前沿拓展：

賣房稅費(fèi)計算

產(chǎn)權(quán)證上會有房屋性質(zhì)的體現(xiàn)，分為住宅和商業(yè)或者辦公等性質(zhì)。

住宅有規(guī)定是2017年4月20后以后網(wǎng)簽**的，兩年內(nèi)不允許交易。如果是住宅且滿足2017年4月20號前下證的，能銷售的情況下，房本不滿兩年，賣方會有增值稅（國稅局認(rèn)可的網(wǎng)簽價格的5.6%），個人所得稅（國稅局認(rèn)可的網(wǎng)簽價格的1%或差額的20%）。

如果是商業(yè)或辦公性質(zhì)的，要出具國稅局認(rèn)可的評估報告進(jìn)行計算。

另外還和您的取得房屋的方式有關(guān)，是買賣所得還是繼承所得，計算方法也不同。

買賣住房是我們生活中經(jīng)常遇到的場景，不管是購買一手新房還是買賣二手房，房產(chǎn)交易中涉及的稅費(fèi)問題常常讓我們摸不著頭腦。不了解其中的稅收優(yōu)惠，無法提前籌劃，也會無端多交幾萬甚至幾十萬稅款。

個人買賣住房交易中涉及的稅費(fèi)可總結(jié)如下表，下面我們將區(qū)分一手房及二手房分別說清楚這些稅費(fèi)計算的規(guī)則，趕緊收藏起來吧！

注：以上“住房”不包括車位、商鋪、公寓、廠房、寫字樓等。

1. 購買一手新房

購買一手房涉及的稅費(fèi)較少，包括契稅、印花稅兩個稅費(fèi)。

（1）契稅

稅率：契稅稅率為百分之三至百分之五，不同省、自治區(qū)、直轄市可確定差別稅率。大部分地區(qū)如北京、上海、廣東、江西、廣西、山西、遼寧、福建、河南、云南、海南等省份均設(shè)置3%稅率。此外，還有如下稅收優(yōu)惠：

對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。（家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。）

以實(shí)施3%契稅稅率地區(qū)為例，個人購買住房契稅稅率表示例如下：

計稅依據(jù)：為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價款。實(shí)踐中一般為不動產(chǎn)的登記價格。

繳稅時間：為納稅人簽訂房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或納稅人取得房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。實(shí)踐中一般為辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書時繳納。

繳稅人（納稅人）：受讓一方，也即購房方繳納。

示例：

小張：購買家庭首套/二套89㎡（≤90㎡）一手新房/二手房，購房總價款300萬元，應(yīng)繳契稅 300萬*1%=3萬元

小李：購買家庭首套120㎡（＞90㎡）一手新房/二手房，購房總價款600萬元，應(yīng)繳契稅 600萬*1.5%=9萬元

小孫：購買家庭二套110㎡（>90㎡）一手新房/二手房，購房總價款500萬元，應(yīng)繳契稅 500萬*2%=10萬元

（2）印花稅：稅法規(guī)定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。因此買賣個人住房的交易雙方均免于繳納印花稅。

2.買賣二手房

買賣二手房涉及的稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅、增值稅、城建稅及附加。

（1）契稅（買方適用）：主要受購買住房屬于家庭首套或二套，以及房屋面積影響；具體計算規(guī)則與購買一手房相同。

（2）印花稅（雙方適用）：與購買一手房相同，買賣雙方均免征。

（3）土地增值稅（賣方適用）：稅法規(guī)定對個人銷售住房暫免征收土地增值稅，也即賣方免征，買方不適用。

（4）個人所得稅（賣方適用）：

個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，且為家庭惟一生活用房的，免征個人所得稅；（房產(chǎn)中介經(jīng)常提到的“滿五唯一”就是這么來的）除“滿五唯一”免稅外，均應(yīng)繳納個人所得稅，計稅規(guī)則如下：A. 賣方能提供原購房合同、**等有效憑證的應(yīng)交個稅=住房轉(zhuǎn)讓收入減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金和有關(guān)合理費(fèi)用的差額×20%。B. 賣方不能提供完整、準(zhǔn)確的原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，實(shí)行核定征稅。應(yīng)交個稅=住房轉(zhuǎn)讓收入× 核定征收率（征收率由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)自行確定，一般普通住宅征收率為1%；非普通住宅征收率為1.5%）

