26萬賣房個人所得稅，誰交

大家好，關于26萬賣房個人所得稅，誰交很多朋友都還不太明白，今天小編就來為大家分享關于26萬賣房個人所得稅，誰交的知識，希望對各位有所幫助！

個人轉讓二手住房稅費這么算

二手房交易日益頻繁，而二手房交易買賣雙方是否都需要繳納稅費？繳納的稅費有哪些？如何計算？8月26日，本報與市政務公開辦聯辦的《民生連線》欄目，邀請沈陽市稅務局有關人士做客沈陽網直播間，就相關問題作出詳細解讀，并在現場通過熱線電話回答了市民提出的問題。

【本期嘉賓】

國家**沈陽市稅務局財產和行為稅處四級調研員 譚**

國家**沈陽市稅務局第二稅務分局綜合業務科科長 周明杰

個人轉讓二手住房相關稅費政策

A、賣方需繳納這些稅費

1.**及附加：

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納**；

個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征**。

(按**稅額相應計算繳納城市維護建設稅、教育費附加及地方教育附加)

2.個人所得稅：

購房時間不足5年的，或購房時間雖滿5年但非家庭唯一生活用房的，按規定計算征收個人所得稅(采取查實征收方式的，按轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額20%征收；采取核定征收方式的，按轉讓收入全額1%征收)。

個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。

(“自用5年以上”是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上；“家庭生活唯一住房”是指，在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人【有配偶的為夫妻雙方】僅擁有一套住房。)

3.土地**：

從2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地**。

4.印花稅：

從2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

B、買方需繳納這些稅費

1.契稅：

對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對個人購買家庭第二套改善**住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

(“家庭第二套改善**住房”是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。)

2.印花稅：

從2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

個人轉讓二手住房申報辦理所需資料

(一)房屋買賣申報報送資料清單

1.房屋所有權證或不動產權證原件

2.契稅完稅證明原件

3.個人房屋交易涉稅法律事項聲明書

4.買賣雙方身份證明原件，**人需提供委托公**和**人身份證明原件

5.貨幣補償減免契稅證明材料：城市房屋貨幣補償安置協議

6.產權調換減免契稅證明材料：產權調換協議或具有產權調換協議效力的憑證、**或收據、準住通知單

(二)房屋贈與申報報送資料清單

3.贈與合同原件

4.贈與雙方身份證明原件，**人需提供委托公**和**人身份證明原件

5.認定贈與享受減免的需提供：

①**、個人所得稅：無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，提交戶口簿或者出生證明或者單位人事檔案或者****判決書或者****調解書或者其他部門(有資質的機構)出具的能夠證明雙方親屬關系的證明資料原件

②土地**：無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，提供資料與①相同

③無償贈與非親屬撫養或贍養關系人的還需提供：****判決書或者****調解書或者鄉鎮**或者街道辦事處出具的撫養(贍養)關系證明，或者其他部門(有資質的機構)出具的能夠證明雙方撫養(贍養)關系的證明資料原件

(三)房屋繼承申報報送資料清單

3.證明有權繼承或接受遺贈的資料原件

4.繼承人身份證明原件

(四)離婚析產申報報送資料清單

3.產權承受人身份證明原件

4.協議離婚需提供：離婚證、離婚協議書原件

5.**調解或判決離婚需提供：**調解書、判決書原件

(五)夫妻更名申報報送資料清單

3.夫妻雙方身份證明原件，**人需提供委托公**和**人身份證明原件

4.結婚證原件

5.夫妻財產約定書

連線實錄

問：我名下有一處商業門市，已辦理房屋產權證和契證，現在打算把這處商業門市賣掉，但當時的購房**找不到了，想知道出售此房過程中買賣雙方都需要繳納哪些稅款？

答：首先，商業門市屬于非住宅，根據相關稅收政策，非住宅轉讓賣方應計算繳納**及附加、個人所得稅、土地**和印花稅；買方應繳納契稅和印花稅。

其次，納稅人轉讓不動產，按照有關規定差額繳納**的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的**，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。

最后，在計算個人所得稅時，凡納稅人能提供房屋購買合同、**或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的，均應按照核實征收方式計征個人所得稅。

土地**計算按納稅人轉讓房地產所取得的收入減除按稅法規定扣除項目金額后的余額為增值額乘以適用稅率，適用稅率為30%-60%四級超率累進稅率。購買商業用房契稅稅率為4%。

買賣雙方按產權轉移書據各征收萬分之五的印花稅。(個人銷售房產視同**小規模納稅人，城市維護建設稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加均減按50%征收)。

問：我要將購買3年的住房贈與給孫子，應如何繳納稅費？

答：這種交易類型為房屋贈與，無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹暫免征收**，對當事雙方不征收個人所得稅，因此贈與人需要按萬分之五繳納印花稅，其孫需繳納4%的契稅和萬分之五印花稅(個人銷售房產視同**小規模納稅人，印花稅減按50%征收)。

具體情況為：本人免征**、個人所得稅；應按萬分之五計算印花稅，減按50%征收；孫子應按4%繳納契稅；其孫子按萬分之五計算印花稅，減按50%征收。

沈陽日報、沈報全媒體記者徐佳婷/文

買房賣房稅費減免！涉及**、契稅、個稅…稅務局發布216項！

昨天，國家稅務局發布《《支持協調發展稅費優惠政策指引》發布》。

文件從區域協同發展、城鄉一體發展、物質文明和精神文明平衡發展、經濟社會統籌發展等四個方面，梳理形成了涵蓋216項支持協調發展的稅費優惠政策。

重點內容來了！

第四部分，第四點，185-203項均是涉及房地產相關稅費減免，涉及面非常廣，力度也非常大！

其中力度較大的是：

第185項：個人銷售住房減免**；

第186項：個人轉讓自用家庭唯一生活用房免征個人所得稅；

第193項：個人購買家庭唯一住房或第二套改善**住房減征契稅，

具體18項如下：

原文內容如下——

協調發展是經濟社會持續健康發展的內在要求，是高質量發展的重要衡量標準，要求堅持統籌兼顧、綜合平衡，補齊短板、縮小差距，努力推動形成各區域各領域欣欣向榮、全面發展的景象。為深入貫徹落實協調發展理念，增強發展的平衡**、包容**、可持續**，促進各區域各領域各方面協同配合、均衡一體發展，國家實施了一系列稅費優惠政策。**按照享受主體、優惠內容、享受條件、政策依據的編寫體例，從區域協同發展、城鄉一體發展、物質文明和精神文明平衡發展、經濟社會統籌發展等四個方面，梳理形成了涵蓋216項支持協調發展的稅費優惠政策指引。　　

一、支持區域協同發展稅費優惠

　　為深入實施區域協調發展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略，優化重大生產力布局，構建優勢互補、高質量發展的區域經濟布局和國土空間體系，國家在支持民族地區發展、推動西部大開發戰略、加強邊境地區建設，高質量建設海南自由貿易港等特定區域方面出臺了多項稅費優惠政策。具體包括：

　　（一）民族區域稅費優惠

　　1.民族自治地方企業減征或免征屬于地方分享的企業所得稅

　　2.新疆困難地區新辦企業定期減免企業所得稅

　　3.新疆喀什、霍爾果斯特殊經濟開發區新辦企業定期免征企業所得稅

　　（二）西部地區稅費優惠

　　4.設在西部地區的鼓勵類產業企業減按15%的稅率征收企業所得稅

　　5.探礦權采礦權使用費減免

　　6.青藏鐵路公司及其所屬單位營業賬簿免征印花稅

　　7.青藏鐵路公司貨物運輸合同免征印花稅

　　8.青藏鐵路公司及其所屬單位自采自用的砂、石等材料免征資源稅

　　9.青藏鐵路公司及其所屬單位承受土地、房屋權屬用于辦公及運輸免征契稅

　　10.青藏鐵路公司及其所屬單位自用的房產免征房產稅

　　11.青藏鐵路公司及其所屬單位自用的土地免征城鎮土地使用稅

　　（三）邊境地區稅費優惠

　　12.邊銷茶銷售免征**

　　13.邊民互市限額免征進口關稅和進口環節稅

　　（四）特定區域稅費優惠

　　14.海南自由貿易港鼓勵產業企業減按15%稅率征收企業所得稅

　　15.海南自由貿易港旅游業、現代服務業、高新技術產業企業新增境外直接投資取得的所得免征企業所得稅

　　16.海南自由貿易港企業固定資產及無形資產一次**扣除

　　17.海南自由貿易港企業固定資產及無形資產加速折舊、攤銷

　　18.海南自由貿易港高端緊缺人才個人所得稅超稅負部分免征

　　19.**(上海)自由貿易試驗區臨港新片區免征**

　　20.**（上海）自由貿易試驗區臨港新片區內重點產業減征企業所得稅

　　21.橫琴、平潭實驗區企業銷售貨物免征**

　　22.橫琴、平潭試驗區企業銷售貨物免征消費稅

　　23.福建平潭綜合實驗區鼓勵類產業企業減按15%稅率征收企業所得稅

　　24.福建平潭綜合實驗區差額免征個人所得稅

　　25.深圳前海深港現代服務業合作區鼓勵類產業企業減按15%稅率征收企業所得稅

　　26.橫琴粵澳深度合作區企業固定資產及無形資產一次**扣除

　　27.橫琴粵澳深度合作區企業固定資產及無形資產加速折舊、攤銷

　　28.橫琴粵澳深度合作區旅游業、現代服務業、高新技術產業企業新增境外直接投資取得的所得免征企業所得稅

　　29.橫琴粵澳深度合作區鼓勵類產業企業減按15%稅率征收企業所得稅

　　30.橫琴粵澳深度合作區境內外高端人才和緊缺人才個人所得稅優惠

　　31.橫琴粵澳深度合作區工作的澳門居民個人所得稅超稅負部分免征

　　32.廣州南沙鼓勵類產業企業減按15%稅率征收企業所得稅

　　33.廣州南沙高新技術重點行業企業延長虧損結轉年限

　　34.廣州南沙工作的**居民和澳門居民個人所得稅超稅負部分免征

二、支持城鄉一體發展稅費優惠

　　為加快城鄉融合發展，深入推進新型城鎮化建設，促進產業結構轉型升級和區域協調發展，國家在支持城鄉住房發展、加快城鄉基礎設施建設、培植城鄉產業核心競爭力等方面出臺了多項稅費優惠政策，具體包括：

