北京個(gè)稅計(jì)算(北京個(gè)稅計(jì)算器)
前沿拓展：
北京個(gè)稅計(jì)算
個(gè)人所得稅計(jì)算方法 按累進(jìn)稅率計(jì)算，月收入扣除社保公積金等免稅額后，超出3500元部分應(yīng)納稅額按下表計(jì)算。
#創(chuàng)作挑戰(zhàn)賽#
上篇介紹了在京買房需要交哪些稅，本篇分享下在京賣方需要交哪些稅。同樣我們只討論個(gè)人住宅，不討論商用房。總體來說共涉及 5項(xiàng)稅：個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅、增值稅及附加稅。
一句話總結(jié)，賣出符合條件的房子，以上稅均免征，這也是國家減稅為民的體現(xiàn)。
一、增值稅
2016年“營改增”后，出售房產(chǎn)不需要繳納營業(yè)稅，改為增值稅。增值稅是以不動(dòng)產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，稅率為5%。增值稅附加稅包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、地方教育附加稅三種，稅率分別為7%（市街道），3%，2%，合計(jì)12%，現(xiàn)在減半征收，即3.5%，1.5%，1%，合計(jì)為6%，但稅基與增值稅稅基不同，附加稅的稅基是增值稅額，即增值稅稅基乘以增稅稅稅率5%。附加稅的計(jì)算也就等于增值稅稅基的0.3%（5%*6%）。增值稅及附加稅合計(jì)的稅率為5.3%（5%+0.3%）。
稅率說完了，下面說說稅基。增值稅的稅基和契稅一樣，按成交價(jià)與指導(dǎo)價(jià)較高者計(jì)算，如果房屋持有滿2年，較高者減去購房原值再除以系數(shù)1.05；如果持有不滿2年，不再減去原值，直接以成交價(jià)與指導(dǎo)價(jià)較高者除以系數(shù)1.05。
什么情況下免征增值稅呢？當(dāng)個(gè)人出售房產(chǎn)為普通住宅且持有滿2年免征增值稅及其附加稅。公司出售房產(chǎn)沒有免征增值稅一說，所以購房者如果看上的房子是公司產(chǎn)權(quán)，建議慎重考慮。
舉例如下：1.居民甲購房后著急用款，未滿2年即以500萬元賣出，增值稅及附加稅計(jì)算公式為5000000÷1.05×5.3%，約為252380元。
2.居民乙名下有兩套房，持有均已滿2年，且賣出時(shí)均被認(rèn)定為非普通住宅，現(xiàn)打算賣出。具體情況如下：他在10年前以300萬元購買一處房產(chǎn)，現(xiàn)以600萬元價(jià)格賣出，則稅費(fèi)為（6000000-3000000）÷1.05×5.3%，約為151428元；他在2年前以580萬元購買另一處房產(chǎn)，現(xiàn)同樣以600萬元賣出，則稅費(fèi)等于（6000000-5800000）÷1.05×5.3%，約為10095元。
3.居民丙打算以500萬元賣出2年前購置的房產(chǎn)，現(xiàn)被認(rèn)定為普通住宅，則不管原值多少，增值稅及附加費(fèi)為0元（免征）
可見政策不鼓勵(lì)短期套現(xiàn)類房屋交易。
二、個(gè)人所得稅
個(gè)人所得稅顧名思義就是對(duì)個(gè)人所得征收的稅，工作獲得收入、買**中獎(jiǎng)獲得獎(jiǎng)金等都需要繳納個(gè)人所得稅。同樣，出售房產(chǎn)，獲得收入按理也應(yīng)該繳納個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅免征條件是賣方持有房產(chǎn)5年以上且為家庭唯一住宅。
個(gè)人所得稅基準(zhǔn)稅率分為全額稅率和差額稅率，前者為1%，后者為20%。20%看著挺嚇人的，其實(shí)不必，因?yàn)槭菍?duì)差額部分征收的稅率，如果房價(jià)沒漲或漲幅不大，基本上不用交多少稅。
什么情況適用于全額稅率呢，簡單來說就是無法追溯到購房原值的情況下就按全額稅率計(jì)算。北京房屋權(quán)屬復(fù)雜，對(duì)一些老房子（房齡在40年以上），沒有原始購房**、原購房合同或者原始契稅票，在建委檔案也查詢不到原值，也無法從開發(fā)商那里調(diào)檔，就認(rèn)定為無法追溯到購房原值，這種情況按成交價(jià)的20%征收顯然不合適，所以按全額稅率1%征收。如果**齊全能查詢到原值，賣方可以在兩種稅率之間選擇。計(jì)算個(gè)稅時(shí)允許從售房收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。具體公式如下：
全額稅率：
如果網(wǎng)簽價(jià)大于最低指導(dǎo)價(jià)，個(gè)稅=（網(wǎng)簽價(jià)-本次增值稅及附加稅）×1%。
如果最低指導(dǎo)價(jià)大于網(wǎng)簽價(jià)，個(gè)稅=最低指導(dǎo)價(jià)÷1.05×1%。
差額稅率：
如果網(wǎng)簽價(jià)大于最低指導(dǎo)價(jià)，個(gè)稅=（網(wǎng)簽價(jià)-本次增值稅及附加稅-原值-原契稅-網(wǎng)簽價(jià)格×10%-貸款利息）×20%。
如果最低指導(dǎo)價(jià)大于網(wǎng)簽價(jià)，個(gè)稅=（最低指導(dǎo)價(jià)÷1.05-本次增值稅及附加稅-原值-原契稅-最低指導(dǎo)價(jià)×10%-貸款利息）×20%。
舉例如下：1.居民甲在京有2套住房，現(xiàn)打算賣出其中一套，這套房產(chǎn)為上世紀(jì)90年代單位分房，原值已無法查詢。該房屋被認(rèn)定為普通住宅，故不涉及增值稅（滿2年普通住房即免征增值稅），成交價(jià)格為500萬元，則個(gè)稅=5000000×1%=5萬元。
2.居民乙只有一套住房，剛滿4年（滿2不滿5），原先通過330購買，其中貸款200萬元，貸款利息為398956元（按貸款25年、貸款利率5.2%，等額本息計(jì)算4年計(jì)息），房屋面積小于89平米，契稅按1%征收，3.3萬元，現(xiàn)市場價(jià)380萬元，被認(rèn)定為普通住宅，則個(gè)稅=（3800000-3300000-33000-398956）*20%=13608元。
三、印花稅
萬五，目前免征。
四、土地增值稅
免征。
兩年以上的非普通住宅存在無法追溯到原值的情況嗎？應(yīng)該是不存在的，認(rèn)定為非普通住宅的條件，約束了對(duì)原值的要求，可以查詢到原值。
拓展知識(shí)：
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