前沿拓展：

房屋出售的個人所得稅怎么計算

受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。

如果受贈房屋為出售人家庭唯一的住房，并且原購房時間超過5年，免征個人所得稅。

請點擊http://news.ifeng.com/a/20140515/40304281_0.shtml

根據**通知！自2022年10月1日起至2023年12月31日1年內置換買房，可以退個稅。上海現有的退稅優惠政策不僅有個稅還有契稅和房產稅，今天我們就詳解一下以上的退稅流程和材料：

1.個人所得稅退稅

這個政策是最新推出的，我們親自前往房產交易中心涉稅咨詢窗口進行核實，上海最新換房退稅的相關信息，希望對大家置換買房有所幫助！

01.問：一年內換購住房的時間？

答：2022年10月1日至2023年12月31日期間。

02.問：享受退稅條件？

答：出售和買入是同一個城市；必須是個人住宅，企業不享受；納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。

03.問：退稅金額怎么算？

答：1、新購住房金額≥現住房轉讓金額，退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅。

2、新購住房金額＜現住房轉讓金額，退稅金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅。

3、對于出售多人共有住房或新購住房為多人共有的，應按照納稅人所占產權份額確定該納稅人現住房轉讓金額或新購住房金額。

04.問：繼承產生20%個稅是否可以退？

答：可以退稅。

05.問：如何界定買賣的時間？

答1、賣出住房，按照出售房屋個稅的完稅時間；

2、買入新房，按照網簽備案時間；

3、買入二手房，按照契稅完稅時間或產證登記時間。

06.問：浦東賣房，楊浦買房，在哪里退稅？

答：浦東。在哪個區交稅，就在哪個區退稅。

07.問：賣出妻子名下房子，買入夫妻共有，是否退稅？

答：夫妻可以。

08.問：賣出2套，買入1套，2套都可以退稅嗎？

答：可以。

09.問：住房金額要如何界定？

答：以稅務的核定價為準。

10.問：退稅需要準備什么資料？

答：1、出售房屋的買賣合同；

2、個人所得稅退稅申請表(稅務窗口填寫)；

3、新購住房為二手房，房屋銷售合同、不動產權證書；

4、新購住房為新房，報經住建部門備案(網簽)的房屋交易合同；

5、納稅人身份證件；

6、（退稅申請人）本人名下的銀行卡。

具體認定細則：參考上海稅務官方公眾號

2.售后公房、貨幣安置退契稅

購房退稅在我國始于上海，之前我們所說的“購房退稅”，應該分為很多種：

第1種：很久以前，國家為了鼓勵買房，同意買房人可以享受“工資免稅”（即工資中如交過個稅的可以退還），具體實施時間不詳；

第2種：就是出售房屋時支付的個人所得稅（即“保證金”，這個大家應該都經歷過），實施時間是從1998年6月1日至2003年5月31日這5年期間；

第3種：最后一種，就是我們經常說的“購房退稅”，這其中的“稅”指的是“契稅”。

到目前為止，第1、2種已不存在，唯一幸存的就是第3種，那么什么情況可以退契稅？

一，售后工房退稅

1.售后公房的契稅，并不是按照全額買房的價格征收的，是以賣出公房的價格和買入商品房的價格的差額來進行征收的。

比如你把以前的公房買了一百萬，而你買入了一百二十萬的房子，你們你只要繳納20萬級別房子的契稅就夠了。

售后公房退稅需要什么條件?

職工所購的公有額住房在上市出售前后的一年內，又新購入住房的，按新購住房支付款高于售房收入的差額繳納契稅，適用該政策的市民需要符合三個條件：

（一）售后公房是第一次上市交易，也就是說購買了售后公房的市民，再次將房屋出售的，不適用該政策；

（二）售后公房出售和買新房子的時間間隔前后不超過一年，具體以兩個房屋買賣合同的簽訂時間為準；

（三）房屋的產權人為同一人，即售后公房的產權人和新房子的產權人是一個人。如果新房子的產權人比售后公房的產權人多，但只要售后公房的產權人是新房子產權人之一的，仍可以適用該政策。

市民辦理抵扣契稅時要帶七項材料：

（１）新房購房合同；

（２）新房產權證；

（３）新房購房（全額）；

（４）新房契稅完稅證；

（５）原購公有住房購入材料（購房合同（白色封面的那種）、購買公有住房或公有住房出售價格計算表）；

（６）原購公有住房賣出材料（買賣合同、“市個人房屋出售”第四聯（綠色）；

（７）身份證、戶口簿。上述材料都需原件和復印件。

售后公房退稅流程是什么?