　　（一）促進城鄉住房發展稅費優惠

　　35.易地扶貧搬遷貧困人口有關收入免征個人所得稅

　　36.易地扶貧搬遷貧困人口取得安置住房免征契稅

　　37.易地扶貧搬遷項目實施主體取得建設土地免征契稅、印花稅

　　38.易地扶貧搬遷項目實施主體、項目單位免征印花稅

　　39.易地扶貧搬遷安置住房用地免征城鎮土地使用稅

　　40.易地扶貧搬遷項目實施主體購置安置房源免征契稅、印花稅

　　41.符合條件的棚戶區改造支出準予企業所得稅稅前扣除

　　42.改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅

　　43.改造安置住房免征相關印花稅

　　44.轉讓舊房作為改造安置住房房源免征土地**

　　45.經營管理單位回購改造安置住房繼續作為改造安置房源免征契稅

　　46.經濟適用住房建設用地免征城鎮土地使用稅

　　47.經濟適用住房經營管理單位免征相關印花稅

　　48.轉讓舊房作為經濟適用住房房源免征土地**

　　49.回購經濟適用住房作為經濟適用住房房源免征契稅

　　50.公租房租金收入免征**

　　51.捐贈住房作為公租房按照公益**捐贈在企業所得稅前扣除

　　52.捐贈住房作為公租房按照公益**捐贈在個人所得稅前扣除

　　53.公租房免征房產稅

　　54.出租公共租賃住房免征房產稅

　　55.公租房用地免征城鎮土地使用稅

　　56.公租房經營管理單位免征相關印花稅

　　57.簽訂公租房租賃協議免征印花稅

　　58.轉讓舊房作為公租房房源免征土地**

　　59.公租房經營管理單位購買住房作為公租房免征契稅

　　（二）加快城鄉公共設施建設稅費優惠

　　60.國家重點扶持的公共基礎設施項目企業所得稅“三免三減半”

　　61.市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地免征城鎮土地使用稅

　　62.城市公共交通用地免征城鎮土地使用稅

　　63.鐵路、公路、飛機場跑道等公用設施占用耕地減征耕地占用稅

　　64.水利設施用地免征城鎮土地使用稅

　　65.農村電網維護費免征**

　　66.農田水利設施占用耕地不征耕地占用稅

　　67.國家重大水利工程建設基金免征城市維護建設稅

　　68.農村飲水安全工程新建項目投資經營所得企業所得稅“三免三減半”

　　69.農村飲水安全工程免征**

　　70.農村飲水安全工程運營管理單位自用房產免征房產稅

　　71.農村飲水安全工程運營管理單位自用土地免征城鎮土地使用稅

　　72.建設農村飲水安全工程承受土地使用權免征契稅

　　73.農村飲水安全工程免征印花稅

　　（三）培植城鄉核心競爭力稅費優惠

　　74.高新技術企業減按15％稅率征收企業所得稅

　　75.高新技術企業和科技型中小企業虧損結轉年限延長至10年

　　76.技術先進型服務企業減按15％稅率征收企業所得稅

　　77.研發費用加計扣除　　

　　78.委托境外研發費用加計扣除

　　79.軟件產品**超稅負部分即征即退

　　80.國家鼓勵的軟件企業定期減免企業所得稅

　　81.國家鼓勵的重點軟件企業定期減免企業所得稅

　　82.軟件企業取得即征即退**款用于軟件產品研發和擴大再生產的可作為不征稅收入

　　

　　83.符合條件的軟件企業職工培訓費用按實際發生額稅前扣除

　　84.企業外購軟件縮短折舊或攤銷年限

　　85.集成電路重大項目企業**留抵稅額退稅

　　86.集成電路企業退還的**期末留抵稅額在城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加的計稅（征）依據中扣除

　　87.承建集成電路重大項目的企業進口新設備可分期繳納進口**

　　88.線寬小于0.8微米的集成電路生產企業定期減免企業所得稅

　　89.線寬小于0.25微米的集成電路生產企業定期減免企業所得稅

　　90.投資額超過80億元的集成電路生產企業定期減免企業所得稅

　　91.投資額超過150億元的集成電路生產企業或項目定期減免企業所得稅

　　92.國家鼓勵的線寬小于28納米的集成電路生產企業或項目定期減免企業所得稅

　　93.國家鼓勵的線寬小于65納米的集成電路生產企業或項目定期減免企業所得稅

　　94.國家鼓勵的線寬小于130納米的集成電路生產企業或項目定期減免企業所得稅

　　95.國家鼓勵的線寬小于130納米的集成電路生產企業延長虧損結轉年限

　　96.國家鼓勵的集成電路設計、裝備、材料、封裝、測試企業定期減免企業所得稅

　　97.國家鼓勵的重點集成電路設計企業定期減免企業所得稅

　　98.集成電路生產企業生產設備縮短折舊年限

　　99.重大技術裝備進口免征**

　　100.科學研究機構、技術開發機構、學校等單位進口免征**、消費稅

　　101.技術轉讓、技術開發和與之相關的技術咨詢、技術服務免征**

　　102.技術轉讓所得減免企業所得稅

　　103.技術成果投資入股遞延納稅

三、支持兩個文明平衡發展稅費優惠

　　**式現代化是物質文明和精神文明相協調的現代化，在不斷厚植現代化物質基礎、夯實**幸福生活物質條件的同時，要大力發展社會主義先進文化。國家圍繞提高社會文明程度、提升公共文化服務水平、健全現代文化產業體系、推進對外文化交流發展等方面出臺了多項稅費優惠政策，具體包括：

　　（一）助力社會文明程度提高稅費優惠

　　104.圖書批發、零售免征**

　　105.對部分出版物在出版環節實行**100%先征后退

　　106.對部分出版物在出版環節實行**50%先征后退

　　107.對符合條件的印刷、制作業務實行**100%先征后退

　　108.古舊圖書免征**

　　109.**報、**刊發行收入和印刷收入免征**

　　110.個人轉讓著作權免征**

　　111.稿酬所得減計個人所得稅

　　112.圖書、報紙、期刊以及音像制品征訂憑證免征印花稅

　　（二）推動公共文化服務水平提升稅費優惠

　　113.銷售電影拷貝、轉讓電影版權、電影發行收入以及農村電影放映收入免征**

　　114.電影行業企業2020年度發生的虧損最長結轉年限延長至8年

　　115.收取有線數字電視基本收視維護費免征**

　　116.收取農村有線電視基本收視費免征**

　　117.文化場館提供文化服務取得的第一道門票收入免征**

　　118.宗教場所舉辦文化、宗教活動的門票收入免征**

　　119.科普活動門票收入免征**

　　120.符合條件的文化服務可選擇適用簡易計稅方法計算繳納**

　　121.符合條件的文化單位可享受非營利組織企業所得稅優惠

　　122.個人獲得省部級及以上單位頒發的文化方面獎金免征個人所得稅

　　123.符合條件的**小規模納稅人免征文化事業建設費

　　124.定期減征文化事業建設費

　　（三）促進現代文化產業體系健全稅費優惠

　　125.經營**文化事業單位轉制為企業五年內免征企業所得稅

　　126.經營**文化事業單位轉制為企業五年內免征房產稅

　　127.認定為高新技術企業的文化企業減按15%稅率征收企業所得稅

　　128.符合條件的文化創意設計活動發生的相關費用企業所得稅稅前加計扣除

　　129.銷售自主開發生產動漫軟件**超稅負部分即征即退

　　130.符合條件的動漫設計等服務可選擇適用簡易計稅方法計算繳納**

　　131.動漫軟件出口免征**

　　132.符合條件的動漫企業可享受國家鼓勵軟件產業發展的企業所得稅優惠

　　（四）推進對外文化交流發展稅費優惠

　　133.向境外單位提供完全在境外消費的廣播影視節目（作品）制作和發行服務適用**零稅率

　　134.境內單位和個人在境外提供廣播影視節目（作品）播映服務免征**

　　135.境內單位和個人在境外提供文化服務免征**

　　136.認定為技術先進型服務企業的文化企業減按15％稅率征收企業所得稅

四、支持經濟社會統籌發展稅費優惠

　　扎實推進**式現代化，推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長，需要經濟社會協調發展。國家圍繞就業保民生、穩外資促對外開放、支持重組促要素流動、支持消費提振信心、支持災后重建及化解納稅困難等方面出臺多項稅費支持政策，具體包括：

