前沿拓展：

買(mǎi)房個(gè)人所得稅怎么計(jì)算

問(wèn)：將繼承或贈(zèng)予所得的房產(chǎn)出售是否需要交個(gè)人所得稅，二者的計(jì)算方式如何，是否一樣？假設(shè)被繼承人或贈(zèng)予人購(gòu)入房產(chǎn)時(shí)所花費(fèi)金額為100萬(wàn)，繼承人或受贈(zèng)人出售時(shí)的房產(chǎn)原值是否仍然為100萬(wàn)？

廣州市地方稅務(wù)局答復(fù)：繼承或贈(zèng)予所得的房產(chǎn)出售需要交個(gè)人所得稅，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房時(shí)個(gè)人所得稅適用“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目，稅率為20%，但二者的計(jì)算方式住嚴(yán)量關(guān)并不一樣。根據(jù)相關(guān)規(guī)定：個(gè)人將通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買(mǎi)形式取得的住房對(duì)外銷(xiāo)售的行為，其購(gòu)房?jī)r(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為迅想課測(cè)跳前的購(gòu)房原價(jià)確定。即假設(shè)被繼承人或贈(zèng)予人購(gòu)入房產(chǎn)時(shí)所花費(fèi)金額為100萬(wàn)，繼承人或受贈(zèng)人出售時(shí)的房產(chǎn)原值仍然為100萬(wàn)。

一、如繼承后再出售，如果屬于據(jù)實(shí)征收的，納稅人可憑原購(gòu)房合同、**等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。計(jì)算公式為：應(yīng)納稅距字宣料理所得額＝每次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額－房產(chǎn)原值－合理費(fèi)用，應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×20%

二、如受贈(zèng)后再出售，受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置眾楊游絕等什第眼手簡(jiǎn)成本以及贈(zèng)予和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中征輸成非多站行凱受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。計(jì)算公式為：應(yīng)納個(gè)人所得稅＝（轉(zhuǎn)讓收入—原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本—贈(zèng)予過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)—轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金—合理費(fèi)用）×20%。  

在做法律實(shí)務(wù)中經(jīng)常會(huì)有朋友咨詢“他的房屋過(guò)戶給我，是采取什么方式好呢？“房產(chǎn)過(guò)戶要繳哪些稅呢？”“為什么和他同樣地段的房子，我承擔(dān)的稅費(fèi)會(huì)更高？”。

鑒于房產(chǎn)是**現(xiàn)階段家庭的重要資產(chǎn)，無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承都是件大事，由于房產(chǎn)金額大，房屋過(guò)戶時(shí)的稅費(fèi)是一筆不小的支出。很多時(shí)候交易雙方在達(dá)成交易意向時(shí)沒(méi)有預(yù)見(jiàn)或者根本無(wú)法預(yù)見(jiàn)，到了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記時(shí)才被稅務(wù)部門(mén)告知要多交一大筆稅金，從而導(dǎo)致?lián)p失或**，本文旨在與各位房主梳理下房產(chǎn)過(guò)戶的交稅問(wèn)題。

一、個(gè)人交易房產(chǎn)過(guò)戶可能涉及的稅種有：個(gè)人所得稅、契稅、土地增值稅、印花稅、增值稅等。各項(xiàng)稅種見(jiàn)表1

表1：

序號(hào)

名稱

定義

法律規(guī)定

1

個(gè)人所得稅

是調(diào)整征稅機(jī)關(guān)與自然人(居民、非居民人)之間在個(gè)人所得稅的征納與管理過(guò)程中所發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

中華****個(gè)人所得稅法

2

契稅

對(duì)土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的一種稅收。

中華****契稅法

3

土地增值稅

對(duì)在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對(duì)象而征收的一種稅。

土地增值稅暫行條例

4

印花稅

對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為征收的一種稅。其因采用在應(yīng)稅憑證上粘貼印花稅票作為完稅的標(biāo)志而得名。印花稅法是調(diào)整印花稅征納關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

印花稅法

5

增值稅

增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。

中華****增值稅暫行條例

根據(jù)《**、國(guó)家**關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào)），為適當(dāng)減輕個(gè)人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。因此，個(gè)人交易房產(chǎn)要考慮的主要是兩個(gè)稅種:個(gè)人所得稅和契稅，有時(shí)候還要考慮增值稅。

