前沿拓展：

房屋出租稅率

房屋租賃稅率是11%。納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算銷售額的，不得免稅、減稅。納稅人銷售額未達到國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的增值稅起征點的，免征增值稅；達到起征點的，依照本條例規(guī)定全額計算繳納增值稅。值稅由稅務機關征收，進口貨物的增值稅由海關代征。個人攜帶或者郵寄進境自用物品的增值稅，連同關稅一并計征。具體辦法由國務院關稅稅則委員會會同有關部門制定。
《中華****增值稅暫行條例》
第二條
增值稅稅率：
（一）納稅人銷售貨物、勞務、有形動產租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為17%；
（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，銷售或者進口下列貨物，稅率為11%：
1、糧食等農產品、食用植物油、食用鹽；
2、自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；
3、圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；
4、飼料、化肥、農藥、農機、農膜；
5、國務院規(guī)定的其他貨物。
（三）納稅人銷售服務、無形資產，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%；
（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務院另有規(guī)定的除外；
（五）境內單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍內的服務、無形資產，稅率為零。
稅率的調整，由國務院決定。

今年，****在我國大部分地區(qū)卷土重來，給企業(yè)正常生產經營帶來重大沖擊，而這種狀況未來仍可能反復存在。有些企業(yè)經營規(guī)模臨時性收縮，會考慮將自有房產或租賃房產出租或轉租給其他企業(yè)或個人，以緩解壓力。作為一項民商事法律行為，其中必然涉及稅務的處理。本篇文章，我們納入最新的稅收優(yōu)惠政策，對企業(yè)出租房產的稅務處理作詳細分析，希望能幫助企業(yè)有一個全面的清晰的把握。

涉稅問題

01 企業(yè)出租房產涉及哪些稅種？

主要涉及以下稅種：

1、依據(jù)財稅[2016]36號文，企業(yè)出租房產，屬于現(xiàn)代服務稅目下的租賃服務稅目，應該依法繳納增值稅；同時，繳納增值稅的，需附帶繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加。

2、企業(yè)出租房產有所得，依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，應該計入應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

3、我國現(xiàn)行有效的《印花稅暫行條例》和將于2022年7月1日起施行的《印花稅法》均規(guī)定，租賃合同的雙方主體都需要繳納印花稅。

4、依據(jù)國發(fā)[1986]90號文的規(guī)定，企業(yè)出租自有房產，還涉及繳納房產稅。

02 納稅的具體規(guī)定有哪些？

（一）增值稅

1、一般納稅人。（1）通常適用一般計稅方法，稅率為9%；（2）一般納稅人出租其2016年4月31日前取得的不動產，或者2016年4月31日前簽訂的尚未到期的房屋租賃合同，可選擇簡易計稅，征收率為5%；（3）依據(jù)****住房城鄉(xiāng)建設部公告2021年第24號的規(guī)定，住房租賃企業(yè)（需報告或備案）向個人出租住房取得的全部收入可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。應納稅額=含稅銷售額/（1+1.5%）*1.5%。

2、小規(guī)模納稅人。（1）適用簡易計稅，征收率為5%；（2）依據(jù)****住房城鄉(xiāng)建設部公告2021年第24號的規(guī)定，住房租賃企業(yè)（需報告或備案）的小規(guī)模納稅人向個人出租住房取得的全部收入，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。應納稅額=含稅銷售額/（1+1.5%）*1.5%。

3、預征率。依據(jù)國家**公告2016年第16號，不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應向不動產所在地主管稅務機關預繳增值稅稅款。（1）適用一般計稅方法的，預征率為3%；（2）適用簡易計稅方法的，預征率通常為5%；（3）住房租賃企業(yè)向個人出租住房的，預征率為1.5%。

4、進項抵扣。依據(jù)財稅[2017]90號公告，納稅人租入固定資產、不動產，既用于一般計稅方法計稅項目，又用于簡易計稅方法計稅項目、集體福利或者個人消費的，其進項稅額準予從銷項稅額中全額抵扣。

5、納稅義務發(fā)生時間。（1）先開票的，**開具的當天；（2）收到預收款但應稅行為未發(fā)生的，收到預收款的當天；（3）未收到款且未開具**：a、有合同約定的，應稅行為未發(fā)生，不確認，應稅行為已發(fā)生，合同確定的付款日期；b、未簽訂合同或合同未約定，應稅行為未發(fā)生的，不確認，應稅行為已發(fā)生，租賃服務完成的當天。

