什么需要注意的沒有，今天呢！我們就詳細的說一下在上海買新房要注意的一些問題點。

1、購房資格

不管是買新房還是二手房，都要提前了解了解自己有沒有購房資格，外地戶口要知道自己的社保或者稅單有沒有63個月滿60個月，征信是否有逾期。3年內有離婚記錄的，提前了解自己有沒有資格去買房和貸款。

2、資金準備

現在很多售樓處基本上都是要求開盤當天選完房付首付，有買理財的或者其他東西的，提前把錢準備好，以免被動。置換的人群要注意，自己的房子新產證出來之后才可以參與認購，要么會影響積分。需要貸款的，提前算好自己的月還款額，因為新房比較火，貸款審核比較嚴格，達不到2倍的可以讓父母進行參貸，上海現在還是有部分銀行可以父母參貸的。

3、關注樓市動向

2021年上海的新房是分批次入市的，每次入市都會在上海的【網上房地產】網站公布http://www.fangdi.com.cn/index.html。每個樓盤認購之前需要在【網上房地產】網站公示3天，大家留意這個網站就可以，公示的時候會有認購地址，聯系電話，投訴電話。

4、選擇樓盤

現在新房是實行積分搖號的，房源推售套數大于認購量的1：1.3，就要開啟積分，開啟積分的樓盤是要五年限售的，出售的時候也會受限價影響的，下面我們來看新房計算積分的表格：

根據自身的情況計算好積分，去找本批次符合自己預算的樓盤，實地看房，了解各個樓盤預計入圍分數，分數高可以隨意選擇，分數低就要慎重選擇，找那種地段還可以，推售量較大的樓盤以增加自己入圍的幾率。

5、準備材料

選好準備認購的樓盤找銷售要認購資料，銷售若是沒有，可以找找其他樓盤的認購資料，上海新房認購資料都是大差不差的。提前準備好，等認購的時候把沒有的補齊找銷售認購就可以。認購時間周期，從開始到結束6.5天。

6、資料審核

認購結束之后，公證處會把購房人的資料收走審核，審核會看購房人有沒有購房資格、購房人材料、積分審核。在這段時間我們要做的就是等待。開盤之前會公布樓盤入圍分數，認購比小于1：1.3不開啟積分直接搖號，大于則會開啟積分入圍制度，采用順位制積分排名，未入圍不能參與搖號，對積分有有異議可以進行復議。

7、開盤選房

提前做好選房方案，做出20-30套的房源預選，樓層、位置要注意，避免在選房的時候號碼靠后出現自己選擇不知改怎么選擇的情況發生。搖號是隨機的，一定要記清楚自己的認購編號，等你選房時，留給你的時間很短，看到有腦子里預選的房源直接入手。房源選好后，簽認購協議，認購金轉定金。有的樓盤是要求當天付首付，有的樓盤是開盤后的3-7天。

8、辦理貸款

和銷售約好簽約時間，銷售會預約銀行信貸員簽貸款合同，辦理貸款的時候把材料準備好，銷售都會提前告知你的。選擇貸款銀行的時候要根據自己的情況選擇銀行。銀行貸款審批現在一般在1個月，審批過后不需要還貸，放款之后才需要還貸，現在新房要求封頂之后才能放款，大多數樓盤封頂都要開盤之后的半年至一年的時間，這段時間是不用還貸款的。銀行放貸后次月開始還月供。

9、交房

在簽寫預售合同的時候會有交房約定日期，開發商一般都會提前交房的，交房之前會讓先交物業維修基金，一般都是幾千塊錢，然后去交物業費，在拿鑰匙驗房。

10、辦理產證

房屋交接之后，開發商會去辦理大產證，大產證辦理下來，業主可以去交易中心辦理產證，辦理產證時需要繳納契稅。契稅90㎡以內1個點，90㎡以上1.5個點，二套3個點。

以上就是2021年6月開始最新購房流程，希望能在您買房的道路對您起到幫助！

04、關于新房計分搖號的16個常見問題

Q1：滿五唯一房子，如果賣掉，算無房戶嗎？

答：滿五唯一的房子，賣掉以后是算無房戶的。

Q2：如果名下房子在外地，算無房戶嗎？

答：僅限于上海范圍，算無房戶。

Q3：怎么界定購房記錄？

答：自購房日起算，五年內無購房記錄（目前認網簽時間），只看購買記錄，不看賣出記錄。

Q4：離婚人士，凈身出戶，是否算無房戶？在新政策有上，有哪些限制？

答：離婚，要倒退3年，看離婚前家庭的購房情況。比如去年離婚，離婚前家庭2套，離婚后哪怕凈身出戶，也被限購了。若再婚，社保將計算兩個家庭，計算少數。

Q5：上海戶籍單身，09年與父母名下有一套共有房產，請問算有房還是無房？是否還能買房？

答：2011年以前的，算無房戶。單身可以購買1套。

Q6：**所得的安置房，請問算購房記錄嗎？

答：公租房不算，有產權或者承租的共有產權都算有房。

Q7：有一套動遷房，剛賣掉，請問算有購房記錄嗎？

答：如果動遷房是5年內買入的，就算有購房記錄。

Q8：贈予在同一張產證上的一方，影響無房部分打分嗎？

答：要看贈予的時間，如果在2021年1月22日之前贈予，則算無房。在2021年1月22日（含）后贈與他人的住房，仍計入認購對象名下。

Q9：認購組數與準售房源套數比例小于等于1.3:1的，不使用計分排序，會怎么樣呢？

答：所有符合購房條件的，全部納入公證搖號。

Q10：購買的新房已網簽，但沒有拿到產證，一年后才能拿到，當下算有房，還是無房？

答：已網簽的房子，有購房記錄，所以算有房。

Q11：退休人員的社保怎么算？

答：退休人員的社保年限是交多少個月算多少個月。比如從2003年1月開始計算， 如果是2005年退休的話，社保只能算兩年。

Q12：戶籍名下有一套房，無貸款，想過戶給父母，這樣算無房嗎？

答：如果在2021年1月22日（含）后贈與的方式，不能算無房戶。通過二手房交易過戶，算無房戶。

Q13：上海戶籍家庭，社保打分算一個人還是夫妻兩個人加在一起？

答：如果以1個家庭認籌，按照家庭成員中繳納較多的一方來計算。

Q14：社保有要求連續社保嗎？

答：不要求，按繳納社保的實際月數來計算。

Q15：境外人士購房也要積分搖號嗎？

答：境外人士符合條件可在上海購買1套，也按照計分搖號方式來認籌。

Q16：請問怎么界定有房？動遷房算嗎？

答：名下有上海房產（包括動遷房、經適房、使用權房）即為有房，若2011年1月28日以前與共有的不計入名下房產。

05、積分較高，并不意味著優先搖號

雖然擁有較高積分的購房者會更容易被劃入搖號對象，但這并不意味著一定能優先選房。因為進入搖號系統之后，所有積分會被機器完全打亂。也就是說，分數高低只能決定你入不入圍，搖中幾率其實是一樣的！

與此同時，企業用戶參與新房認購的門檻也明顯提高，必須同時滿足：設立五年、累計繳稅100萬、有10名員工社保滿5年等多個條件，或者累計繳稅超過500萬。而一旦項目認籌超過130%，啟動了積分排序規則，企業只能無緣購房。

拓展知識：