前沿拓展：

綿陽(yáng)東原香嶼

本數(shù)據(jù)來(lái)源于百度地圖，最終結(jié)果以百度地圖最新數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

公交線路：35路 → 58路，全程約7.8公里

1、從綿陽(yáng)火車(chē)站步行約140米,到達(dá)火車(chē)客站

2、乘坐35路,經(jīng)過(guò)6站, 到達(dá)制藥廠站

3、步行約130米,到達(dá)制藥廠站

4、乘坐58路,經(jīng)過(guò)2站, 到達(dá)桑林壩站

5、步行約980米,到達(dá)東原香嶼

又到樓市寒潮期，而且只有更寒，沒(méi)有最寒。

這周一，我們已經(jīng)對(duì)2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)作了全面總結(jié)。不妨再回顧一下：

6月前，如果首次開(kāi)盤(pán)去化率為60%，只能算及格，這也是全國(guó)地產(chǎn)界普遍的認(rèn)知，那段時(shí)間綿陽(yáng)樓市也普遍維持在這個(gè)水平，大家已經(jīng)明顯感覺(jué)到，綿陽(yáng)樓市下行的腳步聲漸行漸近了。

到了8、9月份，綿陽(yáng)樓市開(kāi)盤(pán)去化率一般報(bào)的是60%—70%，營(yíng)造一種皆大歡喜的氛圍，明眼人一看就知道只有40%+，絕對(duì)不到50%，房企的緊迫感愈顯愈重，一般認(rèn)為到了深秋季節(jié)了，開(kāi)始耘釀房?jī)r(jià)從7、8月份的“假摔”到“真摔”了，于是到了10月，綿陽(yáng)主城區(qū)出現(xiàn)“7”字頭的剛需房源。

但降價(jià)并沒(méi)有帶來(lái)明顯的銷(xiāo)量提升，那段時(shí)間開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)樓盤(pán)，定價(jià)并不高，地段并不差，雖然強(qiáng)作歡顏說(shuō)去化率達(dá)到40%——50%，實(shí)質(zhì)去化率僅30%左右。

11月，綿陽(yáng)樓市的開(kāi)盤(pán)率進(jìn)一步走低，有樓盤(pán)一兜底回到“6”時(shí)代，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)量一步到位挺進(jìn)10%——20%之間。

更要命的，綿陽(yáng)樓市“問(wèn)題”房出現(xiàn)。每一輪樓市低迷期都是如此，這一輪當(dāng)然也劫數(shù)難逃。

當(dāng)綿陽(yáng)樓市有大量的“問(wèn)題房“出現(xiàn)的時(shí)候，大家都會(huì)這樣認(rèn)為：現(xiàn)在你還買(mǎi)房，你**啊你？

下面，我們就來(lái)盤(pán)點(diǎn)一下我們?cè)?jīng)錯(cuò)過(guò)的幾處“問(wèn)題房”，從而決定我們買(mǎi)與不買(mǎi)。

“不要賣(mài)成金陽(yáng)公寓”

記得7年前，我剛做地產(chǎn)媒體的時(shí)候，無(wú)論是房媒界還是地產(chǎn)界，聽(tīng)到的最多的一句互相調(diào)侃和打趣的話(huà)。

00年前后，金陽(yáng)公寓是綿陽(yáng)最“高大上”的電梯公寓，那時(shí)候出現(xiàn)高層，裝有電梯的房子，無(wú)疑就是綿陽(yáng)的湯臣一品。但不知怎的，金陽(yáng)公寓高開(kāi)低走，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是銷(xiāo)量都直線下跌，到底跌到什么程度我不知道，反正說(shuō)的是后來(lái)買(mǎi)到跟普通多層爬樓梯的小區(qū)一樣價(jià)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商沒(méi)賺到錢(qián)。那時(shí)候，周邊的多層也就幾百元吧？

雖然現(xiàn)在看來(lái)，金陽(yáng)公寓的宜居性是差了一點(diǎn)，但那地段的小高層，辦公還是要得的。況且，同時(shí)代的老舊小區(qū)要重裝電梯要討多少麻煩，每戶(hù)人少了三五**拿得下來(lái)？

“別墅賣(mài)成電梯價(jià)”

說(shuō)的是富臨山莊。00年代中期，把別墅賣(mài)到跟普通電梯房源一樣的價(jià)格，也就2000多元每平米吧？原因是覺(jué)得那地段偏，加之富臨的產(chǎn)品有個(gè)毛病，就是粗枝大葉，過(guò)不得細(xì)，其實(shí)都可以用裝修來(lái)解決的，但購(gòu)房者可不這樣想，把它與同時(shí)期的小島花園城一對(duì)比，富臨山莊就很受傷了。

到了后期，富臨山莊賣(mài)不脫的時(shí)候，就出現(xiàn)大量的一口價(jià)和抵款房。說(shuō)來(lái)你怎么也不相信，我有個(gè)朋友在富臨山莊買(mǎi)了一套別墅，500多平米，當(dāng)時(shí)買(mǎi)成40萬(wàn)，買(mǎi)到手后他老婆大罵他是敗家子，差點(diǎn)一哭二鬧三上吊！到如今，他那套房子被中介公司估計(jì)價(jià)為700萬(wàn)+，10年時(shí)價(jià)，翻了18倍！盡賺660多萬(wàn)！這樣的好事，別說(shuō)在綿陽(yáng)，恐怕放之全國(guó)也為數(shù)不多吧！難怪有人揶揄說(shuō)：“這些年，只有置業(yè)顧問(wèn)沒(méi)騙過(guò)你！”