　　（一）促就業保民生稅費優惠

　　137.重點群體創業稅費扣減

　　138.吸納重點群體就業稅費扣減

　　139.退役士兵創業稅費扣減

　　140.吸納退役士兵就業稅費扣減

　　141.隨軍家屬創業免征**

　　142.隨軍家屬創業免征個人所得稅

　　143.安置隨軍家屬就業的企業免征**

　　144.軍隊轉業干部創業免征**　

　　145.自主擇業的軍隊轉業干部免征個人所得稅

　　146.安置軍隊轉業干部就業的企業免征**

　　147.殘疾人創業免征**

　　148.安置殘疾人就業的單位和個體工商戶**即征即退

　　149.特殊教育校辦企業安置殘疾人就業**即征即退

　　150.安置殘疾人就業的企業殘疾人工資加計扣除　

　　151.安置殘疾人就業的單位減免城鎮土地使用稅　　

　　152.符合條件的用人單位分檔減繳殘疾人就業保障金

　　153.符合條件的企業免征殘疾人就業保障金

　　（二）穩外資促對外開放稅費優惠

　　154.境外投資者以分配利潤直接投資暫不征收預提所得稅

　　155.符合條件的非居民納稅人享受協定待遇

　　156.QFII和RQFII委托境內公司在我國從事證券買賣業務免征**

　　157.QFII和RQFII取得**境內的股票等權益**投資資產轉讓所得暫免征收企業所得稅

　　158.QFII和RQFII取得創新企業CDR轉讓差價收入暫免征收**

　　159.QFII和RQFII取得創新企業CDR轉讓差價所得和股息紅利所得征免企業所得稅

　　160.境外機構投資銀行間本幣市場取得的金融商品轉讓收入免征**

　　161.境外機構投資境內債券利息收入暫免征收**

　　162.境外機構投資境內債券利息收入暫免征收企業所得稅

　　163.**市場投資者投資上交所上市A股取得的轉讓差價免征**　　

　　164.**市場投資者投資上交所上市A股取得的轉讓差價所得暫免征收所得稅

　　165.**市場投資者投資上交所上市A股取得的股息紅利減免所得稅

　　166.**市場投資者投資深交所上市A股取得的轉讓差價免征**

　　167.**市場投資者投資深交所上市A股取得的轉讓差價所得暫免征收所得稅　　

　　168.**市場投資者投資深交所上市A股取得的股息紅利減免所得稅

　　169.**市場投資者參與股票擔保賣空涉及的股票借入、歸還暫免征收證券（股票）交易印花稅

　　170.**市場投資者買賣內地基金份額取得的轉讓差價免征**

　　171.**市場投資者買賣內地基金份額取得的轉讓差價所得暫免征收所得稅

　　172.**市場投資者從內地基金分配取得收益減免所得稅

　　173.境外機構投資者從事**境內原油期貨交易暫不征收企業所得稅

　　（三）支持重組促要素流動稅費優惠

　　174.將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓的資產重組不征收**

　　175.注銷登記前尚未抵扣的進項稅額可結轉至新納稅人處繼續抵扣

　　176.符合條件的企業重組可選擇特殊**稅務處理

　　177.非貨幣**資產對外分期繳納企業所得稅

　　178.全民所有制企業改制中資產評估增值不計入應納稅所得額

　　179.符合條件的企業事業單位改制重組承受土地、房屋權屬免征契稅

　　180.符合條件的企業改制重組發生房地產轉移暫不征收土地**

　　181.符合條件的企業改制過程中減免印花稅

　　182.股份制企業用資本公積金轉增股本免征個人所得稅

　　183.個人投資者收購企業股權后將原盈余積累轉增股本免征個人所得稅

　　184.中小高新技術企業向個人股東轉增股本分期繳納個人所得稅

　　（四）支持消費提振信心稅費優惠

　　185.個人銷售住房減免**

　　186.個人轉讓自用家庭唯一生活用房免征個人所得稅

　　187.職工取得單位低價售房的差價收益免征個人所得稅

　　188.個人銷售或購買住房免征印花稅

　　189.個人銷售住房免征土地**

　　190.個人購買安置住房免征印花稅

　　191.個人購買安置住房減征契稅

　　192.個人因房屋被征收而取得改造安置住房減免契稅

　　193.個人購買家庭唯一住房或第二套改善**住房減征契稅

　　194.個人購買經濟適用房減半征收契稅

　　195.城鎮職工第一次購買公有住房免征契稅

　　196.居民換購住房退還個人所得稅

　　197.個人出租住房減按10%征收個人所得稅

　　198.個人租賃住房免征印花稅

　　199.個人出租住房減征**

　　200.個人出租住房減征房產稅

　　201.個人出租住房免征城鎮土地使用稅

　　202.企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房減征房產稅

　　203.住房租賃企業出租住房減征**

　　204.購置新能源汽車免征車輛購置稅

　　205.節能汽車減半征收車船稅

　　206.新能源車船免征車船稅

　　（五）支持災后重建及化解納稅困難稅費優惠

　　207.納稅困難減免房產稅

　　208.納稅困難減免城鎮土地使用稅

　　209.企業實際發生的因地震災害造成的財產損失予以企業所得稅稅前扣除

　　210.因地震災害造成重大損失的個人可減征個人所得稅

　　211.對受災地區個人取得的撫恤金、救濟金免征個人所得稅

　　212.對受災而停止使用的毀損不堪居住和使用的房屋和危險房屋免征房產稅

　　213.房屋大修停用在半年以上的期間免征房產稅

　　214.因意外事故或者自然災害等原因遭受重大損失可減征或免征資源稅

　　215.已完稅的車船因地震災害報廢、滅失的可申請退還車船稅

　　216.捐贈受災物資免征進口環節稅收

文章來源：國家**

房產**中的變更買受人與違約責任

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本文作者：張春光律師【錦天城律所】

個人專著：《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規則》、《執行與執行異議疑難問題全解與典型案例裁判規則》

上海一中院（2019）滬01民終11606號民事判決認為：“關于邵某云一方提出陶某不具有購房資格，不可能得到合同履行之后可得利益的問題。陶某不具有上海市購房資格，邵某云一方在簽訂合同時是明知的，且雙方協議約定，陶某有權利變更任何正常自然人作為此房屋的權利受讓人，在此房屋買賣合同期內邵某云一方均同意配合辦理后續一切交易手續，變更合同主體，故陶某不具有購房資格，不會造成合同不能履行。本案房屋買賣合同相對方是陶某，購房款也由陶某全部支付，陶某指定變更的房屋權利受讓人與陶某之間利益如何分配，與邵某云一方無關。”（注：該判決支持了買受人關于房屋差價損失的主張。）

該判決涉及房產**中的兩個問題：1、房屋買賣合同中有關變更買受人（賣售人有義務配合將標的房屋過戶至買受人指定的第三人名下）的約定是否有效？是否可以履行？2、房產**中的違約金、房屋差價、利息等問題。

一、買受人有權變更買受人（賣售人應配合將房屋過戶至買受人指定的第三人名下）的約定

（一）該約定的**質

該約定的**質為債權轉讓。《合同法》第80條第一款規定：“債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。” 在房屋買賣合同中，買房人對賣房人的債權是要求賣房人過戶和交房（給自己），買房人可以將全部或者部分債權轉讓給第三人。買房人通過約定的方式要求賣房人將房屋過戶給第三人可以認定為債權轉讓。

由此產生一些相應的法律問題，如賣房人對買房人的抗辯權可以向第三人行使，如按照合同約定買房人應當先支付房款（或某一期房款）賣房人再配合辦理過戶手續的，如果買房人沒有支付相應的房款，則賣房人可以拒絕配合將房屋過戶給第三人。

（二）該約定的效力：有效

《合同法》第52條規定：“有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規的強制**規定”《合同法解釋二》第十四條規定：“合同法第五十二條第（五）項規定的‘強制**規定’，是指效力**強制**規定。” 《最高****關于當前形勢下審理民商事合同**案件若干問題的指導意見》第15條規定：“正確理解、識別和適用合同法第五十二條第（五）項中的”違反法律、行政法規的強制**規定”，關系到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全和穩定。****應當注意根據《合同法解釋（二）》第十四條之規定，注意區分效力**強制規定和管理**強制規定。違反效力**強制規定的，****應當認定合同無效；違反管理**強制規定的，****應當根據具體情形認定其效力。”第16條規定：“****應當綜合法律法規的意旨，權衡相互沖突的權益，諸如權益的種類、交易安全以及其所規制的對象等，綜合認定強制**規定的類型。如果強制**規范規制的是合同行為本身即只要該合同行為發生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，****應當認定合同無效。如果強制**規定規制的是當事人的”市場準入”資格而非某種類型的合同行為，或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，****對于此類合同效力的認定，應當慎重把握，必要時應當征求相關立法部門的意見或者請示上級****。”

該約定合法有效，因為該約定并沒有違反法律行政法規的效力**強制**規定，尤其是：（1）沒有以合法形式掩蓋非法目的。如不構成偷逃國家稅款，因為房屋交易中應當支付的稅款會全額支付。（2）“規避限購政策”不會導致合同無效。因為“法律”的制定主體是全國人大及其常委會，“行政法規”的制定主體是國務院，地方的限購政策不屬于“法律、行政法規”，即便違反或者規避限購政策也不會導致合同無效。

（三）該約定的法律后果

1、該約定可能阻卻賣售人的解除權

做此約定，一般是因為買受人無購房資格。買受人無購房資格導致合同無法履行，賣售人可以解除合同（這是主流裁判觀點）。但是，如果房屋買賣合同中約定了買受人有權要求賣售人將房屋過戶給第三人，則給合同解除增加了一個障礙。至于這個“障礙”是否真的會導致賣售人無合同解除權，有爭議。如上海市靜安區****(2016)滬0106民初18458號民事判決認為該約定使得賣售人物權以買受人無購房資格為由解除合同（注：該案二審上海二中院（2016）滬02民終10683號民事判決維持了一審判決）