6、關于免租期。依據(jù)國家**公告2016年第86號，納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務。因此，企業(yè)出租房產給予承租人免租期的，無需按視同銷售繳納增值稅。

涉稅問題

（二）企業(yè)所得稅

關于企業(yè)所得稅納稅義務發(fā)生時間，依據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)，不采用權責發(fā)生制。另外，國稅函[2010]79號文規(guī)定，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

（三）房產稅

1、納稅義務發(fā)生時間。依據(jù)國稅發(fā)[2003]89號公告，出租房產涉及的房產稅，自交付出租、出借房產的次月起計征。此外，依據(jù)《房產稅暫行條例》第二條的規(guī)定，承租人轉租房產的，不產生房產稅納稅義務。

2、稅率。依據(jù)國發(fā)[1986]90號文，企業(yè)出租房屋，以房產租金收入為房產稅的計稅依據(jù)，稅率為12%；依據(jù)****住房城鄉(xiāng)建設部公告2021年第24號的規(guī)定，企業(yè)事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產稅。

3、無租使用。依據(jù)財稅[2009]128號文，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

4、以房產投資。依據(jù)國稅函[1993]368號文，以房產對外投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的情況，實際上是以聯(lián)營名義取得房產的租金，應由出租方按租金收入計繳房產稅。

5、免租期。依據(jù)財稅[2010]121號文，對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

（四）印花稅

稅率為租金的0.1%。依據(jù)****公告2019年第61號和****公告2021年第6號，自2016年1月1日至2023年12月31日，對公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。

（五）附加稅費

包括城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加，均以增值稅、消費稅為計稅依據(jù)。

1、城市維護建設稅。納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；其他，稅率為1%。小規(guī)模納稅人免征增值稅的，同時免征城市維護建設稅。

2、兩附加。教育費附加，征收率3%；地方教育費附加，征收率2%，小規(guī)模納稅人免征增值稅的，同時免征附加。

涉稅問題

03 企業(yè)出租房產有哪些稅收優(yōu)惠政策？

（一）增值稅

1、今年頒布的小規(guī)模納稅人免征增值稅的新規(guī)，只針對征收率為3%的銷售行為，而企業(yè)出租房產適用5%的征收率，因此不能享受該優(yōu)惠政策。但依據(jù)****公告2021年第11號、國家**公告2021年第5號，自2021年4月1日至2022年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應稅銷售行為，合計月銷售額未超過15萬元（以1個季度為1個納稅期的，季度銷售額未超過45萬元）的，免征增值稅。

2、依據(jù)財稅[2016]36號附件3，軍隊空余房產租賃收入，免征增值稅。

（二）企業(yè)所得稅

依據(jù)財稅[2019]13號、****公告2021年第12號、國家**公告2021年第 8號、****公告2022年第13號、國家**公告2022年第 5號規(guī)定，對小微企業(yè)年應納稅所得額不超過100萬元的部分，減按12.5%計入應納稅所得額，按20%稅率繳納企業(yè)所得稅；對年應納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分，減按25%計入應納稅所得額，按20%稅率繳納企業(yè)所得稅。

（三）“六稅兩費”

依據(jù)財稅2022年10號公告、**2022年3號公告，2022年1月1日至2024年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人、小微企業(yè)、個體工商戶減半征收資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。因此，若企業(yè)為增值稅小規(guī)模納稅人、小微企業(yè)或者個體工商戶的，出租房產所涉及的城市維護建設稅、房產稅、印花稅和“兩附加”均可減半征收。

（四）留抵退稅

依據(jù)財稅〔2018〕80號規(guī)定，對實行增值稅期末留抵退稅的納稅人，允許其從城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加的計稅(征)依據(jù)中扣除退還的增值稅稅額。

（五）公租房

依據(jù)****公告2019年第61號和****公告2021年第6號，自2016年1月1日至2023年12月31日，對經營公共租賃住房所取得的租金收入，免征增值稅、房產稅，公租房租賃雙方免征涉及的印花稅；企業(yè)捐贈住房作為公租房的，按公益性捐贈支出進行稅務處理。

內容轉載自：知乎 大成律師事務所王金平專注稅務合規(guī)、重大涉稅民事、刑事案件

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