前沿拓展：

賣房的稅費怎么算

二手房買賣，按相關規定則需要繳納以下費用：

（1）營業稅：稅率5.55%，由賣方繳納，同時規定：

若是轉讓出售購買時間不足2年的非普通住宅，需按照全額征收營業稅；
若是轉讓出售購買時間超過2年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足2年的普通住宅，需按照兩次交易差價征收營業稅；
若是轉讓出售購買時間超過2年的普通住宅，則免征營業稅；
如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等，則不論證是否過2年都需要全額征收營業稅；
（2）個人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納

征收有兩個條件：家庭唯一住宅以及購買時間超過5年。

如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；
任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅；
另外如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。
（3）印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過至今國家暫免征收。

（4）契稅：基準稅率3%，優惠稅率1.5% 和1%，由買方繳納，同時規定

若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%；
若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；
若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。
（5）測繪費:1.36元/平米，總額=1.36元/平米*實際測繪面積； 一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有房管局的測繪章也是需要測繪的。

（6）二手房交易手續費總額：住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米

（7）登記費：工本費80元，共有權證:20元。

在房屋買賣的過程中，除了房款，一定會涉及到的另外一個大頭就是稅費。稅費的多少會直接影響交易的結果，雖然不論新房和二手房交易的過程中都有經紀人的幫助，他們就全給您辦了，但為了錢不會交的不明不白，也方便大家更加了解相關知識，本期我們來細聊一下稅費。

01各性質的房子需要交什么稅費？

01新房

需繳納契稅、專項維修基金

02二手房

在我們購買二手房所涉及到的所有的稅，從理論上來說有些需要賣家承擔，有些需要買家承擔、有些則是共同承擔。但在北京當前的房地產市場上，所有的稅基本上都是由買家來承擔。這種情況看似十分不公平，但其實羊毛出在羊身上，賣家就算繳了，也是揉在房款里的。

1一類經適房

我們平時說的經適房一般指的就是一類經濟適用房，其滿五年補繳綜合地價款后才可上市交易（契稅票填發日期或房產證登記日期滿五年，注：有些城區還需要戶籍所在區縣住房保障管理部門開具放棄優先回購證明）

需要注意：補繳完綜合地價款經適房轉商品房，房本日期重新計算，白話就是原來滿五的現在沒了。

需繳納契稅、個稅、增值稅及附加、綜合地價款

二類經濟適用房

房產證上一般標明其房屋性質是“按經濟適用住房管理”，也就是回遷房、集資建房、安居房等。拿到房產證即可交易。

需繳納契稅、個稅、增值稅及附加、土地出讓金

2兩限房

限房價、限套型普通商品住房，和經適房相同2009年左右開始已經停止申請了，上市條件也和經適房相同，契稅票填發日期或房產證登記日期滿五年。

需繳納契稅、個稅、增值稅及附加、土地收益金

3自住型商品房

簡稱自住房，是限房價、限面積的政策性住房，比同品質同地段的商品房價格低30%左右。在2017年自住型商品房升級為共有產權房，上市條件同為契稅票填發日期或房產證登記日期滿五年。目前北京還沒有滿足條件上市交易的自住型商品房。

需繳納契稅、個稅、增值稅及附加、土地收益等價款

4公房

是由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。公房分兩種，一種不可上市交易，居民只有使用權，一種可以上市交易，也就是我們說的已購公房。（注：央產房是公房的一種，上市前需滿足條件并辦理交易備案，藍島大廈一層辦理上市申請手續）

需繳納契稅、個稅、增值稅及附加、土地出讓金

5普通商品房

需繳納契稅、個稅、增值稅及附加

6商辦

新建：需繳納契稅（網簽價的3%）、印花稅（網簽價的0.5%）、專項維修基金

二手：需繳納契稅、個稅、增值稅、印花稅、土地增值稅

03車位

需繳納契稅（網簽價的3%）、印花稅（網簽價的0.5%）、專項維修資金

02其他過戶方式

01贈與和繼承

繼承分為三類：法定繼承、遺囑繼承、遺贈

法定繼承就是被繼承人無遺囑，按繼承順序（第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承遺產

遺囑繼承顧名思義，按照遺囑繼承。立遺囑時如果繼承人是法定繼承人，就是遺囑繼承，如果繼承人是非法定繼承人，就是遺贈，其實就是屬于贈與。

前兩種不需要繳稅，遺贈需要3%的契稅和0.05%的印花稅。

02公司買房

1什么樣的公司能在北京買房？

①個體工商戶連續5年(含)以上在本市繳納個體工商戶稅，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)，只能出經營者（或家庭成員）房產證；