2、該約定并不必然導致合同可以繼續履行

如果做此約定是因為買受人無購房資格，則做此約定是為了規避限購政策。而**的判決不能違背限購政策，則在**很難依照此規定判令賣售人將房屋過戶至買受人指定的某個人名下。如上海市松江區****（2018）滬0117民初3016號民事判決和上海市第一中級****（2018）滬01民終6712號民事判決就認為這種約定是規避限購政策且第三人不確定，因此買受人無權要求賣售人將房屋過戶至其指定的第三人名下。

【我閱讀過大量的房產**的案例，還從來沒有看到過不具備購房資格的買受人（原告）**賣售人（被告），且原告將具備購房資格的某人（非合同當事人，也未在合同條款中具體提及該人）列為第三人，訴請被告將案涉房屋過戶給第三人且**支持該訴請的案例。有此案例的朋友可以發給我看看，謝謝。】

二、房產**中的違約金、房屋差價、利息等問題

我在我的微信公眾號“合同效力實務研究”寫過很多關于房產**中合同解除和違約責任的文章，今天再和大家做一次分享。

（一）概念的通俗理解

所謂損失額的預定，就是合同當事人在簽訂合同時預先估摸對方違約會給自己造成多大的損失（尚未發生），體現在合同文本中就是對于違約金的約定（可以是一個具體的數額，也可以是一個計算方法。后者較為常見）。具體到本文，即逾期違約金（如：每天房屋總價的萬分之五）和解除合同的違約金（如：全部房價款的20%）。

所謂實際損失（拋開概念之爭），即合同一方因對方違約給自己實際造成的損失（已實際發生），包括積極損失（現有利益的損失）和消極損失（可得利益的損失）之和。以房價上漲和房屋賣售人違約為假設前提，房屋買受人的積極損失即中介費的損失和房款利息的損失等，房屋買受人的消極損失即房屋差價損失等。

（二）逾期違約金和解除合同的違約金可以同時主張

所謂逾期違約金，即違約方未按照合同約定的期限履行給守約方造成的損失額的預定。所謂解除合同的違約金，即因合同解除給守約方造成的損失額的預定。由此可以看出，逾期違約金和解除合同的違約金不是一回事，是并列的關系，可以同時主張。

參考案例：上海市靜安區****（2016）滬0106民初713號

（三）實際損失可以主張哪些？

對于實際損失的主張，簡言之，即積極損失和消極損失可以同時主張。

1、積極損失可以主張

積極損失主要是中介費的損失、銀行利息損失等。我**的上海市靜安區****（2015）閘民三（民）初字第2862號房屋買賣合同**案，**即支持了中介費的損失10萬元（也支持了房屋差價損失400萬元）

2、消極損失可以主張

消極損失即可得利益損失，房屋買賣合同**中一般表現為房屋差價的損失。對于房屋差價，**一般都是支持的。

《合同法》第113條第一款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。” 《上海市高級****關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》規定：“……對于確不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。……”根據上述規定和我**的大量案例來看，房屋差價損失**一般都是支持的。

但是需要特別注意的是，銀行利息損失和房屋差價損失不可以同時主張。因為房屋買受人獲得房價上漲的利益是以買受人損失房款利息為前提的，兩者不可兼得。參考案例：上海市第一中級****（2017）滬01民終10397號民事判決認為：“因買受人對房屋升值利益的獲取系以其支付相應的房款為前提，故一審**在對楊某某、范某某房屋差價損失的訴請予以支持的同時，其已付房款的利息損失實際已包含在房屋差價損失中得以補償。現一審**再行支持楊某某、范某某已付房款300,000元利息的訴請，實際系認可楊某某、范某某在未支出任何成本的情況下仍可獲取系爭房屋相應升值利益，有違公平原則，本院對此不予認同，并對一審相關判決予以糾正。”

（四）損失額的預定（違約金）和實際損失的關系

《合同法》第114條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求****或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求****或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。”

《合同法解釋二》第29條規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，****應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于造成的損失’”

簡言之，違約金和實際損失的關系，即違約金要以實際損失等作為參考依據進行調整。既然實際損失才是違約損害賠償訴訟中最根本的裁判依據，違約金低于或者過分高于實際損失，都要調整，那么合同中為什么還要約定違約金？一方違約后，守約方直接主張違約方賠償其實際損失不是更好嗎？其實不然。因為守約方要舉證其實際損失，往往是很困難的，即便能舉證證明，也要花費很大的成本，為了保護守約方，也是為了降低交易成本，提高交易效率，才創設了違約金制度。這樣，守約方在認為違約金可以覆蓋其損失的前提下，就可以直接主張違約金，這也使得**的裁判有了依據，至于違約方抗辯違約金過高、實際損失舉證責任的分配、法官的自由裁量等是另外一回事了。

（五）違約金和實際損失只能主張一個

違約金和實際損失的關系就是“影”和“形”的關系，前者是預先估摸的填平守約方損失的金額，后者是守約方損失客觀發生后將之填平所真正需要的金額，守約方只能主張其中一個，不能重復主張。

像上海市奉賢區****（2017）滬0120民初14404號民事判決和上海市第一中級****（2018）滬01民終6382號民事判決，一審和二審判決既支持了守約方違約金訴請，也支持了守約方關于房屋差價的訴請，這是不是判錯了呢？沒有。我們可以仔細計算一下：房屋差價是（415-235）萬元=180萬元，**一審和二審支持的違約金是（2.35+47）萬元=49.35萬元，一審和二審支持的部分房屋差價是130.65萬元，（49.35+130.65）萬元=180萬元。從這個角度將，雖然看似**既支持了違約金，又支持了房屋差價，但是**支持的違約金和房屋差價之和正好是全部房屋差價，原因就在于**只支持了部分房屋差價。加加減減，繞了一個圈，又回到了房屋差價（實際損失）。那么，這么繞彎子有沒有法理依據呢？我認為**是參考適用了《買賣合同司法解釋》第28條的規定：“買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，****可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。”當然，完全沒必要這么繞彎子。另外，**變相全額支持了房屋差價，沒有依據合同的履行情況、當事人的過錯程度等綜合因素進行適當調整，值得我們注意。

本文所涉問題，拙著《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規則》有更詳細的闡述及相關案例，有興趣的朋友可以看一下。

附：

案例一：陶某與邵某云、姚某某、邵某房屋買賣合同**案

案情簡介：邵某云、姚某某、邵某為系爭房屋所有權人。2015年11月27日，陶某同邵某云、姚某某、邵某簽訂系爭房屋的《上海市房地產買賣合同》。合同約定，陶某購買系爭房屋，總價9,360,000元。2015年12月31日前交接房屋。2017年12月31日前辦理過戶手續。合同附件三約定，陶某于簽訂合同當日支付4,000,000元含定金500,000元，于2016年5月1日前支付3,500,000元，若六個月之內不過戶，陶某直接支付1,000,000元（并雙方均同意前往交易中心辦理此房屋抵押手續）；過戶當日陶某支付860,000元。該合同還對解約條款、違約責任等進行了約定。

同日，雙方簽訂《協議書》約定，雙方在前往松江區XX中心辦理房屋產權轉移前，陶某有權利變更任何正常自然人，作為此房屋的權利受讓人，在此房屋買賣合同期內甲方均同意配合辦理后續一切交易手續。

2015年11月18日，邵某云出具收條，載明收到定金500,000元。2015年11月27日，案外人鄒某出具收據，載明收到榮某系爭房屋房款2,000,000元。2015年12月2日，案外人鄒某出具收據，載明收到榮某系爭房屋房款1,500,000元。2016年4月29日，邵某云出具收條，載明收到陶某房款3,500,000元。

2015年11月30日，邵某云、姚某某、邵某將系爭房屋交付給陶某。交付房屋后陶某對系爭房屋進行裝飾裝修，并繳納2016年和2017年物業費各7,941.60元。

2016年9月2日，邵某云出具承諾書，載明系爭房屋涉及江陰**擔保訴訟案件的原因，暫時不能進行產權問題交易。陶某先生現在起擁有該房屋的使用權。等案件結束即可辦理產權交易手續，如造成交易無法完成，陶某先生由此產生的經濟損失（包括因此而使用該房屋產生的裝潢等費用）均由本人承擔。案件處理約需要半年左右時間，承諾人請陶某先生予以諒解。

2017年8月30日，江蘇省無錫市濱湖區****作出（2015）錫濱商初第00819號民事判決書，判決：一、朱仁迪于判決生效后10日內向江陰市A有限公司支付款項1,683萬元；二、邵某云對朱仁迪強制執行后不能履行的部分承擔清償責任。朱仁迪和邵某云就該案提起上訴。2018年2月1日，江蘇省無錫市中級****就該案作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

2018年7月21日，江蘇省無錫市濱湖區****作出（2018）蘇0211執906號民事裁定書，裁定：評估拍賣被執行人邵某云所有的位于上海市松江區XX鎮XX路XX弄XX號房產。

雙方確認系爭房屋原來為兩層加閣樓的主體框架結構。現陶某將閣樓拆除變成三層加閣樓的結構。陶某陳述并未辦理上述改建的審批手續。陶某確認不具備上海市購房資格。

2017年12月陶某訴至一審**，請求判令解除雙方簽訂的買賣合同。同月，陶某變更訴請為繼續履行合同。2018年1月15日，雙方共同到無錫市濱湖區****就系爭房屋的查封事宜進行聽證，希望繼續解除查封、履行雙方買賣合同。2018年1月17日，陶某再次變更訴訟請求為解除雙方買賣合同。

