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前沿拓展：

套房貸款計算器

摘要：

公積金貸款計算器就是計算在公積金貸款方式下，每月需償還的金額以及利息等，選擇不同的還款方式有不同的計算公式，主要有等額本金還款、等額本息還款和自由還款這三種，下面讓我們來仔細了解下吧。

公積金貸款計算器——計算方式：

等額本金還款：

等額本金是指一種貸款的還款方式，是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。等額本金貸款計算公式：每月還款金額 = (貸款本金 / 還款月數)+(本金 — 已歸還本金計額)×每月利率

等額本息還款：

等額本息是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。每月還款額計算公式如下：[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數]÷[(1+月利率)^還款月數-1]

自由還款法：

自由還款就是您申請住房公積金貸款時，住房公積金管理中心根據您的借款金額和期限，給出一個最低還款額，以后您在每月還款數額不少于這一最低還款額的前提下，可以根據自身的經濟狀況，自由安排每月還款額的還款方式。

公積金貸款計算器——貸款利率：

首套房公積金貸款一般執行基準利率，二套房公積金貸款多執行基準利率上浮10% .以下為最新公積金貸款基準利率(2012-6-8后執行)：

5年及5年期以下年利率： 4.2%

5年期以上貸款年利率： 4.7%

已發放了住房公積金個人貸款且貸款尚未到期的借款人可以用自籌資金辦理提前償還貸款本金業務。借款人必須已正常還款一年以上后方可申請提前還貸。其中，申請提前部分還貸的，每次還貸最低限額為一萬元，且不得低于12個月的貸款本息額，每年限還貸一次。

此外，正常還款一年以上的借款人，也可提取住房公積金帳戶內的余額進行部分或全額還貸，但只能進行一次。

小結：

公積金貸款計算器相信您已經了解了吧，公積金提前還貸的方式分為提前全部還貸、提前部分還貸兩種。它因為較低的貸款利率、方便的貸款手續，一直深受廣大買房者的喜愛。而使用公積金貸款買房后，如何提前還貸，是很多人需要了解的知識。

（以上回答發布于2014-07-18，當前相關購房政策請以實際為準）

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5月15日下午，****銀行、**銀行保險監督管理委員會發布《****銀行 **銀行保險監督管理委員會關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（→此前報道）。通知主要針對新發放商業性個人住房貸款，存量商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行，隨即引起廣大網友的熱烈討論，此政策后每月房貸能減少多少？

貸款100萬 30年內可省下約4.28萬元

通知提到，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

在全國統一的貸款利率下限基礎上，**銀行、銀**各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市**調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

新發放的個人房貸是在5年期LPR利率的基礎上加點形成，這種方式自2019年年末開始實施。2019年8月25日，央行發布公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。其中，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

今年4月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。這樣一來，全國范圍內首套房的商業貸款利率不低于4.40%，二套房不低于5.20%。

房貸利率能減少多少？假如市民購買一套貸款額為100萬元、等額本息計算、貸款年限30年的普通自住房為例，按照原來首套個人住房貸款利率下限4.6%，每月還款額約5126.44元，利息總額84.55萬元；按照新政下限4.4%計算，每月還款額5007.61元，利息總額80.27萬元。那么，一年可省下約1425元，30年內省下約4.28萬元。

全國已經有一百多個城市自主下調房貸利率

4月14日，央行金融市場司司長鄒瀾在發布會上表示，3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。

我國個人房貸規模也表現明顯，央行發布的最新數據顯示，4月份住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

4月20日，貝殼研究院發布重點城市主流房貸利率數據：2022年4月貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別較上月回落17個、15個基點；本月平均放款周期為29天，較上月縮短5天。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析認為，未來住房信貸將進一步寬松，利于市場修復。4月18日央行、外匯局發布23條金融支持舉措，明確“因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”。

預計后期更多城市降低商貸首付比例和房貸利率，調整“認房認貸”標準，更多城市首套利率有望降至4.6%的基準線，有利于降低購房成本，支持住房需求釋放，對樓市產生實質性利好。

開屏**記者孫江葒

責編徐紅

校對劉自學

編審劉超

拓展知識：

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銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。

需要注意的是：

各地城市公積金貸款最高額度要結合當地具體來看；

對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

二、等額本金計算公式：

每月還款額=每月本金+每月本息

每月本金=本金/還款月數

每月本息=（本金-累計還款總額）X月利率

計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩余本金的減少而減少。

三、等本等息計算器：

等額本息還款法和等額本金還款法是現在銀行最常用的兩種中長期貸款的還款方法。等額本息還款法是等額利息優先還款法，其意義是每期應還的金額相同。

每期的應還利息按剩余本金重新計算的一種等額還款法。等額本金還款法是指客戶每期償還等額本金，同時付清本期應付的貸款利息的一種還款方式。

本回答被網友采納

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首付35萬代款63萬共計98萬的房，每月還多少代款啊

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