前沿拓展：

北京珠寶城

北京古玩城，在潘家園附近

編者按

2020年，實體商業(yè)面臨著無數(shù)的考驗。居家隔離使客流斷崖式下滑，購物中心空置率高，消費疲軟帶來業(yè)績低迷……一系列的挑戰(zhàn)與磋磨不斷拷問著在**下艱難前行的實體商業(yè)。

然而在危機中洞見轉機是實體商業(yè)最令人欽佩的一點。過去的一年內，我們看到了實體商業(yè)的警惕和果斷，在不斷變化的秩序中，立足當下，放眼未來，尋找新機。

作為行業(yè)的觀察者，商業(yè)地產觀察特別策劃《煥活城市，喚醒商業(yè)》

系列選題，通過對比北京購物中心2020-2021年的調改動作，窺探**承壓之下，標桿購物中心的“謀”與“變”。希望借此汲取成熟的經(jīng)驗，助力行業(yè)在持續(xù)發(fā)展的每一個階段，為采取明智的行動做好準備。

2020年，****的發(fā)生給商業(yè)地產造成不可避免的影響，全國眾多購物中心出租率下降，客流、租金受損。但不少抗風險能力強的購物中心積極摸索應對，創(chuàng)新商業(yè)模式、加快業(yè)態(tài)更迭、引入強勢IP品牌，在此過程中化危為機，衍生出行業(yè)發(fā)展的新趨勢。

作為京西最早發(fā)展成熟的商圈，公主墳商圈正在煥發(fā)出新的活力。近日，商業(yè)地產觀察來到改造后煥新亮相的北京印象城，并與項目團隊進行了一番深入的交流。

1 調改近半品牌店鋪，出租率重回巔峰

2010年開業(yè)的北京印象城，坐落于公主墳商圈的核心地帶，周圍3公里范圍內居住著100萬以上的人口。在這個辦公樓和住宅交疊的區(qū)域中，工作和生活著大量事業(yè)單位員工和消費能力較強的居民。相對豐富的業(yè)態(tài)和堅實的客群基礎使北京印象城一直保持著一個比較可觀的客流量。

然而，突如其來的**打破了這種穩(wěn)定，讓北京印象城意識到變革的必要性，也加入到實體商業(yè)轉型的大潮中。

北京印象城項目合伙人張雪嬌對商業(yè)地產觀察表示，**對服裝零售沖擊比較大，掉鋪現(xiàn)象集中，北京城市公司及項目在幫扶存續(xù)的服裝零售品牌經(jīng)營和銷售的同時，重新梳理了服裝零售的**，根據(jù)行業(yè)現(xiàn)狀和當下更注重運動和健康的消費場景，亦從年輕家庭客群的需求出發(fā)，確定要聚焦于更多運動休閑和潮流品牌。

在新引入的服裝零售品牌中，最具代表性的有國際運動品牌Champion，和潮牌TINDAR的北京首店，以及大火的本土國潮品牌李寧的新店也剛剛在北京印象城盛大開業(yè)。

在緊扣項目**的前提下，為順應市場潮流、滿足周邊消費者的需求，北京印象城吸納了三星、OPPO、小米等數(shù)碼類店鋪，六福、老廟、老鳳祥、萃華珠寶等珠寶首飾品牌，以及更多兒童教育和美容護理品牌。

同時，洞察到消費者對特色餐飲的需求，北京印象城引入連續(xù)兩年摘得米其林一星的萃華樓和獨具民族特色的巴扎屋新疆餐廳，二者無論是店鋪面積、銷售額還是客單價，都在整個項目的餐飲品牌中名列前茅。

本著和場內現(xiàn)有品牌差異化經(jīng)營的原則，和目前體驗式消費的趨勢，也考慮到市場中開店意向比較強的品牌，北京印象城在**之后還引進了高坪效的大力度折扣店鋪好特賣、北美傳奇咖啡館“Tim Hortons”、互動性極強的有范兒柯爾鴨公社等等，都受到了消費者的一致好評。

據(jù)悉，2020年第二季度至今，北京印象城新增品牌數(shù)量93家，調改品牌占比50%，**前、中、后的出租率分別為99%、89%和98%。科學的調改不僅讓出租率重回理想狀態(tài)，也使業(yè)態(tài)配比更加健康，提升了項目的抗風險能力。

