前沿拓展：

二手房買賣的個稅怎么計算

　　稅費參考如下：
　　查檔20元
　　公證費成交價*0.3%
　　營業稅：成交價*5.6%
　　1、普通住宅滿5年（含5年補才秋居音但系耐）免征。
　　2、參圖又去少例板余提占回普通住宅未滿5年，全額征收。
　　3、非普通住宅滿5年，差額征收。
　　4、非普通住宅未滿5年，全征
　　個人所得稅：成交價*1%
　　1、普通住宅滿5年（含5年），且為賣方家庭唯一住房，免征。
　　2、非件凱適氣速住宅（無年限制）按成交價的1%征收。
　　3、轉讓受贈住房一律按差額的20%征收。
　　4、直謂排宜散判站鎮異德各系贈與，看老證，滿5年免征。
　　契稅：
　　1、成語評交價*1%，90平方米以下的普通住宅，若買方不是唯一住房的按成交價3%征收。
　　2、成交價*1.5%，90平方米以上密占束屬良討雞，144平方米以下普通住宅，若查實買方不是唯一住房的按成交敵世措名價3%征收。
　　3、成認材異德白交價*3%，（144平米以上含144平米）
　　土地收益金：
　　成交價*0.5%，房改房征收。
　　土地增值稅：
　　1福指列肉率存、成交價*1%，住宅免征。
　　2、非住宅，全征（無年限制）、 “增值額”*30%征收。
　　印花稅：成交價*0.05怎巖農煙印哥張還配易甚%
　　1、住宅類，暫免。
　　2、贈與，非住宅，征收（雙方各0.05%）。
　　轉讓手續費：
　　1、面積*2.5元/平方米，已購公房（房改房、直管公房、安居房、經濟適用房、集資建房）。
　　2、面積*6元/平方米，商品房。
　　3、面積*8元/平方米，別墅及非終住宅。
　　產權轉系燒希秋席垂移登記費：
　　1、80元/本，額該試臺種科祖住宅及配套**
　　2、550元/本，非住宅及不配套**。
　　3、講著紀次但傷資10元/本，共有權證。
　　貼花稅：5元/件。
　　比如房價40萬剩5.6%=22400.00元極居認良突核定這樣計算。

各位粉絲：

昨天，**和國家**聯合發文，對賣房再買房實行退稅政策。

根據新規，從明天起到明年年底，對出售自有住房并在出售后1年內在市場重新購買住房的，已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

這項新政昨天公布后，【京房字】微信群里的討論非常熱烈，大家都非常關心這項政策具體如何執行，今天就來給大家詳細分析解讀一下。

1

昨天沒看到原文的，先看一下原文。

那么個稅到底有多少？這項優惠能省多少錢？

具體到北京來說，二手房交易個稅是這樣計算的，如果是滿五唯一的住房，交易是免征個稅的。

對于非滿五唯一的住房，交易時個稅計算是兩種方式，如果能追溯到購房原值的，按照增值部分也就是差價的20%交納個稅。

如果無法追溯購房原值的，則按照總價的1%交納個稅。

如果一套原值300萬的房子，以600萬元出售時，按差價的20%交個稅那就是60萬元。

2

下面是大家關心的具體實**問題。

首先，是執行新政的時間問題，也就是到底什么時間段的置換交易可以享受到這項優惠政策。

從兩部門的公告看，執行的時間段是從今天起，到明年年底。

那么在這個時間段內賣了自有住房，并在1年內再購買一套住房，就可以享受退稅政策。

昨天群里很多粉絲問了，我之前賣的房子，比如今年6月賣房，然后在10月再買房，既然是政策的形式是退稅，那么我6月賣房是交的個稅能否退稅？

我們了解到，這樣是無法享受退稅的。享受退稅的是今天起到明年年底前，出售住房和再買入住房都要在這個時間段里才行。

國家**昨天晚間發布的細則中也明確，是在此期間出售自有住房并在1年內再買房的。這里用的是“并”字，也證實了賣房也要在這個時間段。

其實邏輯也很簡單，這樣執行的話，促進的是賣和買兩筆交易，顯然對增加市場活躍度，促進交易更加有用。

具體的界定是以網簽時間為準還是以交稅時間為準，昨晚**也明確，出售現住房的時間，以賣房時個稅的完稅時間為準。新購住房為二手房的，購買住房時間以契稅的完稅時間或房本登記時間為準；新購住房為新房的，以在網簽合同備案的時間為準。

