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北京城市發展新格局：未來將以五環為分界線，分屬兩個世界。

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《北京禁止和限制產業目錄》這個文件提到過哪些產業不允許進入北京及哪些產業不允許進入指定區域，文件中規定東西城不允許新建住宅、酒店和寫字樓，禁止1萬平米以上的商業，禁止央企總部和國企總部及子公司入駐，這就相當于：二環以里這些地區限制新增住宅空間了，人口只能減少不能增加。

文件中還規定，海淀、朝陽、豐臺、石景山等城四區四環里限制新增商業，五環里限制新增寫字樓和酒店，五環里海還禁止新增三甲醫院。

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這樣，我們就不難看出，為什么北京成立的大量寫字樓、商業、醫院、學校都要去外邊開分校開分院，大量的商業和寫字樓需要集中放置，大量的新增企業需要安置，所以設計出了北京城市副中心、北京自貿區等五環外的地區。

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歸根結底，就是北京五環里地區已經基本全部屬于限制地區，而北京城市副中心、五個平原新城，還有五環外的城區，不限住、不限辦、不限商、不限醫，屬于“全部開放隨便造地區”。

2022版北京的“產業禁限目錄”其存在一個核心的內容特征：“產業區域**更加明確”，北京不同的地區，對產業的限制也不同。

下面我們就從不同的區域進行一下解讀！

第一，“北京東西城核心區”會成為產業限制“最嚴厲的地區”。

這一次“產業禁限目錄”里面，把東西城單獨列出來，其本質就是要在北京的東城區和西城區實施“更加嚴厲的產業門類限制要求”。

這次“產業禁限目錄”里面，很多“產業門類”被限制進入東西城區。包括“建筑業”、“批發零售業”，“交通運輸、倉儲郵政業”，“住宿和餐飲業”，“信息傳輸、軟件和信息技術服務業”，“居民服務、修理和其他服務業”等，而“娛樂業”更是被禁止新增加。

簡單來說，東西城首都功能核心區的**已經不是“產業區”，不允許從事相對復雜的“產業功能”，未來能進入東西城的可能只有“金融服務業”，而且**政務功能會變成東西城區的最核心的功能。

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第二，“央企總部”、“普通高校”、“職業學校”等被明確禁止進入北京，不允許再“擴建”或者是“擴大辦學規模”。

首先，“京外的央企”被禁止遷入北京。目前北京還在努力疏解“央企總部”，這個階段基本不會允許京外央企業遷入北京。

其次，大學教育功能在北京也屬于“非首都功能”。“高等教育功能”被嚴格限制，包括“中等職業教育學校”在內的教育機構不允許在京新成立、不允許擴大辦學規模。“普通高校”則是“不再新增設立普通高校”，“不再擴大普通高校辦學規模”。

而在“良鄉高教園”和“沙河高教園”是北京兩個唯一的“教育疏解項目”，只有在這里面的大學才可以“擴大規模”，增加占地面積。

第三，“中高端制造業門類”限制比較寬松，非常支持“高精尖產業發展系列規劃”的落地。

“產業禁限目錄”明確說明，“中高端制造業”的支持主要在“核心區、城四區、城市副中心以外的平原地區”。簡單來說，未來北京的“高精尖制造業”重點會分布在“平原新城”：亦莊、昌平、大興、房山、順義等五大平原新城。

通俗來說，北京未來是：“吃喝玩樂在城里”，“工作居住在城外”，五環里是“服務業”，五環外則是“制造業”。

根據“北京市“十四五”時期高精尖產業發展規劃”，我們總結了未來北京五環以外地區的“10大產業新區”：

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1. “北京經開區”和“首都臨空經濟區”，簡單說就是“亦莊”和“順義區”。

亦莊的崛起就不用多說了，2021年的GDP規模已經超過2500億。從亦莊的**和發展方向來看，亦莊未來產業的聚集和發展是充滿期待的。

順義區其實一直都是北京“制造業重地”，但是前幾年由于制造業大規模疏解，使得順義影響很大，現在北京重回“制造業”，順義的發展將會加速，比如R4東延線和15號線東延等兩條地鐵順利進入三期規劃，東仁和鎮的中德產業園、西后沙峪的國展二三期等等會呈現崛起之勢。

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2. 北京北部及東北部主要產業新區就是“海淀山后”，“未來科學城”，“沙河高教園”和“東壩第四使館區”這四個“五環外地區”。

“海淀山后的永豐地區”，號稱第二個海淀中關村，借助中關村科學城高科技企業集聚優勢，聚集了一些產業規模。

“未來科學城”的西區和東區，西區主要就是生命科學園、朱辛莊一帶，東區就是北七家一帶。

“沙河高教園”，發展相對慢一點，但是有中關村國家工程技術創新基地的加持。

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“東壩第四使館區”，依托中軸線等歷史文化遺跡，特色胡同街巷、傳統四合院等歷史文化街區，打造更多“小而美”“雅而秀”的外交外事活動場地，并且提出了“第二個三里屯”的口號。

3. 南城的“產業新區”除了經開區，重點還有四個，分別是“馬駒橋智造基地”，“大興生物醫藥基地”，“房山良鄉高教園”和“豐臺河西”。

“馬駒橋智造基地”，小米汽車+S6號線，值得期待。

“豐臺河西”，隨著14號線西延，集中推動北京園博數字經濟產業園區、高端數字智造產業園等規劃伴隨著“軌道交通產業”共同發展，未來有希望。

“大興生物醫藥”處于六環之外，在擴區后，將引入“首都醫科大學”和一家三甲醫院，此外還有兩條地鐵規劃，未來值得看好。

良鄉大學城（含長陽）是房山目前發展的重點，未來將引入一大堆中小學和醫院，所以未來也很有希望的。

總的來說，《北京市新增產業的禁止和限制目錄(2022年版)》使得北京新的產業布局更加明顯，未來發展方向更加清楚。

從上面我們基本可以看出，北京城市發展的新格局：五環里地區由于發展基本飽和，已經屬于限制擴張地區，所以未來北京的大型商業中心、大型商務中心和大型醫療中心，都會逐漸從五環里向五環外地區轉移和過渡，從而推動五環外地區的資產實現增值。

當然，這種變化不是一蹴而就的，而是需要經過五年到十年的發展，我們才能看得出這種真正的變遷：五環里傳統而人文，五環外現代而國際。

未來的北京，將會是一個以五環為分界線、涇渭分明的全球城市。

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