前沿拓展：

辦公樓交易稅費計算

辦公樓租金的稅率，不同稅費其稅率有給嚴冷新所不同。根據營業來自稅暫行條例第1條規定，納稅人的計稅營業額為納稅人提供應稅勞務向對方收取的全部價款同和價外費用。出租辦公樓應按出售不動產稅目征收營業稅，稅率為5%。財產與行為稅管理處，即營業稅，出租收入5%；房產稅，出租收入12%；城建五稅、教育費附加按營業稅額計算，內資公司出售辦公樓應按實際繳納的營業分稅稅額分別乘以規定的稅(費)率計算繳納城建稅7%(納稅人所在地在市區的)、5%(納稅人所在地在縣城、鎮的)、或1%(納稅人所在地不在市區、縣城致回品批化志因房七設或鎮的)、教育費附加短(3%)和地方教育附加(1%)，各地稅率有不同。

在辦公樓出租交易過程中，物業管理費是除租金之外最重要的一項費用，因行輕腳廣我位感年為一座辦公樓的環境、服務品質的好壞，與物業管理公司的管理水平直接相松關。各個物業管理公司的收費往往有高有低，因此在租賃辦公樓時，應當事先明偉表介室書治強答帶確物業管理費水平以及支神付方式。

近期，國家**珠海市稅務局發布了關于《調整珠海市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（征求意見稿）》。

11月1日起 二手房交易稅費下降

根據公告，珠海市即將調整個人二手房轉讓個人所得稅及土地增值稅核定征收率：

個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率由2%調整為1%

個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率由2%調整為1.5%。

個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

從2021年11月1日起開始執行。

這喜大普奔的好消息，也讓業主以后在交易二手房時，能省下一大筆錢。

那么二手房交易涉及的稅費，大家又知道多少呢？

買賣一套二手房需要繳納多少稅？

是由買方還是賣方繳稅？

聽說滿五唯一更省錢？

…

今天，**就為大家梳理一下

二手房交易稅費的明細，供大家參考！

二手房交易，分為賣方和買方。買賣雙方涉及稅費種類多，稅率和計算方式各不相同！

賣方涉及的主要稅費——增值稅及附加稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅等。

買方涉及的主要稅費——契稅和印花稅。

以下稅費統計將采用最新的稅率：二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%，個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

我們先說賣方要交哪些稅費

一

首先是住宅（含商品房、平價房、廉價房）

1、增值稅

征收方法：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

滿2年（含2年以上）

不滿2年

免增值稅

過稅價X5.3%（稅率）

在這里有一個關鍵詞叫過稅價，這個對稅費影響至關重要。理論上講過稅價越低越好，這樣產生的稅費也會越低。

但是過稅價不是房子成交的價格，而是由稅局根據系統流程評估出來的一個評估價，具體到某一層某一戶都會不一樣，由于過程比較繁雜，所以有專業人士對接處理會更省時省心。

舉個例子

1 一套房子，如果出了房產證已經滿了2年，那么增值稅就直接免征了。 如果沒滿2年，那么就要征收的增值稅=過稅價X5.3%（稅率），所以過稅價能越低自然越好。

2 你的房子以總價300萬出售，但是稅局的評估價是250萬，那么你的增值稅就是250萬X5.3%=13.25萬。

所以過稅價，至關重要，決定了稅費要交多少。切記，絕大多數情況下，過稅價都會低于成交價格。

2、個人所得稅

征收方法：不滿5年或者不為房主唯一住宅的住房、及非普通住宅按照房屋總價的1%（或差額的20%）征收個人所得稅。房產證滿五年且為房主唯一住房的普通住宅，免征個人所得稅。

滿五年

不滿五年

家庭唯一

非家庭唯一

全額1%或差額20%

免征個人所得稅

全額1%或差額20%

這里有個關鍵詞是滿五唯一，要同時滿足出房產證滿五年+家庭唯一住房才會免征個人所得稅。

否則就要從房子的全額總價的1%或者是從差額的20%里選擇一個。

①個 稅（差額征收）=【過稅價-原購價-原契稅-貸款利息-**費】╳20%

②個 稅（核定征收）=過稅價╳1%（新）

當然，算完后哪個錢少的就選哪一個。

舉個例子

1 你的家庭只有這一套房子，出了證已經滿5年了，最近要出售，那么恭喜你，個人所得稅不用交。前面提到的增值稅也不用交。

2 你當時買的房子原購價100萬，現在到了第4年，你要把房子賣掉，現在過稅總價是140萬，那么產生的稅費計算方式有兩種。

①全額1%：140萬X1%=1.4萬。

②差額20%：【140萬-100萬-原契稅-貸款利息（不能超過本金）-**費/傭金】X20%=8萬以下。

由于每套房原購總價、貸款利息等都不一樣，個稅須將2種計稅方式算出來對比一下，哪種省錢選哪種。

另外，需要注意的是，如果采用個稅核定征收1%的方式，那么原契稅、貸款利息**、傭金等都不能抵扣。

這里要特別說明一下，珠海的住宅無論是新房還是二手房都是3年限售的，也就是說，3年內你不能出售房子，所以目前為止，能出售的二手房住宅都是免征增值稅的了，只需要交個稅就好。

珠海哪些房子限售？

2017年4月8日之后網簽的，看出證是否已滿3年。

二

非住宅（含商鋪、寫字樓、**、車位等）

有了以上對住宅稅費了解，以下的內容大同小異，就會好理解好多了，根據自己的實際情況套用公式即可。

非住宅的稅費主要包括增值稅、土地增值稅、個稅、印花稅、土地使用稅；其中增值稅、土地增值稅、個稅均有兩種方式交稅，選擇差額征收或者核定征收，但是一但選擇差額征收，則三者均要選擇差額征收，倘若選擇核定征收則三者均要選擇核定征收。