2

其次是現住房轉讓金額和新購房金額如何界定的問題。

公告中對于再購房如果是新房，界定很清晰，是網簽備案價格。但對于原住房、以及新購房如果是二手房的話，公告里原文是“房屋轉讓的成交價格”，這樣界定就有具體實**帶來的區別了。

因為大家都知道，目前二手房交易中有不少是“陰陽合同”，為了個人所得稅管理，網簽價格和實際成交價格是不同的，網簽價格一般會做低。當然，“陰陽合同”是違規的，但的確也是大量實際存在的。

那么究竟是按照什么價格，昨晚**公布的細則中也進行了明確。

現住房轉讓金額和新購住房金額與核定計稅價格不一致的，以核定計稅價格為準。

所謂核定計稅價格，就北京而言，是最低計稅價和網簽價孰高的原則來確定。

這個價格主要是用于計算再買房金額是否大于現住房轉讓價格，至于具體到退稅金額來說，還是按照賣房時交了多少個稅為準，交多少就按標準退多少。

當然，由于有了再買房金額是否大于現住房轉讓價格這項標準，一些新購房的網簽價格會更貼近實際成交價格，畢竟如果刻意做價格很低的陰陽合同，就不一定滿足這項條件了。

具體的退稅手續，**也明確，前往原先交稅的交易大廳辦理，除了填報《居民換購住房個人所得稅退稅申請表》外，還要提交納稅人身份證件；現住房的房屋交易合同；如果新購住房為二手房的，提供房屋交易合同、不動產權證書及其復印件；如果新購住房為新房的，提供網簽合同及其復印件。

3

還有一些粉絲提出，按照法律法規，二手房交易的個人所得稅，是由賣房者來交納的。但實際上，這個稅負在交易過程中，大都轉嫁給了買家。那么就帶來一個問題，退稅是退給賣家，而實際支付了稅款的買家拿不到。

其實這個對于交稅退稅本身流程并沒有影響，在當時交稅時，稅務系統中顯示納稅人就是賣家，那么退稅自然就退給納稅人了。

而且，剛才說過，是從今天起賣房再買房才執行，不涉及以往的問題，那么也不會溯及過往交易的**，也就不會存在之前的交易，買家已經支付了個稅的錢，現在又要找賣家退回來的情況。

真正的影響是，從今天起的二手房交易，會迎來一個很大的變化，那就是個稅既然能退稅了，那么這部分錢賣家和買家在交易中就需要先協商好了。

有些二手房交易，賣家是把個稅的錢增加到房款中，把賣房的價格提高了，那么是不是就需要協商既然個稅的錢沒了，那么房款是否可以降一些。

有些二手房交易，賣家是把個稅轉嫁給買方，那么買家和賣家是否就要協商，因為將來是退稅的，而且是退到賣家的賬戶里，那個稅這部分金額，是否就應該是賣家來實際支付。

4

最后再分析一下粉絲們關心的，這項政策對于房地產市場的影響。

盡管近期關于在稅收方面施行優惠政策，促進房地產交易的呼聲比較高，但可以說昨天公布的這份公告還是挺突然的。

其實這份公告可以聯系此前一天央行、銀**決定階段性調整差別化住房信貸政策一起來看。符合條件的城市**，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

可以說，在這兩項政策公布之前，關于樓市調整方面的政策還都是各城市“各自為戰”，但從實際情況來看，似乎各城市的這些調整收效并不明顯。

而無論是前天央行、銀**的通知，還是昨天**、**的公告，都是從全國層面上的動作。

而且，這兩項調整，無論是房貸利率下限，還是房屋交易稅費，也都是地方**沒有自**的，必須從國家層面給出一個原則。

房地產調控涉及多方面的措施，比如行政、法律、金融、財稅等等。這兩項政策，集中在金融、財稅等調節手段，并沒有涉及到行政手段。從這兩項政策的發文部門來看，也都沒有作為房地產市場的主管部門住建部。

說到具體的影響，目的就是為了增加房地產市場的活躍度，促進交易，前面也說過，從執行的方式是退稅來看，和一賣一買兩筆交易都有關，就是為了更多的起到促進交易的目的。

至于成效，其實從購房者來說，個稅退稅能享受到的優惠還是挺多的，在北京有的二手房交易，個別交易個稅甚至能達到一百多萬。而且原本是滿五唯一才能免個稅，這次的優惠政策下，不滿五唯一的住房也可以享受到退稅，那么就能促進哪些不滿五唯一的房子拿到市場上交易，所以還是對市場能起到促進作用的，但具體能有多大，還要等待實踐的檢驗。

拓展知識：