（5）增值稅（賣方適用）：購買2年以上（含2年）的住房對外出售免征；不滿2年應(yīng)交增值稅=不含稅轉(zhuǎn)讓收入×5%（或含稅收入/1.05*5%）

（6）城建稅及附加（賣方適用）：屬于增值稅附加稅，包括

城市維護(hù)建設(shè)稅：稅率7%（市區(qū)）、5%（縣鎮(zhèn)）、1%（非市縣鎮(zhèn)）教育費(fèi)附加：征收率3%；地方教育費(fèi)附加：征收率2%

示例：

小宋出售滿2年住房，則增值稅、城建稅及附加均免繳；小王出售市區(qū)不滿2年住房，假設(shè)轉(zhuǎn)讓住房含稅收入300萬元，則：增值稅：300萬/(1+5%)*5%=14.29萬城市維護(hù)建設(shè)稅：14.29萬*7%=1萬教育費(fèi)附加：14.29萬*3%=0.43萬地方教育費(fèi)附加：14.29萬*2%=0.29萬增值稅及附加稅費(fèi)合計：14.29+1+0.43+0.29=16.01萬

特別關(guān)注：稅收優(yōu)惠 “滿2滿5” 起止標(biāo)準(zhǔn)

通過以上介紹我們了解了住房買賣交易中相關(guān)的稅收優(yōu)惠，但也需關(guān)注滿足優(yōu)惠的時間起止計算標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能做好個人住房買賣時間籌劃，減少交易稅費(fèi)。

（1）取得房產(chǎn)時間判定標(biāo)準(zhǔn)（起算）：

個人購買住房以取得的房地產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，房地產(chǎn)權(quán)證與契稅完稅證明上注明的時間不一致時，按“孰早”原則判定。

注：房地產(chǎn)權(quán)證證明上注明的時間：指房地產(chǎn)權(quán)證核準(zhǔn)登記日

契稅完稅證明上注明的時間：指契稅完稅憑證填發(fā)時間

（2）轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時間判定標(biāo)準(zhǔn)（止算）：銷售**上注明的時間為準(zhǔn)。

示例：

【全文完】

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拓展知識：

賣房稅費(fèi)計算

賣房子需要交哪些稅?其中包括1、契稅(由賣方交納，家庭購買第一套或第二套90平米以下的住房按照成交價1%收取，家庭購買第一套90平米以上住房，按照成交價1.5%收取，家庭購買第二套90平米以上住房按照成交價2%交納，家庭購買三套以上的住房，按照成交價3%交納)2、增值稅(住房滿兩年免征，購房時間未滿2年的，按照成交價5.6%交納)、3、土地增值稅(住房暫時免征)4、個人所得稅(提供**原件的，按照(成交價-相關(guān)成本)*20%;不提供原購房**的原件的，按照成交價1%交納;如果是通過繼承、贈與取得的住房，個人所得稅一律按照繼承、贈與取得比例*(成交價-相關(guān)成本)*20%;出售購房時間滿5年的家庭在四川省內(nèi)唯一住房，免征個人所得數(shù))印花稅(住房暫時免征)、房屋產(chǎn)權(quán)證按件征收5元/件

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賣房稅費(fèi)計算

賣房子需要交的稅：1、個人所得稅，滿五唯一可免征，否則按網(wǎng)簽價的1%或房價漲幅的20%。 2、增值稅及附加：房產(chǎn)證不足2年，按5.6%全額繳納；2年或以上，非一線城市免征。一線城市的普通住房免征，非普通住房，按差額的5.6%征稅。

賣房稅費(fèi)計算

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