前沿拓展：

房屋繼承與贈與稅費怎么算

供參考
1、來自繼承權(quán)公證費用;
二古足盡親汽它繼承權(quán)公證費按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評估價的2%來收取，最低不低于200 元。
2、房地產(chǎn)價值評估費用；
根據(jù)滬價房（1996）第088號文評估費用根據(jù)房地產(chǎn)價值的高低不同采用差額定律累進方式來計算，
房力秋標(biāo)弦林改綠地產(chǎn)價格總額(萬元) 累進計費率‰
100以沿逐軍衛(wèi)難手房越府右下(含100) 5
101以上至1000部分 2.5
1001以上至2000部分 1.5
2001以上至5000部分 0.8
5001以上至8000部分 0.4
8001以上至10000部分 0.2
10000以上部分 0.1
3、房地產(chǎn)繼承過戶稅費。
由房屋評估價0.05%的合同印花稅、100元的登記費、5元的權(quán)證印花稅組成。
1）繼承（直系親屬）：（不納入限購）
營業(yè)稅：證過5年可免征(未滿可在檔案館露極調(diào)前證是否過5年)
未過5年：估價×5.6%
個稅：證過5年且唯一住房可免征(未滿可在檔案館調(diào)前證是否過5年)
未過5年估價×1%
2）遺贈（續(xù)克排字行威勞你居源見非直系親屬）：（納入限購）
營業(yè)稅：證過5年可免征
未過5年估價×5.6%
個稅：證過5年且唯一住房可免征
未過各組為兒圓脫更經(jīng)面詩5年估價×1%
說明：繼承房產(chǎn)過戶的權(quán)屬來源如果寫為“繼承、贈與”的是按贈與的方法計稅。
4、契稅
法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免契稅，對非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅1.5%。
如鄉(xiāng)急分嗎千一套100萬的房子辦理繼承過戶，要承擔(dān)5000元的房屋評估費用+2萬元的公證費用+500元合同印花稅+100元的登記費+5元的權(quán)證印花稅=25605元，費用可觀，所以有的人在購買房地產(chǎn)的時候直接將房屋登記在子女名下關(guān)孫茶求鹽補擊帝。
但如果雙方申報的房屋價值符合市場價的，一般可以免掉評估研界還馬米剛批醫(yī)加液更費用、而且公證費用如果只公證簽名的，僅需要數(shù)百元，這樣費用就大大的節(jié)省了。

律師手記：某晚，我的一位遠親表姑通過母親向我咨詢有關(guān)遺產(chǎn)繼承的一些問題。不久前，她再嫁的丈夫去世，留下一套寫有她和她丈夫兩個人名字的房產(chǎn)，她丈夫的兄弟姐妹想爭奪這套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)份額，她問：Q1她丈夫的兄弟姐妹有沒有權(quán)利取得她丈夫的遺產(chǎn)；Q2她與前夫所生的兒子是否有權(quán)繼承她現(xiàn)任丈夫的房產(chǎn)；Q3如何辦理房產(chǎn)繼承過戶？

經(jīng)過一番了解，表姑丈夫生前沒有立過遺囑也沒有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，除表姑外無其他法定繼承人（表姑改嫁時，兒子已成年，不與她現(xiàn)任丈夫形成撫養(yǎng)關(guān)系），這套房產(chǎn)歸屬表姑一人所有沒有爭議。她繼續(xù)問：如何將這套房產(chǎn)過戶給她兒子，買賣好還是贈與好？表姑研究過現(xiàn)在將房產(chǎn)過戶給兒子，兒子尚未成婚，將作為兒子的婚前財產(chǎn)，而如果表姑**后兒子繼承房產(chǎn)，遺產(chǎn)將作為兒子的夫妻共同財產(chǎn)。

筆者不得不佩服現(xiàn)在瘋漲的上海房價、居高不下的離婚率，竟使得老太太一個個自學(xué)成才成精。這種提前規(guī)劃身后財產(chǎn)的意識，還有借助于法律實施其財產(chǎn)規(guī)劃的思維是前衛(wèi)的，值得學(xué)習(xí)和倡導(dǎo)。為解決表姑的困惑，有可能也是廣大老阿姨老爺叔的困惑，特撰寫本文一篇，給各位看官答疑解惑。