2 雕琢沉浸式餐飲街區(qū)，引進電**補充業(yè)態(tài)

**之后，消費者比以往對價格更敏感，同時會為自己信任的品牌買單。因此，北京印象城重新梳理項目**，在致力于成為社區(qū)型購物中心標桿的同時，更加注重品質和性價比。

張雪嬌稱，在**上，雖然北京印象城基本上還是**于品質生活社區(qū)Mall，但是側重上確實有一些變化，首先是突出特色餐飲，除了引進新疆菜、萃華樓，更是將地下一層美食街區(qū)重新打造成國潮主題街區(qū)。

2021年6月至9月中旬，北京印象城大刀闊斧地改造了地下一層的美食街區(qū)，不僅優(yōu)化了動線，還把軟裝裝飾以及品牌進行全面重新調改，終于在9月19日以“食貳局”之名整體正式亮相。在品牌方面，通過切分鋪位和引入網(wǎng)紅品牌，使品牌數(shù)量增加超過20%，極大地提升了品牌豐富度；在就餐環(huán)境方面，增加共享就餐區(qū)，打破空間局限、增強聚客能力。

**之后，北京印象城還將至潮**引入地下一層，一千平的電**擁有四個標準廳，共四百個座位，全都配備了舒適的皮沙發(fā)。電**在補充購物中心內的業(yè)態(tài)、增加主力店的同時，也創(chuàng)造了不俗的銷售額。

得益于一系列全新品牌的招商和引進，北京印象城銷售額實現(xiàn)了實質性的飛躍。尤其是今年五一期間7個品牌同時開業(yè)，8月份也有多個品牌同開，接著9月中旬的中秋節(jié)，地下一層改造完畢，讓項目迎來今年的高點。

目前，得益于提供了更多強體驗的消費業(yè)態(tài)和品牌，北京印象城2021年的銷售額預計達6.1億，較2020年提高25%，穩(wěn)步恢復至**前水平；客單價更是較2020年提升5成，回血能力頗為強勁。

3 圍繞年輕家庭客群，打造品質社區(qū)Mall

北京印象城建筑面積超過7萬㎡，東西兩個大天井的設計，讓這個中型體量的購物中心擁有十分舒適的動線?，F(xiàn)在，消費者除了享受齊全的餐飲服務和兒童品牌服務之外，還能在逛街的同時，享受更多黏性較強的體驗類服務。

實際上，除了地下一層的改造，北京印象城在2021年還完成了外廣場的改造，其不僅成為周邊社區(qū)居民茶余飯后活動的好去處，也為周邊購物人群營造了輕松悠閑的消費氛圍。

外廣場在6月份亮相以后，增加了很多的便民和互動設施，比如具有喊泉功能的智能音樂噴泉，和西廣場包含小山丘、滑梯、傳聲筒、時光走廊等設施的兒童游樂區(qū)，深受孩子們的歡迎，吸引了更多**量。甚至有一些商戶主動提出，希望在外立面投放廣告?？梢娺@種顯著帶動**的方式，能夠誘發(fā)更大的商機。

北廣場則因地制宜，新設立籃球場、羽毛球場、迷宮、寵物休閑區(qū)，讓居民可以在這里運動和遛狗。預計從明年開始，尤其是從四月中旬到十一這半年的時間，廣場上的人氣將會達到新的高點。

隨著**的常態(tài)化，和消費升級進程的日益加速，城市居民對于日常消費的要求提升至新高度，購物中心的品牌調改也進入常態(tài)化。為了更好地吸引核心客群進行高頻消費，北京印象城將持續(xù)轉型升級，優(yōu)化業(yè)態(tài)配比，多角度滿足消費者日常生活和社交所需。

拓展知識：

北京珠寶城

北京買玉手鐲，去璞谷翡翠啊，就在北四環(huán)國際珠寶交易中心2層，哪里也叫小營珠寶城。
他家的手鐲有幾千只，估計夠你挑選一陣的了，好像是在云南有加工廠吧，你要是去云南可以直接去場子買，更直接了。
北京還有個特別大的有名氣的賣珠寶的叫菜百，2層也專門賣翡翠，你也可以去看看啊，樣子很多，東西也好，就是價格不便宜，你多轉轉選擇一下啊。
另外西四也有不少，但都是小門臉，我覺得不是太正規(guī)呢

北京珠寶城

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