②大陸公司在京購房不受限購，可以買住宅（港資或者無營業執照類的**企業除外）；

③境外機構在京設立分支、代表機構（經批準從事經營房地產的企業除外）可在本市購買辦公所需的非住宅房屋。

（備注：簡單說-②③，公司注冊地在大陸，就可以在北京買房，不限購，可買住宅；注冊地不在大陸，只可以購買非住宅。）

2公司買房的稅費？

契稅（申報價的3%），印花稅（申報價的0.5%），房本登記費（550元/本）

3公司名義買房貸款方面問題？

公司買房需要法人做擔保，提供法**水，做貸款。最多貸款5成，利率1.1倍。

4持有公司房產每年需要繳納哪些稅？

①房產稅：原值*0.7*1.2%（1000萬*0.7*1.2%=8.4萬）

繳納時間：4月份或者11月份，違約會有滯納金，賣房前要補齊。只繳納5年。

②土地使用稅：對應土地級別稅額*建筑面積/年，一般是1.5元-30元/平/年不等

5賣的時候，需要交哪些稅？

增值稅：（申報價-原值）*5.6%；

印花稅 ：申報價 * 萬分之五；

土地增值稅（遞增額的30%-60%）

企業所得稅按年應納稅所得額的比率征收；

（注意：在北京公司買房三年限售，且不能落戶不能上學）

03各類稅費如何計算？

01契稅

02個稅

03增值稅及附加

04土地出讓金

05綜合地價款

06專項維修基金

**式住宅、非住宅（如別墅）為50元/平米

多層住宅、非住宅（六層以下建筑）為100元/平米

高層住宅、非住宅（七層以上建筑）為200元/平米

07土地收益等價款（自住型商品房）

屆時同地段商住房價格和該自住型商品房購買時價格差價的30%

08土地收益金（兩限房）

（房屋核定價-原值）*35%

09土地增值稅（公司買房）

土地增值稅=增值額*稅率（稅率30%-60%）

增值額=網簽價或核定價-扣除項目金（網簽價、核定價哪個大去哪個）

扣除項目金=原值+原契稅+本次增值及附加+遞增額+網簽價或核定價的10%（網簽價、核定價哪個大去哪個）

遞增額=原值*5%*年數

稅率由增值額/扣除項目金決定

舉例：之前買了一套2000萬的房子，網簽價1500萬，5年后，對外賣出，銷售價格3200萬.需要繳納多少稅？

增值稅：(3200-1500)*5.6%=95萬

企業所得稅：（3200-1500）*25%=425萬

印花稅：3200萬*0.05%=16000元

土地增值稅：（3200-1500）*30%=510萬

04其他名詞解釋

掛牌價：業主在中介掛牌時定下的價格。

網簽價：現在二手房過戶前需要網簽，也就是將交易和合同公示在房管局網站上，網簽價就是網上合同上寫的成交價格。

過戶指導價=核定價：有關部門定的一個房產過戶價格，一房一價。

評估價：評估機構計算出的相對科學合理的市場參考價。（影響貸款上限）

成交價：最終真實成交價格。

中介費：最多為成交價的2.7%（其中包含很多雜項，暫不過多介紹）

原值：上一次過戶的成交價。

資金監管：將買賣雙方的資金放入第三方賬戶，以免發生資金損失造成違約。

滿五滿二：滿五指的是從取得產權證的日期算起，持有該房產的時間已經大于等于5年（滿二就是大于等于2年），如果說房產證還沒有辦下來的話，也可以按照繳納契稅**上的日期算起。

唯一：指業主在該省份內，登記在國土局系統里得只有這一套房子。

普通住宅、非普通住宅：

以北京市為例，其普通住宅的認定應具備以下三個條件。

1.住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上。

2.單套建筑面積在140平方米（含）以下。

3.實際成交價低于下表 （家庭唯一住宅才能享受普宅契稅）

05退 稅

賣公買商：出售公房一年內新購商品房，在契稅繳納日起3年內，納稅人可以按規定去地稅部門申請退稅。

**買二手：房子被**后，攜**款購買二手房，可以享受契稅減免優惠，最多可全部抵扣。可在繳稅時直接抵扣，也可稅后辦理退稅。

最后舉個例子，都是我編的啊，可能有漏洞：

一哥們首套房，手里有150萬，首先看了一套北京新天地（商品房）55平開間，滿五唯一，掛牌價320萬，評估價280萬，不行覺得太憋屈。

又看了一套瀛海家園（回遷房：二類經適）83平南北通透的兩居，掛牌價280萬，評估價252萬，一下激動了，覺得這個太便宜了。但殊不知原值20萬，剛下的房本，名下還有三套房。

北京新天地：商品房滿五唯一，只需繳納契稅=280×1%=2.8萬

瀛海家園：二類經適房不滿五唯一

需繳納增值稅及附加=252/1.05×5.6%=13.44萬

契稅=（252-13.44）×1%=2.3856萬

個稅=（252-20）×20%=46.4萬

土地出讓金=252×3%=7.56萬

總計需要繳納約70萬稅費

（注意:計稅價也就是是稅基=網簽價，最低過戶指導價≤網簽價≤評估價，網簽價要結合購房人的付款方式，所以網簽價會根據每個購房者的情況而變化）

以上僅為粗略計算，但可以見得藏在掛牌價下面稅費的威力（掛牌價都不含稅費）

本篇文章內容量較大，各位可以收藏轉發，需要的時候拿出來參考，其中如有不對的地方歡迎各位大神指正。

House研究所

哪有房哪有我

今天的節目就到這里，咱們下期見

拓展知識：

賣房的稅費怎么算

賣房子需要交哪些稅?其中包括1、契稅(由賣方交納，家庭購買第一套或第二套90平米以下的住房按照成交價1%收取，家庭購買第一套90平米以上住房，按照成交價1.5%收取，家庭購買第二套90平米以上住房按照成交價2%交納，家庭購買三套以上的住房，按照成交價3%交納)2、增值稅(住房滿兩年免征，購房時間未滿2年的，按照成交價5.6%交納)、3、土地增值稅(住房暫時免征)4、個人所得稅(提供**原件的，按照(成交價-相關成本)*20%;不提供原購房**的原件的，按照成交價1%交納;如果是通過繼承、贈與取得的住房，個人所得稅一律按照繼承、贈與取得比例*(成交價-相關成本)*20%;出售購房時間滿5年的家庭在四川省內唯一住房，免征個人所得數)印花稅(住房暫時免征)、房屋產權證按件征收5元/件

孫旭權

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賣房的稅費怎么算

賣房子需要交的稅：1、個人所得稅，滿五唯一可免征，否則按網簽價的1%或房價漲幅的20%。 2、增值稅及附加：房產證不足2年，按5.6%全額繳納；2年或以上，非一線城市免征。一線城市的普通住房免征，非普通住房，按差額的5.6%征稅。

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