前沿拓展：

臨沂二手房貸款計算器

二手房貸款流程：
（1）提出申請。客戶向銀行提出書面借款申請，并提交有關資料。（2）簽訂合同。借款申請人在接到銀行有關貸款批準的通知后，要到貸款行簽訂借款合同及擔保合同，并視情況辦理公證、抵押登記、保險等相關手續。
（3）開立賬戶。選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協議，并在貸款行指定的營業網點開立還款專用的儲蓄存折賬戶或儲蓄卡、信用卡賬戶。同時，售房人要在貸款行開立售房結算賬戶或存款專戶。
（4）支用貸款。經貸款行同意發放的貸款，辦妥有關手續后，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉入借款人在貸款行開立的存款賬戶內，或將貸款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內。
（5）按期還款。借款人按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。目前可供選擇的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。
（6）貸款結清包括提前結清和正常結清兩種。提前結清是指貸款到期日（一次性還本付息類貸款）或貸款最后一期（分期償還類貸款）前結清貸款；正常結清指在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類貸款）結清貸款。如提前結清貸款，借款人須在清償應付各項款項后，提前10個工作日向貸款行提出提前結清申請。貸款結清后，借款人從貸款行領取“貸款結清證明”，取回房地產權屬抵押登記證明文件及保險單正本，并持貸款行出具的“貸款結清證明到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。
二手房貸款利率計算方法：
一、計算利息的基本公式 儲蓄存款利息計算的基本公式為：利息=本金×存期×利率
二、利率的換算 年利率、月利率、日利率三者的換算關系是：年利率=月利率×12（月）=日利率×360（天）；月利率=年利率÷12（月）=日利率×30（天）；日利率=年利率÷360（天）=月利率÷30（天）。使用利率要注意與存期相一致。
三、計息起點 1、儲蓄存款的計息起點為元，元以下的角分不計付利息。 2、利息金額算至厘位，實際支付時將厘位四舍五入至分位。 3、除活期儲蓄年度結算可將利息轉入本金生息外，其他各種儲蓄存款不論存期如何，一律于支取時利隨本清，不計復息。
四、存期的計算 1、計算存期采取算頭不算尾的辦法。 2、不論大月、小月、平月、閏月，每月均按30天計算，全年按360天 計算。 3、各種存款的到期日，均按對年對月對日計算，如遇開戶日為到期月份所 缺日期，則以到期月的末日為到期日。
五、外幣儲蓄存款利息的計算 外幣儲蓄存款利率遵照****銀行公布的利率執行，實行原幣儲蓄，原幣計息（輔幣可按當日外匯牌價折算成**幣支付）。其計息規定和計算辦法比照**幣儲蓄辦法。

瑯琊**網3月31日訊 二套普通商品房最低首付比例下調為40%！這是3月30日下午，央行等三部委對外發布的最新樓市新政，這也是2008年以來，房地產業力度最大的穩樓市新政。新政對于有改善住房需求的群體來說，無疑減輕了首付壓力。然而，3月31日記者走訪臨沂市區多家銀行了解到，大多數銀行表示“暫未接到下調通知”，仍執行二套房首付60%的政策。

市民在市區一售樓處看房。

新政規定，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。這對有改善住房需求的群體來說是一大利好消息。

同時對公積金貸款購房也有相應鼓勵政策，新政規定對使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房的居民，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

被譽為“史上最強”穩市政策一經落地，便引發坊間大討論，首付壓力減輕要不要二套房呢？不過，有改善住房需求的市民可能還要繼續等待一段時間，因為多數銀行依然執行二套房首付比例至少60%的原有政策。

3月31日，記者走訪市區多家銀行了解到，除工商銀行表示已經開始執行二套房首付比例最低40%外，包括農業銀行、**銀行、建設銀行在內的國有銀行、蘭山農村合作銀行及浦發銀行、招商銀行等股份制銀行表示“暫未接到下調通知”，依然執行二套房首付比例60%的原有政策，如果首套房已經結清貸款，在購買二套房時可以享受首套房首付30%的政策，即去年9月30日執行的“認貸不認房”政策。在二套房貸款利率方面，多數銀行依然執行基準利率上浮10%至30%的政策。

對打算使用公積金購買二套房的市民來說，要想享受低折扣的首付比例，同樣需要等待。3月31日，記者從市住房公積金服務大廳了解到，目前首套房貸款首付比例為30%，對已經還清首套房貸款、準備購買二套房的居民，其首付比例不低于50%，對于三部委房產新政，工作人員表示還需等待。

>>市場調查

營業稅免稅年限“5改2”二手房交易盼迎來春天

在央行等三部委下發二套房首付比例最低可下調至40%消息后，**及國家稅務局同樣在3月30日下發文件，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。而在此前，住房未滿5年是需要繳納營業稅的。

二套房松綁了，二手房免稅交易年限也大大縮短，這對正在物色二手房的剛需族來說同樣是個好消息。營業稅免稅年限“5改2”真的能振興二手房交易市場嗎？

“我們已經關注到營業稅新的政策，但真正效果如何還需要等待。”3月31日下午，百城房產連鎖經理鄭秋英表示，單是在她這一個店內閑置的二手房就有100多套，在去年銷售慘淡的樓市來說，二手房市場同樣未幸免于難，一個月賣不出一套比較正常，而在2012年以前，平均下來幾乎每周都會有成交。鄭秋英說，可能由于工作日的原因，截至記者采訪結束，沒有一位帶著政策前來咨詢購房的市民。

