商業地產稅費怎么算(商業地產繳稅多少)
前沿拓展：
商業地產稅費怎么算
**、國家**2016年3月24日對外公布的營改增全面推開細則顯示，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的物推差送才漢何，以銷售收入減去購買住米合房價款后的差額按照5％的征收率繳納增值稅； 公告自2016年5月1日起密笑錯神終來施行。 商業地產交易時產生的稅費太高，阻止了很多資本介入商業地產。根據規定，在商業地來自產交易時，除了買方需要繳納的3%契稅外，賣方繳納稅費一般有兩種方式征收。如果按照成交總價征收，則賣方要繳納5.6%的增值稅和附加、20%的個稅、20%的土地增值稅等，合計為成交價的45.6%；如果按照差額征收，則賣方要繳納5.6%的增值稅和附加、20%的去存迅雞傷并齊讀個稅、30%-50%的土地增值稅等，合計為差額價的55.6%-75.6%。
個人名義購買
以個周城題穿人名義購買商用物業和以企業名義購買商用物業，所產生的稅種和稅率有相應差別：以個人名義購買，物業持有期間不產生稅費，企業購買則需要繳納土地使用稅及房情任言產稅；
個人名義購買后，再次出售時，提供**按差額征春輕配答興織腳量究覺收相關稅費，不提供**按全額活承題征收相關稅費；其中，土地增值稅世也論糧部素是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收：（1）增值額未超過扣除項目溫義怕物包**金額50%部分，稅率資握殖那為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額1鮮啊輸候雜巖零00%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。公司名義購買
以公司名義購買，可作為公司固定資產核算，每年可以計提折舊，持有房產雖然每年要繳納房產稅、土地使用稅，但公司可以少繳納企業所得稅，兩邊稅負可以形成對沖，企業在持調團怕呢困使根跟有環節稅負較低。如果房產不進行二次交易、過戶，稅負成本較相對較低，適合自用型企業；
例如：公司持有2000萬物業自用，每年需要繳納房產商失病含力輕罪城突稅2000*70%*1.2%=16.8萬；若采用直線法折舊，折舊年限為20年，每年可以折舊2000/20=100萬；那么該公司企業所得稅=（收入-扣除項目）*25%，每年100萬的折舊額算在扣除項目中，那么該公司每年可以少繳納企業所得稅100*25%=25萬；
型章觀技料此外，以企業名義購買商用物業，當企業出現虧損或破產清算，公司名下房產要將用于償還債務；如果購買物業的企業股東為多個，后期則可能涉及股東之間的份額劃分。
投資即博弈，走一步看后三步，做特殊資產投資尤其如此。當房地產稅即將試點落地，不可避免的撲面而來時，我們該思考的不僅僅是房地產稅對資產投資的利弊分析，而且要思考具體的投資標的和投資策略。
上周我們組織了一場專題“當房地產稅遇上特殊資產投資”，得到了廣大企業家的積極反饋和參與（也有朋友建議我們組織第二場）。我們通過實際案例的分析，計算了資產持有環節和資產交易環節的稅收，兩者的差距很大。所以房地產稅對市場的情緒影響，遠遠大于對投資測算的影響。
但是“帳怕細算”，我們把資產的投資收益列成一張表格，左側是成本和費用，右側是收入，歸總計算是收益。左側包含購置成本、管理費用、稅費等，未來增加的持有環節房地產稅就在此列。右側包含銷售價格、經營收益。因此，在精打細算和**對房價維穩的政策前提下，投資收益的核心關注點就是投資物業類型和經營收益。
最近的十五年里，商業和住宅作為兩種不同的投資物業類型，走出了完全相悖的十字交叉價格走勢。2005年開發的商住樓宇，以天河北為例，商業均價30,000-50,000元/平方米，住宅5,000元/平方米，投資買商鋪，剛需買住宅，因此有“一鋪養三代”之說。但是時至今日的二手樓，商鋪10,000-15,000元/平方米，住宅50,000元/平方米。盡管住宅比較陳舊，由于貨量稀缺和學位優勢，價格居高不下。商鋪受互聯網經濟沖擊，再加上業態陳舊、經營不力，租金一降再降。再加上有些開發商把二三四樓商鋪用于向銀行抵押套現，然后陷入流動性困境，這些商鋪逐漸成為特殊資產。目前圍繞天河北的一線二樓商鋪有12,000元/平方米的價格對外出售，仍然無人問津。商業價值筑底，投資良機顯現！
目前商業裙樓的業態有幾種類型：社區商業、社區辦公、酒店、公寓、教育培訓、餐飲等，根據物業的區位、格局、交通會有不同的優選方案，以二樓為例，通常租金80-100元/平方米是可以實現的。以純租賃方式計算，這個租金的回報率為8%-10%，遠遠跑贏銀行資金經營貸成本4.65%和同區域住宅的租售比1.5%。2,000萬元可以買一套200平方米的住宅，也可以買一層2,000平方米的商鋪，經營價值可以相差10倍，還可以不受限售影響。
**大力推**地產稅，是為了貫徹“房住不炒”的國策，一個家庭擁有住宅套數越多、面積越大稅負就會越重，讓大量被囤積的住宅用房受壓后進入市場，不讓大量持有住宅的人“躺贏”，逐步實現社會公平。但是對于商辦類物業，沒有提出累進稅率的要求，按照傳統租金計價方式，并設定減半征收等優惠空間。**一直在鼓勵工商業發展、鼓勵實體經濟發展，核心仍然在“運營”，這也回歸了資產價值的本質。商業物業已經擠掉泡沫、重整河山。
在特殊投資的市場，有幾組經驗數據，85折的住宅、5折的商業和3折的商業，“各花入各眼”，無論哪一類資產都有不同的參與路徑、投資目標。
法貝找房
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拓展知識：
商業地產稅費怎么算
房產稅征收標準從價或從租兩種情況：
1、從價計征的，其計稅依據為房產原值一次減去10%-30%后的余值；
2、從租計征的，以房產租金收入為計稅依據。從價計征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區、直轄市****確定。
房產稅稅率采用比例稅率。按照房產余值計征的，年稅率為1.2%;按房產租金收入計征的，年稅率為12%。
二、分析詳情
房產稅作為商業地產重要的一項稅種，是以不動產業態存在的房產為征收對象，按房產的原值或房產出租的租金收入為計稅依據，向不動產權利所有人征收的一種財產稅。
三、商業房產稅繳納流程
1、根據細則,購房人向主管稅務機關申報減免房產稅認定時，應如實填寫房產稅認定申報表，并提交房產交易合同以及新建商品住房的房屋交接書；
2、購房人提交資料后,從主管稅務機關領取《原有住房信息查詢申請表》，向房屋狀況信息部門查詢原有住房情況，并將取得的原有住房書面查詢結果送主管稅務機關；
3、此外納稅人應當在每年的12月31日前，憑有效身份證明原件自行向主管稅務機關申報繳納稅款,繳清當年度應納稅款。未按時足額繳納的，逾期繳納的稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。
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