1 增值稅

①增值稅（差額征收）=【過稅價-原購價】╳5.3%

②增值稅（核定征收）=過稅價╳5.3%

2 土地增值稅

①土地增值稅（差額征收）=【過稅價-原購**價-原契稅-原**價*5%*年限（以原購**時間為準）】 ╳30%~60%

其中這個30%-60%，是指過稅價扣除原購**總價及各種稅費后，按其增值額金額比例征收。

注明：

1）增值額未超過扣除項目金額50%的

土地增值稅稅額=增值額*30%

2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的

土地增值稅稅額=增值額*40%-扣除項目金額*5%

3）增值額未超過扣除項目金額100%，未超過200%的

土地增值稅稅額=增值額*50%-扣除項目金額*15%

4）增值額超過扣除項目金額200%以上

土地增值稅稅額=增值額*60%-扣除項目金額*35%

②土地增值稅（核定征收）=過稅價╳5% （新）

3 個稅

①個稅（差額征收）=【過稅價-原購價-本次交的土地增值稅-原契稅-利息-**費】╳20%

②個稅（核定征收）=過稅價╳1.5%（新）

4印花稅

印花稅=過稅價*0.005%(買賣雙方各交)

5土地使用稅

土地使用稅=使用權面積╳8～12元/平

特別提示：提供了原購**及原契稅**：增值稅、土地增值稅、個稅這3項就按差額征收，不提供則可按核定征收。

（再次提醒，選擇差額征還是或者核定征收：一但選擇差額征收，則全部要選擇差額征收，倘若選擇核定征收則均要選擇核定征收。）

將2種計稅方式算出來對比一下，哪種省錢選哪種。

買方稅費

一

個人二手住房交易契稅

征收方法：契稅的征收要依據是否是首套房以及購買房屋的面積來定。

首套房或者二套房，房屋面積＜90㎡，契稅為房屋評估價的1％；

首套房房屋面積≥90㎡，契稅為房屋評估價的1.5％；

二套房房屋面積＞90㎡，契稅為房屋評估價的2％。

三套房及以上（包括非住宅）不論面積大小，契稅為房屋評估價的3％。

類別

建筑面積

契稅

首套房

＜90㎡

1%

≥90㎡

1.5%

二套房

＜90㎡

1%

≥90㎡

2%

三套房及以上和非住宅

–

3%

回遷房轉讓的稅費：

1、 增值稅：過稅總價╳5.3%（不滿2年），滿2年免征

2、 個 稅=過稅總價╳1%（新）

3、 滿5年唯一：免稅（以家庭夫妻為單位，廣東省內唯一住房）

特別注明：回遷房的時間按可回遷確認書和房產證的出證時間來算都可以。

房改房轉讓的稅費：

1、 **購買的房改房：免稅。

2、 標準價購買的房改房：需補差后才能辦理過戶手續，補差標準（以當地稅局為準）。

稅費補充：

單位產權的房轉讓跟商鋪稅費基本一樣，唯一不同的是個稅變為企業所得稅。

一、本地單位產權

1、查賬征收：企業所得稅（免）

2、核定征收：企業所得稅（過稅總價╳3.75%）

二、外地單位產權

1、有外出經營許可證：企業所得稅（免）

2、無外出經營許可證：【過稅價-原購價-本次交的土地增值稅-原契稅】╳25%

注明：交稅之前，單位產權需先交清房產稅，房產稅的標準為（有2種交法）：1）原購房總價╳70%╳1.2%（1年的房產稅，不足1年也可按月交納計算）。2）每月房產稅為：月租金╳12%＋月租金╳5.6%。

房屋交易流程需要準備的手續

1、調檔，房產局查詢房產信息，需要帶的是房產證、身份證，夫妻一人去查詢即可。

2、簽合同，基本要求買賣雙方夫妻到場，協商合同細節，買房付定金，賣方出收據，需要帶的是房產證、契證，買賣雙方的身份證

3、面簽，銀行確認買賣雙方交易事實，審核買方貸款資質；買方遞交收入證明、銀行流水、征信報告，賣方提供房產證、契證；原則上要求房主夫妻都到場

4、解抵押，還清房貸解除房屋抵押，基本上就是房主帶著錢去銀行還清房貸，去房產局解除房屋抵押；主要帶的就是兩樣東西，錢和房產證

5、過戶繳稅，買賣雙方進行過戶**作并繳納稅費，首付款做資金監管；遞交房產證和契證，等過戶完事會下新的房產證和契證。

所以，買房不僅僅是付完首付款就可以了，還要支付一定的稅費，所以大家在買房之前，一定要先查清楚。

二手房購房流程相對復雜，可以找專業的人更省時省力，也可以省去不必要的擔心！關注我們，讓您省時、省心又省錢！

拓展知識：

辦公樓交易稅費計算

辦公樓房產稅計算方法：
1、如果辦公樓屬于自用的
應交房產稅=房產原值*（1-30%）*1.2%
2、如果辦公樓用于出租的
應交房產稅=租金收入*12%
擴展資料：房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。現在國家對房產稅的征稅對象是：經營性用房和出租住房，如企業房產、公司辦公樓、個人出租的商業和居住用房；其他的居民居住用房，如小區住房、別墅、獨家院等等暫免征收房產稅。“課稅范圍”，具體指開征房產稅的地區。房產稅暫行條例規定，房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。城市、縣城、建制鎮、工礦區的具體征稅范圍，由各省、自治區、直轄市****確定。房產稅征收期限可結合房屋情況咨詢當地房管部門或稅務部門。
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