1、職工所購公有住房上市出售前后一年內，又新購入住房的，按新購住房支付款高于售房收入的差額繳納契稅。全額繳納完畢新房子契稅后，可以辦理退契稅的手續，先買后賣的話，購買者可以憑新房完稅證明、產權證、已經售后公房的合同等材料申請退稅。

2、具體的**作的方法上可分為以下兩種：

一種是在辦理新房子產權證繳納契稅時直接抵扣，如果是先賣后買，可以在過戶交契稅的時候直接抵扣；

另一種是全額繳納完畢新房子契稅，再辦理退契稅的手續，先買后賣的話，憑買新房的完稅證明，產證，合同，已經售后公房的合同去申請退稅，一般45天左右就可以辦完，交易會開一張建行支票給你，你可以去兌現。

二，貨幣安置退稅

動遷購房就比較復雜了，因為分貨幣安置和房屋置換兩種方式，一般來說：貨幣安置，抵扣金額為**協議上的動遷安置金額數，超出部分的稅負由購房者自行支付。

而房屋置換不征收契稅，如果在過程中被扣除的話，可以辦理退還。

一、選擇貨幣補償的被征收人，在簽訂補償安置協議之日起在市區購房，該房屋價款中與補償金額（含選擇貨幣補償增加的補償金額和住房困難補助補償金額，下同）等額部分，免繳房屋契稅。購房款超過**補償款的部分，按規定繳納契稅。

二、所需資料：

1、**協議原件、復印件；

2、被**房屋評估報告原件、復印件；

3、**補償資金核算單原件、復印件；

4、被**房屋原產權證明復印件；

5、現購房資料；

6、購房人身份證明復印件；

7、稅務機關要求提供的其它資料。

提示：辦理貨幣補償**購房契稅減免申請需本人到場簽字確認。

三、在購房所在地的稅務機關繳納契稅時提出減免契稅申請。

以上就是購買房屋退契稅的兩種方式

3.房產稅退稅

上海房產稅征收政策點擊這里：

10月27日發布的關于上海房產稅征收標準

一、房產稅退稅的條件：

1、持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一的住房的，暫免征收房產稅；

2、持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本市暫時辦法規定計算征收房產稅，待持有居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產稅可以退還。

3、此外，待其持有居住證3年內積分達到標準分值120積分，則可退還持有居住證期間已經繳納的房產稅。

二、退稅資料：

1、房產證原件

2、繳稅（房產稅稅單）

3、所有產權人身份證、未成年需要出生證和戶口簿

4、上海市居住證

5、原來與現在的個人住房房產稅認定通知單（變更房產稅后窗口直接提供）

6、重新認定查詢結果（變更房產稅后窗口提供）

7、上海居住證有效情況滿三年核查結果（變更房產稅窗口提供）

8、繳納房產稅時提供或錄入身份證號碼人的銀行卡

9、結婚證（離異的則需要提供離婚證和離婚協議）

10、稅務部門要求提交的其他相關書面證明、及資料

三、辦理流程及時間

第一階段：房產稅重新認定

1、帶上上述材料，去窗口領取“房產稅重新認定”的號，待叫號后上交所有材料，工作人員審核后，會給到房產稅認定告知書，后續退稅的詳細列表。

2、拿到上述材料后，到窗口領號，申請住房信息查詢，待工作人員材料檢驗完畢后會給房屋查詢收據，約10個工作日出結果。

第二階段：領取免征證明材料和退稅（退稅需準備銀行卡和房產稅繳納**或繳款書）

1、在規定的時間到不動產交易中心，帶上告知書、查詢申請表、查詢收件收據，先領號受理后領取房產稅免征通知書。

2、帶上相關材料，去窗口申請退稅，約3至5個月后，房產稅就直接退還到銀行卡內了。

————————————————————————————————

#學習###上海買房##上海##房產知識大公開#

拓展知識：