2018年11月27日，一審**作出（2017）滬0117民初21617號民事判決（以下簡稱“21617號案件”），認為，雙方約定的過戶期限前，系爭房屋被司法查封且進入司法拍賣程序，邵某云、姚某某、邵某多次承諾后仍未能解除司法限制，陶某據此提出解除合同，于法不悖，予以支持。21617號案件判決內容如下：一、確認陶某與邵某云、姚某某、邵某于2015年11月27日簽訂的《上海市房地產買賣合同》于2018年1月25日解除；二、邵某云、姚某某、邵某于判決生效之日起十日內返還陶某已付房款7,500,000元及付款利息（以7,500,000元為基數，從2018年1月25日起計算至實際返還之日止，按****銀行同期貸款利率計算）；三、邵某云、姚某某、邵某于判決生效之日起十日內賠償陶某裝修損失463,595.18元；四、陶某于判決生效之日起十日內支付邵某云、姚某某、邵某房屋占有使用費128,500元；五、陶某于判決生效之日起十日內支付邵某云、姚某某、邵某326,541.73元修復費用；六、駁回陶某其余本訴訴訟請求。該案審理過程中，就陶某主張的增值部分損失，系在辯論終結后提出，**未作處理，并告知陶某可另案主張。一審判決后，邵某云、姚某某、邵某提起上訴。本院于2019年5月16日作出（2019）滬01民終1933號民事判決，駁回上訴，維持原判。

經陶某申請，按照相關程序，對系爭房屋房地產價值進行評估。2019年4月12日，上海B有限公司出具估價報告，載明，估價結果為系爭房屋在2018年1月25日價值時點的市場價值為12,818,000元。在背離事實假設一節中記載，根據《上海市不動產登記簿》記載，估價對象所在建筑物總層數為2層，證載建筑面積為300.82平方米。根據注冊房地產估價師于2019年2月19日實地查勘得知，估價對象現狀已拆除原第二層斜屋面并加蓋第三層，且在室內自行搭建了電梯井。本次估價對象建筑面積及總層數以《上海市不動產登記簿》記載為準，本次估價范圍僅以《上海市不動產登記簿》記載的建筑面積。陶某對房地產估價報告的結論予以認可，邵某云、姚某某、邵某認為，對房地產估價報告本身結論沒有異議，但估價對象是系爭房屋的現狀，應當將系爭房屋恢復原狀的費用予以扣除。

裁判原文節選

一審【案號：上海市松江區****（2019）滬0117民初230號】《合同法》第一百一十三條規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的全部損失，包括合同履行后可以獲得的利益損失”。房屋買賣合同關系中，如果合同得到誠實履行，守約方因房屋價格上漲或下跌，本可取得的上漲部分利益或本可避免的下跌部分損失，均因違約方的違約行為而無法實現，故房屋差價損失應屬可得利益損失的范疇。在判斷是否支持陶某主張的差價損失時，應當以陶某的實際損失作為參照框架，同時應在房地產市場價格變動趨勢的大背景下，綜合考量過失相抵、損益相抵、可預見**規則及守約方的止損義務等。首先，陶某在房屋買賣合同履行過程中并無任何違約行為，雖陶某并不具備購房資格，但雙方約定，在前往松江區XX中心辦理房屋產權轉移前，陶某有權利變更任何正常自然人，作為系爭房屋的權利受讓人。因此，陶某不具有購房資格，并不構成合同不能履行的因素。其次，房屋買賣合同簽訂時，在當時的市場狀況下，邵某云一方應當預見到不能將系爭房屋過戶給陶某造成的損失；再次，陶某不存在所謂違背止損義務致損失擴大的問題；最后，違約方不能因其違約行為而得益。上述可得利益損失，是合同正常履行情形下，陶某可以獲得的全部利益。陶某有關購房款的利息損失系其獲得上述可得利益的必要支出，故不應重復計算，因21617號案件已經判決支持了利息損失，故在計算可得利益損失時，應在房屋差價中將利息損失予以扣除。根據估價報告載明的內容，本次估價僅以《上海市不動產登記簿》記載的建筑面積，故估價報告評估的價值不包括改擴建的部分，故邵某云、姚某某、邵某辯稱應當扣除修復費用的意見，不予采信。對于陶某的第2項訴請，一審**認為，陶某在21617號案件中未提出房屋差價損失的賠償，應歸咎于陶某，因此基于房屋差價發生利息損失，不予支持。

一審**審理后，依照《中華****合同法》第九十七條、第一百一十三條第一款規定，于二○一九年七月十五日作出判決：一、邵某云、姚某某、邵某于判決生效之日起十日內賠償陶某可得利益損失[計算方法：3,458,000元扣除（2017）滬0117民初21617號民事判決主文第二項付款利息部分]；二、駁回陶某其余訴訟請求。如當事人未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華****民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費34,464元，減半收取17,232元，評估費28,000元，合計訴訟費45,232元，由邵某云、姚某某、邵某負擔。

二審【案號：上海一中院（2019）滬01民終11606號】關于房屋差價損失3,458,000元是否應扣除21617號案件判決主文第二項中邵某云一方應付陶某已付購房款7,500,000元利息的問題。可得利益損失，是指一方未全面履行合同等違約行為導致守約方所產生的財產**損失，即在合同履行前并不為當事人所擁有的，而為當事人所期望在合同全面履行以后可以實現和取得的財產權利，房屋差價損失屬于可得利益損失的范疇，本案中是指在房屋買賣合同正常履行情形下，陶某可以獲得的全部利益。而21617號案件已經判決邵某云一方支付陶某自合同解除之日起至實際返還之日止的已付購房款利息，陶某對房屋升值利益的獲取系以其支付相應房款為前提，一審**支持陶某房屋差價損失時，陶某已付房款的利息損失實際在房屋差價損失中已得以補償，故在本案中將利息損失在房屋差價款中予以扣除，并無不當，陶某的此項上訴意見不能成立，本院不予采納。另，在21617號案件得到執行后，本案陶某的可得利益損失也會得到確認，不會存在執行障礙的問題。

關于邵某云一方提出陶某不具有購房資格，不可能得到合同履行之后可得利益的問題。陶某不具有上海市購房資格，邵某云一方在簽訂合同時是明知的，且雙方協議約定，陶某有權利變更任何正常自然人作為此房屋的權利受讓人，在此房屋買賣合同期內邵某云一方均同意配合辦理后續一切交易手續，變更合同主體，故陶某不具有購房資格，不會造成合同不能履行。本案房屋買賣合同相對方是陶某，購房款也由陶某全部支付，陶某指定變更的房屋權利受讓人與陶某之間利益如何分配，與邵某云一方無關。故邵某云一方的上訴理由亦不能成立，本院不予采信。

綜上，陶某、邵某云一方上訴理由均不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華****民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費45,764元，由陶某負擔11,300元，由邵某云、姚某某、邵某負擔34,464元。

本判決為終審判決。

案例二：好一家公司與瑾林公司商品房預售合同**案

案情簡介：2016年4月21日瑾林公司作為認購方（乙方）與好一家公司作為發展商（甲方）簽署《好一家城市商業廣場認購協議》，協議約定：乙方購買位于上海市浦東新區XX路XX號XX樓XX層XX室，暫定建筑面積113.51平方米，單價34,965.10元，總房款3,968,889元，付款方式為一次**付款即乙方同意簽訂本認購協議之日起十日內，至BHC中環中心售樓處與甲方簽訂上述約定的商品房的預售合同并支付全部房款。該《認購協議》落款處有好一家公司方銷售人員汪某的手寫字體：“本人同意托關系申請9折優惠，若申請不到，定金退回。”同日，好一家公司收到瑾林公司支付的定金5萬元。

2016年5月18日瑾林公司前往好一家公司處就系爭房屋簽署《上海市商品房預售合同》，合同約定系爭房屋的總房價款（不包含房屋全裝修價格）暫定為376萬元，甲方于2016年4月30日前將該房屋交付給乙方，付款方式和付款期限約定為：1.2016年5月18日支付全部房價款的26.6％計100萬元，2.2016年5月27日前支付全部房價款的23.4％計88萬元，3.2016年6月5日前支付全部房價款的50％計188萬元。該份預售合同落款處只有瑾林公司法定代表人倪志祥的簽字，好一家公司未簽章。當日好一家公司收到瑾林公司通過POS機支付的房款95萬元。2016年5月25日瑾林公司法定代表人倪志祥與好一家公司銷售人員汪某微信聊天記錄中顯示，汪某表示：“5月27日應付88萬元，另一半188萬元見**付款。”2016年5月26日瑾林公司通過銀行轉賬方式支付好一家公司購房款88萬元。同日好一家公司銷售人員汪某微信表示：“到帳了，合同明天給你送去，**開好。”

一審另查，瑾林公司從上海市房地產交易中心查詢到：系爭房屋于2016年5月18日通過網上備案系統進行了合同信息備案，買方為瑾林公司，賣方為好一家公司，轉讓價款為376萬元。該信息查詢結果另備注：“上述信息依據僅為網上備案系統接收到的合同備案信息，本查詢結果無法認定備案合同文本是否經過買賣雙方書面簽字蓋章生效”。

