房屋個稅算法(房屋個稅算法規(guī)則)
前沿拓展：
房屋個稅算法
房屋是否滿2年？是否唯一住房？是否首次購房屬客？根據(jù)前面所問、評估價、面積等情況，繳納如下：
1、測繪費(fèi)1.36元/平方，買方；
2、評估費(fèi)0.5%（評估額，允許浮動），買方；
3、契稅評估額初次90平內(nèi)1%、90平~144平內(nèi)1.5%，超過144平或非首次3%，買方繳納;
4、所烈委阻展角控位空得稅按全額的1%，由賣方承擔(dān)，滿5年唯一住房減免；
5、交易費(fèi)6/平方,雙方;燒機(jī)數(shù)迅露很蘇最放
6、工本費(fèi)80元,買方(工本印花稅5元)買方；
7、營業(yè)稅5.6%賣方繳納，普通住房滿2年可減免。
一、購買時要交的稅費(fèi)：
1、契稅：按成交價格計(jì)稅
（1）、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買的公有住房（含集資房、房改房）免征
（2）、個人購買家庭唯一住房，小于90平方米的，減按1%征收
（3）、個人購買家庭唯一住房，面積 90立方米以上減按1.5%征收
（4）、個人購買家庭第二套房，面積90平方米以下，不含北上廣深的住房，減按1%征收
（5）、個人購買家庭第二套房，面積90平方米以上，不含北上廣深的住房，減按2%征收
(6）、非住宅3%-5%各地不同
2、印花稅：按合同額計(jì)稅
合同額的萬分之五
3、 城鎮(zhèn)土地使用稅
個人所有的居住房及院落用地 免征
非個人居住房是否要交？待進(jìn)一步確認(rèn)
4、 土地出讓金：購房改房需交，按房價的1%。只交一次。
5、 維修基金：購房款的2%-3%
6、 物業(yè)費(fèi)
7、 產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi) 80元/戶
8、 交易手續(xù)費(fèi)（買賣雙方都要交）住宅*3元，非住宅*11元
9、 如需貸款，還會產(chǎn)生貸款相關(guān)的費(fèi)用。
二、出租時要交的稅費(fèi)
1、房產(chǎn)稅：
經(jīng)營租賃 由出租人納稅，自交付出租房產(chǎn)之次月起繳納
（1）、個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。
（2）、個人出租住房（不分出租后用途）不含增值稅收入的4%
（3）出租非居住房產(chǎn)，不含增值稅收入的12%
含實(shí)物收入和貨幣收入。
以勞務(wù)或其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定。
納稅單位和個人無租使用房管部門、免稅單位、納稅單位的房產(chǎn)，由使用人按房產(chǎn)余值計(jì)稅
簽訂的租賃合同約定有免收租金期限，由產(chǎn)權(quán)所有人按房產(chǎn)余值計(jì)稅
2、印花稅：
（1）、個人出租住房免稅
（2）、個人出租非住房應(yīng)交
3、個人所得稅，按次征收
（1）、住房 按出租收入的10%征收
（2）、其他不動產(chǎn)）按出租收入的20%征收
每次征收可扣減費(fèi)用。每次收入大于4000元，可扣減20%費(fèi)用
每次收入小于4000元，可扣減800元費(fèi)用。
4、增值稅：
（1）、個人出租住房，減按1.5%征收。優(yōu)惠政策：月租金收入低于10萬免征增值稅
（2）個人出租非住房 按5%征收。應(yīng)納稅額=租金/(1+5%)*5% 目前政策有無優(yōu)惠？待進(jìn)一步查證
5、城市維護(hù)建設(shè)稅：按交納的增值稅額來交，分地域不同分別（7%、5%、1%）
6、兩個附加稅：教育費(fèi)附加，實(shí)交增值稅的3%
地方教育費(fèi)附加，實(shí)交增值稅的2%
三、出售時要交的稅費(fèi)
1、房產(chǎn)稅：從價1.2%。計(jì)稅依據(jù)房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的扣除后的余值。
（扣除比率每個地方不同。房產(chǎn)原值的計(jì)算也比較復(fù)雜，這里不展開來說）