“未來二手房銷售可能會隨著政策的推廣而暢銷，但二手房價可能同樣水漲船高。”鄭秋英認為，決定二手房價的因素除了市場環境外，房主也是重要推手，如果二手房交易量明顯上漲，房主則會主動加價。“我們也在期待新政可能帶來的二手房交易的‘春天’。”昊邦房產連鎖經理諸葛女士表達了相似的看法，其手中掌握著市區至少300套二手房源，積壓2年甚至更長時間的房源不在少數，已有部分房主主動降價吸引購房者。

記者了解到，按照目前的營業稅收費費率，成交價的5.6%需要由購房者自掏腰包，而房子需要滿2年及以上即可免除這部分費用；此前，二手房免稅時間為5年以后。更重要的是免稅時間縮短能節省費用，以一套持有時間2-5年、總價50萬元的二手房為例，新政前需要繳納28000元營業稅，新政后則免除了這部分費用。

不過，需要留意的是，判斷二手房年限只能看房產證頒發日期，即使所售房子居住滿2年卻沒有房產證，那么其“年齡”只能是0歲。

>>專家說法

臨沂大學建筑學院教授季朝文：政策利好剛需購房群體

“不管是去年9月30日的‘認貸不認房’，還是貸款利率下限是貸款基準利率的0.7倍，亦或是如今又拋出的二套房首付比例下調，種種跡象表明，**正在一步一步‘**’。”3月31日，臨沂大學建筑學院房產經營管理系教授季朝文告訴記者，房地產業關乎整個社會經濟的發展，房產不景氣，建筑、裝修、家具、家電等多個領域都會隨之遭殃。

央行等部門采取的被譽為史上最寬松的“穩市”之舉會帶來房地產業的興盛嗎？季朝文認為，從前年開始，房地產庫存量大或者房產泡沫等說法不絕于耳，尤其是三四線正在極力擴張發展的城市。可以肯定的是，下調二套房首付比例對于有著改善住房需求的市民來說產生一定積極作用，但是，首付比例下調只是暫時緩解了二套房需求者的燃眉之急，貸款成本還會上漲，總體壓力減少有限。同時，央行等部門規定的是“具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定”，這給銀行較大的自主空間，真正能落實首付款40%的銀行還需等待。

季朝文表示，在經濟新常態背景下，全國相對平穩的經濟增長速度已經是事實。而我市房價自前年開始，價格就已經基本平穩，難現房產量價齊漲。

對于營業稅免稅年限“5改2”，季朝文認為這有可能帶動剛需購房群體，有些房主前期購買房產用來投資，可能在最近2年根本沒有裝修，購房者裝修后，二手房完全就是新房。不過，依托利好政策，未來樓市銷量可能會有起色，剛需族可以考慮購買，對于價格，很有可能依然穩定或者穩中有升，大幅度上漲的可能性不大。

首付降了利息多了

二套房首付比例最低可降至40%，被譽為“史上最強”穩市政策一經發布，便引發了改善性住房群體大討論，“首付壓力大大減輕，出手的好時機應該來了。”然而，在房價穩定的前提下，購房者先吃了低首付的甜頭，卻要承擔高成本利息的苦頭。

舉例來說，在新政實施前，首付比例為60%，按房貸利率上浮10%、等額本息還20年的一套價值60萬元的房子計算，首付后還有24萬元需要按揭，最終購房總成本為79萬元。若首付40%的話，需貸款36萬元，最終購房成本為近88萬元。也就是說，少付兩成首付，購房者需要多掏約9萬元利息。

超三成網友認為房價或漲

“史上最強”**新政一出，是否會出現2009年房價大漲現象呢？對此，網易新媒體于3月31日中午展開網絡投票，截至當天晚上9點，投票結果顯示：在5700余投票中，有34%的網友表示房價可能要漲；排在第二名的則是房價依然高不可攀，“降了我也買不起”，比例占29%；第三名為困擾大家的是房子總價，與降低首付比例關系不大，比例為19%；第四名為還沒有第一套住房，占14%；排在第五位的為表示要買房的群體，這一比例僅為4%。

>>歷年樓市

調控一覽表

2008年，首套房利率優惠由8.5折調至7折，二套房貸松綁，二手房營業稅免稅年限由5年縮短為2年。

2009年，個人住房轉讓營業稅免稅年限由2年恢復到5年。

2010年，二套房貸首付不低于40%，后提升至50%，銀行可暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

2011年，二套房貸首付比例提至60%。

2012年，國土部出臺土地監管新政策，嚴打小產權房，年底，多地公積金貸款政策松動。

2013年，二手房“滿五年唯一”免征個稅營業稅；二手房交易個人所得稅由總額的1%調整為按差額20%征收。

2014年，9月30日起執行“認貸不認房”新政，貸款利率可最低下調至基準0.7倍。

2015年，二套房首付比例降至4成，二手房營業稅免稅時間“5改2”。

文圖 記者趙輝

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