（注：由于稅收相關(guān)規(guī)章政策龐雜繁多，各地政策不一，實踐**作中具體問題建議咨詢稅務(wù)主管部門，以稅務(wù)主管部門的答復(fù)意見為準(zhǔn)。本文主要基于上海市地方政策，以房產(chǎn)交易中主要涉及的個稅、增值稅和契稅予以分析。）

一、法定繼承人繼承房產(chǎn)是否需要交稅？

法定繼承人繼承房產(chǎn)無需繳納個稅、增值稅及契稅。法定繼承人的范圍包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、兄弟姐妹。繼承房屋必須是在被繼承人**亡后。

根據(jù)《**、**關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》（**、**公告2019年第74號）的規(guī)定，以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人**亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》，涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅；家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人**亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

《國家**關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國稅函[2004]1036號）規(guī)定：法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

二、繼承房產(chǎn)如何在不動產(chǎn)登記中心辦理過戶登記？

對于遺產(chǎn)分割按照法定繼承或公證遺囑辦理，各個繼承人沒有異議的，全部繼承人前往公證機構(gòu)辦理繼承公證。支付公證費用，取得繼承公證書后，攜帶相關(guān)證明文件即可去不動產(chǎn)登記中心辦理過戶去名/加名登記手續(xù)。

對于遺產(chǎn)分割繼承人之間存在矛盾**無法化解的，則需要通過訴訟方式處理解決。參見筆者此前在《再婚家庭法定繼承，如何確定繼承人，查清遺產(chǎn)范圍》一文中敘述的復(fù)雜家庭關(guān)系，別無他法只能訴諸**解決。**生效的法律文書可直接作為所有權(quán)變動的依據(jù)，但仍需要履行辦理過戶登記的程序，去除被繼承人名字后方可在市場上自由交易。

三、直系親屬間繼承、買賣還是贈與房產(chǎn)三種轉(zhuǎn)讓方式稅費承擔(dān)比較

根據(jù)《**、**關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》（**、**公告2019年第74號）、《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》可知：直系親屬間無償贈與不征個稅，免征增值稅；

但房屋贈與需要繳納契稅。根據(jù)《中華****契稅暫行條例》（2019修訂）“契稅稅率為3—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市****在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報**和國家**備案。”上海市****印發(fā)《關(guān)于本市貫徹〈中華****契稅暫行條例〉的若干意見》的通知（2020）“二、本市契稅的適用稅率為3%。”根據(jù)房產(chǎn)面積和首套、二套區(qū)別契稅有1%、1.5%、3%三檔。

通過買賣方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，需繳納個稅、增值稅、契稅。個人對外銷售住房，符合自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅（“滿五唯一”）。根據(jù)上海新政策，個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高到5年。

與一般房屋買賣流程先付定金-網(wǎng)簽-過戶-交房有所不同，直系親屬間辦理過戶可以省去很多步驟，不必要發(fā)生真實的購房款支付，只需要過戶時繳納稅費即可。為個人所得稅管理、避債或避限購等目的，在父母子女間轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)通常會采取買賣方式**作。

四、受贈或繼承房屋后再出售是否需要繳納20%的個稅？

我國目前未開征遺產(chǎn)稅，繼承房產(chǎn)無需繳納遺產(chǎn)稅。實踐中所謂的“遺產(chǎn)稅”系指繼承房屋后再出售時需要繳納的個人所得稅。根據(jù)《中華****個人所得稅法》（2018修正），個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得收入按照財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得適用20%的比例稅率，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。這是贈與和繼承面臨的再出售巨額成本的問題，也是為什么很多家庭考慮通過買賣而不是贈與或者繼承方式傳承房產(chǎn)的原因。那么以贈與或者繼承方式取得的房產(chǎn)是否能按其他稅率征收以及是否適用滿五唯一免征個稅的規(guī)定？

受贈和繼承后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)是否可以核定征收個稅？《國家**關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》三、納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)《中華****稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省稅務(wù)局或者省稅務(wù)局授權(quán)的市稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。受贈和繼承后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)滿五唯一是否可以免征個人所得稅？按照《**國家** 建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）的規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。根據(jù)《國家**關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）四、個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。

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