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二手房 個(gè)人所得稅

二手房個(gè)人所得稅由賣方交。如果滿兩年且為賣方唯一住宅，只需要繳納1.5%契稅。如果滿兩年為賣方非唯一住宅，則需要繳納1%個(gè)人所得稅、1.5%契稅。如果未滿兩年（無(wú)論是否為賣方唯一住宅），都需要繳納1%個(gè)人所得稅、5.6%營(yíng)業(yè)稅、1.5%契稅。

二手房稅費(fèi)買賣雙方都要承擔(dān)，例如營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅由賣方承擔(dān)，印花稅買賣雙方各自承擔(dān)一半，契稅、測(cè)繪費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)由買家承擔(dān)。

但是，實(shí)際在房屋買賣的時(shí)候這些費(fèi)用都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買方來(lái)承擔(dān)。

以上是我對(duì)這個(gè)問(wèn)題的回答，希望對(duì)您有所幫助，謝謝。

買賣住房是我們生活中經(jīng)常遇到的場(chǎng)景，不管是購(gòu)買一手新房還是買賣二手房，房產(chǎn)交易中涉及的稅費(fèi)問(wèn)題常常讓我們摸不著頭腦。不了解其中的稅收優(yōu)惠，無(wú)法提前籌劃，也會(huì)無(wú)端多交幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)稅款。

個(gè)人買賣住房交易中涉及的稅費(fèi)可總結(jié)如下表，下面我們將區(qū)分一手房及二手房分別說(shuō)清楚這些稅費(fèi)計(jì)算的規(guī)則，趕緊收藏起來(lái)吧！

注：以上“住房”不包括車位、商鋪、公寓、廠房、寫字樓等。

1. 購(gòu)買一手新房

購(gòu)買一手房涉及的稅費(fèi)較少，包括契稅、印花稅兩個(gè)稅費(fèi)。

（1）契稅

稅率：契稅稅率為百分之三至百分之五，不同省、自治區(qū)、直轄市可確定差別稅率。大部分地區(qū)如北京、上海、廣東、江西、廣西、山西、遼寧、福建、河南、云南、海南等省份均設(shè)置3%稅率。此外，還有如下稅收優(yōu)惠：

對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。（家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。）

以實(shí)施3%契稅稅率地區(qū)為例，個(gè)人購(gòu)買住房契稅稅率表示例如下：

計(jì)稅依據(jù)：為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款。實(shí)踐中一般為不動(dòng)產(chǎn)的登記價(jià)格。

繳稅時(shí)間：為納稅人簽訂房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或納稅人取得房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。實(shí)踐中一般為辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)繳納。

繳稅人（納稅人）：受讓一方，也即購(gòu)房方繳納。

示例：

小張：購(gòu)買家庭首套/二套89㎡（≤90㎡）一手新房/二手房，購(gòu)房總價(jià)款300萬(wàn)元，應(yīng)繳契稅 300萬(wàn)*1%=3萬(wàn)元

小李：購(gòu)買家庭首套120㎡（＞90㎡）一手新房/二手房，購(gòu)房總價(jià)款600萬(wàn)元，應(yīng)繳契稅 600萬(wàn)*1.5%=9萬(wàn)元

小孫：購(gòu)買家庭二套110㎡（>90㎡）一手新房/二手房，購(gòu)房總價(jià)款500萬(wàn)元，應(yīng)繳契稅 500萬(wàn)*2%=10萬(wàn)元

（2）印花稅：稅法規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。因此買賣個(gè)人住房的交易雙方均免于繳納印花稅。

2.買賣二手房

買賣二手房涉及的稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、增值稅、城建稅及附加。

（1）契稅（買方適用）：主要受購(gòu)買住房屬于家庭首套或二套，以及房屋面積影響；具體計(jì)算規(guī)則與購(gòu)買一手房相同。

（2）印花稅（雙方適用）：與購(gòu)買一手房相同，買賣雙方均免征。

（3）土地增值稅（賣方適用）：稅法規(guī)定對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅，也即賣方免征，買方不適用。

（4）個(gè)人所得稅（賣方適用）：

個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，且為家庭惟一生活用房的，免征個(gè)人所得稅；（房產(chǎn)中介經(jīng)常提到的“滿五唯一”就是這么來(lái)的）除“滿五唯一”免稅外，均應(yīng)繳納個(gè)人所得稅，計(jì)稅規(guī)則如下：A. 賣方能提供原購(gòu)房合同、**等有效憑證的應(yīng)交個(gè)稅=住房轉(zhuǎn)讓收入減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金和有關(guān)合理費(fèi)用的差額×20%。B. 賣方不能提供完整、準(zhǔn)確的原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，實(shí)行核定征稅。應(yīng)交個(gè)稅=住房轉(zhuǎn)讓收入× 核定征收率（征收率由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)自行確定，一般普通住宅征收率為1%；非普通住宅征收率為1.5%）

（5）增值稅（賣方適用）：購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外出售免征；不滿2年應(yīng)交增值稅=不含稅轉(zhuǎn)讓收入×5%（或含稅收入/1.05*5%）

（6）城建稅及附加（賣方適用）：屬于增值稅附加稅，包括

城市維護(hù)建設(shè)稅：稅率7%（市區(qū)）、5%（縣鎮(zhèn)）、1%（非市縣鎮(zhèn)）教育費(fèi)附加：征收率3%；地方教育費(fèi)附加：征收率2%

示例：

小宋出售滿2年住房，則增值稅、城建稅及附加均免繳；小王出售市區(qū)不滿2年住房，假設(shè)轉(zhuǎn)讓住房含稅收入300萬(wàn)元，則：增值稅：300萬(wàn)/(1+5%)*5%=14.29萬(wàn)城市維護(hù)建設(shè)稅：14.29萬(wàn)*7%=1萬(wàn)教育費(fèi)附加：14.29萬(wàn)*3%=0.43萬(wàn)地方教育費(fèi)附加：14.29萬(wàn)*2%=0.29萬(wàn)增值稅及附加稅費(fèi)合計(jì)：14.29+1+0.43+0.29=16.01萬(wàn)

特別關(guān)注：稅收優(yōu)惠 “滿2滿5” 起止標(biāo)準(zhǔn)

通過(guò)以上介紹我們了解了住房買賣交易中相關(guān)的稅收優(yōu)惠，但也需關(guān)注滿足優(yōu)惠的時(shí)間起止計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能做好個(gè)人住房買賣時(shí)間籌劃，減少交易稅費(fèi)。

（1）取得房產(chǎn)時(shí)間判定標(biāo)準(zhǔn)（起算）：

個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房地產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間，房地產(chǎn)權(quán)證與契稅完稅證明上注明的時(shí)間不一致時(shí)，按“孰早”原則判定。

注：房地產(chǎn)權(quán)證證明上注明的時(shí)間：指房地產(chǎn)權(quán)證核準(zhǔn)登記日

契稅完稅證明上注明的時(shí)間：指契稅完稅憑證填發(fā)時(shí)間

（2）轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)間判定標(biāo)準(zhǔn)（止算）：銷售**上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。

示例：

【全文完】

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