2、個人所得稅：按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得交納個人所稅
（1）計(jì)算依據(jù)為——所得減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用 后的20%交納
（2）個人唯一住房且房證滿5年免征
3、增值稅：按房產(chǎn)所屬地來交。
（1）、房產(chǎn)持有時間不足2年的，按成交價全額的5%計(jì)稅
（2）、房產(chǎn)持有時間等于或大于2年的， 免征
（3）、非普通住宅，按差額的5%計(jì)稅
（4）、北上廣深的按什么來交，待進(jìn)一步查實(shí)
4、土地增值稅。
5、城市維護(hù)建設(shè)稅：按交納的增值稅額來交，分地域不同分別（7%、5%、1%）
6、兩個附加稅：教育費(fèi)附加，實(shí)交增值稅的3%
地主教育費(fèi)附加，實(shí)交增值稅的2%
7、印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）合同額的萬分之五
四、以房子投資
1、固定收入，不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)——視同銷售，按出售來交稅費(fèi)
2、分紅收入，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)——視同出租，按出租來交稅費(fèi)
五、無償贈與他人要交的稅費(fèi)：由受贈方交稅
1、增值稅：
（1）、符合法律相關(guān)規(guī)定的不征。
（2）、不符合規(guī)定的其他均需征收。現(xiàn)在的優(yōu)惠政策是否也免？待進(jìn)一步核實(shí)
2、個人所得稅：
（1）、符合規(guī)定的不征
（2）、不符合規(guī)定的人贈與的房產(chǎn)按偶然所得交個稅（20%）
（3）個人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)給個人或家庭購買的房產(chǎn)按經(jīng)營所得交個稅（5%-35%）
（4）除個人獨(dú)資 企業(yè)、合伙企業(yè)之外的企業(yè)給個人或家庭購買的房主按股息分紅所得交個稅（20%）
（5）、企業(yè)為除投資者之外的職工購買房產(chǎn)按工資 薪金所得交個稅（3%-45%）
3、契稅：3-5%各地不同
（1）、符合規(guī)定的免征。
（2）不是符合規(guī)定的贈與，沒有價格或是價格明顯偏 低且無正當(dāng)理由 的由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定價格來征收契稅。
4、土地增值稅：
（1）、符合規(guī)定的不征
（2）、獲獎所得，因繼承所得要按各地要求征收。
5、城市維護(hù)建設(shè)稅：按交納的增值稅額來交，分地域不同分別（7%、5%、1%）
6、兩個附加稅：教育費(fèi)附加，實(shí)交增值稅的3%
地方教育費(fèi)附加，實(shí)交增值稅的2%
六、做為遺產(chǎn)給后人繼承：
（1）、做為法定繼承人免征增值稅、個人所得稅、契稅。
（2）土地增值稅：
因繼承所得要按各地要求征收。
七、以房抵債
需交土地增值稅、契稅、增值稅
八、互換房產(chǎn)
1、土地增值稅：個人之間互換不交，單位之間互換需交
2、契稅：互換價值豐等免稅，有差額的以差額計(jì)稅。
其他需要注意的：
1、 居住權(quán)：需簽定居住合同，在相關(guān)部門辦理居住權(quán)登記。
有居住權(quán)的房屋，除特殊約定外不得出租。繼承不破居住權(quán)。
2、 贈與
需有贈與協(xié)議。贈與人在權(quán)利轉(zhuǎn)移前是可以撤銷的。
贈與給法律規(guī)定之外的人，需在得知此事之日60日內(nèi)確認(rèn)接受或不接受。超過時間視同不接受。
3、 納稅地。
產(chǎn)權(quán)所有人與房屋所在地不一致時，以房屋產(chǎn)權(quán)所在地納稅。
整理的可能不全，也有一些問題自己也很模糊，請各位大神能經(jīng)給予指導(dǎo)，感恩！
拓展知識：
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