2900元買(mǎi)雙水岸的島居生活

別看東原觀天下在去年成了綿陽(yáng)樓市的銷(xiāo)冠，房?jī)r(jià)幾乎每半個(gè)月上調(diào)一次，直到賣(mài)到萬(wàn)元大關(guān)。東原最低谷期是12年左右，從剛?cè)雸?chǎng)的5000+賣(mài)到了2900元。什么原因呢？東原剛?cè)雸?chǎng)開(kāi)發(fā)一期產(chǎn)品東原香嶼的時(shí)候，就擲地有聲地許下承諾：不修橋，便退房。在建一個(gè)公廁都要蓋18個(gè)公章的時(shí)代，修一座橋哪是開(kāi)發(fā)商一家說(shuō)了就作數(shù)？房?jī)r(jià)下行，橋又久久沒(méi)修，東原的售樓處雞蛋上墻，其房?jī)r(jià)直線下跌。我有個(gè)同事覺(jué)得2900元也可以買(mǎi)一套來(lái)試試，反正不貴，賭一把嘛。他的觀點(diǎn)馬上遭到辦公室全體同仁的堅(jiān)決反對(duì)：萬(wàn)一爛尾了呢？也難怪，那時(shí)，東原長(zhǎng)島久久未修，東原香嶼的剩余房源又賣(mài)不出去。

與東原香嶼類(lèi)似的還有CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，停工期間，從剛開(kāi)盤(pán)的均價(jià)5500元左右買(mǎi)到3000+，還有城南新天地在資金困難的時(shí)候，一線江景賣(mài)到3000+。

絕版資源因“風(fēng)水”問(wèn)題房?jī)r(jià)被腰斬

稍微醒事的人都知道，桃花島是綿陽(yáng)城的絕版位置，甚至放眼整個(gè)西部城市都是絕版資源。從最初的**千每平米賣(mài)到低谷時(shí)的4000+，什么原因？有富臨房產(chǎn)自身的原因，但更多的還是綿陽(yáng)市民的認(rèn)知原因。謠傳的風(fēng)水說(shuō)和對(duì)江景房、島居房的價(jià)值進(jìn)行了嚴(yán)重低估。也許是桃花島開(kāi)發(fā)的時(shí)間過(guò)早了一點(diǎn)吧，作為內(nèi)陸三線城市，當(dāng)時(shí)大多數(shù)購(gòu)房者的認(rèn)知還沒(méi)有上升到搶占環(huán)境資源和稀缺資源的高度上來(lái)，近一兩年來(lái)，江景房與普通地段的房子的價(jià)差才真正拉到比較正常的區(qū)間。現(xiàn)在，個(gè)人認(rèn)為，無(wú)論樓市行情怎樣變幻，如果桃花島的二手房賣(mài)到15000元以下，價(jià)值仍然是被低估。

當(dāng)我們的城市越做越大，環(huán)境越來(lái)越惡化，人們的物質(zhì)生活水準(zhǔn)越來(lái)越高的時(shí)候，江景房，特別是像桃花島這種絕版地段的島居房，其價(jià)值才越來(lái)越彰顯出來(lái)。00年初，我在廣州工作的時(shí)候，同樣的地段，江景房與非江景房的價(jià)差就可以拉到三倍以上！所謂的風(fēng)水，那只不過(guò)是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的肆意抹黑罷了。在我的眼里，一個(gè)人的風(fēng)水，一個(gè)家庭、一個(gè)企業(yè)、一個(gè)國(guó)家的風(fēng)水，都是干出來(lái)的，不是迷信出來(lái)的，也不是找江湖騙子掐指算出來(lái)的。

人們常說(shuō)，群眾的眼睛是雪亮的，少數(shù)服從多數(shù)，其實(shí)這些話(huà)是有局限性的，至少用在賣(mài)房上是會(huì)讓人**的。這是個(gè)人的認(rèn)知水平和知識(shí)結(jié)構(gòu)決定的。二八定律，在買(mǎi)房這件事上也同樣適合。因?yàn)椴豢赡苋巳硕加?*思考問(wèn)題的能力，對(duì)市場(chǎng)、對(duì)行情、對(duì)區(qū)域的發(fā)展、對(duì)綿陽(yáng)的發(fā)展前景，往往還停留在表面，停留在人云亦云上面。當(dāng)然也有人有認(rèn)知，有超強(qiáng)的判決力，但苦于當(dāng)時(shí)沒(méi)有錢(qián)，屬于“有機(jī)會(huì)的時(shí)候沒(méi)有錢(qián)，有錢(qián)的時(shí)候又沒(méi)機(jī)會(huì)”那種，因此也錯(cuò)過(guò)了。但愿這一輪市場(chǎng)低迷期，我們更多的網(wǎng)友能不要再錯(cuò)過(guò)，用最低的成本，買(mǎi)到超值的“問(wèn)題房”。（文/崢嶸）

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