2016年10月19日瑾林公司**好一家公司[（2016）滬0115民初74082號],要求好一家公司繼續履行其與瑾林公司簽訂的《預售合同》，就系爭房屋辦理過戶手續，并要求好一家公司支付遲延過戶和交房的違約金。好一家公司認為其公司簽字的流程是先由銷售人員從網上將合同文本打印下來，瑾林公司簽字，但合同具體條款最終確認蓋章需要好一家公司的最后審核，員工將簽字后的《預售合同》提交至好一家公司處后，好一家公司發現該合同出現多處重大條款的錯誤，比如交房時間寫在簽訂合同之前，總房價的數額與《認購協議》約定不符等，所以好一家公司最終并未確認該份合同。**經審理后認為，從合同簽訂的外部形式來看，雙方最初簽訂的《認購協議》明確載明系爭房屋總價款為3,968,889元，汪某的書面承諾亦表示系其“個人”保證托關系使瑾林公司享受九折優惠，此后《預售合同》對系爭房屋的價款進行變更，該變更屬于實質**變更，法律意義上屬于新要約，新要約應經過對方承諾方可成立，但好一家公司并未在《預售合同》上簽字，從合同履行過程來看，合同約定了于2016年4月30日交房，然好一家公司并未履行該合同項下任何一項己方的義務，而瑾林公司僅支付了前兩筆款項，瑾林公司所稱根據相關法律規定，采用合同書形式訂立合同，在簽字或蓋章之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立，但就此不能簡單的以瑾林公司已支付的款項占總金額的比重來衡量是否屬于“已經履行主要義務”，瑾林公司亦表述2016年6月5日之后，雙方就是否能按照九折優惠繼續履行合同進行多次協商，由此可見，好一家公司并未接受《預售合同》中原合同總價九折的價格。因此瑾林公司主張雙方的《預售合同》成立并要求據此判決繼續履行合同的訴訟請求，**不予采納。至于好一家公司的銷售汪某在與瑾林公司磋商過程中，向瑾林公司保證可以按照九折優惠簽訂合同以及之后催促瑾林公司付款的行為，瑾林公司可以另行向好一家公司主張損害賠償責任。2017年1月10日**對該案作出一審判決：駁回瑾林公司全部訴訟請求。好一家公司于2017年1月16日簽收該案民事判決書且未上訴。該案現已生效。

一審庭審中，瑾林公司提出申請，認為（2016）滬0115民初74082號案件的生效日為2017年1月27日，要求以此時間節點為估值時點，對系爭房屋的房地產市場價值進行評估。2017年9月22日受一審**委托的上海城市房地產估價有限公司出具了《上海市浦東新區XX路XX號XX樓XX室辦公房地產估價報告》[滬城估（2017）（估）字第02684號],評估結論為系爭房屋房地產價值總價為433萬元，建筑面積評估單價為38,167元/平方米。瑾林公司預繳評估費11,990元。瑾林公司對評估報告的結論無異議。好一家公司對評估報告提出異議如下：1、評估報告評估的系爭房屋房產價值明顯過高。根據上海市房價走勢，受國家限制辦公用房銷售的政策影響，辦公用房銷售遇冷，房價較去年持平，沒有較大幅度上漲。好一家公司于2017年6月14日銷售系爭樓盤西樓310室，單價為26,992.47元/平方米，2017年2月22日銷售的同樓盤西樓21層2506室，單價為36,514.52元/平方米，2017年2月22日銷售的2506室房屋交易時間與系爭房屋的評估時點相近，樓層比系爭房屋樓層更高，其銷售單價應當可以作為參考，系爭房屋的建筑面積單價不應當高于2506室這套房屋的銷售單價，現在評估單價反而高出很多，明顯不合理；2、評估程序違法。評估報告的依據是瑾林公司提供的上海市不動產登記薄復印件，形成時間是2017年6月7日。估價機構接受委托的時間是2017年8月14日，估價機構應當于接受委托后親自至房產交易中心調取資料而不應當直接采用當事人提供的資料；3、估價報告估值的基礎資料不充分。評估報告的附件中除了系爭房屋的上海市不動產登記薄外，沒有關于周邊市場價格信息的任何數據。估價機構作出評估結論所依據的基礎數據嚴重缺失。鑒定單位針對好一家公司的異議答復為：1、根據**房地產指數系統對上海市房產中的上海寫字樓指數的統計，2016年1月指數為3783，2016年6月指數為3981，2017年1月指數為4214，根據上述數據2016年1月至2017年1月期間上海市寫字樓指數上漲11%；2、司法評估機構查詢了基礎數據，主要是三套與系爭房屋同小區位于東樓的房屋，2016年10月簽約的2606室銷售單價為40,701元/平方米，2016年12月簽約的511室單價為35,898元/平方米，2016年12月簽約的1801室單價為37,801元/平方米。此外，司法評估機構還查詢了一批房屋的銷售信息，2016年10月系爭樓盤26樓數套房屋的平均成交價為4萬多元/平方米，18樓、23樓、25樓數套房屋的平均成交價為37,000元/平方米左右；3、評估報告寫明本次估價所依據的估價對象權屬、面積等資料均來源于當事人（瑾林公司）提供的上海市不動產登記薄。不動產登記薄是瑾林公司提供的，在沒有證據證明其提供的資料是虛假的情況下，評估機構認可瑾林公司提供的資料，司法評估機構沒有義務核實系爭房屋的房產信息。鑒定機構鑒定假設的前提是可以自由交易，不考慮其他因素。

一審審理中，瑾林公司明確本訴訴請為，1.經生效判決確認瑾林公司與好一家公司之間的《上海市商品房預售合同》沒有成立，好一家公司沒有依據繼續占用瑾林公司支付的房款188萬元，故要求好一家公司返還已付房款188萬元；2.根據合同法第42條的規定，好一家公司應賠償瑾林公司締約過失損失即評估報告的鑒定結論433萬元與預售合同約定的房價376萬元之間的差價57萬元；3.2016年6月1日之前瑾林公司已經支付完畢房款188萬元，瑾林公司認為2016年6月1日是好一家公司答應將蓋章合同交付瑾林公司的時間，但最終雙方未能簽約，故要求好一家公司賠償瑾林公司已付房款188萬元的利息損失：以188萬元為本金，自2016年6月1日起按照****銀行同期貸款利率標準計算到實際返還日止。

好一家公司則認為，汪某是好一家公司的銷售人員，但汪某的行為系其個人行為無法代表好一家公司。2016年6月5日之后損失應當終止，2017年1月的房屋差價損失與損害行為之間沒有因果關系，因此不同意賠償房屋差價損失。瑾林公司沒有提供其公司賬戶，客觀上好一家公司無法返還已付房款188萬元，不同意賠償房款的利息損失。在瑾林公司同意配合好一家公司辦理注銷預售合同備案登記手續的前提下，好一家公司同意返還已付房款188萬元。

好一家公司明確反訴請求為，（2016）滬0115民初74082號案中**雖然確認了預售合同未成立的事實，但判決主文是針對瑾林公司要求繼續履行預售合同的訴請而作出的，因此好一家公司提起反訴要求確認好一家公司、瑾林公司之間的《上海市商品房預售合同》未成立沒有違反一事不再理原則。《預售合同》未成立，要求瑾林公司協助配合好一家公司辦理注銷《上海市商品房預售合同》預售備案登記手續。

瑾林公司認為，同意協助好一家公司辦理注銷《上海市商品房預售合同》預售備案登記手續，但**無需再宣告合同未成立。

裁判原文節選

一審【案號：上海市浦東新區****（2017）滬0115民初22912號】對判決已經發生法律效力的案件，當事人再行提**訟屬一事不再理范圍。（2016）滬0115民初74082號案中，瑾林公司**要求繼續履行關于系爭房屋的《上海市商品房預售合同》，**認為瑾林公司與好一家公司之間的預售合同未成立，據此駁回了瑾林公司的訴訟請求，但對預售合同的基礎狀態并沒有作出處理，故好一家公司反訴要求確認預售合同未成立不屬于一事不再理范圍。根據生效判決認定的事實，好一家公司請求確認預售合同未成立的反訴請求，一審**予以支持。合同未成立，因該合同取得的財產，應當予以返還。瑾林公司同意協助配合好一家公司辦理注銷雙方之間關于系爭房屋的《上海市商品房預售合同》網上備案登記手續，故好一家公司就此提出的反訴請求，一審**予以支持。瑾林公司就系爭房屋已經支付的購房款188萬元，好一家公司理應返還，瑾林公司請求好一家公司返還188萬元房款的訴請，具有事實和法律依據，一審**予以支持。關于磋商涉案預售合同過程中締約過失責任的問題。一審**認為，當事人在訂立合同過程中有故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況以及其他違背誠實信用原則的行為，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。企業法人對它的工作人員的經營活動應當承擔民事責任。本案中，2016年4月21日瑾林公司與好一家公司就系爭房屋簽訂《認購協議》，好一家公司銷售人員汪某在《認購協議》上手寫注明“本人同意托關系申請九折優惠，若申請不到，定金退回。”2016年5月18日瑾林公司前往好一家公司處簽約，好一家公司提供的《預售合同》文本約定的房價為376萬元，根據該待簽的合同，使得瑾林公司誤以為好一家公司銷售人員汪某已經為其申請到房價9折優惠，雙方之間就系爭房屋已經達成以376萬元價格交易的合意，且好一家公司的銷售人員汪某在明知好一家公司未在《預售合同》上簽章的情況下，仍然催告瑾林公司支付房款，未如實告知好一家公司最終未確認該376萬元交易價格的事實，違反了締約過程中當事人應當負有如實告知的義務。汪某系好一家公司的銷售人員，其過錯行為造成的后果應當由好一家公司承擔，所以就《預售合同》未成立好一家公司應承擔締約過失責任。瑾林公司作為一名商法人，相比一般的民事主體，應當具備更高的風險防范意識和能力，對簽約的環節、流程以及可能產生的法律后果應當更加了解。然而縱觀整個締約過程，瑾林公司在未取得好一家公司簽章的《預售合同》的情況下就先行支付大部分房款，沒有盡到審慎的注意義務，也存在一定的過錯，但其過錯應小于好一家公司。現瑾林公司主張的利息和房屋差價屬于本案締約過失責任的賠償范圍。關于利息損失，一審**認為，截止2016年5月26日瑾林公司已經支付房款188萬元，此后雙方對涉案預售合同是否成立發生爭議并訴至**，**認為《預售合同》未成立并據此作出（2016）滬0115民初74082號案民事判決。好一家公司于2017年1月16日簽收該案民事判決書且未上訴。未成立的合同自始不發生法律約束力，正如前文所述，締約過程中，好一家公司有違誠實信用原則未盡如實告知義務，瑾林公司徑行支付房款亦未盡到其應盡的審慎注意義務，雙方對自2016年5月27日起算至（2016）滬0115民初74082號案判決生效日即2017年1月31日期間利息損失的發生均負有過錯，現瑾林公司主張自2016年6月1日起算已付房款利息損失，并無不當，一審**予以準許，故自2016年6月1日起至2017年1月31日止的利息損失應按照瑾林公司與好一家公司在締約過程中各自的過錯責任程度予以分擔。（2016）滬0115民初74082號判決生效后，好一家公司已經知悉《預售合同》未成立，其應當及時返還或者提存已付房款，以避免損失的進一步擴大。好一家公司自2017年2月1日起繼續占用已付房款產生的資金占用損失，應由好一家公司承擔全部賠償責任。瑾林公司按照****銀行同期貸款利率標準主張利息損失，并無不當，一審**予以準許。好一家公司主張系因客觀原因無法返還已付房款不同意賠償相應利息損失的意見，一審**不予采納。關于房屋差價損失。對于好一家公司就系爭房屋評估報告提出的異議，一審**認為，司法評估就估價對象進行評估時采用一般假設，不受相關政策影響，同時鑒定機構當庭陳述了上海市寫字樓的指數趨勢、羅列了采樣的基礎數據，所采樣房屋與系爭房屋皆位于系爭樓盤的東樓，且評估過程中不存在程序違法的情形，好一家公司提供的系爭樓盤西樓的銷售數據不具參考意義，且無證據反駁鑒定單位的采樣，故一審**對好一家公司提出的異議不予采納。司法評估房地產價值與《預售合同》約定房價之間的價差為57萬元，綜合締約過程中雙方的過錯程度，一審**確定好一家公司應當賠償瑾林公司房屋差價損失34.20萬元。瑾林公司過高的訴訟請求，一審**不予支持。

