買房個人所得稅怎么計算(買房個人所得稅怎么計算公式)
前沿拓展：
買房個人所得稅怎么計算
問：將繼承或贈予所得的房產出售是否需要交個人所得稅，二者的計算方式如何，是否一樣？假設被繼承人或贈予人購入房產時所花費金額為100萬，繼承人或受贈人出售時的房產原值是否仍然為100萬？
廣州市地方稅務局答復：繼承或贈予所得的房產出售需要交個人所得稅，個人轉讓住房時個人所得稅適用“財產轉讓所得”稅目，稅率為20%，但二者的計算方式住嚴量關并不一樣。根據相關規定：個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為迅想課測跳前的購房原價確定。即假設被繼承人或贈予人購入房產時所花費金額為100萬，繼承人或受贈人出售時的房產原值仍然為100萬。
一、如繼承后再出售，如果屬于據實征收的，納稅人可憑原購房合同、**等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。計算公式為：應納稅距字宣料理所得額＝每次轉讓房產收入額－房產原值－合理費用，應納稅額＝應納稅所得額×20%
二、如受贈后再出售，受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置眾楊游絕等什第眼手簡成本以及贈予和轉讓過程中征輸成非多站行凱受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。計算公式為：應納個人所得稅＝（轉讓收入—原捐贈人取得該房屋的實際購置成本—贈予過程中受贈人支付的相關稅費—轉讓住房過程中繳納的稅金—合理費用）×20%。
在做法律實務中經常會有朋友咨詢“他的房屋過戶給我，是采取什么方式好呢？“房產過戶要繳哪些稅呢？”“為什么和他同樣地段的房子，我承擔的稅費會更高？”。
鑒于房產是**現階段家庭的重要資產，無論是買賣、贈與、繼承都是件大事，由于房產金額大，房屋過戶時的稅費是一筆不小的支出。很多時候交易雙方在達成交易意向時沒有預見或者根本無法預見，到了產權過戶登記時才被稅務部門告知要多交一大筆稅金，從而導致損失或**，本文旨在與各位房主梳理下房產過戶的交稅問題。
一、個人交易房產過戶可能涉及的稅種有：個人所得稅、契稅、土地增值稅、印花稅、增值稅等。各項稅種見表1
表1：
序號
名稱
定義
法律規定
1
個人所得稅
是調整征稅機關與自然人(居民、非居民人)之間在個人所得稅的征納與管理過程中所發生的社會關系的法律規范的總稱。
中華****個人所得稅法
2
契稅
對土地、房屋權屬轉移時向其承受者征收的一種稅收。
中華****契稅法
3
土地增值稅
對在我國境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，以其轉讓房地產所取得的增值額為課稅對象而征收的一種稅。
土地增值稅暫行條例
4
印花稅
對在經濟活動和經濟交往中書立、領受具有法律效力的憑證的行為征收的一種稅。其因采用在應稅憑證上粘貼印花稅票作為完稅的標志而得名。印花稅法是調整印花稅征納關系的法律規范的總稱。
印花稅法
5
增值稅
增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。
中華****增值稅暫行條例
根據《**、國家**關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅[2008]137號），為適當減輕個人住房交易的稅收負擔，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。因此，個人交易房產要考慮的主要是兩個稅種:個人所得稅和契稅，有時候還要考慮增值稅。
二、不同的房產產權轉移方式對稅費的影響不同，其中影響最大的因素是房產交易的法律形式。房產交易的法律形式分為買賣、贈與、繼承，繼承又分為法定繼承、遺囑繼承和遺贈。(離婚財產分割本質上不屬于市場主體之間的交易，無需繳納費用。)具體繳費請看表2
表2：
方式
稅種
比例
誰交
買賣
契稅
90平以下的需繳納1%;
大于90平的，1.5%;
買方
增值稅
未滿2年的普通住宅和非普通住宅5.6%;
2年以上(含)住宅，免征
賣方
個人所得稅
交易總額的1%或交易差額的20%;
賣方家庭唯一住宅、超過5年，免交
賣方
繼承
契稅
法定繼承人免
誰繼承誰交
公證費
約評估價2%（非必要費用）
評估費
約評估價2%（非必要費用）
贈與
契稅
房產價的3%（評估價或征收機關參照房屋買賣的市場 價格核定。）
受贈人
增值稅
未滿5年的普通住宅和非普通住宅，評估價的5.6%
贈與人
公證費
約評估價2%（非必要費用）
評估費
約評估價2%（非必要費用）
個人所得稅
近親屬免征、家庭成員免征、受遺贈人免征。
非直系親屬，交易總額的1%或交易差額的20%;
贈與人
三、為促進房地地產行業發展及個人住房保障，根據《**、國家**、住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》（財稅[2016]23號）規定，對契稅、增值稅設立優惠政策，具體內容如下：
(一)、契稅
表3：
套數
面積
契稅征收比例
備注
個人購買家庭唯一住房
90㎡以下
1%
無
90㎡以上
1.5%
個人購買家庭改善性住房
90㎡以下
1%
北上廣深不享受該條優惠政策
90㎡以上
1.5%
納稅人申請享受稅收優惠的，根據納稅人的申請或授權，由購房所在地的房地產主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結果，并將查詢結果和相關住房信息及時傳遞給稅務機關。
（二）、增值稅、個人所得稅
表4：
稅種
條件
增收比例
備注
增值稅
個人將購買不足2年的住房對外銷售的
按房產轉讓收入的5.6%
個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的
免征
個人所得稅
個人轉讓不滿5年或不是唯一住房的
住房轉讓收入1%或交易差的20%
個人轉讓自用5年（含本數）以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得
免征
根據上文可以得出如下結論：在一套房屋（上一任的所有權為購買取得，且現在市值較購買時增長100萬）稅費全部由新產權人承擔的條件下，再次發生產權轉移時的稅費情況如下：
A、產權變更稅費最低的是繼承（法定、遺囑繼承），稅費0；
B、買賣中為購買“滿五唯一”，面積90㎡以下的，稅費為房產價值1%的契稅；
C、購買不滿2年的面積90㎡以上非唯一住房，稅費為8.1%（契稅1.5%+增值稅5.6%+個人所得稅1%）；
D、產權變更最貴的屬于贈與稅費為23%（契稅3%+個人所得稅20%）。
（不同情況的稅費朋友可以自行根據表2、表3、表4自行計算）
拓展知識：
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