二、不同的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移方式對(duì)稅費(fèi)的影響不同，其中影響最大的因素是房產(chǎn)交易的法律形式。房產(chǎn)交易的法律形式分為買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承，繼承又分為法定繼承、遺囑繼承和遺贈(zèng)。(離婚財(cái)產(chǎn)分割本質(zhì)上不屬于市場(chǎng)主體之間的交易，無(wú)需繳納費(fèi)用。)具體繳費(fèi)請(qǐng)看表2

表2：

方式

稅種

比例

誰(shuí)交

買(mǎi)賣(mài)

契稅

90平以下的需繳納1%;

大于90平的，1.5%;

買(mǎi)方

增值稅

未滿2年的普通住宅和非普通住宅5.6%;

2年以上(含)住宅，免征

賣(mài)方

個(gè)人所得稅

交易總額的1%或交易差額的20%;

賣(mài)方家庭唯一住宅、超過(guò)5年，免交

賣(mài)方

繼承

契稅

法定繼承人免

誰(shuí)繼承誰(shuí)交

公證費(fèi)

約評(píng)估價(jià)2%（非必要費(fèi)用）

評(píng)估費(fèi)

約評(píng)估價(jià)2%（非必要費(fèi)用）

贈(zèng)與

契稅

房產(chǎn)價(jià)的3%（評(píng)估價(jià)或征收機(jī)關(guān)參照房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng) 價(jià)格核定。）

受贈(zèng)人

增值稅

未滿5年的普通住宅和非普通住宅，評(píng)估價(jià)的5.6%

贈(zèng)與人

公證費(fèi)

約評(píng)估價(jià)2%（非必要費(fèi)用）

評(píng)估費(fèi)

約評(píng)估價(jià)2%（非必要費(fèi)用）

個(gè)人所得稅

近親屬免征、家庭成員免征、受遺贈(zèng)人免征。

非直系親屬，交易總額的1%或交易差額的20%;

贈(zèng)與人

三、為促進(jìn)房地地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展及個(gè)人住房保障，根據(jù)《**、國(guó)家**、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2016]23號(hào)）規(guī)定，對(duì)契稅、增值稅設(shè)立優(yōu)惠政策，具體內(nèi)容如下：

(一)、契稅

表3：

套數(shù)

面積

契稅征收比例

備注

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房

90㎡以下

1%

無(wú)

90㎡以上

1.5%

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭改善性住房

90㎡以下

1%

北上廣深不享受該條優(yōu)惠政策

90㎡以上

1.5%

納稅人申請(qǐng)享受稅收優(yōu)惠的，根據(jù)納稅人的申請(qǐng)或授權(quán)，由購(gòu)房所在地的房地產(chǎn)主管部門(mén)出具納稅人家庭住房情況書(shū)面查詢結(jié)果，并將查詢結(jié)果和相關(guān)住房信息及時(shí)傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)。

（二）、增值稅、個(gè)人所得稅

表4：

稅種

條件

增收比例

備注

增值稅

個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的

按房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的5.6%

個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的

免征

個(gè)人所得稅

個(gè)人轉(zhuǎn)讓不滿5年或不是唯一住房的

住房轉(zhuǎn)讓收入1%或交易差的20%

個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年（含本數(shù)）以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得

免征

根據(jù)上文可以得出如下結(jié)論：在一套房屋（上一任的所有權(quán)為購(gòu)買(mǎi)取得，且現(xiàn)在市值較購(gòu)買(mǎi)時(shí)增長(zhǎng)100萬(wàn)）稅費(fèi)全部由新產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)的條件下，再次發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的稅費(fèi)情況如下：

A、產(chǎn)權(quán)變更稅費(fèi)最低的是繼承（法定、遺囑繼承），稅費(fèi)0；

B、買(mǎi)賣(mài)中為購(gòu)買(mǎi)“滿五唯一”，面積90㎡以下的，稅費(fèi)為房產(chǎn)價(jià)值1%的契稅；

C、購(gòu)買(mǎi)不滿2年的面積90㎡以上非唯一住房，稅費(fèi)為8.1%（契稅1.5%+增值稅5.6%+個(gè)人所得稅1%）；

D、產(chǎn)權(quán)變更最貴的屬于贈(zèng)與稅費(fèi)為23%（契稅3%+個(gè)人所得稅20%）。

（不同情況的稅費(fèi)朋友可以自行根據(jù)表2、表3、表4自行計(jì)算）

拓展知識(shí)：