一審**據此判決：一、確認上海瑾林機電設備有限公司與好一家（上海）投資發展有限公司就坐落于上海市浦東新區XX路XX號XX樓XX層XX室房屋的《上海市商品房預售合同》未成立；二、好一家（上海）投資發展有限公司于判決生效之日起十日內返還上海瑾林機電設備有限公司購房款188萬元；三、好一家（上海）投資發展有限公司于判決生效之日起十日內賠償上海瑾林機電設備有限公司房屋差價損失34.20萬元；四、好一家（上海）投資發展有限公司于判決生效之日起十日內賠償上海瑾林機電設備有限公司188萬元購房款的利息損失（以188萬元為本金，從2016年6月1日起計算至2017年1月31日止，按照****銀行發布的同期同類貸款利率計算）的60%；五、好一家（上海）投資發展有限公司于判決生效之日起十日內賠償上海瑾林機電設備有限公司188萬元購房款的利息損失（以188萬元為本金，從2017年2月1日起計算至實際返還之日止，按照****銀行發布的同期同類貸款利率計算）；六、上海瑾林機電設備有限公司于判決生效之日起十日內協助配合好一家（上海）投資發展有限公司辦理注銷坐落于上海市浦東新區XX路XX號XX樓XX層XX室房屋的《上海市商品房預售合同》網上預售備案登記手續。負有金錢給付義務的當事人如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華****民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費26,863元，由上海瑾林機電設備有限公司負擔1,823元、好一家（上海）投資發展有限公司負擔25,040元;反訴案件受理40元（已減半收取），由好一家（上海）投資發展有限公司負擔26元，上海瑾林機電設備有限公司負擔14元;財產保全費5,000元，由好一家（上海）投資發展有限公司負擔，評估費11,990元，由上海瑾林機電設備有限公司負擔4,796元，好一家（上海）投資發展有限公司負擔7,194元。

二審【案號：上海市第一中級****（2018）滬01民終2647號】本案二審的爭議焦點在于上訴人是否應當賠償被上訴人房屋差價損失以及188萬元的利息損失。上訴人上訴認為其并不存在締約過失，然而根據查明的事實，上訴人銷售人員先是在《認購協議》中注明“本人同意托關系申請九折，若申請不到，定金退回。”此后上訴人提供的《預售合同》文本中約定的房價以及銷售人員催告被上訴人支付房款的行為都使得被上訴人認為已經申請到優惠。因此上訴人銷售人員的行為足以使被上訴人產生誤解。而上訴人銷售人員行為造成的后果應由上訴人承擔。被上訴人未盡到審慎的注意義務即支付房款亦有一定過錯。一審**根據雙方的過錯程度，結合司法評估確定的房屋價格，酌情確定上訴人賠償被上訴人差價損失34.20萬元，尚屬合理，本院予以認同。被上訴人根據此前生效案件的生效時間主張作為系爭房屋的房地產價值的估值時點并無不當。上訴人的相關上訴理由，缺乏依據，本院不予采納。至于被上訴人已付房款的利息損失，因買受人對房屋升值利益的獲取系以其應支付相應房款為前提，故一審**在支持被上訴人房屋差價損失的同時，被上訴人已付房款的利息損失應已包含在房屋差價損失中得以補償。現一審**再行支持被上訴人已付房款188萬元利息的訴請，實際系認可被上訴人在未支出任何成本的情況下仍可獲取系爭房屋相應升值利益，有違公平原則，本院對此不予認同，并對一審相關判項予以糾正。

綜上所述，上訴人的上訴請求部分成立。依照《中華****民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定，判決如下：

一、維持上海市浦東新區****（2017）滬0115民初22912號民事判決第一項、第二項、第三項、第六項；

二、撤銷上海市浦東新區****（2017）滬0115民初22912號民事判決第四項、第五項；

三、駁回上海瑾林機電設備有限公司其余訴訟請求。

一審本訴案件受理費26,863元，由上海瑾林機電設備有限公司負擔2,107元、好一家（上海）投資發展有限公司負擔24,756元;反訴案件受理40元（已減半收取），由好一家（上海）投資發展有限公司負擔26元，上海瑾林機電設備有限公司負擔14元;財產保全費5,000元，由好一家（上海）投資發展有限公司負擔，評估費11,990元，由上海瑾林機電設備有限公司負擔4,796元，好一家（上海）投資發展有限公司負擔7,194元。二審案件受理費**幣7,820元，由上海瑾林機電設備有限公司負擔1,390元、好一家（上海）投資發展有限公司負擔6,430元.

本判決為終審判決。

案例三：附孫某某、吳某某與袁某、瞿某某房屋買賣合同**案

案情簡介：系爭房屋為孫某某、吳某某原承租的上海市原閘北區山西北路XXX-XXX號房屋征收分得的安置房。

2015年8月18日，孫某某、吳某某(甲方)、瞿某某(乙方)及案外人上海萬燊房地產經紀事務所(丙方)就系爭房屋簽訂《房地產買賣居間協議》及《房地產買賣協議》，約定甲方將系爭房屋以總價350萬元出售給乙方等。袁某、瞿某某當日向原告方支付了10萬元房款。

2015年9月1日，孫某某、吳某某將系爭房屋交付給袁某、瞿某某使用，袁某、瞿某某向孫某某、吳某某支付了50萬元房款。

2015年10月26日，孫某某、吳某某(甲方)與袁某、瞿某某(乙方)就系爭房屋簽訂了《動遷房買賣協議》。該協議約定，甲方將其分得的系爭房屋出售給乙方，房屋總價為350萬元，此價格為甲方凈到手價；雙方約定分三期交付，第一筆主要購房款10萬元于2015年8月18日前交付，第二筆主要購房款235萬元于2015年9月2日前交付，尾款105萬元，在交易限制期滿后，在雙方共同閘北區房地產交易中心辦理產權變更登記(過戶)手續，并且成功過戶后，予以支付；甲方在本合同簽訂后，須在三日內將房地產權證、他項權證交付乙方收存；甲方在拿到房屋鑰匙兩天內必須將房屋交付給乙方，并交付有關該房屋的所有相關的材料及原始票據等。此外，合同第17條第3款約定：交易限制期滿后，該房屋過戶到乙方或者乙方指定的人(如乙方的父母)名下，屬于乙方自家內部事務，甲方不得干涉。若乙方書面要求過戶到自己指定的人名下，則甲方到時配合過戶給乙方指定的人，若甲方拒絕配合過戶，視為違約。甲方應按本合同相關條款承擔違約責任。第18條第1款約定：因國家法律法規或本市關于動遷房和房地產買賣的行政管理規定的變動導致不能及時過戶或不能過戶而造成的損失，雙方互不承擔違約責任，只產生相互返還之法律后果。如地方**的政策發生變動，動遷房交易限制期延長為三年以上或縮短為不足三年，則按照最新生效的動遷房交易限制期履行本合同。當日，袁某、瞿某某向孫某某、吳某某支付了185萬元房款、向中介方支付了6.8萬元中介服務費。

2016年1月27日，系爭房屋被核準登記至上海創輝企業管理有限公司名下，備注為動遷安置房。

2016年3月25日，上海市**發布“滬九條”。該文件規定，從嚴執行住房限購政策，提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，將自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年以上。

