前沿拓展：

個(gè)人所得稅租金收入計(jì)算方法

根據(jù)《國(guó)家**關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》(國(guó)稅函〔2009〕639號(hào))的規(guī)定，個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。
取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。

個(gè)人或小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)或服務(wù)，需要提供**（專票）給對(duì)方單位，這時(shí)就需要到稅務(wù)機(jī)關(guān)**。但是其中許多具體細(xì)節(jié)，**方和接收**方的企業(yè)要了解清楚，否則可能就會(huì)開具了不合規(guī)的**，或者**方會(huì)多交稅款。所以**雙方都應(yīng)該知道以下幾點(diǎn)：

一、 **的地點(diǎn)

根據(jù)**管理辦法等的規(guī)定，自然人繳納增值稅后才可以申請(qǐng)**，所以納稅人的申報(bào)納稅地點(diǎn)也就是**地點(diǎn)，下表是對(duì)**地點(diǎn)的規(guī)定進(jìn)行了總結(jié)。

提示：

1、選擇合適的地點(diǎn)，合法節(jié)稅

各地執(zhí)行的開票稅率還是差異，自然人如果要申請(qǐng)**，可以先咨詢一下可以**的稅務(wù)局，然后選擇稅負(fù)低的稅務(wù)局代開。

2、出租自然資源使用權(quán)是可以選擇納稅地點(diǎn)的

按增值稅稅目注釋，自然資源使用權(quán)包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。

二、**的種類

個(gè)人去稅務(wù)局一般只能代開增值稅普通**。

特殊情況：其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅**，代開增值稅專用**。

三、**的稅率

（一）增值稅

（1）非轉(zhuǎn)讓或出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)征收率為3%，2022年1月1日至12月31日減按1%征收。

（2）其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收

（3）個(gè)人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購(gòu)買的住房），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)（不含其自建自用住房），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

常見的不征、免征增值稅范圍：

（1）銷售額未達(dá)到每次（日）500元的，只代開不征增值稅。

（2）已辦理臨時(shí)稅務(wù)登記，月銷售額未超過10萬元的，免征增值稅。

（3）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品，免征增值稅。

（4）從事蔬菜批發(fā)、零售的納稅人銷售的蔬菜，免征增值稅。

（5）從事農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)、零售的納稅人銷售的部分鮮活肉蛋產(chǎn)品，免征增值稅。

（6）個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅

（7）其他免征增值稅項(xiàng)目，詳見《減免稅政策代碼目錄》，地址：國(guó)家**門戶網(wǎng)站首項(xiàng)/納稅服務(wù)/減免稅政策代碼目錄。

（8）其他個(gè)人采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^15萬元的，免征增值稅。

（二）附加稅費(fèi)

（1）城建稅，市區(qū)的，增值稅額的7%，縣城（鎮(zhèn)）的5%，不在市區(qū)、縣城（鎮(zhèn)）的1%；

（2）教育費(fèi)附加，增值稅額的3%；

（3）地方教育費(fèi)附加：增值稅額的2%。

2022 年1月1日至2022年12月31日，以上附加稅費(fèi)減半征收。

（三）個(gè)人所得稅

1、非轉(zhuǎn)讓或出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)——存在著較大的行業(yè)和地區(qū)差異。

（1）對(duì)自然人從事經(jīng)營(yíng)所得，**采取按照開票銷售額的一定比率核定計(jì)算個(gè)人所得稅；

（2）對(duì)自然人納稅人取得勞務(wù)報(bào)酬所得、稿酬所得和特許權(quán)使用費(fèi)所得申請(qǐng)**的，稅務(wù)機(jī)關(guān)以及接受稅務(wù)機(jī)關(guān)委托**的單位為其**時(shí)，不再征收上述所得應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，由扣繳義務(wù)人按照稅法規(guī)定依法履行預(yù)扣預(yù)繳義務(wù)，并辦理個(gè)人所得稅全員全額扣繳申報(bào)。

**單位（包括稅務(wù)機(jī)關(guān)和接受稅務(wù)機(jī)關(guān)委托**的單位）在**備注欄內(nèi)統(tǒng)一注明“個(gè)人所得稅由支付人依法扣繳”。

如對(duì)代扣個(gè)稅不清楚，可以看我的另一篇文章《怎么判斷代開的個(gè)人**要不要代扣個(gè)稅》

2、 個(gè)人出租房屋取得的租金收入應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。自2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人出租房屋取得的所得，暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。

財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前可以扣除的次序?yàn)椋?/p>

（1）財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)。納稅義務(wù)人在出租財(cái)產(chǎn)過程中繳納的教育費(fèi)附加、地方教育附加，可持完稅(繳款)憑證，從其財(cái)產(chǎn)租賃收入中扣除。

（2）向出租方支付的租金。（適用于房屋轉(zhuǎn)租）

（3）由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

（4）稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費(fèi)用800元；4000元以上的，減除20%的費(fèi)用。

【提醒】個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。

3、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房

（1）個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。對(duì)轉(zhuǎn)讓二手房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、**等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

（2）個(gè)人通過拍賣市場(chǎng)取得的房屋拍賣收入在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其房屋原值應(yīng)按照納稅人提供的合法、完整、準(zhǔn)確的憑證予以扣除；不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，統(tǒng)一按轉(zhuǎn)讓收入全額的3%計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

（3）個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。

（4）以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

——房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

——房屋產(chǎn)權(quán)所有人**亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

（5）通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。

四、**流程：

（一）在辦稅服務(wù)廳指定窗口。

1.提交《代開增值稅**繳納稅款申報(bào)單》（見附件）；

2.自然人申請(qǐng)**，提交身份證件及復(fù)印件。

（二）在電子稅務(wù)局辦理（有的地方自然人也可以辦理）

1 登錄電子稅務(wù)局

2 點(diǎn)擊我要辦稅界面，選擇-代開增值稅普通**或代開增值稅專用**

五、代開的**開錯(cuò)了怎么辦？

六、代開的**丟失了怎么**作？

七、本文涉及到的相關(guān)政策

《增值稅暫行條例》第二十二條關(guān)于增值稅納稅地點(diǎn)

《** 國(guó)家**關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十六條：

《國(guó)家**關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家**公告2016年第14號(hào)）

《國(guó)家**關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家**公告2016年第16號(hào)）第十一條第二款

《國(guó)家**關(guān)于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅**的通知》（稅總函〔2016〕145號(hào)）第二條第四款

《中華******管理辦法》第十六條

拓展知識(shí)：