2016年5月23日，孫某某、吳某某向袁某、瞿某某發出《解除通知書》，稱根據雙方所簽的《動遷房買賣協議》第18條約定及“滬九條”新政的規定，由于袁某、瞿某某均為非本市戶籍居民，在簽訂《動遷房買賣協議》時，并不滿足連續繳納個人所得稅或社會保險滿5年的條件，屬于限購人群，故雙方所簽訂的《動遷房買賣協議》因國家政策變動導致無法繼續履行。現孫某某、吳某某正式通知袁某、瞿某某解除上述合同。該解除通知書于次日由袁某、瞿某某簽收。

另查明，2015年10月26日，即雙方簽訂《動遷房買賣協議》當日，雙方還簽訂了《補充協議》一份，約定就系爭房屋的出售，孫某某、吳某某需用自有商品房作抵押，如孫某某、吳某某急需房屋置換，袁某、瞿某某應積極配合辦理注銷房屋抵押手續，孫某某、吳某某應拿最新商品房房產作抵押。之后，孫某某、吳某某在其自有商品房上設立了以袁某、瞿某某為抵押權人的抵押登記。審理中，對該節，孫某某、吳某某稱，其只聽中介說其自有的商品房需要“凍一凍”，將來不會影響置換，但后來才知道是被設置了抵押登記。對此袁某、瞿某某稱，孫某某、吳某某對抵押一事是明知的，袁某、瞿某某實際分兩筆支付了合同約定的第二部分房款，也是在辦理該抵押過程中雙方協商的結果，之后袁某、瞿某某也愿意配合注銷上述抵押以完成原告方的置換，但認為孫某某、吳某某應以新購房屋作為新的抵押物。為此雙方協商不一致，后孫某某、吳某某又要求漲價，最終致訟。

裁判原文節選：

一審【案號：上海市靜安區****(2016)滬0106民初18458號】依法成立的合同，受法律保護。孫某某、吳某某與袁某、瞿某某簽訂的《動遷房買賣協議》系雙方自愿、真實意思的表示，且于法不悖，當事人均應恪守履行。現孫某某、吳某某以合同第18條約定的情形出現、符合情勢變更為由，要求解除上述協議。對此**認為，首先，根據相關司法解釋的規定，情勢變更原則的適用需滿足一定條件。孫某某、吳某某作為出售方，其合同目的在于獲取房款。從目前合同的履行情況來看，孫某某、吳某某已收取了合同約定的相應房款，剩余的房款需在房屋產權過戶后收取。而房屋尚未經過交易限制期，孫某某、吳某某收取剩余房款的條件尚未成就，孫某某、吳某某亦未就袁某、瞿某某屆時將無法支付房款進行舉證，因此繼續履行合同將有損孫某某、吳某某利益或使合同目的無法實現這一結論，難以得出。其次，從合同約定來看。根據協議第17條約定，對房屋過戶至袁某、瞿某某或袁某、瞿某某指定的人名下這一節，孫某某、吳某某不得干涉。孫某某、吳某某認為該條款得以適用的前提必須是袁某、瞿某某自身應具備購房資格，該觀點缺乏依據。在袁某、瞿某某享有上述權利的前提下，孫某某、吳某某并未舉證證明目前已發生其他將導致房屋“不能及時過戶或者不能過戶”的情形。因此，協議第18條目前不具備適用條件。綜上，孫某某、吳某某主張解除合同缺乏事實和法律依據。據此判決：駁回孫某某、吳某某的全部訴訟請求。案件受理費34,800元，減半收取為17,400元，由孫某某、吳某某負擔。

二審【案號：上海二中院（2016）滬02民終10683號 】孫某某、吳某某是以情勢變更為由主張解除涉案協議，原審**從合同目的能否實現的角度分析，認定孫某某、吳某某解除合同的主張缺乏事實和法律依據，本院予以認同，不再贅述。需要說明的是，由于涉案房屋屬于動遷安置房，有限制交易期的特**，雙方當事人為此設定了履行期限，即至限制交易期屆滿后過戶交易。目前至限制交易期屆滿尚有兩年之久，關于房屋交易的政策亦存在變動的可能**，不能以當下的政策去推定履行期限屆滿后袁某、瞿某某是否具備購房資格。因此，即便不考慮合同第17條關于袁某、瞿某某可指定房屋過戶對象的約定，孫某某、吳某某的解約主張也不能成立。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。據此，依照《中華****民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費**幣34,800元，由上訴人孫某某、吳某某負擔。

本判決為終審判決。

案例四：南某某與陸某明、陸某及第三人趙某某房屋買賣合同**案

案情簡介：2012年12月25日，陸某明（乙方，被**人）與上海市松江區XX辦公室（甲方，**人）簽訂《上海市征用集體所有土地房屋**補償安置協議》，約定甲方對乙方所有的坐落在XX鎮XX村XX號的房屋進行**。2016年4月，陸某明和陸某作為購房人填寫配套商品房供應單，載明所購房屋所在小區為上海XX有限公司開發的塘和家園古樓新苑小區，XX公路XX弄XX號XX室。2014年4月3日，上海XX有限公司對包括系爭房屋在內的XX鎮XX公路XX弄房屋取得產權證（大產證）。

一審**另認定，2015年7月4日，南某某（乙方）與陸某明（甲方）簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定乙方向甲方購買系爭房屋，總價款83萬元（**幣，幣種下同）。合同第四條約定，雙方同意甲方于2015年7月5日前騰出該房屋并通知乙方進行驗收交接，乙方應在接到通知之日起的1日內對房屋進行查驗，查驗后乙方收到鑰匙為房屋轉移占有的標志。合同第六條約定，甲、乙雙方確認，辦出產證后60個工作日內向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。合同補充條款（一）對付款方式約定為，2015年6月24日付2萬元，2015年7月4日付38萬元，2015年9月1日前付10萬元，2016年1月1日前付20萬元，過戶當時支付13萬元。合同補充條款（二）約定，在簽訂本合同時，甲、乙雙方均已知曉國家和本市住房限售規定，如因違反限售規定，房地產交易中心不予辦理房地產登記，并出具《不予辦理房地產交易、過戶通知》的，甲乙雙方同意按下列約定處理：1、雙方共同辦理合同網上備案撤銷等解除本合同手續……合同附件一第3條約定，辦理過戶手續時新產生的所有費用由乙方負責，辦理房產證時，乙方有權更改該房產的受益人；第4條第3項約定，到該房產可辦理過戶手續時限起60天內違約方未完全履行責任，每過期一天，違約方付給守約方滯納金1萬元，到完全履行責任止。合同簽訂后，陸某明將系爭房屋交付南某某使用至今，南某某按約支付了陸某明房價款70.56萬元。

2017年1月24日，系爭房屋辦理了不動產權證，權利人為陸某明、陸某。

2017年12月16日，南某某向陸某明、陸某發送通知，告知：盡管上海市限購政策發生了變化，但根據雙方約定的過戶時間，我方并不違反合同簽訂時的限購政策，事后政策變更我方無法預見且我方購房確系用于居住，故限購新政對雙方均不具有約束力，合同仍可按約履行。……南某某決定更改具有購房資格的趙某某為房屋受益人，請陸某明及陸某配合我方及趙某某辦理將系爭房屋過戶登記至趙某某名下的過戶手續。

后陸某明、陸某向南某某發送回函，表示不同意南某某繼續履行合同的要求，不同意將系爭房屋過戶至趙某某名下。

南某某與案外人王某是夫妻關系，于2014年1月27日登記結婚。王某非本市戶籍，截至2017年9月，王某個人城鎮基本養老保險累計繳費35個月。

裁判原文節選

一審【案號：上海市松江區****（2018）滬0117民初3016號】依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。南某某與陸某明簽訂的買賣合同，系當事人真實意思的表示，合法有效，南某某與陸某明、陸某均應按照協議的約定履行義務。本案的爭議焦點主要在于南某某是否有權要求陸某明、陸某將系爭房屋過戶至其指定的趙某某名下。就目前而言，南某某及其配偶均屬外地戶籍，并不具有在上海市購買住房的資格。而合同中關于“辦理房產證時，乙方有權更改該房產的受益人”的約定，一審**認為該約定應屬無效約定。首先，該約定對受益人并未明確指定，其次，從簽訂買賣合同時南某某本人尚屬限購情形來看，該約定明顯是南某某為了規避未來不確定的國家房產調控政策，避免過戶期限截至時，其自身仍屬限購人員所致交易無法實現而作的約定，故該約定應為無效。南某某依據該條款要求陸某明、陸某將系爭房屋過戶至第三人名下，缺乏事實和法律依據，一審**不予支持。

一審**審理后，依照《中華****合同法》第八條、第五十二條第三項的規定，于二〇一八年四月十七日作出判決：駁回南某某的訴訟請求。一審案件受理費12,100元，減半收取6,050元，由南某某負擔。

二審【案號：上海市第一中級****（2018）滬01民終6712號】最高****關于適用《中華****民事訴訟法》的解釋第九十條第二款規定：在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利后果。首先，上訴人在二審期間沒有提供新證據，佐證其上訴主張。其次，經審查，本案系房屋買賣合同而引發的**，根據物權公示和物權法定的原則，房屋的取得必須合法，現上訴人通過合同中“辦理房產時，乙方有權更改該房產的受益人”之條款指定非出資人為房屋登記人來規避國家房產調控政策，明顯是為了掩蓋其不合規獲得物業的目的，故一審**適用法律正確，對本案的裁判并無不當。

綜上所述，上訴人的上訴請求，缺乏依據，本院不予支持。原審**判決正確，本院予以維持。據此，依照《中華****民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

上訴案件受理費**幣12,100元，由上訴人南某某負擔。

本判決為終審判決。

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